Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri aidat borcunun zamanında ödenmemesidir. Ortak giderlerin karşılanabilmesi için kat maliklerinden düzenli olarak aidat ve gerektiğinde avans toplanması gerekir. Bir kat malikinin borcunu ödememesi ise diğer maliklerin üzerine ek mali yük getirebilir.

Bu durumda yönetimin en çok başvurduğu yöntemlerden biri aidat borcu için ihtarname göndermektir.

Peki aidat ödemeyen kat malikine ihtarname nasıl gönderilir, ihtarnamede neler yazılmalıdır, noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu mudur, kaç gün süre verilir ve ödeme yapılmazsa ne yapılabilir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir. Aynı maddede, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle aidat borcu yalnızca apartman yönetimi açısından bir “gecikmiş ödeme” sorunu değildir. Belgelendirilebilir şekilde takip edilmesi gereken bir ortak gider borcudur.

Aidat Ödemeyen Kat Malikine İhtarname Nedir?

Aidat ihtarnamesi, borçlu kat malikine veya hukuken sorumlu kişiye, ödenmemiş aidat ve ortak gider borcunun bildirilmesi ve belirlenen süre içerisinde ödeme yapılmasının talep edilmesi amacıyla gönderilen yazılı bildirimdir.

İhtarnamede genellikle;

• Borcun hangi döneme ait olduğu,

• Ödenmeyen aidat tutarı,

• Varsa ek aidat veya avans,

• Varsa gecikme tazminatı,

• Toplam borç,

• Ödeme yapılacak hesap,

• Ödeme için tanınan süre,

• Ödeme yapılmadığında başvurulabilecek hukuki yollar

açıklanır.

İhtarname, borç ilişkisinin açık şekilde ortaya konulmasına ve borçlunun ödeme konusunda bilgilendirildiğinin belgelenmesine yardımcı olabilir.

Aidat Ödemeyen Kat Malikine İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabileceği ve icra takibi yapılabileceği açıkça düzenlenmiştir. Maddede icra takibinden önce mutlaka ihtarname gönderilmesi gerektiğine ilişkin genel bir ön şart yer almamaktadır.

Bu nedenle ihtarnameyi, her durumda icra takibinden önce yapılması zorunlu bir işlem olarak görmek doğru değildir.

Ancak ihtarname göndermek uygulamada önemli avantajlar sağlayabilir.

Örneğin:

Borçlu resmi olarak bilgilendirilir.

Borç miktarı açıkça ortaya konur.

Ödeme için son bir fırsat tanınır.

Yönetimin tahsilat süreci belgelenmiş olur.

İlerideki uyuşmazlıklarda yazılı kayıt oluşturur.

Bu nedenle birçok yönetim, icra veya dava sürecine geçmeden önce yazılı ihtar göndermeyi tercih edebilir.

Aidat Borcuna İhtarnameyi Kim Gönderebilir?

Aidat ve ortak gider borcu bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ödenmeyen gider veya avans payı hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir.

Yönetim planı ve mevcut yönetim yapısı da dikkate alınarak ihtarname yönetim adına hazırlanabilir.

Özellikle apartman yönetimi adına yapılacak işlemlerde;

• Yönetici sıfatı,

• Yönetici seçimine ilişkin karar,

• Apartman/site bilgileri,

• Borç hesabı,

• Yönetim hesabı

gibi unsurların doğru belgelenmesi önemlidir.

Aidat İhtarname Noterden Gönderilmek Zorunda mı?

Her aidat borcu için ihtarnamenin mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesini zorunlu kılan genel bir hükümden söz etmek doğru değildir.

Bununla birlikte noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, gönderim, içerik ve tebliğ konusunda güçlü bir belgelendirme imkânı sağlayabilir.

Alternatif iletişim yöntemleri kullanılacaksa da gönderimin ve karşı tarafa ulaştığının mümkün olduğunca ispatlanabilir olması önemlidir.

Bu nedenle yüksek tutarlı veya uzun süredir ödenmeyen aidat borçlarında noter ihtarnamesi tercih edilebilir.

Aidat İhtarname Nasıl Hazırlanır?

İyi hazırlanmış bir aidat ihtarnamesi mümkün olduğunca açık, hesaplanabilir ve belgeli olmalıdır.

