Apartman ve sitelerde en sık yaşanan sorunlardan biri, “Aidat borcunu kiracı mı öder, ev sahibi mi?”, “Kiracı aidatı ödemezse site yönetimi kime başvurabilir?”, “Ev sahibi kiracının aidat borcundan sorumlu mu?” sorularıdır.

Bu konuda yalnızca kira sözleşmesine bakmak yeterli değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin ortak gider ve avans borcunu düzenlerken, bağımsız bölümde sürekli olarak oturan kiracıya da belirli şartlar ve sınırlar içinde sorumluluk yüklemektedir.

En önemli nokta şudur:

Kat maliki, apartman veya site yönetimine karşı ortak gider borcundan sorumludur. Kiracı ise kanunun öngördüğü şekilde bu borçtan müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Bu nedenle “aidatı her zaman kiracı öder” veya “aidat borcundan sadece ev sahibi sorumludur” şeklinde tek cümlelik bir yaklaşım doğru değildir.

Aidat Borcunda Ev Sahibi mi, Kiracı mı Sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, apartmanın veya sitenin ortak giderleri ile giderler için toplanacak avanslara kanunda belirtilen paylaşım esaslarına göre katılmakla yükümlüdür. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir.

Kanunun 22. maddesi ise bağımsız bölümde kira ilişkisine dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişilerin, kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu düzenlemektedir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırılmıştır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Dolayısıyla hukuki yapı iki taraflıdır:

Ev sahibi → Kat maliki olarak sorumlu

Kiracı → Kanundan doğan, sınırlı müşterek ve müteselsil sorumluluk

“Aidatı Kiracı Öder” Demek Yeterli mi?

Kira sözleşmesinde:

“Apartman aidatı kiracıya aittir.”

şeklinde bir hüküm bulunması, kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişki bakımından önem taşıyabilir.

Ancak bu hüküm, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun site yönetimine karşı düzenlediği sorumluluk sisteminin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Bu nedenle kiracı aidatı ödemediğinde:

Kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşmesel ilişki

ile

site yönetiminin ortak gider alacağı

birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Site yönetiminin hangi kişiye karşı hangi kapsamda talepte bulunabileceği, borcun niteliği ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Malikinin Aidat Borcu Nedir?

Kat malikinin ortak gider borcu, bağımsız bölümün sahibi olmasından kaynaklanan bir yükümlülüktür.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında:

• Ortak alan bakım giderleri,
• Koruma giderleri,
• Onarım giderleri,
• Güçlendirme giderleri,
• Ortak tesislerin işletme giderleri,
• Sigorta primleri,
• Yönetici aylığı,
• Kanunda belirtilen diğer giderler

gibi kalemler için kat maliklerine düşen payların ödenmesi gerekir. Kanundaki temel paylaşım sisteminde bazı giderler eşit, bazıları ise arsa payı oranında paylaştırılır.

Dolayısıyla aidatın hangi giderlerden oluştuğunun ve nasıl hesaplandığının da doğru olması gerekir.

Kiracının Aidat Sorumluluğu Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi kiracıyı, kat malikinin ortak gider ve avans borcu ile gecikme tazminatı bakımından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmaktadır.

Ancak burada çok önemli bir sınır vardır:

Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kanun ayrıca kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini düzenlemektedir.

Örneğin:

Aylık kira: 20.000 TL

Aidat borcu: 12.000 TL

ise kiracının kanundaki sorumluluk sınırı bakımından değerlendirme kira miktarı üzerinden yapılır.

Ancak:

Aidat borcu: 35.000 TL

Aylık kira: 20.000 TL

gibi bir durumda kiracının kanuni sorumluluğu, Kanun'daki sınır nedeniyle ayrıca değerlendirilmelidir. Borcun tamamının kimden ve hangi hukuki dayanakla talep edilebileceği somut dosyaya göre belirlenir.

Kiracı Aidatı Ödemiyorsa Ev Sahibi Sorumlu mu?

Evet.

Ev sahibi kat maliki olduğu için Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak gider ve avans yükümlülüğünden kurtulmaz.

Kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde aidat ödeme görevinin kiracıya bırakılması, kat malikinin kanundan doğan yükümlülüğünü site yönetimine karşı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle site yönetimi açısından:

“Kiracı ödemiyor, beni ilgilendirmez.”

şeklindeki bir yaklaşım yeterli değildir.

Kiracının aidat ödememesi durumunda ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki ilişki ayrıca gündeme gelebilir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Site Yönetimi Ne Yapmalı?

