Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kat malikleri genel kurulunda yeterli çoğunluğun sağlanamamasıdır. Özellikle yıllık olağan toplantılarda kat maliklerinin toplantıya katılmaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması oldukça sık görülebilir.

Bu durumda apartman yönetimi ortadan kalkmaz ve toplantı süreci tamamen sona ermez. Kat Mülkiyeti Kanunu, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığında ikinci toplantının yapılmasına ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre kat malikleri kurulu kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çoğunluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Bununla birlikte kanunda belirli konular için ayrıca öngörülen özel yeter sayı hükümleri saklıdır.

Dolayısıyla:

“İlk toplantıya yeterli kişi gelmedi, artık toplantı yapılamaz.”

şeklinde bir sonuç çıkmaz.

Aksine, kanunda belirtilen şartlar yerine getirilerek ikinci toplantı yapılabilir.

Peki ilk toplantıda kaç kişi gerekir? İkinci toplantı ne zaman yapılır? İkinci toplantıda kaç kişi yeterlidir? İkinci toplantıda bütün kararlar alınabilir mi? Yönetici seçilebilir mi? Aidat belirlenebilir mi? Özel çoğunluk gereken kararlar nasıl alınır?

Tüm bu soruları adım adım inceleyelim.

1. Kat Malikleri Genel Kurulu Nedir?

Kat malikleri genel kurulu, apartmanın veya ana taşınmazın yönetimine ilişkin temel kararların alındığı organdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kararları çerçevesinde yürütülür.

Genel kurulda örneğin:

• Yönetici seçimi,

• Denetçi seçimi,

• Aidatların görüşülmesi,

• İşletme projesinin görüşülmesi,

• Bakım ve onarım kararları,

• Ortak alanların kullanımı,

• Büyük harcamalar,

• Yönetim sorunları

görüşülebilir.

2. Toplantı Yeter Sayısı Nedir?

Toplantı yeter sayısı, kat malikleri kurulunun hukuken toplantı yapabilmesi için gerekli katılım oranıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre genel kural:

Kat maliklerinin sayı bakımından yarısından fazlası

ve

arsa payı bakımından yarısından fazlası

ile toplantı yapılmasıdır.

Burada iki farklı ölçütün birlikte değerlendirilmesi gerekir.

3. Karar Yeter Sayısı Nedir?

Karar yeter sayısı, toplantı yapıldıktan sonra belirli bir kararın alınabilmesi için gerekli oy oranıdır.

Bu nedenle:

Toplantı yeter sayısı

ile

Karar yeter sayısı

aynı şey değildir.

Örneğin ilk toplantının yapılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranırken, genel kararların alınmasında kanunun öngördüğü oy çoğunluğu uygulanır. İkinci toplantıda ise genel kural olarak karar yeter sayısı toplantıya katılanların salt çoğunluğudur.

4. İlk Toplantıda Yeterli Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

İlk toplantıda kanunun aradığı toplantı yeter sayısı sağlanamazsa toplantı yapılamaz.

Ancak süreç sona ermez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre bu durumda ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantının en geç 15 gün sonra yapılması gerekir.

Dolayısıyla ilk toplantıya yeterli katılım olmaması:

“Apartmanın genel kurulu yapılamadı ve bütün kararlar iptal oldu.”

anlamına gelmez.

Yeni toplantı için kanundaki ikinci toplantı prosedürü uygulanır.

5. İkinci Toplantı En Geç Ne Zaman Yapılır?

Kanunun 30. maddesi, ilk toplantının yeter sayı nedeniyle yapılamaması halinde ikinci toplantının en geç 15 gün sonra yapılacağını düzenlemektedir.

Örneğin:

İlk toplantı: 10 Ekim

olmuş ve yeterli çoğunluk sağlanamamışsa ikinci toplantının en geç:

25 Ekim

tarihine kadar yapılması gerekir.

Ancak toplantı çağrısında ikinci toplantının yeri ve tarihinin de belirtilmesi gerekir.

6. İlk ve İkinci Toplantı Arasında En Az Kaç Gün Olmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre ilk çağrı yapılırken ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz.

Bu nedenle:

İlk toplantı → En az 7 gün → İkinci toplantı

şeklinde bir zaman aralığı bulunmalıdır.

İkinci toplantının ayrıca kanundaki en geç 15 gün sınırı içinde gerçekleştirilmesi gerekir.

7. İkinci Toplantıya Kaç Kişi Gelirse Toplantı Yapılabilir?

Burada çok önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Kanunun 30. maddesi, ikinci toplantı için ilk toplantıdaki sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla toplantı yeter sayısını tekrar aramamaktadır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak kanunda ayrıca özel yeter sayı öngörülen kararlar saklıdır.

Bu nedenle:

“İkinci toplantıda mutlaka apartmanın yarısı gelmeli.”

şeklindeki genel ifade doğru değildir.

Fakat:

“İkinci toplantıya sadece bir kişi gelse bütün kararları alabilir.”

şeklinde bir sonuç da çıkarılamaz.

Çünkü özel karar nisapları ve kararın geçerli olabilmesi için gereken diğer hukuki şartlar ayrıca değerlendirilmelidir.

8. İkinci Toplantıda Karar Nasıl Alınır?

Kanunun 30. maddesindeki genel kurala göre ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Örneğin toplantıya:

10 kişi

katılmışsa ve konu özel bir karar nisabı gerektirmiyorsa, katılanların salt çoğunluğu üzerinden karar alınır.

Ancak kararın niteliğine göre Kanunda özel çoğunluk aranıyorsa, o özel hüküm uygulanır.

9. İkinci Toplantıda Her Karar Alınabilir mi?