İhtarnamenin temel bölümleri şöyle düzenlenebilir:

1. Gönderen Bilgileri

Örneğin:

Apartman/Site Yönetimi
Apartman veya site adı
Adres
Yönetici adı ve soyadı

2. Muhatap Bilgileri

Borçlu kat malikinin;

• Adı soyadı,

• Tebligata elverişli adresi,

• Bağımsız bölüm bilgisi

yazılmalıdır.

3. Borcun Açıklanması

Hangi aylara ait borcun bulunduğu açık şekilde belirtilmelidir.

Örneğin:

• Ocak 2026 aidatı

• Şubat 2026 aidatı

• Mart 2026 aidatı

• Ek gider payı

gibi.

4. Borç Tutarı

Her kalem ayrı ayrı gösterilebilir.

5. Varsa Gecikme Tazminatı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında gecikme tazminatının uygulanıp uygulanmadığı ve hesaplama yöntemi açıklanabilir.

6. Ödeme Bilgileri

Banka adı, hesap bilgileri ve açıklama alanında kullanılabilecek bilgi belirtilmelidir.

7. Son Ödeme Tarihi

Borçluya açık ve tereddüde yer bırakmayacak bir ödeme süresi tanınmalıdır.

8. Ödenmemesi Halinde Yapılacak İşlem

Ödeme yapılmaması halinde kanuni haklara başvurulacağı açıkça bildirilebilir.

Aidat İhtarname İçeriğinde Neler Olmalı?

İhtarname mümkün olduğunca şu sorulara cevap vermelidir:

Kim borçlu?

Hangi bağımsız bölüm borçlu?

Hangi döneme ait borç var?

Ana para ne kadar?

Varsa gecikme tazminatı ne kadar?

Toplam borç ne kadar?

Nereye ödeme yapılacak?

Hangi tarihe kadar ödeme yapılacak?

Ödeme yapılmazsa hangi hukuki işlem başlatılacak?

Bu bilgiler ne kadar açık olursa, borç hesabının anlaşılması da o kadar kolaylaşır.

Aidat İhtarname Kaç Günlük Süre Verilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bütün apartman aidat ihtarnameleri için tek tip “7 gün”, “15 gün” veya “30 gün” şeklinde genel bir ihtar süresi belirlenmiş değildir.

Bu nedenle süre belirlenirken;

• Yönetim planı,

• Önceki yönetim uygulamaları,

• Borcun niteliği,

• Ödeme tarihi,

• Somut olay

dikkate alınmalıdır.

Uygulamada ödeme için belirli bir açık süre verilmesi ve son tarihin net biçimde yazılması, ihtarnamenin anlaşılabilirliğini artırır.

İhtarname Gönderilmeden Önce Aidat Borcu Nasıl Hesaplanmalı?

İhtarname hazırlanırken ilk yapılması gereken işlem borcun doğru hesaplanmasıdır.

Örneğin:

Dönem	Aidat	Ödenen	Kalan
Ocak	2.000 TL	0 TL	2.000 TL
Şubat	2.000 TL	0 TL	2.000 TL
Mart	2.000 TL	1.000 TL	1.000 TL
Nisan	2.000 TL	0 TL	2.000 TL
Toplam	8.000 TL	1.000 TL	7.000 TL

İhtarnameye geçmeden önce yönetimin kendi kayıtları ile banka hareketlerinin karşılaştırılması yararlı olacaktır.

Aidat Borcuna Gecikme Tazminatı Eklenir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ancak ihtarname hazırlanırken gecikme tazminatının hangi borç kalemine, hangi tarihten itibaren ve nasıl hesaplandığının açık şekilde gösterilmesi önemlidir.

Örneğin sadece:

“Gecikme faizi dahil borcunuz 10.000 TL'dir.”

demek yerine borcun kalemlerinin ayrı gösterilmesi daha sağlıklı olabilir.

Aidat Borcu İçin Gecikme Hesabında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hesap hazırlanırken;

Aidatın vadesi

Ödeme tarihi

Kısmi ödeme varsa miktarı

Ödenen tarihler

Borç dönemleri

Uygulanacak gecikme tazminatı

gibi bilgiler dikkate alınmalıdır.

Özellikle eski borçlar birikmişse tek bir toplam tutar yerine dönem bazında hesap yapılması olası hesaplama hatalarının önüne geçebilir.

Kiracı Aidatı Ödemiyorsa İhtarname Kime Gönderilir?

