Apartman ve site yönetimlerinde aidatların zamanında ödenmesi, ortak giderlerin düzenli şekilde karşılanabilmesi açısından büyük önem taşır. Aidatın zamanında ödenmemesi halinde kat maliki açısından yalnızca ana borç değil, gecikme tazminatı da gündeme gelebilir.

Peki aidat borcuna gecikme tazminatı nasıl uygulanır, aylık yüzde 5 ne anlama gelir, gecikme tazminatı hangi tarihten itibaren başlar, 10 günlük veya 20 günlük gecikmede ne kadar hesaplanır, kısmi ödeme yapılırsa ne olur, kiracıdan gecikme tazminatı istenebilir mi ve yönetim planıyla oran değiştirilebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Aynı madde, ödenmeyen gider ve avans payı için yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilmesini ve icra takibi yapılabilmesini de düzenlemektedir.

Bu nedenle apartman yönetimlerinde gecikme tazminatının doğru hesaplanması kadar, hangi tarihten itibaren işletildiğinin ve hangi borç kalemi üzerinden hesaplandığının açık biçimde gösterilmesi de önemlidir.

Aidat Gecikme Tazminatı Nedir?

Aidat gecikme tazminatı, kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ödemekle yükümlü olduğu gider veya avans payını zamanında ödememesi halinde ortaya çıkan kanuni mali sonuçtur.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de oran açıkça aylık yüzde 5 olarak belirlenmiştir.

Burada önemli bir ayrım vardır:

Aidat ana borcu: Ödenmesi gereken ortak gider, aidat veya avans payıdır.

Gecikme tazminatı: Ana borcun zamanında ödenmemesinden kaynaklanan ve kanunda özel olarak düzenlenen tutardır.

Bu iki kalemin apartman yönetiminin kayıtlarında mümkün olduğunca ayrı gösterilmesi, hesapların anlaşılmasını kolaylaştırır.

Aidat Borcuna Gecikme Tazminatı Uygulamak Zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat malikinin gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemektedir. Bu nedenle kanuni şartları oluşmuş bir borç bakımından gecikme tazminatı doğrudan kanundan kaynaklanan bir sonuçtur.

Başka bir ifadeyle, yönetimin ayrıca her ay “gecikme tazminatı uyguluyoruz” şeklinde yeni bir karar alması, kanuni yükümlülüğün kaynağı değildir.

Ancak borcun ne zaman muaccel olduğu, borçluya ne zaman bildirildiği ve somut olayda gecikmenin hangi tarihten başlatılacağı önemlidir.

Aidat Gecikme Tazminatı Oranı Nedir?

Güncel Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre oran:

Aylık %5

olarak uygulanmaktadır.

Bu oran 2007 yılında yapılan değişiklikle aylık yüzde 10'dan yüzde 5'e indirilmiştir. Güncel konsolide kanun metninde de aylık yüzde 5 oranı yer almaktadır.

Dolayısıyla 2026 dönemine ilişkin aidat borçlarında temel kanuni oran aylık %5 olarak dikkate alınmalıdır.

Yönetim Planında %10 Gecikme Tazminatı Yazıyorsa Ne Olur?

Bu konuda dikkatli olunmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de aylık yüzde 5 oranı düzenlenmiştir. Ayrıca Yargıtay'a yansıyan 2025 tarihli bir uyuşmazlıkta, kat malikleri kurulunca yüzde 10 gecikme zammı belirlenmesinin kanundaki emredici düzenlemeye aykırı olduğu ve somut olayda yüzde 10'luk kararın geçersiz olduğu değerlendirilmiştir. Kararda, yasal oranın üzerinde bir oranın uygulanabilmesi bakımından oybirliği bulunmadığı özellikle belirtilmiştir.

Bu nedenle apartman yönetimlerinin “Kat malikleri böyle karar aldı, istediğimiz oranı uygulayabiliriz.” şeklinde hareket etmemesi gerekir.

Özellikle yüksek oranlı gecikme hükümlerinde yönetim planı, kurul kararı ve somut olayın tamamı ayrıca incelenmelidir.