Hayır.

Bu konu çok önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi, ikinci toplantıda genel karar yeter sayısını düzenlemekle birlikte:

“Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”

şeklinde özel bir istisna getirmektedir.

Dolayısıyla ikinci toplantıya az kişinin katılması, özel çoğunluk gerektiren işlemlerin herhangi bir çoğunlukla yapılabileceği anlamına gelmez.

10. Özel Çoğunluk Gerektiren Kararlar Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun farklı maddelerinde farklı karar nisapları bulunmaktadır.

Örneğin:

• Yönetim planı değişiklikleri,

• Yönetici seçimi,

• Faydalı yenilik ve ilaveler,

• Çok masraflı veya lüks yenilikler,

• Önemli bazı yönetim işlemleri

için ayrı kurallar bulunabilir.

Bu nedenle genel kurulda her gündem maddesi için:

“Kaç kişinin oy vermesi gerekiyor?”

sorusunun ayrıca cevaplanması gerekir.

11. İkinci Toplantıda Yönetici Seçilebilir mi?

Evet, ancak yönetici seçiminin kendisine ilişkin özel çoğunluk şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu nedenle:

İkinci toplantıya az kişi geldi → otomatik olarak mevcut kişilerden biri yönetici seçildi

şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır.

Yönetici seçiminde 34. maddedeki özel atama kuralı dikkate alınmalıdır.

12. İlk Toplantıda Yönetici Seçilemezse Ne Olur?

İlk toplantıda yeterli katılım sağlanamazsa ikinci toplantı yapılabilir.

Ancak yönetici seçimi için kanunun 34. maddesinde ayrıca hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk şartı bulunduğundan, ikinci toplantı yapılmış olması tek başına yönetici seçimi için gerekli çoğunluğu ortadan kaldırmaz.

Bu ayrım özellikle apartman yönetimlerinde çok önemlidir.

13. İkinci Toplantıda Aidat Belirlenebilir mi?

Aidat ve işletme giderleri genel kurulun gündemine alınabilir.

Ancak alınacak kararın hangi gideri kapsadığı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki ilgili paylaşım kurallarının ne olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

2026 itibarıyla işletme projesine ilişkin yeni düzenlemeler de bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel 37. maddesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

14. Yeterli Çoğunluk Sağlanamadığında Aidat Ödenmez mi?

Hayır.

İlk toplantıda yeterli çoğunluğun oluşmaması, apartmanın ortak giderlerinin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Apartmanın:

• Elektrik,

• Su,

• Temizlik,

• Asansör,

• Güvenlik,

• Bakım,

• Sigorta

gibi giderleri devam edebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak gider ve avanslara ilişkin hükümleri ayrıca uygulanır.

Dolayısıyla:

“Genel kurul yapılamadı, bu nedenle aidat ödemiyorum.”

şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılamaz.

15. İkinci Toplantıya da Yeterli Kişi Gelmezse Ne Olur?

İkinci toplantıda da katılım az olabilir.

Burada yapılacak işlem, gündemdeki kararın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Genel kararlar bakımından kanunun ikinci toplantı için öngördüğü karar yeter sayısı uygulanabilir. Ancak özel çoğunluk gerektiren konularda gerekli nisap oluşmayabilir.

Bu durumda:

• Karar alınamayabilir,

• Toplantı başka tarihe bırakılabilir,

• Yeni toplantı süreci başlatılabilir,

• Gerekli durumlarda yargısal yollar gündeme gelebilir.

Özellikle yönetici seçilememesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindeki mahkeme yolunun şartları ayrıca incelenmelidir.

16. İkinci Toplantıda Hiçbir Karar Alınamazsa Ne Olur?

Bütün kararların otomatik olarak geçersiz hale geldiği şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Öncelikle hangi kararların alınmak istendiğine bakılmalıdır.

Örneğin:

Olağan bir yönetim kararı

ile

Yönetim planı değişikliği

aynı çoğunluk şartlarına tabi değildir.

Bu nedenle toplantı tutanağında hangi kararın neden alınamadığının açıkça belirtilmesi faydalı olabilir.

17. Toplantı Çağrısında İkinci Toplantı Belirtilmeli mi?

Evet.

Kanunun 29. maddesine göre ilk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının da belirtilmesi gerekir.

Bu nedenle çağrıda örneğin:

1. Toplantı: 10 Ekim 2026 – 14.00

2. Toplantı: 18 Ekim 2026 – 14.00

şeklinde bilgi verilebilir.

Gerçek tarihler toplantının durumuna göre belirlenmelidir.

18. Olağan Toplantı ile Olağanüstü Toplantı Arasındaki Fark

Olağan toplantı

Yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir tarih yoksa kanunda belirlenen yıllık dönemde yapılır.

Olağanüstü toplantı

Önemli bir sebep ortaya çıktığında yapılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi önemli bir sebep halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurulun toplantıya çağrılabilmesini düzenlemektedir.

19. Olağanüstü Toplantıda da Yeter Sayı Var mı?

Evet.

Toplantının olağanüstü olması, toplantı ve karar yeter sayılarının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kanunun genel toplantı ve karar hükümleri ile varsa konuya ilişkin özel yeter sayılar uygulanır.

20. Olağanüstü Toplantı Kaç Gün Önceden Bildirilir?

Kanunun 29. maddesine göre önemli bir sebep nedeniyle yapılacak toplantının, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce tüm kat maliklerine bildirilmesi gerekir.

Bildirimde toplantı sebebinin de açıklanması gerekir.

21. Toplantıya Katılım Neden Düşük Olur?

Apartman toplantılarında düşük katılımın birçok nedeni olabilir.

