Yönetim Planı, tüm kat maliklerinin bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu ve bunun gibi tüm kat maliklerini ilgilendiren belgelerin oluşturulmasında başta “Kat Mülkiyeti Kanunu” olmak üzere diğer ilişkili kanunlar temel alınarak hazırlanmalıdır.
Ayrıca düzenli aidat toplama işlemi ile hem komşuluk ilişkileriniz bozulmamış olur hem de düzenli ödemenizin karşılığı olan hizmeti alabilirsiniz. Olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantılarınız yasal bir çerçevede olmalıdır. Profesyonel Yönetim sizlere bu konularda destek verirken kullandığı internet teknolojileri ile de gelir/gider, ödemeler gibi işlemlerde saydamlık sağlamaktadır.Ayrıca; site içi çalışanların İş Kanunu ile ilgili sorunlarıyla ilgilenmenize ve SGK işlemlerini takibinize gerek kalmayarak; olası yasal bir süreçte, Profesyonel Yönetim sayesinde hukuki destek alabilirsiniz.
Denetçi / Denetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulu tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulundan oluşur.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Bu konu ile ilgili düzenlemeler, 634 Sayılı kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından da anlaşılacağı üzere Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur.
Bu kurula, kat malikleri çağırılacağından ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılma zorunluluğu yoktur. Kat maliki olmamakla birlikte; konutu fiilen kullanan kiracı veya diğer kişiler, Kat Malikleri Kurulu’na dinleyici olarak katılabilirler. Ancak bunlar, yazılı vekaletle yetkilendirilmedikçe toplantı yeter sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar.
Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır.(KMK 35).
Ancak kanun, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça, yöneticinin görevlerini (KMK 36-37) kendisinin sayması yoluna gitmiştir.
Buna göre; Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı kararların yerine getirilmesi, ana yapının kullanılması, korunması, bakım ve onarımı; sigorta ettirilmesi, avansların toplanması, yönetimle ilgili tüm ödemelerin kabulu, yönetimi ilgilendiren tüm tebligatların kabulü, süre aşımına veya bir hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, dava ve icra takibinin yapılması, bankada hesap açtırılması, Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağrılması, işletme projesinin yapılması, bildirimde bulunma, kanuni temsil yetkisini kullanmak, yöneticinin görevleri arasındadır.
Bina ile site, bina, apartman, iş merkezi ve rezidans gibi yönetime tabi yapıların gelir gider takibini yapabilir, aylık/periyodik borçlandırmalar işleyebilir, raporlar ve bilanço oluşturabilir, online hesap görüntüleme işlemi sağlayabilirsiniz. Online ödeme alabilir ve SMS gönderebilirsiniz.
Yönetici, kat malikleri kurulunca ibra edilmişse kendisinden ayrıca hesap istenemez. Y.5.h.d. 24.12.1979 ,e. 1979/9201 ,k.1979/9731
Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir. Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Y.5.h.d. 19.2.1990 ,e. 1990/17110 ,k.1990/4190
Kat maliki olmayan yönetici, kendisine özel yetki verilmedikçe müdahalenin meni davası açamaz. Yhgk.16.3.1977,e.1975/5-1151 ,k.1977/249.
Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra ,mahkeme marifeti ile yönetici tayini istenemez. Y.5.h.d.5.4.1968 ,e.1968/1022 ,k.1968/1983.
Sekiz ve daha yukarı sayıda bağımsız bölüm olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. Y.5.h.d.3.10.1983 gün, 1983/7090 e.7627 k..
Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir. 18.h.d. 28.5.1993 gün, 1993/5439 e.7293 k.
Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule icbar edilemez. Y.5.h.d. 7.7.1986 gün, 1986/9376 e.9920 k.
Ortak yer olan bina cephelerine konan tabelaların kaldırılması istenebilir. 5.H.D.27.12.1976 GÜN E.8567 K.10276
Tüm kat maliklerinin rıza ve muvafakatı olmadan bahçe otopark olarak kullanılamaz. 5.H.D.6.8.1981 GÜN VE 5760 K.6508
“Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme müdahale yapılamaz.”
Açılamaz Çünki H.G.K. 11.10.1972 Gün,E.971/5-193,K.828 Sayılı Kararı ile sakıncalı görülmüş, bir nevi doktor muayenehanesi olarak kabul edilmemiştir. Y.5.H.D.24.12.1979 GÜN,1979/8862 E.9739 K
O bölüm malikinin harap olan bağımsız bölümünü iki yıl içerisinde yaptırması gerekir. Aksi taktirde diğer malikler veya herhangi bir malik iki yıl süresinin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içerisinde , o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. (Kat Mülkiyeti Kanunu .Madde 47)
Geri kalan bölümler için kat mülkiyetinin devam edip etmeyeceğine karar verilmesi gerekir. Bu konudaki kararın Kat Malikleri Kurulunca ve oy birliği ile alınması şarttır.