Aidat Gecikme Tazminatı Ne Zaman Başlar?

En önemli konulardan biri başlangıç tarihidir.

Yargıtay'ın bir kararında, ortak gider alacağına ilişkin gecikme tazminatının başlangıcının açıkça belirlenmesi gerektiği belirtilmiş; borcun dayanağı olan kat malikleri kurulu kararına katılan kişi bakımından karar tarihi, toplantıya katılmayan kişi bakımından ise kararın veya işletme projesinin tebliği ya da kişinin borcunu başka şekilde öğrendiği tarihin dikkate alınması gerektiği açıklanmıştır.

Bu nedenle “aidat hangi ayın borcuysa o ayın ilk gününden otomatik olarak gecikme tazminatı başlar” şeklinde her olay için geçerli tek bir formül kullanmak doğru değildir.

Vade tarihi, borcun bildirilmesi ve borçlunun borcu öğrenme tarihi somut olay bakımından önem taşıyabilir.

Aidat Gecikme Tazminatı Günlük mü Hesaplanır?

Kanun oranı aylık yüzde 5 olarak belirlemektedir ve “ödemede geciktiği günler” ifadesini kullanmaktadır.

Bu nedenle uygulamada gecikme süresinin gün bazında hesaplanmasıyla karşılaşılır.

Pratik hesaplama yönteminde aylık yüzde 5 oranı 30 güne bölünerek gecikilen gün sayısına göre oransal hesap yapılabilir:

Günlük oran = %5 / 30

Gecikme tazminatı = Ana borç × 0,05 × (gecikme günü / 30)

Bu yöntem, özellikle kısmi ay gecikmelerinde hesaplamayı kolaylaştıran yaygın bir uygulamadır. Ancak somut uyuşmazlıklarda gecikmenin başlangıç tarihinin doğru belirlenmesi en az matematiksel hesap kadar önemlidir. Yargıtay da gecikme tazminatının hangi tarihten başlatılacağının açıkça tespit edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

1.000 TL Aidat 10 Gün Gecikirse Ne Kadar Tazminat Olur?

Örneğin aidat borcu:

1.000 TL

Gecikme:

10 gün

Aylık oran:

%5

olduğunda pratik gün hesabıyla:

1.000 × 0,05 × 10 / 30 = 16,67 TL

gecikme tazminatı hesaplanabilir.

Bu durumda:

Ana borç: 1.000 TL

Gecikme tazminatı: 16,67 TL

Toplam: 1.016,67 TL

olur.

Buradaki örnek, 30 gün üzerinden oransal hesaplama yöntemini göstermek içindir.

1.000 TL Aidat 15 Gün Gecikirse Ne Kadar Olur?

Aynı örnekte gecikme 15 gün ise:

1.000 × 0,05 × 15 / 30 = 25 TL

gecikme tazminatı hesaplanır.

Toplam:

1.000 + 25 = 1.025 TL

olur.

1.000 TL Aidat 30 Gün Gecikirse Ne Kadar Olur?

30 günlük gecikmede tam bir aylık oran uygulanır:

1.000 × %5 = 50 TL

Bu durumda:

Ana borç: 1.000 TL

Gecikme tazminatı: 50 TL

Toplam: 1.050 TL

olur.

1.000 TL Aidat 60 Gün Gecikirse Ne Kadar Olur?

Pratik basit gün hesabıyla:

1.000 × 0,05 × 60 / 30 = 100 TL

gecikme tazminatı hesaplanır.

Toplam borç:

1.100 TL

olur.

Burada önemli bir nokta vardır: gecikme tazminatının tazminat üzerinden tekrar tazminat hesaplanması şeklinde bileşik bir hesap yapılmaması gerekir. Hesaplamanın borç kalemleri ve tahsilat hareketleri üzerinden şeffaf şekilde yapılması önemlidir.