Bu konu oldukça önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli olarak faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu nedenle apartman yönetiminin yalnızca “kiracı oturuyor, borcun sahibi kiracı” şeklinde düşünmesi doğru değildir.

Kat maliki bakımından kanuni sorumluluk ayrıca devam eder.

İhtar sürecinde hem malik hem de ilgili kullanıcı bakımından somut durumun değerlendirilmesi gerekebilir.

Aidat Borcundan Ev Sahibi mi Kiracı mı Sorumlu?

Temel ayrım şudur:

Kat malikinin ortak gider borcu bakımından kanuni sorumluluğu vardır.

Kiracı veya sürekli kullanıcı da kanunun 22. maddesinde belirtilen sınırlar içinde müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Bu nedenle kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” yazması, apartman yönetiminin kat malikiyle olan hukuki ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Aidat İhtarname Hangi Adrese Gönderilir?

İhtarname mümkün olduğunca hukuken geçerli ve karşı tarafa ulaşması mümkün olan adrese gönderilmelidir.

Özellikle;

• Kat malikinin bilinen adresi,

• Tebligata elverişli adres,

• Taşınmaz adresi,

• Yönetimde bulunan güncel iletişim bilgileri

kontrol edilmelidir.

Adres bilgisinin güncel olmaması, tebliğ sürecinde sorunlara neden olabilir.

İhtarname Elden Verilir mi?

Elden teslim mümkün olmakla birlikte, teslimin daha sonra ispat edilebilmesi açısından imzalı teslim belgesi oluşturulması önemlidir.

Örneğin borçlu;

“İhtarnameyi teslim aldım.”

şeklinde tarihli ve imzalı bir belge düzenlerse teslimin ispatı bakımından yazılı kayıt oluşturulmuş olur.

Bununla birlikte noter kanalı gibi daha güçlü belgelendirme yöntemleri tercih edilebilir.

WhatsApp'tan Aidat İhtarname Gönderilir mi?

WhatsApp mesajı, SMS veya e-posta üzerinden yapılan bildirimler yönetim iletişimi açısından yararlı olabilir.

Ancak bunları her durumda resmi ihtarnamenin bütün hukuki sonuçlarını otomatik olarak doğuran yöntemler olarak kabul etmek doğru değildir.

Özellikle ciddi aidat borçlarında, ispat açısından daha güçlü ve resmi bildirim yöntemlerinin değerlendirilmesi daha güvenlidir.

WhatsApp mesajı ise ayrıca bilgilendirme ve hatırlatma amacıyla kullanılabilir.

Aidat İhtarname Örneği Nasıl Olmalı?

Aşağıdaki metin, aidat alacağının bildirilmesine yönelik örnek bir ihtar içeriğidir. Somut olayın borç kalemleri, yönetim planı, ödeme tarihleri ve hukuki durumuna göre uyarlanmalıdır.

AİDAT BORCU İHTARNAME ÖRNEĞİ

İHTARDA BULUNAN:
[APARTMAN / SİTE YÖNETİMİ]
Adres: [Adres]
Yönetici: [Ad Soyad]

MUHATAP:
[Kat Malikinin Adı Soyadı]
[Adres]

KONU: Ödenmemiş aidat, ortak gider ve varsa avans borçlarının ödenmesi hakkında ihtardır.

Sayın [Ad Soyad],

[APARTMAN/SİTE ADI] içerisinde bulunan [BAĞIMSIZ BÖLÜM NO] numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak, yönetim kayıtlarına göre aşağıda belirtilen dönemlere ait aidat/ortak gider/avans borçlarının vadesinde ödenmediği tespit edilmiştir.

Borç Dönemleri:
[AY/YIL] – [TUTAR] TL
[AY/YIL] – [TUTAR] TL
[AY/YIL] – [TUTAR] TL

Ana Borç Toplamı: [TUTAR] TL

Varsa, Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulanabilir yönetim planı hükümleri kapsamında hesaplanan gecikme tazminatı da ayrıca borca eklenmiştir.

Toplam borcun işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaştığı tarih itibarıyla [TOPLAM] TL olduğu bildirilmekte olup, söz konusu tutarın [SON ÖDEME TARİHİ]'ne kadar aşağıda belirtilen apartman/site yönetimi hesabına ödenmesi talep olunur.