Örneğin:

• Maliklerin şehir dışında olması,

• Toplantı tarihinin uygun olmaması,

• Gündemin yeterince duyurulmaması,

• Toplantı konusunda bilgi eksikliği,

• Kiracı ile malik ayrımının bilinmemesi,

• Toplantının öneminin anlaşılmaması

katılımı etkileyebilir.

Bu nedenle toplantı çağrısının zamanında yapılması ve gündemin açık şekilde duyurulması önemlidir.

22. Toplantıya Gelmeyen Kat Malikinin Oy Hakkı Kullanılır mı?

Kat maliki toplantıya katılmıyorsa bizzat oy kullanamaz.

Ancak kanunun 31. maddesindeki şartlar çerçevesinde yetkili vekil aracılığıyla oy kullanılabilir. Kat malikleri kurulundaki oy hakkı ve vekâlet sınırları Kanunun 31. maddesinde düzenlenmektedir.

23. Vekâletler Katılımı Artırabilir mi?

Evet.

Kat maliki toplantıya katılamıyorsa kanuni şartlara uygun şekilde vekil tayin ederek temsil edilmesini sağlayabilir.

Ancak vekâlet bakımından:

• Oy sayısı,

• Vekilin sahip olduğu diğer vekâletler,

• Taşınmazın bağımsız bölüm sayısı,

• Kanunun 31. maddesindeki sınırlamalar

kontrol edilmelidir.

24. Birden Fazla Dairesi Olan Malik Nasıl Hesaplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir.

Ancak sahip olabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabında kesirler dikkate alınmaz.

Bu nedenle toplantı yeter sayısı hesaplanırken yalnızca toplantıya gelen kişi sayısına bakılmamalıdır.

25. Toplantı Yeter Sayısında Arsa Payı Neden Önemli?

İlk toplantının yeter sayısı açısından yalnızca kat maliklerinin sayısı değil, arsa payı toplamı da değerlendirilir.

Örneğin apartmanda 20 kat maliki varsa yalnızca:

11 kişinin toplantıya gelmesi

tek başına ilk toplantı için yeterli olmayabilir.

Gelen kişilerin temsil ettiği arsa payının da gerekli oranı karşılaması gerekir.

26. Oy Hakkı ile Arsa Payı Aynı Şey midir?

Hayır.

Kanunun 31. maddesine göre her kat maliki, kural olarak arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Ancak bazı kararların alınmasında arsa payı çoğunluğu ayrıca önem taşıyabilir.

Bu nedenle:

Oy sayısı

ile

arsa payı oranı

birbirinden farklı kavramlardır.

27. İkinci Toplantıda Kararlar Katılanların Salt Çoğunluğu ile mi Alınır?

Genel kararlar açısından evet; Kanunun 30. maddesi ikinci toplantıda karar yeter sayısını katılanların salt çoğunluğu olarak düzenlemektedir. Fakat kanunun başka maddelerinde özel karar nisabı varsa o hüküm saklıdır.

Bu nedenle her gündem maddesi için ayrı değerlendirme yapılmalıdır.

28. Örneğin 20 Kişilik Apartmanda İkinci Toplantıya 6 Kişi Gelirse?

Somut kararın özel çoğunluk gerektirip gerektirmediğine bakılmalıdır.

Eğer karar genel karar yeter sayısına tabi ise Kanunun 30. maddesindeki ikinci toplantı kuralı kapsamında katılanların salt çoğunluğu gündeme gelir.

Ancak yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği veya başka bir özel nisap gerektiren konu söz konusuysa ilgili madde ayrıca uygulanır.

29. İkinci Toplantıda Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?

Yönetim planı değişiklikleri için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde özel bir karar nisabı bulunmaktadır.

Dolayısıyla ikinci toplantıya az kişinin katılması, yönetim planının basit çoğunlukla değiştirilebileceği anlamına gelmez.

Yönetim planı değişikliğinde kanunda öngörülen özel çoğunluk ayrıca hesaplanmalıdır.

30. İkinci Toplantıda Faydalı Yenilik Kararı Alınabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi ortak yerlerdeki faydalı yenilik ve ilaveler için özel bir karar şartı öngörmektedir.

Kanuna göre bu tür yenilik ve ilavelerin yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlanır.

Bu nedenle ikinci toplantı olması bu özel çoğunluğu otomatik olarak kaldırmaz.

31. Lüks veya Çok Masraflı İşlerde Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesi çok masraflı veya lüks nitelikteki bazı yenilik ve ilaveler için özel hükümler içermektedir.

Dolayısıyla:

“İkinci toplantıydı, az kişi vardı, çoğunlukla kabul ettik.”

şeklinde her lüks veya masraflı proje için sonuç çıkarılamaz.

İşin niteliğine göre özel hüküm uygulanmalıdır.

32. Apartman Toplantısında Karar Alınamazsa Yeniden Toplantı Yapılabilir mi?

Somut duruma göre yeni bir toplantı veya gündem süreci gündeme gelebilir.

Özellikle alınmak istenen karar özel çoğunluk gerektiriyorsa gerekli nisabın sağlanması için yeni toplantı mekanizmaları değerlendirilebilir.

Ancak toplantı tarihleri ve çağrı usulü bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına uyulmalıdır.

33. Yönetici Seçilemiyorsa Ne Olur?

Kat malikleri yönetici konusunda anlaşamaz veya toplantı yaparak yönetici atayamazlarsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir.

Bu özellikle yönetim boşluğu oluştuğunda önemli bir hukuki mekanizmadır.

34. Mahkeme Yönetici Atayabilir mi?

Evet.

Kat malikleri anlaşamaz veya yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanabilir.