Profesyonel bir site yönetiminde doğrudan tartışmaya girmek yerine kayıtlı bir süreç uygulanabilir.

1. Borç Kontrol Edilmeli

Öncelikle aidatın gerçekten ödenmediği kontrol edilmelidir.

2. Borç Dökümü Hazırlanmalı

Hangi ayların ödenmediği açık şekilde belirtilmelidir.

3. Malik ve Kiracı Bilgileri Kontrol Edilmeli

Bağımsız bölümün güncel malik ve kullanıcı bilgilerinin doğruluğu kontrol edilmelidir.

4. Bildirim Yapılmalı

Borç hakkında ilgili taraflara uygun şekilde bilgilendirme yapılabilir.

5. Kira İlişkisi Değerlendirilmeli

Kiracının sorumluluğu bakımından kira miktarı ve Kanun'un 22. maddesindeki sınırlar dikkate alınmalıdır.

6. Tahsilat Gerçekleşmezse Hukuki Süreç Değerlendirilmeli

Gerekli durumda dava veya icra yollarının kullanılması somut olay üzerinden hukuk uzmanıyla değerlendirilmelidir.

Site Yönetimi Aidat Borcunu Kime Bildirmeli?

Uygulamada en sağlıklı yöntem, hem malik hem de bağımsız bölümde sürekli oturan kişi bilgilerini güncel tutmaktır.

Özellikle:

• Ev sahibinin değişmesi,
• Kiracının değişmesi,
• Kiracının taşınması,
• Dairenin boş kalması,
• Yeni kira sözleşmesi yapılması

gibi durumlarda site kayıtlarının güncellenmesi önemlidir.

Böylece “Eski kiracı borçluydu”, “Yeni kiracıdan kaynaklandı” veya “Ev sahibinin haberi yoktu” gibi iletişim sorunlarının azaltılması mümkün olabilir.

Kiracı Ev Sahibine Ödenmeyen Aidatı Yansıtabiliyor mu?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide aidat ödeme yükümlülüğünün kim tarafından karşılanacağı kira sözleşmesine göre belirlenebilir.

Ancak site yönetiminin alacağı ile kiracı ve ev sahibinin kendi arasındaki hesaplaşması birbirinden farklıdır.

Örneğin kira sözleşmesinde belirli ortak giderlerin kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılmış olabilir.

Kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmezse ev sahibiyle arasındaki sözleşmesel ilişki bakımından ayrıca talep ve uyuşmazlık doğabilir.

Bu durum, site yönetiminin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki alacağını ortadan kaldırmaz.

Ev Sahibi Kiracıdan Aidatı Geri İsteyebilir mi?

Bu konu öncelikle kira sözleşmesindeki düzenlemeye ve ödemesi yapılan giderin niteliğine göre değerlendirilir.

Örneğin kira sözleşmesinde ortak giderlerden belirli bir kısmının kiracı tarafından ödeneceği açıkça düzenlenmişse, kiracının sözleşmeye aykırı davranışının ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkide sonuçları olabilir.

Ancak her aidat kalemi otomatik olarak aynı hukuki niteliğe sahip değildir.

Bu nedenle:

Aidat → Giderin niteliği → Kira sözleşmesi → Ödeme → Tarafların sorumluluğu

birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat Borcunda Kiracının Sorumluluğu Neden Kira ile Sınırlı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi özel olarak kiracının sorumluluk sınırını belirlemiştir.

Kanun, kiracının kat malikinin gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu belirtmekle birlikte, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırmıştır. Ayrıca kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu düzenlemenin amacı, site yönetiminin ortak gider alacağının tahsilini güvence altına alırken kiracının kanuni sorumluluğunu da belirli bir sınır içerisinde tutmaktır.

Kiracı Aidat Ödediğinde Kira Borcu Ne Olur?

Kanunun 22. maddesindeki özel düzenleme nedeniyle kiracının aidat kapsamında yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesi öngörülmektedir.

Örneğin:

Aylık kira: 25.000 TL

Aidat için yapılan ödeme: 5.000 TL

şeklinde bir durumda, yapılan ödemenin kira borcuna etkisi ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle kiracının aidat adı altında yaptığı ödemeler ile kira ödemelerinin birbirine karıştırılmaması önemlidir.

Aidat Borcuna Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider veya avans payını tamamen ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kanunun 22. maddesi ise kiracıların da kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından belirli sınırlar içerisinde sorumlu olduğunu belirtmektedir.