Aidat Gecikme Tazminatı İçin Örnek Hesaplama Tablosu

Örneğin aylık aidat 2.000 TL olsun:

Gecikme Süresi	Ana Borç	Aylık %5 Üzerinden Pratik Hesap	Tazminat
5 gün	2.000 TL	2.000 × %5 × 5/30	16,67 TL
10 gün	2.000 TL	2.000 × %5 × 10/30	33,33 TL
15 gün	2.000 TL	2.000 × %5 × 15/30	50 TL
20 gün	2.000 TL	2.000 × %5 × 20/30	66,67 TL
30 gün	2.000 TL	2.000 × %5	100 TL
60 gün	2.000 TL	2.000 × %5 × 60/30	200 TL

Bu tablo, günlük oransal hesaplama mantığını göstermek amacıyla hazırlanmıştır.

Birden Fazla Ay Aidat Ödenmezse Nasıl Hesaplanır?

Birden fazla aya ait aidat borcu varsa bütün borçları tek kalem kabul etmek yerine her aidat dönemini ayrı ayrı takip etmek daha sağlıklı olur.

Örneğin:

Dönem	Ana Borç	Gecikme Süresi	Tazminat
Ocak	2.000 TL	60 gün	200 TL
Şubat	2.000 TL	30 gün	100 TL
Mart	2.000 TL	15 gün	50 TL
Toplam	6.000 TL		350 TL

Bu yöntemde her aidatın kendi vade ve gecikme süresi ayrı hesaplanır.

Bu yaklaşım, özellikle icra takiplerinde hangi borca hangi tutarın eklendiğinin açıkça gösterilmesi açısından faydalıdır.

Aidatın Sadece Bir Kısmı Ödenirse Ne Olur?

Örneğin 2.000 TL aidat borcunun yalnızca 1.000 TL'si ödenmiş olsun.

Yönetimin kayıtlarında;

Tahakkuk: 2.000 TL

Ödeme: 1.000 TL

Kalan: 1.000 TL

şeklinde açık bir kayıt oluşturulmalıdır.

Kısmi ödeme bulunan dosyalarda ödemenin hangi borç kalemine mahsup edildiği ve kalan borç üzerinden hangi tarihler için hesap yapıldığı dikkatle takip edilmelidir.

Özellikle çok sayıda eski borcun bulunduğu dosyalarda mahsup yönteminin rastgele değiştirilmesi, borç hesabını karmaşık hale getirebilir.

Aidat Ödendikten Sonra Gecikme Tazminatı Devam Eder mi?

Ana borcun ödendiği tarih önemlidir.

Ödenmeyen borç için gecikme süresi, tahsilatla bağlantılı olarak hesaplanır. Borç ödendiğinde o borç kalemi bakımından yeni günler için gecikme tazminatı işletilmesi söz konusu olmaz.

Bu nedenle yönetim tarafından her ödeme tarihinin doğru şekilde kaydedilmesi gerekir.

Aidatın Son Ödeme Günü Hafta Sonuna Denk Gelirse Ne Olur?

Bu tür durumlarda yalnızca takvimdeki gün sayısına bakılarak otomatik sonuç çıkarılmamalıdır.

Aidatın vadesinin nasıl belirlendiği;

• Kat malikleri kurulu kararı,

• İşletme projesi,

• Yönetim planı,

• Borç bildirimi

gibi belgelerden anlaşılmalıdır.

Özellikle icra veya dava konusu olmuş alacaklarda vade ve temerrüt başlangıcının belgeler üzerinden belirlenmesi önemlidir.

Aidat Gecikme Tazminatı Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Uygulanabilir mi?

Kanundaki gecikme tazminatı yükümlülüğü doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinden kaynaklanır.

Dolayısıyla yalnızca “yönetici ayrıca karar almadı” gerekçesiyle kanundaki yükümlülüğün ortadan kalktığı söylenemez.

Ancak aidatın miktarının, vadesinin ve borcun doğumunun hangi karara veya belgeye dayandığının doğru şekilde ortaya konulması gerekir.

Yönetici Gecikme Tazminatını İstediği Gibi Artırabilir mi?

Hayır, yöneticinin tek başına istediği bir oranı uygulayabileceği şeklinde genel bir yetki bulunmamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde aylık yüzde 5 oranı açıkça yer almaktadır.