Banka: [BANKA]
Hesap Sahibi: [APARTMAN/SİTE YÖNETİMİ]
IBAN: [IBAN]

Belirtilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mevcut yasal haklarımız saklı kalmak üzere icra takibi ve/veya yargısal yollara başvurulacağı, bu süreçte doğabilecek yasal gider ve fer'ilerin ayrıca talep edilebileceği ihtaren bildirilir.

Tarih: [TARİH]

APARTMAN / SİTE YÖNETİMİ
Yönetici
[Ad Soyad – İmza]

İhtarnameye Hangi Belgeler Eklenebilir?

Borcu destekleyen belgelerin ihtar sürecinde düzenli tutulması faydalıdır.

Örneğin;

• Aidat borç dökümü,

• İşletme projesi,

• Kat malikleri kurulu kararı,

• Ek aidat kararı,

• Gider tablosu,

• Ödeme geçmişi,

• Banka kayıtları,

• Önceki bildirimler

somut duruma göre kullanılabilir.

Her belgenin mutlaka ihtarnameye fiziksel ek yapılması gerektiği şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Ancak borcun hesabının ve dayanağının yönetim dosyasında saklanması önemlidir.

Kat Malikine İhtarname Gönderildikten Sonra Ne Olur?

Borçlu ihtarnameyi aldıktan sonra birkaç farklı durum ortaya çıkabilir.

Borcun Tamamını Öderse

Tahsilat kayıtlara işlenir ve dosya kapatılabilir.

Kısmi Ödeme Yaparsa

Kalan ana para ve varsa uygulanacak gecikme tazminatı yeniden hesaplanmalıdır.

Borcu Kabul Etmezse

Borç hesabının dayanağı, yönetim planı, kararlar ve gider belgeleri kontrol edilmelidir.

Hiç Cevap Vermezse

Yönetim, alacağın tahsili için uygun hukuki yola başvurmayı değerlendirebilir.

İhtarnameye Rağmen Aidat Ödenmezse Ne Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ödenmeyen gider ve avans payları hakkında icra takibi yapılabileceğini veya dava açılabileceğini açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla ihtarname son aşama değildir.

Genel süreç şu şekilde ilerleyebilir:

Aidat borcu oluşur

↓

Borç hesaplanır

↓

Yazılı hatırlatma / ihtar gönderilir

↓

Ödeme için süre tanınır

↓

Ödeme yapılmazsa alacağın tahsili için hukuki yol değerlendirilir

↓

İcra takibi veya şartlarına göre dava süreci

Burada kullanılacak hukuki yol, borcun belgelenme durumu, borç miktarı, borca itiraz edilip edilmemesi ve somut olayın diğer özelliklerine göre değişebilir.

Aidat Borcu İçin Doğrudan İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle ihtarnameyi her durumda icra takibinden önce yapılması zorunlu bir aşama olarak değerlendirmek doğru değildir.

Ancak yönetimin tercih ettiği tahsilat politikasına göre önce ihtar gönderilmesi, borçlunun ödeme yapması için son fırsat oluşturabilir.

Aidat Borcu İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?

Burada önemli bir ayrım vardır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Bu düzenleme 5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile yürürlüğe girmiştir.

Dolayısıyla;

Dava açılacaksa: Dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.

İcra takibi yapılacaksa: 18/B hükmü “dava açılmadan önce” arabuluculuğu düzenlediği için, dava şartı arabuluculuğu ile icra takibinin birbirinden ayrılması gerekir.

Bu ayrım özellikle aidat alacaklarının tahsilinde önemlidir.

Aidat Borcunda Yönetici İcra Takibi Yapabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yöneticinin de icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir.

Ancak takip işleminin doğru borçluya, doğru miktara ve doğru belgelere dayanılarak yapılması gerekir.

Özellikle;

• Borçlu adı,

• Bağımsız bölüm,

• Borç dönemleri,

• Ana para,

• Gecikme tazminatı,

• Yönetim yetkisi,

• Ödeme kayıtları

kontrol edilmelidir.

Aidat Borcuna İtiraz Edilirse Ne Olur?

Borçlu kişi aidat borcuna veya borcun miktarına itiraz edebilir.

Bu durumda;

Gerçekten borç var mı?

Aidat doğru hesaplandı mı?

Ödeme yapılmış mı?

Yanlış bağımsız bölüme kayıt yapılmış mı?

Karar ve işletme projesi doğru mu?

Gecikme hesabı doğru mu?

gibi konular incelenmelidir.