Bu nedenle gecikme hesabı yapılırken:

• Ana borç,
• Vade tarihi,
• Ödeme tarihi,
• Borcun hangi kişiye ait olduğu,
• Kiracının yasal sorumluluk sınırı

birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat Borcunda İcra Takibi Kime Yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinin dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine imkan tanımaktadır.

Ayrıca 22. madde kiracıya da belirli sınırlar dahilinde müşterek ve müteselsil sorumluluk yüklemektedir.

Bu nedenle takip stratejisi belirlenirken:

Kat maliki

Kiracı

Borç miktarı

Kira miktarı

Borç dönemi

Aidatın hukuki dayanağı

İşletme projesi / kat malikleri kurulu kararı

gibi bilgiler birlikte incelenmelidir.

Hangi kişiye karşı hangi takip işleminin ne ölçüde yapılacağı konusunda somut dosyanın hukuki olarak değerlendirilmesi gerekir.

Kiracı Taşındığında Eski Aidat Borcu Ne Olur?

Kiracının taşınması, önceki dönem borçlarının kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.

Örneğin:

Ocak – Mart: Eski kiracı

Nisan – Aralık: Yeni kiracı

şeklinde bir kullanım değişikliği varsa borç dönemleri ayrıştırılmalıdır.

Site yönetimi:

• Borcun hangi tarihte oluştuğunu,
• O tarihte kimin kullanıcı olduğunu,
• Kimin malik olduğunu,
• Hangi ödemelerin yapıldığını

kayıt altına almalıdır.

Bu özellikle icra veya dava aşamasında önem kazanabilir.

Daire Boşsa Aidat Ödenir mi?

Dairenin boş olması, kat malikinin ortak giderlerden tamamen kurtulması anlamına gelmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, ortak yer veya tesisleri kullanmaktan vazgeçtiklerini veya bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu nedenle:

“Daire boştu, kimse oturmadı.”

gerekçesi tek başına aidat borcunu ortadan kaldırmaz.

Kiracı “Ben Havuzu Kullanmadım” Diyebilir mi?

Ortak tesisin kullanılmaması, kat malikinin ortak gider yükümlülüğünü kural olarak ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesinde bu husus açık şekilde düzenlenmiştir.

Örneğin:

• Havuz,
• Spor salonu,
• Sauna,
• Bahçe,
• Asansör

kullanılmamış olsa bile ortak tesisin işletme giderleri bakımından kanundaki paylaşım ve yönetim düzeni ayrıca değerlendirilir.

Aidat Borcunda Kira Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki gider paylaşımının belirlenmesinde önemlidir.

Sözleşmede:

“Apartman aidatı kiracıya aittir.”

denilebilir.

Ancak burada hangi giderlerin kastedildiğinin açık olması daha sağlıklıdır.

Örneğin:

Günlük işletme giderleri

Elektrik

Su

Temizlik

Kapıcı

Büyük bakım

Demirbaş

Yenileme

gibi kalemlerin tamamının aynı hukuki değerlendirmeye tabi olduğu varsayılmamalıdır.

Bu nedenle kira sözleşmesindeki gider maddelerinin açık ve ayrıntılı olması hem kiracı hem ev sahibi açısından önemlidir.

Kat Maliki Aidat Borcunu Ödemezse Ne Olur?

Kat maliki ortak gider veya avans borcunu ödemezse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamında dava ve icra takibi gündeme gelebilir. Ayrıca Kanun'da gecikme tazminatı düzenlenmiştir.

Kanunun 22. maddesinde ise ortak gider alacağının tahsilinde ayrıca güvence sağlayan hükümler bulunmaktadır. Belirli şartlar oluştuğunda bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkının tescili de gündeme gelebilir.

Profesyonel Site Yönetimi Kiracı-Aidat Sürecini Nasıl Yönetmeli?

Büyük sitelerde bu sürecin tamamen manuel yürütülmesi yerine dijital bir sistem kurulabilir.

Her bağımsız bölüm için:

Malik Bilgisi

• Ad soyad
• İletişim
• Arsa payı
• Malik başlangıç tarihi

Kiracı Bilgisi

• Ad soyad
• Kira başlangıcı
• Kira bitişi
• Aylık kira
• İletişim

Aidat

• Aylık aidat
• Ek avans
• Ödeme
• Gecikme
• Borç bakiyesi

Hukuki Süreç

• Bildirim
• İhtar
• Takip
• Dosya numarası
• Tahsilat

takip edilebilir.

Bu yapı özellikle çok sayıda bağımsız bölümün olduğu sitelerde büyük kolaylık sağlayabilir.

Aidat Borcu İçin Örnek Dijital Takip

Örneğin:

A Blok – Daire 12

Malik: Ahmet Y.