Nitekim Yargıtay'ın 2025 tarihli kararında, kanundaki oranın üzerinde yüzde 10 gecikme zammı öngören kat malikleri kurulu kararının somut olayda geçersiz olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Bu nedenle yönetici tarafından keyfi şekilde yüzde 8, yüzde 10 veya farklı bir oranın belirlenmesi hukuken güvenli bir uygulama değildir.

Yönetim Planında Gecikme Tazminatı Düzenlenebilir mi?

Yönetim planı, apartman yönetiminin birçok yönünü düzenleyebilir. Ancak yönetim planındaki bir hükmün kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekir.

Özellikle gecikme tazminatı bakımından güncel KMK m.20 hükmü dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken “ödenmeyen aidata %10 uygulanır” gibi hükümlerin hukuki geçerliliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiracıdan Gecikme Tazminatı İstenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişiler, kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir.

Ancak kiracının sorumluluğu kanunda, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlanmıştır.

Bu nedenle kiracının aidat borcundaki hukuki sorumluluğu ile kat malikinin sorumluluğu birbirine karıştırılmamalıdır.

Ev Sahibi “Kiracı Ödeyecek” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin yazılması, kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan sorumluluğunun otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Apartman yönetimi ile malik arasındaki kanuni ilişki ile malik-kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki farklıdır.

Bu nedenle aidat borcunda tarafların hukuki sıfatları ayrıca değerlendirilmelidir.

Gecikme Tazminatı Hangi Aidatlara Uygulanabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında gider veya avans payı niteliğindeki ödemeler bakımından hüküm uygulanabilir.

Bu nedenle her para talebinin otomatik olarak “aidat gecikme tazminatı” kapsamında olduğu söylenemez.

Örneğin;

• Ortak gider payı,

• Ortak gider avansı,

• Kanuni dayanağı bulunan ilgili ödeme yükümlülükleri

ile

• Hukuki niteliği farklı olan başka ödemeler

birbirinden ayrılmalıdır.

Demirbaş Giderine Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?

Bu sorunun cevabı giderin hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Eğer talep, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu gider veya avans payının bir parçasıysa gecikme tazminatı gündeme gelebilir.

Ancak her “demirbaş” başlığı altındaki tahsilatın otomatik olarak aynı şekilde değerlendirileceği söylenemez.

Giderin dayanağı, karar, işletme projesi ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.

Ek Aidata Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?

Ek aidat veya ek ödeme, kat maliklerinin kanuni ve yönetsel yükümlülükleri kapsamında doğan bir gider/avans payı niteliğindeyse gecikme tazminatı gündeme gelebilir.

Ancak bunun için;

Ek ödemenin dayanağı

Kat malikleri kurulu kararı

İşletme projesi veya ilgili belge

Ödeme vadesi

kontrol edilmelidir.

Gecikme Tazminatında Vade Belgesi Neden Önemlidir?

Bir icra veya dava dosyasında yalnızca;

“Bu daire üç aydır aidat ödemiyor.”

denmesi yeterli olmayabilir.

Borç miktarının yanı sıra aidatın ne zaman ödenmesi gerektiğinin de ortaya konulması önemlidir.

Yargıtay'ın bir kararında, gecikme tazminatının başlangıcının açık şekilde belirlenmesi gerektiği ve borçlunun borcu ne zaman öğrendiğinin araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle yönetimler;

• Aidat kararını,

• İşletme projesini,

• Ödeme tarihini,

• Tebliğ/bildirim belgelerini

düzenli saklamalıdır.

Aidat Gecikme Tazminatı İçin Hangi Belgeler Saklanmalı?

Profesyonel bir apartman yönetiminde aşağıdaki belgelerin düzenli arşivlenmesi faydalıdır:

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı

• Kat malikleri kurulu kararları

• İşletme projesi

• Ek ödeme kararları

Finansal Belgeler

• Aidat tahakkuk listesi

• Borç dökümü

• Banka kayıtları

• Ödeme dekontları

• Tahsilat makbuzları

Bildirim Belgeleri

• Aidat bildirimleri

• Yazılı hatırlatmalar

• İhtarname

• Tebligat belgeleri

Bu belgeler borcun hangi tarihte ve hangi dayanakla ortaya çıktığını göstermeye yardımcı olur.