İcra dosyasına yapılan itirazın hukuki sonuçları ve bundan sonra izlenecek yol, takip türüne ve somut uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.

Bu aşamada profesyonel hukuki inceleme gerekebilir.

Aidat İhtarname Hazırlarken En Sık Yapılan Hatalar

1. Borcu tek kalem yazmak

“Toplam borcunuz 20.000 TL'dir.” demek yerine hangi ayın ne kadar borcu olduğu gösterilmelidir.

2. Ödenen tutarları dikkate almamak

Kısmi ödeme varsa mutlaka hesaplamaya yansıtılmalıdır.

3. Yanlış gecikme hesabı yapmak

Gecikme tazminatı kanundaki düzenleme ve somut borç tarihleri dikkate alınarak hesaplanmalıdır.

4. Yanlış kişiye ihtar göndermek

Kat maliki ile kiracının hukuki durumunun birbirine karıştırılması sorun yaratabilir.

5. Bağımsız bölüm numarasını yazmamak

Apartmanda aynı isimde birden fazla kişi bulunabileceğinden bağımsız bölüm bilgisinin açık olması yararlıdır.

6. Ödeme hesabını belirtmemek

Borçluya ödeme yapacağı hesap açık şekilde bildirilmelidir.

7. Son ödeme tarihini belirsiz bırakmak

“En kısa zamanda ödeme yapın.” gibi ifadeler yerine somut bir son tarih belirlemek daha anlaşılırdır.

8. Hukuki yolu gereğinden fazla tehditkâr yazmak

İhtarname resmi ve ölçülü bir dille hazırlanmalıdır.

9. Belgeleri saklamamak

Borç hesabının nasıl oluşturulduğu yönetim dosyasında gösterilebilmelidir.

10. İhtarname ile icra takibini birbirine karıştırmak

İhtarname bir bildirimdir; icra takibi ise ayrı bir hukuki tahsil sürecidir.

Apartman Yönetimi Aidat Takibinde Nasıl Bir Sistem Kurmalı?

Düzenli bir aidat tahsilat sistemi şu şekilde oluşturulabilir:

Aşama 1 – Vade Takibi

Her bağımsız bölümün aylık aidat tutarı ve ödeme tarihi belirlenir.

Aşama 2 – Otomatik Gecikme Kontrolü

Vadesi geçen borçlar tespit edilir.

Aşama 3 – Hatırlatma

Kat malikine ödeme hatırlatması gönderilir.

Aşama 4 – Yazılı İhtar

Ödeme gerçekleşmezse borç kalemleri ayrıntılı şekilde gösterilerek ihtarname hazırlanır.

Aşama 5 – Son Kontrol

Ödeme yapılıp yapılmadığı banka üzerinden kontrol edilir.

Aşama 6 – Hukuki Tahsilat

Ödeme yapılmazsa icra veya somut olayın niteliğine göre diğer hukuki yollar değerlendirilir.

Bu sistem, özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan sitelerde borç takibini kolaylaştırabilir.

Dijital Aidat Takibi Neden Faydalıdır?

Apartman yönetim yazılımı kullanılması halinde her bağımsız bölüm için ayrı bir finansal kart oluşturulabilir.

Örneğin:

Daire 5

Aidat: 2.500 TL
Ödenen: 2.500 TL
Borç: 0 TL

Daire 8

Aidat: 2.500 TL
Ödenen: 1.000 TL
Borç: 1.500 TL

Daire 12

Aidat: 2.500 TL
Ödenen: 0 TL
Borç: 2.500 TL

Bu yapı üzerinden sistem;

• Vadesi geçen borçları,

• Borç yaşını,

• Toplam alacağı,

• Kısmi ödemeleri,

• Gecikme tazminatlarını,

• İhtar gönderim tarihlerini,

• İcra dosyasına aktarılmış borçları

takip edebilir.

Aidat İhtarname Gönderim Takvimi Nasıl Oluşturulur?

Profesyonel bir yönetimde her borç için ayrı süreç oluşturulabilir.

1. Gün: Ödeme vadesi

Sonraki dönem: Ödeme kontrolü

Hatırlatma: Borç bildirimi

İhtar aşaması: Resmi yazılı bildirim

Tahsilat kontrolü: Ödeme yapılıp yapılmadığının kontrolü

Hukuki takip: Gerekli görülürse icra/dava sürecinin değerlendirilmesi

Bu yöntem kişisel takip yerine standartlaştırılmış bir tahsilat sistemi oluşturur.