Kanun, mahkeme tarafından atanan yöneticinin kat malikleri tarafından seçilen yöneticiyle aynı yetkilere ve kat maliklerine karşı aynı sorumluluğa sahip olacağını düzenlemektedir.

35. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Hemen Değiştirilebilir mi?

Burada özel bir hüküm bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Ancak haklı bir sebep ortaya çıkarsa, yöneticiyi atayan sulh hukuk mahkemesi değişikliğe izin verebilir.

Bu nedenle mahkeme tarafından atanmış yönetici ile kat malikleri tarafından seçilmiş yönetici birbirinden ayrılmalıdır.

36. Yeterli Çoğunluk Sağlanamazsa Yönetici Görevine Devam Eder mi?

Yeni yönetici hukuken atanmadığı sürece mevcut yönetimin devamı ve görev durumu, yönetim planı, mevcut kararlar ve kanundaki hükümler çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Sırf bir toplantıda yeterli katılım sağlanamaması, otomatik olarak:

“Yönetim artık yok.”

sonucunu doğurmaz.

Bu nedenle toplantı sonucunun tutanağa açık şekilde yazılması önemlidir.

37. Toplantı Tutanağında Yeterli Çoğunluk Sağlanmadığı Yazılmalı mı?

Evet.

Örneğin:

“... tarihinde yapılması planlanan Kat Malikleri Kurulu toplantısında Kanunun 30. maddesinde öngörülen toplantı yeter sayısı sağlanamadığından toplantı yapılamamıştır. İkinci toplantının ... tarihinde ... adresinde yapılmasına karar verilmiştir.”

şeklinde kayıt oluşturulabilir.

Bu yalnızca örnek bir metindir.

38. Katılım Listesi Neden Önemlidir?

Toplantıda:

• Hangi bağımsız bölümün temsil edildiği,

• Kat malikinin katılıp katılmadığı,

• Vekâlet bulunup bulunmadığı,

• Oy hesabı

konularının belirlenebilmesi için katılım listesinin düzenlenmesi faydalıdır.

Özellikle yeter sayısı tartışmalı toplantılarda bu belge önem kazanır.

39. Toplantıda Vekâletler Nasıl Kontrol Edilmeli?

Vekâletle katılım varsa:

• Vekâlet veren malik,

• Vekil,

• Bağımsız bölüm,

• Tarih,

• Yetki kapsamı

kontrol edilebilir.

Kanunun 31. maddesinde vekâlet kullanımı ve vekilin kullanabileceği oy sayısına ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır.

40. Toplantıya Kimse Gelmezse Ne Olur?

İlk toplantıya hiç kimse gelmemesi veya kanundaki toplantı yeter sayısının oluşmaması halinde ilk toplantı yapılamaz.

İlk çağrıda ikinci toplantının tarihi ve yeri belirtilmişse süreç ikinci toplantıyla devam eder.

Ancak ikinci toplantıda yapılmak istenen kararın özel çoğunluk gerektirip gerektirmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

41. İkinci Toplantıya Sadece Bir Kişi Gelirse?

Bu durumda:

“Bir kişi geldi, bütün kararları alabilir.”

şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz.

Önce gündemdeki kararın türü belirlenmelidir.

Genel kararlar bakımından Kanunun 30. maddesi uygulanırken, özel kararlar için ilgili maddelerdeki özel çoğunluk şartları geçerliliğini korur.

42. Gündemde Bulunmayan Konuda Karar Alınır mı?

Toplantı gündeminin açık şekilde hazırlanması önemlidir.

Özellikle:

• Yönetici değişikliği,

• Büyük harcama,

• Yönetim planı değişikliği,

• Yeni ortak tesis,

• Önemli yenilik

gibi konuların gündemde açıkça belirtilmesi, kat maliklerinin toplantıya hangi konular için çağrıldığını önceden bilmesini sağlar.

Somut olayda gündem dışı alınan kararın geçerliliği ayrıca hukuki değerlendirme gerektirebilir.

43. Yeterli Çoğunluk Sağlanamadığında Genel Kurul Kararı İptal Edilmiş mi Sayılır?

Hayır.

İlk toplantıda yeterli çoğunluk oluşmaması ile alınmış bir kararın hukuken iptal edilmesi farklı konulardır.

İlk toplantıda yeterli nisap yoksa toplantı yapılamamış olabilir.

Buna karşılık usulüne uygun yapılmış toplantıda alınan belirli bir kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa Kanunun 33. maddesindeki iptal mekanizması gündeme gelebilir.

44. Kanuna Aykırı Karar Alınırsa İtiraz Edilebilir mi?

Evet, belirli koşullarda.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre kat malikleri kurulu kararları aleyhine, toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik tarafından karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik tarafından ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açılabilir. Yokluk veya mutlak butlan hallerinde kanun süre koşulu öngörmemektedir.

45. Karara Karşı Oy Veren Malik Ne Yapmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre karara aykırı oy veren malik, aykırılığın sebebini belirterek imza koyabilir.

Örneğin:

“Alınan karara, karar nisabının oluşmadığı kanaatinde olduğumdan karşı oy kullanıyorum.”

şeklinde bir karşı oy açıklaması yapılabilir.

Gerçek olayda gerekçenin somut ve doğru şekilde yazılması önemlidir.

46. Toplantı Kararları Nerede Tutulur?

Kat malikleri kurulu kararları, noter tasdikli ve sayfa numaraları sıralı karar defterine yazılır.

Toplantıya katılan kat malikleri kararları imzalar. Karara aykırı oy verenler de karşı oy nedenini belirterek imza koyabilir.

