Apartmanlarda merdiven boşluğuna ayakkabılık koymak, daire kapısının önüne ayakkabı bırakmak, koridorda bisiklet bulundurmak, bebek arabasını sahanlığa yerleştirmek veya bodrumdaki ortak alanı kişisel depo olarak kullanmak sık karşılaşılan sorunlardandır.

Bu tür uygulamalar zaman zaman komşular arasında tartışmalara ve apartman yönetimine yapılan şikâyetlere neden olur.

Peki apartman ortak alanına eşya koymak yasak mı? Daire kapısının önüne ayakkabılık koyulabilir mi? Merdiven boşluğunda bisiklet veya bebek arabası bulundurmak mümkün müdür? Apartman yöneticisi ortak alana bırakılan eşyaların kaldırılmasını isteyebilir mi? Eşyalar kaldırılmazsa hangi hukuki yollar kullanılabilir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartmanın ortak yerleri, kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan ve ortaklaşa kullanılmasına veya yararlanılmasına ayrılan alanlardır. Kanunun 16. maddesi, kat maliklerinin bu alanlarda ortak mülkiyet hakları bulunduğunu düzenlemektedir.

Bu nedenle ortak alanların bir kat maliki tarafından kendi özel deposu gibi kullanılması her durumda serbest değildir. Özellikle ortak alanın kullanım amacının değiştirilmesi, diğer sakinlerin geçişinin engellenmesi veya yangın güvenliğinin tehlikeye düşürülmesi halinde hukuki sorunlar ortaya çıkabilir.

Apartman Ortak Alanları Nelerdir?

Ortak alanlar, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanım veya yararlanma amacı taşıyan bölümlerdir.

Apartmanın mimari projesine, tapu kayıtlarına ve yönetim planına bağlı olarak ortak alanlar arasında şunlar bulunabilir:

• Merdivenler ve merdiven sahanlıkları,

• Kat koridorları ve bina giriş holü,

• Asansör ve asansör önü,

• Yangın merdiveni ve kaçış yolları,

• Çatı ve ortak teknik alanlar,

• Ortak bahçe ve yürüyüş alanları,

• Ortak depo veya kömürlük,

• Ortak otopark ve bisiklet alanları,

• Çamaşırhane gibi ortak kullanıma ayrılmış bölümler.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde ortak yerler düzenlenmekte, 16. maddesinde ise kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanma hakları açıklanmaktadır. Ancak bir yerin hangi kapsamda ortak alan olduğu değerlendirilirken binanın onaylı mimari projesi ve yönetim planı da incelenmelidir.

Apartman Ortak Alanına Eşya Koymak Yasak mı?

Her eşya ve her kullanım biçimi için aynı sonucu vermek doğru değildir. Ancak ortak alanı tek başına sahiplenmek, diğer kat maliklerinin kullanımını engellemek veya alanın amacına aykırı biçimde eşyayla doldurmak hukuki sorun oluşturabilir.

Örneğin merdiven sahanlığına sürekli ayakkabılık yerleştirmek, ortak koridora büyük dolap koymak veya bodrumdaki ortak geçiş alanını kişisel depoya dönüştürmek; diğer sakinlerin haklarını ve binanın güvenliğini etkileyebilir.

Ortak alana eşya koyma konusunda şu hususlar dikkate alınmalıdır:

1. Alanın hangi amaçla kullanılmak üzere ayrıldığı,

2. Yönetim planında özel bir kural bulunup bulunmadığı,

3. Eşyanın geçişi veya ortak kullanımı engelleyip engellemediği,

4. Yangın ve tahliye güvenliği açısından risk oluşturup oluşturmadığı,

5. Kullanımın diğer kat maliklerinin haklarını sınırlandırıp sınırlandırmadığı.

Bir alanın boş olması, herhangi bir kat malikinin o alanı istediği gibi kullanabileceği anlamına gelmez.

1. Merdiven Boşluğuna Ayakkabılık Koymak Yasak mı?

Apartmanlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri daire kapısının önüne veya merdiven sahanlığına ayakkabılık koyulmasıdır.