Aidat Gecikme Tazminatı İcra Takibinde Nasıl Gösterilir?

İcra takibinde ana para ile gecikme tazminatının mümkün olduğunca açık şekilde ayrıştırılması önemlidir.

Örneğin:

Ocak 2026 aidatı: 2.000 TL

Şubat 2026 aidatı: 2.000 TL

Mart 2026 aidatı: 2.000 TL

Ana borç: 6.000 TL

İşlemiş gecikme tazminatı: XXX TL

Diğer yasal takip kalemleri: Somut dosyaya göre

şeklinde bir ayrım yapılabilir.

Böylece borçlu hangi tutarın ana borç, hangisinin gecikme tazminatı olduğunu daha kolay görebilir.

İcra Takibinde Gecikme Tazminatı Devam Eder mi?

Takip tarihine kadar işlemiş gecikme tazminatı ayrıca hesaplanabilir.

Takip sonrasında ise dosyada talep edilen alacak kalemlerinin niteliğine göre uygulanacak sonuçların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle “aidat borcuna sürekli yüzde 5 eklenir” şeklinde basit bir ifade kullanmak yerine, hangi tarih aralığında hangi hukuki kalemin talep edildiği dosya bazında belirlenmelidir.

Aidat Gecikme Tazminatı ile Yasal Faiz Aynı mı?

Hayır, aynı kavramlar değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, apartman gider ve avans payının gecikmesine özgü olarak aylık yüzde 5 gecikme tazminatı düzenlemektedir.

Bu nedenle apartman aidat borçlarında doğrudan genel yasal faiz oranına bakılarak hesaplama yapılması her durumda doğru yaklaşım değildir.

Aidat borcunun hangi hukuki düzenlemeye tabi olduğu öncelikle belirlenmelidir.

Gecikme Tazminatı Bileşik Olarak Hesaplanır mı?

Gecikme tazminatının hesaplanmasında ana borç ile tazminatın birbirine karıştırılmaması önemlidir.

Pratik gün bazlı hesaplamalarda:

Ana borç × oran × süre

üzerinden hesap yapılır.

Bu nedenle önceki dönem tazminatının yeniden ana borca eklenerek onun üzerinden tekrar tazminat hesaplanması gibi bileşik hesaplama yöntemlerinden kaçınılmalıdır.

Özellikle birden fazla dönem bulunan borçlarda her aidat kaleminin ayrı takip edilmesi daha sağlıklı olur.

Aidat Gecikme Tazminatında En Sık Yapılan Hatalar

1. Yüzde 5 yerine keyfi oran uygulamak

Yöneticinin kendi kararıyla oran belirlemesi hukuki risk oluşturabilir.

2. %10 gecikme zammını otomatik uygulamak

Yargıtay'ın 2025 tarihli kararında somut olay bakımından yüzde 10'luk kararın geçersiz olduğu değerlendirilmiştir.

3. Gecikme başlangıç tarihini yanlış almak

Yargıtay, gecikme tazminatının başlangıç tarihinin somut olayda açıkça belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

4. Tüm borca aynı tarihten tazminat hesaplamak

Ocak, Şubat ve Mart aidatlarının vade tarihleri farklıysa her borç kaleminin ayrı değerlendirilmesi gerekebilir.

5. Kısmi ödemeyi hesaba katmamak

Yapılan ödemeler borç kayıtlarından düşülmelidir.

6. Ana para ile tazminatı karıştırmak

Borç dökümünde ana borç ve gecikme tazminatı ayrı gösterilmelidir.

7. Vade belgesini saklamamak

Aidatın ne zaman ödenmesi gerektiğini gösteren karar veya işletme projesi önemlidir.

8. Banka kayıtlarını kontrol etmemek

Borçlu ödediğini iddia ediyorsa banka hareketleri incelenmelidir.

9. Eski borçları tek kalemde toplamak

Dönem bazlı hesaplama daha şeffaf ve denetlenebilir bir sistem sağlar.