Bu nedenle toplantı sonunda karar defterinin düzgün şekilde tutulması önemlidir.

47. Toplantı Yeter Sayısı Hesaplanırken Hangi Belgeler Kullanılmalı?

Pratikte toplantı öncesinde şu belgeler hazırlanabilir:

Katılım listesi

Kimlerin toplantıya katıldığını gösterir.

Tapu/arsa payı bilgileri

Arsa payı açısından hesaplama yapılmasına yardımcı olur.

Vekâletler

Temsil durumunu gösterir.

Yönetim planı

Özel yönetim ve karar hükümlerinin kontrolünü sağlar.

Önceki kararlar

Devam eden kararların görülmesini sağlar.

48. Toplantıda Nisap Hesaplama Hatası Yapılırsa Ne Olur?

Nisap hatası, alınan kararların geçerliliği bakımından önemli bir sorun oluşturabilir.

Örneğin ilk toplantıda:

Sayı çoğunluğu var ama arsa payı çoğunluğu yoksa

toplantı yeter sayısının gerçekten oluşup oluşmadığı incelenmelidir.

Bu nedenle toplantı başında nisabın yazılı şekilde hesaplanması faydalıdır.

49. 2026'da Kat Malikleri Toplantı Nisabı Değişti mi?

2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun özellikle 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi ve avans toplama süreçlerine ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

Kat malikleri kurulunun genel toplantı ve karar yeter sayılarını düzenleyen 29 ve 30. maddelerde ise bu kanun değişikliği kapsamında genel toplantı nisabı açısından yeni bir değişiklik yapılmamıştır; güncel konsolide metinde 29 ve 30. maddelerin mevcut hükümleri yer almaktadır.

50. 2026 İşletme Projesi Toplantı Yeter Sayısını Etkiler mi?

İşletme projesinin 2026 yılında güncellenen hükümleri bulunmaktadır.

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmadığında yönetici, genel kurul tarafından onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere geçici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür.

Ancak işletme projesine ilişkin bu değişiklik, genel toplantı yeter sayısının ortadan kalktığı anlamına gelmez.

51. İlk Toplantı ile İkinci Toplantının En Önemli Farkı

Konu	İlk Toplantı	İkinci Toplantı
Genel toplantı şartı	Sayı + arsa payı bakımından yarıdan fazla	İlk toplantıdaki genel nisap tekrar aranmaz
Karar yeter sayısı	Oy çoğunluğu	Katılanların salt çoğunluğu
Özel nisaplar	Uygulanır	Uygulanmaya devam eder
İkinci toplantı	İlk toplantıdır	En geç 15 gün içinde
Önceden tarih belirtilmesi	—	İlk çağrıda belirtilir

Bu tablo, Kanunun 29 ve 30. maddelerindeki temel sistemi özetlemektedir.

52. Toplantı Çağrısı Örneği

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI ÇAĞRISI

Sayın Kat Maliki,

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı doğrultusunda Kat Malikleri Kurulu toplantısı aşağıdaki tarihte gerçekleştirilecektir.

Birinci Toplantı

Tarih: 10.10.2026
Saat: 14.00
Yer: Apartman toplantı salonu

Birinci toplantıda gerekli toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde:

İkinci Toplantı

Tarih: 18.10.2026
Saat: 14.00
Yer: Apartman toplantı salonu

Gündem

1. Açılış ve yoklama

2. Toplantı divanının oluşturulması

3. Geçmiş dönem gelir-gider hesabının görüşülmesi

4. Denetim raporunun görüşülmesi

5. Yeni dönem işletme projesinin görüşülmesi

6. Aidatların görüşülmesi

7. Bakım ve onarım ihtiyaçlarının görüşülmesi

8. Yönetici seçimi

9. Denetçi seçimi

10. Dilek ve temenniler

11. Kapanış

Bu örnek, apartman yönetiminin somut durumuna göre düzenlenmelidir.

53. Toplantı Başlamadan Önce Nisap Nasıl Kontrol Edilmeli?

Toplantı başında şu sıra uygulanabilir:

1. Bağımsız bölüm sayısı belirlenir.

↓

2. Kat malikleri belirlenir.

↓

3. Katılımcılar tespit edilir.

↓

4. Vekâletler kontrol edilir.

↓

5. Oy hakkı hesaplanır.

↓

6. Arsa payları kontrol edilir.

↓

7. Toplantı yeter sayısı belirlenir.

↓

8. Toplantı açılır veya yeterli nisap yoksa tutanak tutulur.

Bu sistem toplantı sonrasında çıkabilecek nisap tartışmalarının azaltılmasına yardımcı olabilir.

54. Toplantı Yeter Sayısı ile Yönetici Seçim Nisabı Neden Karıştırılmamalı?

Örneğin bir apartmanda ilk toplantı yapılabilecek yeterli katılım oluşmuş olabilir.

Bu:

“Yeni yönetici kesin seçildi.”

anlamına gelmez.

Yönetici seçimi için Kanunun 34. maddesinde ayrıca hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranır.

Bu nedenle her karar için gereken çoğunluk ayrıca hesaplanmalıdır.

55. Kat Maliklerinin Toplantıya Katılımını Artırmak İçin Neler Yapılabilir?

Yasal çağrı usulüne ek olarak yönetim:

• Toplantıyı önceden duyurabilir,

• Gündemi açık şekilde paylaşabilir,

• Bütçe belgelerini önceden hazırlayabilir,

• Vekâlet konusunda bilgi verebilir,

• Toplantı tarihini yönetim planına uygun şekilde planlayabilir,

• Büyük kararlar için teknik raporları hazır bulundurabilir.