Kiracı: Mehmet K.

Aylık kira: 25.000 TL

Aylık aidat: 4.500 TL

Ödenmeyen aidat: 3 ay

Ana borç: 13.500 TL

Gecikme: Hesaplanıyor

Bildirim: Gönderildi

Ödeme: Bekleniyor

Hukuki durum: Ön takip

Bu bilgiler yönetim panelinde tutulabilir.

Ancak kişisel ve finansal bilgilerin erişim yetkileri ile paylaşımı ayrıca veri koruma kurallarına uygun şekilde tasarlanmalıdır.

Site Yönetimi İçin Kiracı-Aidat Kontrol Listesi

Malik

• ☐ Malik bilgisi güncel
• ☐ Arsa payı doğru
• ☐ Aidat borcu kontrol edildi
• ☐ Borç dönemi belirlendi
• ☐ Ödeme geçmişi kontrol edildi

Kiracı

• ☐ Kiracı bilgisi güncel
• ☐ Kira başlangıç tarihi kayıtlı
• ☐ Kira bitiş tarihi kayıtlı
• ☐ Kira miktarı biliniyor
• ☐ Kiracının kanuni sorumluluk sınırı dikkate alınıyor

Finans

• ☐ Aidat doğru hesaplandı
• ☐ Ödemeler işlendi
• ☐ Ek avanslar kayıtlı
• ☐ Gecikme hesabı doğru
• ☐ Gelir-gider kayıtları tutuluyor

Hukuki Süreç

• ☐ Borçlu bilgilendirildi
• ☐ Gerekli bildirimler yapıldı
• ☐ Belgeler hazırlandı
• ☐ İşletme projesi kontrol edildi
• ☐ Kat malikleri kurulu kararı kontrol edildi
• ☐ Hukuki takip gerektiğinde uzman görüşü alındı

Sık Sorulan Sorular

Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ödeme düzeni kira sözleşmesine bağlı olabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kat maliki ortak gider ve avans borcundan sorumludur; kiracı da Kanun'un 22. maddesi uyarınca belirli sınırlar içinde müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?

Evet. Kiracının ödememesi, kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kiracının aidat borcuna sorumluluk sınırı var mı?

Evet. Kanunun 22. maddesine göre kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Kiracı aidat öderse kira borcundan düşülür mü?

Kanun, kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesini düzenlemektedir.

Boş daire aidat öder mi?

Kural olarak bağımsız bölümün boş olması ortak gider ve avans ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kiracı havuzu kullanmıyorsa havuz giderini ödemeyebilir mi?

Ortak tesisin kullanılmaması, kanundaki genel kurala göre ortak gider ve avans payının ödenmesinden kaçınmak için tek başına yeterli değildir.

Aidat ödenmezse icra takibi yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilmesine ve icra takibi yapılabilmesine imkan tanımaktadır. Kiracının sorumluluğu ise 22. maddedeki sınırlar içerisinde ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

“Aidat borcundan kiracı mı, ev sahibi mi sorumlu?” sorusunun cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından yalnızca bir tarafı işaret ederek verilemez.

Temel sistem şöyledir:

Ev sahibi = Kat maliki olarak ortak gider ve avans borcundan sorumlu

Kiracı = Kanun gereği belirli sınırlar içinde müştereken ve müteselsilen sorumlu

Kiracının sorumluluğu = Ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı

Kiracının yaptığı ödeme = Kira borcundan düşülür.

Bu nedenle kira sözleşmesindeki:

“Aidatı kiracı öder.”

şeklindeki hüküm tek başına tüm hukuki ilişkileri açıklamaz. Site yönetimi açısından Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, işletme projesi, ortak giderin niteliği, malik-kiracı ilişkisi ve borcun hangi döneme ait olduğu birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ayrıca ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibini mümkün kılmaktadır.

Bu nedenle profesyonel apartman ve site yönetiminde en sağlıklı sistem:

Doğru aidat hesabı → Güncel malik/kiracı kaydı → Düzenli tahakkuk → Zamanında bildirim → Şeffaf borç dökümü → Tahsilat takibi → Gerektiğinde hukuki süreç

şeklinde oluşturulmalıdır.

Özellikle yüzlerce bağımsız bölüm bulunan sitelerde malik ve kiracı kayıtlarının, aidatların, ödemelerin ve hukuki takiplerin tek bir dijital site yönetim sistemi üzerinden izlenmesi, sürecin daha düzenli ve kontrol edilebilir hale gelmesine yardımcı olabilir.