10. İcra dosyasına rastgele toplam rakam yazmak

Ana para, gecikme tazminatı ve diğer takip kalemlerinin dayanakları açık olmalıdır.

Apartman Yönetimi Gecikme Tazminatını Nasıl Takip Etmeli?

Profesyonel bir yönetimde her bağımsız bölüm için ayrı bir borç kartı oluşturulabilir.

Örneğin:

Daire 8

Ocak Aidatı: 2.000 TL
Vade: 01.01.2026
Ödeme: Yok
Gecikme: 60 gün
Tazminat: 200 TL

Şubat Aidatı: 2.000 TL
Vade: 01.02.2026
Ödeme: Yok
Gecikme: 30 gün
Tazminat: 100 TL

Toplam Ana Borç: 4.000 TL

Toplam Gecikme Tazminatı: 300 TL

Toplam: 4.300 TL

Bu yapı, borçlunun hangi aylara ilişkin ne kadar borcu olduğunu görmesini kolaylaştırır.

Dijital Aidat Takibinde Gecikme Tazminatı Otomatik Hesaplanabilir mi?

Evet, bir apartman yönetim yazılımında gecikme tazminatı için otomatik hesaplama modülü tasarlanabilir.

Sistem;

Aidat tutarı

•  

Vade tarihi

•  

Ödeme tarihi

•  

Gecikme süresi

=

İşlemiş gecikme tazminatı

mantığıyla çalışabilir.

Ancak yazılımın yalnızca matematiksel hesap yapması yeterli değildir.

Sistemde ayrıca;

• Borcun dayanağı,

• Aidat kararı,

• İşletme projesi,

• Ödeme geçmişi,

• Bildirim tarihi,

• İhtarname tarihi,

• İcra dosyası

gibi hukuki ve idari kayıtların da tutulması faydalıdır.

Dijital Sistem Aidat Borcunu Nasıl Raporlamalı?

Örneğin yönetici panelinde:

Daire	Ana Borç	Gecikme Tazminatı	Toplam	Durum
3	0 TL	0 TL	0 TL	Ödendi
5	2.500 TL	83,33 TL	2.583,33 TL	Gecikmiş
8	5.000 TL	500 TL	5.500 TL	İhtar Gönderildi
12	8.000 TL	1.000 TL	9.000 TL	Hukuki Takip

şeklinde raporlama yapılabilir.

Bu yapı, yönetici ve denetçinin apartmanın toplam alacağını daha kolay görmesini sağlayabilir.

Denetçi Gecikme Tazminatını Kontrol Etmeli mi?

Evet, yönetimin mali denetimi sırasında gecikme tazminatı hesaplarının da kontrol edilmesi yararlı olabilir.

Denetçi;

Aidat tutarı

Vade tarihi

Ödeme tarihi

Gecikme günü

Uygulanan oran

Hesaplanan tazminat

bilgilerini karşılaştırabilir.

Özellikle çok sayıda gecikmiş borcun bulunduğu sitelerde manuel hesaplama hataları oluşabileceğinden, dönem bazlı raporlama oldukça faydalıdır.

Aidat Gecikme Tazminatı İçin Yönetici Hangi Kontrolleri Yapmalı?

İhtar veya icra aşamasına geçmeden önce:

☐ Aidat tutarı doğru mu?

☐ Borç dönemi doğru mu?

☐ Vade tarihi belgeli mi?

☐ Borçlu kişi doğru mu?

☐ Yapılan ödemeler düşüldü mü?

☐ Kısmi ödeme varsa işlendi mi?

☐ Gecikme tazminatı doğru oranla hesaplandı mı?

☐ Gecikme başlangıç tarihi doğru mu?

☐ Yönetim planı kontrol edildi mi?

☐ İşletme projesi kontrol edildi mi?

☐ Kat malikleri kurulu kararı mevcut mu?

☐ Banka hareketleriyle hesap karşılaştırıldı mı?

Aidat Gecikme Tazminatı Ne Zaman Talep Edilebilir?

Ödenmeyen gider ve avans payları için Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında icra takibi veya dava gündeme gelebilir.