Bu uygulamalar kat maliklerinin toplantıya hazırlıklı gelmesini kolaylaştırabilir.

56. Toplantıda Büyük Harcama Kararı Alınacaksa

Örneğin:

600.000 TL çatı yenileme

gibi bir gider görüşülecekse toplantı dosyasında:

• Teknik rapor,

• Teklifler,

• Maliyet,

• Mevcut bütçe,

• Finansman planı,

• Gider paylaşım yöntemi

bulundurulabilir.

Karar için gereken özel çoğunluk olup olmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir.

57. Apartman Toplantısında İşletme Projesi Görüşülürken

2026 güncel düzenlemesi kapsamında işletme projesinde:

• Yıllık tahmini gelirler,

• Yıllık tahmini giderler,

• Kat maliklerine düşecek gider payları,

• Avans tutarları

gösterilir.

Bu nedenle toplantıda yalnızca:

“Aidat 5.000 TL olsun.”

demek yerine bütçenin temel gider kalemlerinin de açıklanması daha sağlıklı bir yönetim uygulamasıdır.

58. İlk Toplantıda Yeterli Çoğunluk Yoksa Yeni Bir Çağrı Gerekir mi?

İlk çağrıda ikinci toplantının tarih ve yeri usulüne uygun şekilde belirtilmişse, ikinci toplantı bakımından bu çağrı düzeni önem taşır. Kanunun 29. maddesi ilk çağrıda ikinci toplantının da nerede ve hangi tarihte yapılacağının belirtilmesini öngörmektedir.

Toplantı çağrısının somut olayda kanunun ve yönetim planının gereklerine uygun yapılıp yapılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

59. İkinci Toplantının Tarihi İlk Çağrıda Yazılmamışsa?

Bu durumda toplantı çağrısının usulü ayrıca incelenmelidir.

Özellikle:

• İlk çağrı nasıl yapıldı?

• İkinci toplantı ne zaman duyuruldu?

• Kat maliklerine bildirim yapıldı mı?

• Yönetim planında özel hüküm var mı?

soruları önem taşır.

Usule aykırılık iddiası varsa somut belgeler üzerinden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

60. Kat Maliklerine Toplantı Kararı Bildirilmeli mi?

Toplantı çağrısı ve kararların kat maliklerine açık şekilde duyurulması iyi bir yönetim uygulamasıdır.

Özellikle:

• Yeni yönetici,

• Yeni aidat,

• İşletme projesi,

• Büyük bakım,

• Ortak alan kararı

gibi konularda toplantı sonrası karar özeti paylaşılabilir.

61. Kat Malikleri Toplantısında En Çok Yapılan Nisap Hataları

Hata 1: Sadece kişi sayısına bakmak

İlk toplantıda arsa payı da dikkate alınmalıdır.

Hata 2: İkinci toplantıda bütün özel çoğunlukların ortadan kalktığını düşünmek

Özel karar hükümleri saklıdır.

Hata 3: Yönetici seçimini genel karar gibi değerlendirmek

34. maddedeki özel atama şartı dikkate alınmalıdır.

Hata 4: Vekâletleri kontrol etmemek

31. madde kapsamındaki sınırlar kontrol edilmelidir.

Hata 5: İlk ve ikinci toplantı tarihlerini doğru planlamamak

29. maddedeki 7 günlük ve 15 günlük kurallar dikkate alınmalıdır.

62. Profesyonel Kat Malikleri Toplantısı Kontrol Listesi

Toplantı Öncesi

☐ Yönetim planı incelendi mi?

☐ Gündem hazırlandı mı?

☐ İlk toplantı tarihi belirlendi mi?

☐ İkinci toplantı tarihi planlandı mı?

☐ Çağrı usulü kontrol edildi mi?

☐ Katılım listesi hazırlandı mı?

☐ Vekâletler için kontrol mekanizması oluşturuldu mu?

Toplantı Sırasında

☐ Katılım kontrol edildi mi?

☐ Arsa payları kontrol edildi mi?

☐ Toplantı yeter sayısı hesaplandı mı?

☐ Gündem okundu mu?

☐ Gelir-gider raporu sunuldu mu?

☐ İşletme projesi görüşüldü mü?

☐ Her karar için özel nisap kontrol edildi mi?

☐ Karşı oylar kaydedildi mi?

☐ Kararlar imzalandı mı?

Toplantı Sonrasında

☐ Karar defteri güncellendi mi?

☐ Kararların uygulanması planlandı mı?

☐ Yeni yönetici seçildiyse devir süreci başlatıldı mı?

☐ Aidat değişiklikleri duyuruldu mu?

☐ Belgeler arşivlendi mi?

63. Yeterli Çoğunluk Sağlanamadığında Pratik Yol Haritası

Birinci toplantı yapılır

↓

Toplantı nisabı kontrol edilir

↓

Yeterli çoğunluk yoksa tutanak tutulur

↓

İkinci toplantı tarihi kontrol edilir

↓

En az 7 günlük süre ve en geç 15 günlük sınır kontrol edilir

↓

İkinci toplantı yapılır

↓

Gündem maddeleri ayrı ayrı değerlendirilir

↓

Genel veya özel karar nisabı belirlenir

↓

Oylama yapılır

↓

Karar defterine kayıt yapılır

↓

Kararlar uygulanır

Bu yaklaşım apartman genel kurul sürecinin daha düzenli yürütülmesine yardımcı olabilir.

64. Yeterli Çoğunluk Sağlanamadığında Apartman Yönetimi Nasıl Sürdürülebilir?

Genel kurulun ilk toplantıda yapılamaması, günlük apartman yönetiminin durması anlamına gelmez.