Kurulamaz. Müşterek mülkiyete çevrilmesi gerekir.
Resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 10)
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Aynı parselde birden çok blok apartman veya tek katlı evler yapılıyorsa;bütün yapılar tamamlanmadan, her biri en az sekiz bağımsız bölüm içeren blok veya bloklar için kat mülkiyetine geçilebilir. Aynı parselde olmaları şarttır.
Tamamen veya kısmen ahşap olan binalarda kat mülkiyeti kurulamaz. (Kat Mülkiyeti Kanunu. Madde 50).
a – Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir.
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafi, tüm bağimsız bölüm malikleri tarafindan ortak olarak karşılanır.Çünki yönetim planları tektir.. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlılara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafindan kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır
Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafina iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördügümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantida adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz
Bu durumda olanlar için, ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardir ve bunlardan hiçbiri için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yarı para ödemeyi teklif edecek, En adil yol tabiiki her daireye süzme saat (ana saatten sonraki saatler)takılması yönündedir. Bazı binalarda boruların düşey hat boyuınca döşenmiş olması bunuda mümkün kılmamaktadır bu durumda kanunun da öngördügü sekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apartman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında yakıt giderinin ne şekilde ortaklar arasında paylaştırılacağı yazılı değilse. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenebilirsiniz
Dairenin maliki olduğunuz müddetçe otursanız da oturmasanız da giderlere istirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacagi muamelelere karsi sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafi ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.
Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51i temsil edilmelidir. ancak ikinci toplantıda bu çoğunluk bazı kararlar dışında aranmaz. Kat malikleri kurulu sayısal olarak gerekli çoğunluğu elde etti ise düz beyaz bir kağıda alacakları karar katılanların imzalaması halinde hukuken geçerli olur.
Kat malikleri kurulu sayısal olarak gerekli çoğunluğu elde etti ise düz beyaz bir kağıda alacakları karar katılanların imzalaması halinde hukuken geçerli olur.
Bağımsız bir yerde yapılır(Bağımsız bölümde değil)sığınak, bahçe,çayhane, otel lobi ve toplantı salonları olabilir. Yine Muğla’da Yöneticiliğini yaptığımız bir apartmanda Aidat borcunu ödemeyen bir Avukat mahkemede kat malikleri toplantısının 8nolu dairede bilerek kasten yapıldığını, aralarında husumet olduğu için bu toplantıya gitmesinin mümkün olmadığını böylece Kat Malikleri kurulundaki temsil hakkının elinden alındığını iddia ederek toplantının usul yönünden geçerli olmadığını savunup davayı kazanmıştı.
1.Bir kat maliki diğer kat maliki veya 1. derece akrabası tarafından temsil edilir.
2.Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi tarafından temsil edilirler.
3.Birden fazla bağımsız bölüm sahibi her bölüm için bir oy hakkına sahiptir.
4.Vefat eden kat malikini veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri kişi temsil eder.
Binadaki (kirada bulunan) daireye tebligatınızı yapınız kiracısı almaz ise muhtarlığa teslim edilecektir 7 gün sonra yasal tebligat hukuken gerçekleşmiş olur.
Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir.Kat malikinin kesin olarak kötü niyetli olduğunu düşünüyorsanız davet metnini noterden yapınız. Yönetimini yaptığımız bir apartmandaki kat maliki mahkemede evet iadeli taahhütlü bir zarf geldi ama içinden boş kağıt çıktı ve ben toplantıya davet edilmedim dedi.
Su tesisatları daire içine girene kadar ortak yerdir. Kalorifer sisteminin tamamı ortak yerdir. Kanalizasyon hatları (düşey olanlar) ortak bunlara yapılan bağlantılar ise dairelerin kendi malıdır.
Bu tesislerin ana dağıtım sistemleri ortak tesislerdir. Bağımsız bölümlerin bu ana sisteme bağlanan tüm elemanları ve arızaları ortak tesis arızası değildir. Bak : H.G.K.E.1984/5-476 k.1986/70
“Bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ve taşıyıcı özelliği olan yada bağımsız bölüm içerisinde taşıyıcı özelliği olan duvarlardır.” AÇIKLAMA : Ana duvarlar anataşınmazın ortak yerlerindendir. Anaduvarı yıkıp açmak, pencereyi kapı yapmak gibi değişiklikler bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça yapılamaz.”
Pastahane, lokanta, market vb. işyerlerinin önünde bulunan boşluklar ortak alanlardır ve faydalanma hakkı tüm maliklere aittir. AÇIKLAMA : “Dükkanın önünde bulunan arsa parçasının dükkanın kapsamı içerisinde bulunması isteniyorsa, bu hususun anataşınmazın projesinde ve ayrıca resmi sözleşmede belirtilmesi gerekir.”
Balkonlar bağımsız bölüme dahildir. Ancak balkonun tavanı, tabanı, ve yanındaki dış duvarlar ortak yerlerdendir. Balkonun kapatılması hali ortak yere müdahale demektir. Keza balkon demirlerinin bakım ve boyası o bağımsız bölüme aittir.