Dolayısıyla gecikme tazminatı yalnızca apartmanın kendi iç kayıtlarında bulunan bir rakam değildir; gerektiğinde alacağın tahsiline yönelik süreçlerde de talep konusu olabilir.

Ancak icra veya dava aşamasında hesaplamanın dayanağının ve başlangıç tarihinin doğru gösterilmesi önemlidir.

Aidat Borcu İçin Dava Açılırsa Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Dava konusu yapılan alacakta, hangi dönemin borcunun ne kadar olduğu ve gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren talep edildiği açıkça ortaya konmalıdır.

Yargıtay uygulamasında da ortak gider alacağına ilişkin dosyalarda genel kurul kararları, işletme projeleri ve gelir-gider belgelerinin incelenerek borcun tespit edilmesi gerektiği; gecikme tazminatı başlangıcının ayrıca belirlenmesi gerektiği belirtilmektedir.

Aidat Gecikme Tazminatında 2026 İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik yapılmıştır. Özellikle 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile işletme projesine ilişkin 37. madde yeniden düzenlenmiştir. Güncel metinde kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarının İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılması da düzenlenmiştir.

Bu nedenle 2026 dönemine ait aidat borçlarında yalnızca “gecikmiş aidat” hesabına değil, borcun hangi işletme projesi veya kurul kararından doğduğuna da dikkat edilmelidir.

Aidat Gecikme Tazminatı İçin Örnek Borç Dökümü

Profesyonel bir borç bildirimi şu formatta hazırlanabilir:

Bağımsız Bölüm: 12

Borçlar

Dönem	Aidat	Vade	Ödeme	Gecikme	Tazminat
Ocak	2.000 TL	01.01.2026	Ödenmedi	60 gün	200 TL
Şubat	2.000 TL	01.02.2026	Ödenmedi	30 gün	100 TL
Mart	2.000 TL	01.03.2026	1.000 TL	Kalan borç	Hesaba göre
Toplam	6.000 TL		1.000 TL		Hesaplanır

Bu şekilde hazırlanan belge, borçluya gönderilecek bildirimde veya gerektiğinde hukuki takip dosyasında hesaplamanın anlaşılmasını kolaylaştırabilir.

Apartman Yönetimi İçin En Sağlıklı Gecikme Tazminatı Sistemi

Profesyonel bir apartman yönetimi şu sıralamayı kullanabilir:

1. Aidat belirlenir.

↓

2. Vade tarihi belgelenir.

↓

3. Aidat tahakkuk ettirilir.

↓

4. Ödeme banka hesabından kontrol edilir.

↓

5. Ödenmeyen borç tespit edilir.

↓

6. Gecikme süresi hesaplanır.

↓

7. Kanuni oran uygulanır.

↓

8. Borç dökümü oluşturulur.

↓

9. Gerekirse ihtarname gönderilir.

↓

10. Ödeme yapılmazsa hukuki tahsilat süreci değerlendirilir.

Bu sistem hem yönetici hem denetçi açısından daha kolay kontrol edilebilir bir yapı oluşturur.

Sık Sorulan Sorular

Aidat gecikme tazminatı yüzde kaç?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre oran aylık yüzde 5tir.

Aidat gecikme tazminatı günlük mü hesaplanır?

Kanun aylık yüzde 5 oranı ve “geciktiği günler” ifadesini kullanmaktadır. Bu nedenle uygulamada gecikilen gün sayısı üzerinden oransal hesaplama yapılmaktadır. Başlangıç tarihinin doğru belirlenmesi özellikle önemlidir.

1.000 TL aidat 10 gün gecikirse ne kadar tazminat olur?

30 gün üzerinden oransal hesaplama yöntemiyle yaklaşık 16,67 TL gecikme tazminatı hesaplanır.

1.000 TL aidat 30 gün gecikirse ne kadar olur?

Aylık yüzde 5 üzerinden 50 TL gecikme tazminatı hesaplanır.

Yönetici gecikme tazminatını %10 yapabilir mi?