İhtarname Göndermeden Önce Yönetici Hangi Belgeleri Kontrol Etmeli?

İhtarname gönderilmeden önce aşağıdaki belgelerin kontrol edilmesi faydalıdır:

☐ Yönetim planı

☐ Güncel aidat kararı

☐ İşletme projesi

☐ Kat malikleri kurulu kararları

☐ Borç dökümü

☐ Banka tahsilat kayıtları

☐ Önceki ödemeler

☐ Ek aidat kararları

☐ Varsa gecikme hesaplaması

☐ Kat malikinin güncel adres bilgisi

Bu kontrol, yanlış kişiye veya yanlış tutarda ihtar gönderilmesi riskini azaltabilir.

Kat Maliki “Aidatı Kullanmadım” Diyerek Ödemeyebilir mi?

Genel kural olarak apartman ortak giderlerinde kişisel kullanım yapılmadığı iddiası tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak yer veya tesislerden kullanma hakkından vazgeçmelerinin veya bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmelerinin gider ve avans payını ödemekten kaçınmalarına dayanak oluşturmayacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle;

“Asansörü kullanmıyorum.”

“Bahçeden yararlanmıyorum.”

“Bu ay evde değildim.”

gibi gerekçeler, tek başına kanundaki ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ancak somut giderin niteliği ve yönetim planı ayrıca değerlendirilmelidir.

Aidat Borcu Ödenmezse Kanuni İpotek Hakkı Gündeme Gelebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinde, kat malikinin borcunun başka yollarla alınamaması halinde, mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescil edilebilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Bu, aidat alacağının tahsilinde gündeme gelebilecek daha ileri hukuki mekanizmalardan biridir.

Ancak bunun uygulanması, kanundaki şartların oluşmasına ve gerekli hukuki sürecin işletilmesine bağlıdır.

Aidat İhtarname Gönderirken Şeffaflık Neden Önemlidir?

Aidat borcu bildiriminin açık olması yalnızca borçlu açısından değil, yönetim açısından da önemlidir.

Örneğin:

Ocak aidatı: 2.500 TL

Şubat aidatı: 2.500 TL

Mart aidatı: 2.500 TL

Toplam ana para: 7.500 TL

Gecikme tazminatı: X TL

Toplam: X TL

şeklindeki bir döküm, “Sizden şu kadar para istiyoruz.” şeklindeki belirsiz bir bildirime göre çok daha anlaşılırdır.

Aidat İhtarname Hazırlama Kontrol Listesi

İhtarname gönderilmeden önce yönetici şu kontrolü yapabilir:

☐ Borçlu kişinin adı doğru mu?

☐ Bağımsız bölüm numarası doğru mu?

☐ Aidat tutarı doğru mu?

☐ Borç dönemleri doğru mu?

☐ Yapılan ödemeler düşülmüş mü?

☐ Gecikme tazminatı doğru hesaplanmış mı?

☐ Toplam tutar doğru mu?

☐ Banka bilgileri doğru mu?

☐ Son ödeme tarihi açık mı?

☐ İhtar gönderim yöntemi kayıt altına alındı mı?

☐ Yönetim belgeleri dosyalandı mı?

Apartman Yönetimi İçin Örnek Borç Takip Süreci

Profesyonel bir yönetim açısından örnek bir model:

Aidat vadesi gelir

↓

Ödeme banka hesabından kontrol edilir

↓

Ödenmeyen borç sisteme işlenir

↓

Kat malikine bilgilendirme gönderilir

↓

Borç devam ederse ihtarname hazırlanır

↓

İhtarname gönderildiği ve tebliğ bilgisi kaydedilir

↓

Son ödeme tarihi takip edilir

↓

Ödeme yoksa borcun hukuki tahsil yolu değerlendirilir

↓

Tahsilat gerçekleşirse dosya kapatılır

Bu sistem, yöneticinin “hangi daireye ne zaman bildirim yapıldı?” sorusuna kolayca cevap vermesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen kat malikine ihtarname nasıl gönderilir?

Borç dönemleri ve tutarları belirlenerek, ödeme talebi ile son ödeme tarihi açıkça belirtilir. İhtarname noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi uygun yazılı bildirim yöntemleri de değerlendirilebilir. Yüksek veya ihtilaflı borçlarda ispat açısından noter yolunun tercih edilmesi faydalı olabilir.