Parti merkez ve büroları, Bankalar, Emlak Komisyoncuları
Kültür Sanat Vakfı Bürosu, Mühendislik Büroları, Doktor Muayenehaneleri
Hayır Limited – Anonim şirket vb.. ünvanlı kuruluşlar ticarethane kapsamındadır. Örnek:3 Avukat arkadaş müşterek bir büro kiralayıp her odasını biri kullanabilir. Aynı 3 avukat Hukuk limited Şirketini kurup (Ltd Şti=Ticarethane olduğu için) mesken olarak tescil edilmiş binalarda faaliyet gösteremezler.
Evet Bürolar ,K.M.K Madde.24 ‘de sözü geçen iş yerlerinden ne açık nede kapalı olarak hiç birinin veya benzerlerinin kapsamına girmez. Kullanılması veya kiraya verilmesi için Kat Malikleri Kurulu kararına da ihtiyaç yoktur.
Evet
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birisinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir.
KMK Madde 24 e göre hastane, dispanser, klinik, polikilinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Yönetici anataşınmazın ortak yerlerinden sorumludur. Dış cephe olayında bütün dış duvarlar ortak yerdir ancak kapalı balkonlar-balkon demirleri ve daire pencereleri dışarıdan gözükse dahi dairelerin kendi sorumluluğundadır. Hiçbir daire malikini balkon demirinin toplanan ortak para ile boyanmasına zorlayamazsınız.
Sözleşmeli olduğunuz kapıcınız eğer başka bir apartmanda çalışıyorsa, apartmanınızda yerine getirmesi gereken yükümlülüklere bakılmaksızın,sözleşmesini başka yerde çalıştığını haber aldıktan sonra altı (6) iş günü içerisinde fesh edebilirsiniz.
Bir kira yılı içinde, sözleşmede belirtilen şekilde ödeme yapmayan kiracıya iki (2) defa ihtarname çekilmişse. akdin sonunda tahliye davası açılabilir. İki (2) haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarının mutlak surette kira süresinin sona ermesini takip eden bir (1) ay içinde açılması gerekir.
Eğer bu bir (1) aylık süre geçirilirse, ev sahibinin dava hakkı bir sonraki döneme kadar düşmüş olur.(ihtarın haklı olabilmesi için-kiracının eline ihtarname geçmeden ev sahibinin ödemeyi kabul etmemesi gerekir)
Ev sahibi satmak istediği evini,içinde oturan kiracının satın almak isteyenlere göstermediği durumlarda,mahkemeden tedbir kararı çıkartıp,belli gün ve saatlerde taliplere evi gezdirmek üzere eve götürebilir.
Zaten genellikle kira sözleşmelerinde bu hususta hükümler yer alır.ve taraflar bu hükümlere uymak zorundadır.
Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis veya değişiklik yapamaz ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz.
Bu durumlarda apartman yöneticisinin dava açma yetkisi yoktur. Ancak, yönetici aynı zamanda kat sahibiyse dava açabilir.
Sonradan toplanan kat malikleri kurulunun oy birliği olmadıkça yönetim planında kabul edilen bir ilkeyi değiştirmeye imkan yoktur. Yönetim planında pay oranında alınması gereken bir avansın, eşit olarak paydaşlardan alınmasına karar verilemez.
Site yönetimi işçi statüsünde eleman çalıştırırsa ya da kapıcı dahi (yani bir kişi) çalıştırıyorsa çalışanı için iş güvenliği uzmanı ve iş yeri hekimi bulundurmak ya da bu kişilerin yürüteceği hizmetin tamamını veya bir kısmını ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden hizmet alarak yerine getirmek zorundadır.
Biz Alemdar Bina Yönetimi olarak şeffaf yönetim ilkesini benimsemekteyiz. Sahip olduğumuz internet tabanlı sistem ve size sağladığımız “ kullanıcı adı/şifre” sayesinde harcamaları görebilirsiniz.
Kat maliki olduğunuz sürece otursanız da oturmasanız da aidatı ödemek zorundasınız. Ödeme yapmadığınız taktirde yönetici hakkınızda icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Ayrıca ödenmeyen aidatla ilgili %5 lik gecikme faizi de uygulanmaktadır.
KMK md. 20’ye göre: “Kat maliklerinden herhangi biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Fakat bunun aksine bir hüküm yönetim planında belirtilmişse böyle bir hüküm de geçerlidir.
Avans, site kuruluşlarında bir defaya mahsus olarak toplanan ve ortak alanlara harcanan bedeldir. Ortak alan su, elektrik, doğalgaz abonelikleri, sosyal tesis ve site yönetiminin ofis demirbaşları (ofis mobilyası,bilgisayar donanımı, telefon vs.), çevre hizmet demirbaşları (çim biçme makinesi, çöp toplama konteynırları, hortum, tamit seti vs.) avans bedeli ile karşılanmaktadır.