Yönetici tek başına böyle bir oran belirleyemez. Ayrıca Yargıtay'ın 2025 tarihli kararında kanuni yüzde 5'in üzerinde yüzde 10 gecikme zammı öngören kurul kararının somut olayda geçersiz olduğu değerlendirilmiştir.

Yönetim planında %10 yazıyorsa %10 mu uygulanır?

Bu hükmün geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de aylık yüzde 5 düzenlenmiş olup kanunun emredici hükümleriyle çelişen bir hüküm otomatik olarak geçerli kabul edilemez.

Gecikme tazminatı hangi tarihten itibaren başlar?

Somut olaya göre belirlenmelidir. Yargıtay, karar veya işletme projesinin borçluya bildirilmesi/borcun öğrenilmesi ve kararın toplantıda bulunan kişiye ilişkin durumu gibi unsurların başlangıç tarihinin belirlenmesinde dikkate alınması gerektiğini belirtmektedir.

Aidat borcunu geç ödeyen kiracıdan gecikme tazminatı istenebilir mi?

KMK m.22 kapsamında kiracı veya sürekli kullanıcı, belirli şartlar ve kanundaki sınırlar dahilinde kat malikiyle birlikte sorumlu olabilir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Aidat borcunda faiz mi gecikme tazminatı mı uygulanır?

KMK m.20, gider ve avans paylarının gecikmesi için özel olarak aylık yüzde 5 gecikme tazminatı düzenlemektedir.

Birden fazla aidat borcunda gecikme nasıl hesaplanır?

Her aidat döneminin borcu ve gecikme süresi ayrı hesaplanmalıdır. Bu yöntem hangi döneme ne kadar tazminat uygulandığının görülmesini kolaylaştırır.

Kısmi ödeme yapılırsa gecikme tazminatı hesaplanır mı?

Kalan borç ve ödeme tarihleri dikkate alınarak hesap yeniden yapılmalıdır. Yönetim kayıtlarında yapılan kısmi ödemelerin açık şekilde gösterilmesi önemlidir.

Aidat gecikme tazminatı icra takibine dahil edilir mi?

İşlemiş gecikme tazminatı, şartları oluşmuşsa aidat ve ortak gider alacağıyla birlikte takip konusu yapılabilir. Hesabın borç dönemleri ve başlangıç tarihleri üzerinden açık biçimde kurulması önemlidir.

Sonuç: Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Uygulanır?

Aidat borcuna gecikme tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Güncel kanun metnine göre gider veya avans payını tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ancak uygulamada en önemli konu yalnızca yüzde 5 oranını bilmek değildir. Gecikmenin hangi tarihte başladığının doğru tespit edilmesi, her aidat döneminin ayrı hesaplanması, yapılan kısmi ödemelerin dikkate alınması ve ana borç ile gecikme tazminatının birbirinden ayrılması gerekir.

Yargıtay uygulamasında da gecikme tazminatının başlangıç tarihinin açık şekilde belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Borcun dayanağı olan kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi ve bunların borçluya bildirilme/öğrenilme durumu hesaplama bakımından önem taşıyabilir.

Ayrıca 2025 tarihli Yargıtay kararında, aylık yüzde 10 gecikme zammı öngören kurul kararının somut olayda kanundaki düzenlemeye aykırı olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle apartman yönetimlerinin kanuni oranın üzerinde keyfi gecikme oranları uygulamaması gerekir.

Profesyonel bir yönetimde en sağlıklı yöntem;

aidat tahakkuku → vade takibi → ödeme kontrolü → gecikme gününün belirlenmesi → gecikme tazminatının hesaplanması → borç dökümü → bildirim → gerektiğinde icra veya diğer hukuki yollar

şeklinde düzenli bir sistem oluşturmaktır.

Özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan apartman ve sitelerde dijital aidat takip sistemi kullanılması; ana borç, ödeme, gecikme günü, gecikme tazminatı, ihtar ve hukuki takip süreçlerinin tek merkezden izlenmesini kolaylaştırabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Aidat borcunun vadesi, gecikme tazminatının başlangıç tarihi, kısmi ödemelerin mahsubu ve hukuki takipte talep edilecek tutarlar somut olayın belgeleri, yönetim planı, kurul kararları ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.