Yönetimin:

• Faturaları,

• Bakımları,

• Ortak alanları,

• Asansör işlemleri,

• Aidat tahsilatı,

• Mevcut sözleşmeleri

yönetmeye devam etmesi gerekebilir.

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenmektedir.

65. İkinci Toplantı da Sonuçsuz Kalırsa Mahkemeye Gidilir mi?

Her durumda otomatik olarak mahkemeye gidilmesi gerekmez.

Öncelikle alınmak istenen kararın türüne ve ortaya çıkan yönetim sorununa bakılmalıdır.

Ancak:

Yönetici atanamaması

gibi belirli durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindeki sulh hukuk mahkemesine başvuru mekanizması gündeme gelebilir.

Başka bir kararın hukuka aykırı olduğu iddiasında ise Kanunun 33. maddesi kapsamında farklı bir hukuki yol söz konusu olabilir.

66. Kat Malikleri Toplantısında Her Karar İçin Aynı Çoğunluk Kullanılmalı mı?

Hayır.

Bu, apartman yönetiminde en sık yapılan hatalardan biridir.

Örneğin:

Olağan yönetim kararı

Yönetici seçimi

Yönetim planı değişikliği

Faydalı yenilik

Lüks yenilik

Önemli yönetim işlemi

aynı karar nisabına tabi olmayabilir.

Bu nedenle gündem hazırlanırken her madde için gerekli çoğunluğun önceden belirlenmesi faydalıdır.

67. Toplantı Yeter Sayısı Kısaca Nasıl Hesaplanır?

İlk toplantı için genel kural:

Kat maliklerinin sayısı > yarı

ve

Arsa payı > yarı

olmalıdır.

İlk toplantıda bu şartlar oluşmazsa:

İkinci toplantı → en geç 15 gün

ve ikinci toplantıda genel karar yeter sayısı:

Katılanların salt çoğunluğu

olarak uygulanır. Özel nisaplar saklıdır.

68. Basit Bir Örnekle Açıklayalım

Apartmanda:

20 bağımsız bölüm

bulunduğunu düşünelim.

İlk toplantıya:

8 malik

geldi.

Sayı bakımından yarıdan fazla katılım oluşmadığı için ilk toplantı yeter sayısı oluşmaz.

İkinci toplantı:

18 Ekim

tarihine planlanmış olsun.

İkinci toplantıda:

6 malik

bulunsun.

Genel bir karar söz konusuysa Kanunun 30. maddesindeki ikinci toplantı karar yeter sayısı uygulanabilir.

Ancak gündemde:

yönetici seçimi

varsa 34. maddedeki özel seçim şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

69. Bir Başka Örnek: Büyük Tadilat

Apartmanda:

Çatı yenilemesi – 700.000 TL

gündeme geldiğini düşünelim.

İlk toplantıda yeterli katılım olmadı.

İkinci toplantı yapıldı.

Bu durumda yalnızca:

“İkinci toplantı olduğu için katılanların yarısından fazlası yeterlidir.”

denilerek işlem tamamlanmamalıdır.

Öncelikle bu işlemin:

• Bakım,

• Onarım,

• Yenileme,

• Yenilik,

• İlave

niteliğinin ne olduğu değerlendirilmelidir.

Buna göre ilgili özel karar hükümleri belirlenmelidir.

70. Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Çoğunluğu İçin Özet Tablo

Konu	Genel Kural
İlk toplantı	Sayı + arsa payı bakımından yarıdan fazla
İlk toplantı kararları	Oy çoğunluğu
İlk toplantı yapılamazsa	İkinci toplantı
İkinci toplantı	En geç 15 gün sonra
İlk-ikinci toplantı aralığı	En az 7 gün
İkinci toplantı genel karar yeter sayısı	Katılanların salt çoğunluğu
Özel kararlar	İlgili özel nisap uygulanır
Yönetici seçimi	Sayı + arsa payı çoğunluğu
Yönetim planı değişikliği	Özel nisap
Faydalı yenilik ve ilave	Özel nisap

Tablodaki genel kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili güncel hükümlerine göre özetlenmiştir.

71. Sıkça Sorulan Sorular

Apartman genel kurulunda yeterli çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

İlk toplantıda kanunun aradığı toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. Kanunun 30. maddesine göre ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve genel kararlar açısından katılanların salt çoğunluğu karar yeter sayısıdır. Özel nisaplar saklıdır.

İlk toplantı için kaç kişi gerekir?

Genel kural olarak kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı gerekir.

İkinci toplantıda kaç kişi gerekir?

İkinci toplantı için ilk toplantıdaki genel sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla toplantı nisabı aranmaz; karar yeter sayısı genel olarak katılanların salt çoğunluğudur. Özel karar nisapları ayrıca uygulanır.

İkinci toplantı kaç gün sonra yapılır?

İlk toplantının yeter sayı nedeniyle yapılamaması halinde ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmalıdır.

İkinci toplantıya bir kişi gelirse karar alınabilir mi?

Her karar için aynı cevap verilemez. Genel karar yeter sayısı ile özel karar nisapları birbirinden ayrılmalıdır. Kanunun 30. maddesindeki ikinci toplantı kuralı, diğer maddelerdeki özel yeter sayıları ortadan kaldırmaz.

İkinci toplantıda yönetici seçilebilir mi?

Yönetici seçimi mümkündür; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindeki sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Yönetici seçilemezse ne olur?

Kat malikleri yönetici atayamazsa, Kanunun 34. maddesindeki şartlar oluştuğunda sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir.

İlk toplantıda yeterli çoğunluk olmazsa aidat ödenmez mi?

Hayır. Toplantının yapılamaması ortak gider ve avans yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İkinci toplantıda aidat belirlenebilir mi?