Aidat ihtarnamesi noter üzerinden gönderilmek zorunda mı?

Her durumda noter ihtarnamesini zorunlu kılan genel bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak noter, gönderim ve tebliğ konusunda güçlü bir belge oluşturabilir.

Aidat ihtarnamesi için kaç gün süre verilir?

Kanunda bütün aidat ihtarnameleri için tek bir zorunlu gün sayısı öngörülmemiştir. Yönetim planı ve somut durum dikkate alınarak açık bir ödeme tarihi verilmelidir.

Aidat borcuna gecikme tazminatı uygulanır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir.

İhtarname göndermeden icra takibi yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ödenmeyen gider ve avans payları için icra takibine imkân tanımaktadır ve genel olarak ihtarnameyi zorunlu ön koşul olarak düzenlememektedir.

Aidat borcu için arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır. Bu düzenleme dava açılması bakımından değerlendirilmelidir.

Kiracı aidatı ödemezse ihtar kime gönderilmeli?

Kat malikinin kanuni sorumluluğu devam eder. Kiracı veya sürekli kullanıcı da KMK m.22'deki şartlar ve sınırlar dahilinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir.

Kat maliki “apartmanı kullanmıyorum” diyerek aidat ödemeyebilir mi?

Ortak gider bakımından yalnızca ortak alanı kullanmama iddiası kural olarak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. KMK m.20 bu konuda açık düzenleme içermektedir.

İhtarnameye rağmen aidat ödenmezse ne yapılabilir?

Borç belgeleri kontrol edilerek icra takibi veya somut olayın niteliğine göre dava dahil hukuki tahsil yolları değerlendirilebilir.

Yönetici aidat borcunu kendisi takip edebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 yöneticinin ödenmeyen gider ve avans payları için icra takibi veya dava yoluna başvurabilmesine imkân tanımaktadır.

Aidat ihtarnamesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?

Borçlu, bağımsız bölüm, borç dönemleri, ana para, varsa gecikme tazminatı, toplam borç, ödeme hesabı, ödeme tarihi ve ödeme yapılmaması halinde başvurulacak hukuki yollar açıkça gösterilebilir.

WhatsApp mesajı ihtarname yerine geçer mi?

WhatsApp mesajları bilgilendirme açısından kullanılabilir; ancak ciddi bir tahsilat sürecinde resmi ve ispat gücü daha yüksek bildirim yöntemlerinin ayrıca değerlendirilmesi daha sağlıklıdır.

Sonuç: Aidat Borcunda Düzenli ve Belgeli Takip Önemlidir

Aidat ödemeyen kat malikine ihtarname göndermek, apartman yönetiminin borç tahsilat sürecinde kullanabileceği önemli yazılı bildirim araçlarından biridir.

Ancak ihtarname hazırlanırken yalnızca “borcunuzu ödeyin” demek yeterli değildir. Borç dönemleri, ana para, yapılan ödemeler, varsa gecikme tazminatı, toplam borç, ödeme bilgileri ve son ödeme tarihi mümkün olduğunca açık biçimde belirtilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ödenmeyen gider ve avans payları için dava ve icra takibine imkân tanımakta; ayrıca gecikme tazminatını düzenlemektedir.

Bunun yanında 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı bulunmaktadır. Bu nedenle icra takibi ile dava sürecinin birbirinden ayrılması önemlidir.

Profesyonel bir apartman yönetiminde en sağlıklı sistem;

doğru aidat hesabı → düzenli tahsilat → yazılı bildirim → belgeli ihtar → ödeme kontrolü → gerektiğinde hukuki tahsilat

şeklinde ilerleyen, bütün aşamaları kayıt altına alan bir sistemdir.

Özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan apartman ve sitelerde aidat takibinin dijital olarak yürütülmesi; borçların, ödemelerin, ihtarnamelerin ve hukuki takiplerin tek merkezden izlenmesine yardımcı olabilir.

Sonuç olarak aidat borcunu zamanında ve doğru şekilde takip etmek, yalnızca borçlu kat malikinin sorumluluğu açısından değil, diğer kat maliklerinin ortak giderlerinin düzenli karşılanması ve apartman yönetiminin mali dengesinin korunması açısından da önemlidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İhtarname gönderimi, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi ve dava süreçlerinde somut olayın belgeleri, yönetim planı ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.