Gündeme alınan kararın niteliğine ve uygulanması gereken karar nisabına göre değerlendirilir. İşletme projesi bakımından güncel 37. madde hükümleri de dikkate alınmalıdır.

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında kaç gün olmalı?

Kanunun 29. maddesine göre en az 7 gün olmalıdır.

İkinci toplantı en geç kaç gün içinde yapılmalı?

Kanunun 30. maddesine göre ilk toplantının yeter sayı nedeniyle yapılamaması halinde ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır.

Toplantı çağrısında ikinci toplantının tarihi belirtilmeli mi?

Evet. Kanunun 29. maddesi ilk çağrı yapılırken ikinci toplantının yeri ve tarihinin de belirtilmesini öngörmektedir.

Toplantıya gelmeyen malik vekil gönderebilir mi?

Kat maliki, Kanunun 31. maddesindeki şartlara uymak kaydıyla oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir.

Her kat malikinin bir oyu var mı?

Kural olarak her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik için ayrıca oy sayısı sınırı bulunmaktadır.

Arsa payı toplantı yeter sayısında önemli mi?

Evet. İlk toplantının genel toplantı yeter sayısında hem kat maliklerinin sayısı hem de arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranır.

İkinci toplantıda arsa payı tamamen önemsiz midir?

Hayır. Genel ikinci toplantı karar kuralında katılanların salt çoğunluğu esas alınsa da bazı kararlar için kanunda özel arsa payı veya başka nisaplar öngörülmektedir.

Yönetim planı ikinci toplantıda değiştirilebilir mi?

Yönetim planı değişikliği için Kanunun 28. maddesindeki özel karar nisabı dikkate alınmalıdır. İkinci toplantı olması bu özel çoğunluğu ortadan kaldırmaz.

Faydalı yenilik için ikinci toplantıda basit çoğunluk yeterli mi?

Hayır, faydalı yenilik ve ilaveler bakımından Kanunun 42. maddesindeki özel karar şartları dikkate alınmalıdır.

Genel kurul kararı için yeterli çoğunluk oluşmadıysa karar geçerli olur mu?

Öncelikle hangi toplantının ve hangi kararın söz konusu olduğuna bakılmalıdır. Toplantı nisabı ile karar nisabı farklıdır ve özel karar hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat malikleri toplantı yapmadan karar alabilir mi?

Toplantı ve karar süreçleri için Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planındaki usullerin dikkate alınması gerekir. Basit bir mesajlaşma veya anketin kanundaki resmi kurul kararının yerine otomatik olarak geçeceği varsayılmamalıdır.

2026 yılında toplantı yeter sayısı değişti mi?

2026'da yapılan 7579 sayılı Kanun değişikliği esas olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerindeki avans ve işletme projesi hükümlerini değiştirmiştir. Güncel 29 ve 30. maddelerde genel toplantı ve ikinci toplantı sistemi yürürlüktedir.

72. Sonuç: Apartman Genel Kurulunda Yeterli Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

Apartman genel kurulunda ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması, apartman yönetiminin tamamen kilitlendiği veya genel kurulun bir daha yapılamayacağı anlamına gelmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi bu durum için ikinci toplantı mekanizması getirmektedir.

Temel sistem:

İlk Toplantı

↓

Sayı + Arsa Payı Bakımından Yarıdan Fazla Katılım Kontrolü

↓

Yeterli Çoğunluk Yoksa

↓

İkinci Toplantı

↓

En Az 7 Günlük Aralık

↓

En Geç 15 Gün İçinde İkinci Toplantı

↓

Genel Kararlarda Katılanların Salt Çoğunluğu

↓

Özel Kararlarda İlgili Özel Nisap

şeklindedir.

En önemli noktalardan biri, ikinci toplantının bütün kararlar için sınırsız bir serbestlik sağlamamasıdır. Yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, faydalı yenilikler ve diğer özel kararlar bakımından ilgili maddelerdeki özel çoğunluk şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

2026 yılında yapılan 7579 sayılı Kanun değişikliğiyle işletme projesi ve geçici işletme projesine ilişkin düzenlemeler güncellenmiş; işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması ve kabul edilmiş işletme projesi bulunmadığında geçici işletme projesi hazırlanması sistemi getirilmiştir. Bu değişiklik toplantı yeter sayısının yerine geçen yeni bir sistem değildir.

Bu nedenle profesyonel bir apartman genel kurulunda:

Doğru Çağrı

•  

Doğru Katılım Listesi

•  

Arsa Payı Kontrolü

•  

Vekâlet Kontrolü

•  

Doğru Toplantı Nisabı

•  

Doğru Karar Nisabı

•  

Kararların Açık Yazılması

•  

Karar Defteri

şeklinde bütün süreç birlikte yönetilmelidir.

Özellikle “ilk toplantıda çoğunluk olmadı, ikinci toplantıda her karar alınabilir” şeklindeki yaklaşım hatalıdır. İkinci toplantının genel karar kuralı farklı olsa da kanunda özel çoğunluk öngörülen kararlar bakımından ilgili özel hükümler uygulanmaya devam eder.

#ApartmanGenelKurulu #KatMalikleriKurulu #ToplantıYeterSayısı #KararYeterSayısı #ApartmanToplantısı #KatMülkiyeti #KatMülkiyetiKanunu #ApartmanYönetimi #SiteYönetimi #İkinciToplantı #GenelKurul #ApartmanKararları #YöneticiSeçimi #ArsaPayı #OyHakkı #ApartmanToplantıNisabı #KararNisabı #ApartmanBütçesi #İşletmeProjesi #Apartman2026