Ayakkabılık küçük olsa bile ortak alanda kalıcı şekilde bulundurulması şu sorunlara neden olabilir:

• Merdiven veya koridor geçişinin daralması,

• Diğer sakinlerin geçişinin zorlaşması,

• Temizlik faaliyetlerinin aksaması,

• Koku ve hijyen sorunu oluşması,

• Yangın veya acil durumlarda tahliyenin zorlaşması.

Bu nedenle merdiven sahanlıkları ve ortak koridorların kişisel eşya depolama alanı olarak kullanılması uygun değildir.

Özellikle kaçış yolu olarak kullanılan alanlarda eşya bulundurmak, yangın güvenliği bakımından ciddi risk yaratabilir. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'in 35. maddesi, zorunlu çıkışların kullanılabilir ve önlerinin engelleyicilerden arındırılmış olmasını öngörür. Aynı yönetmeliğin 38. maddesinde de kaçış merdivenlerinin kullanıma uygun şekilde boş bulundurulması konusunda bina sahibi ve yöneticilerin sorumluluğu düzenlenmiştir.

Öneri: Ayakkabılık kullanılacaksa daire kapısının iç tarafında, bağımsız bölüm sınırları içerisinde ve geçiş güvenliğini etkilemeyecek biçimde bulundurulması tercih edilmelidir.

2. Daire Kapısının Önüne Ayakkabı Bırakılabilir mi?

Daire kapısının önüne kısa süreli ayakkabı bırakılması ile ortak koridorun sürekli kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi aynı şekilde değerlendirilmez.

Burada yönetim planı, apartmanın kullanım kuralları ve eşyanın oluşturduğu fiilî etki önemlidir.

Örneğin:

• Kapının önünde bir çift ayakkabının kısa süreli bırakılması,

• Koridora çok sayıda ayakkabı yerleştirilmesi,

• Ortak alana büyük bir ayakkabılık sabitlenmesi,

farklı durumlar oluşturabilir.

Eşyalar diğer sakinlerin geçişini zorlaştırıyor veya yangın güvenliğini etkiliyorsa sorun yalnızca görüntü kirliliği olmaktan çıkar.

Apartmanda bu konuda şikâyetler yaşanıyorsa yönetimin kişisel tartışmalara girmeden yazılı kuralları hatırlatması ve ortak alanların kullanımını düzenlemesi yararlı olabilir.

3. Apartman Merdivenine Bisiklet Koymak Yasak mı?

Bisikletlerin merdivenlere, kat sahanlıklarına veya ortak koridorlara bırakılması hem kullanım alanını daraltabilir hem de acil çıkışları engelleyebilir.

Özellikle büyük bisikletlerin geçiş alanlarına yerleştirilmesi;

• Tahliye sırasında hareket alanını kısıtlayabilir,

• Komşuların eşyalarına zarar verebilir,

• Temizlik çalışmalarını güçleştirebilir,

• Yangın güvenliği açısından risk oluşturabilir.

Bu nedenle bisiklet için ortak alanda özel olarak ayrılmış ve kullanımına izin verilmiş bir bölüm bulunmuyorsa merdiven ve koridorlarda bisiklet depolamak uygun değildir.

Apartmanda bisiklet park alanı oluşturulması gerekiyorsa kat malikleri kurulu, yönetim planı ve ilgili teknik şartlar çerçevesinde uygun bir yer belirlenmesi değerlendirilebilir.

4. Bebek Arabasını Ortak Alana Koymak Mümkün mü?

Bebek arabaları günlük yaşamda gerekli olabilen eşyalardır. Ancak özellikle merdiven sahanlığına veya dar koridorlara bırakıldıklarında geçişi engelleyebilirler.

Burada eşyanın kullanım amacı kadar bulunduğu alanın niteliği de önemlidir.

Örneğin geniş bir ortak depoda, bebek arabaları için ayrılmış bir bölüm bulunuyorsa kullanım buna uygun şekilde düzenlenebilir. Buna karşılık yangın merdiveninde veya zorunlu geçiş yolunda bebek arabası bulundurmak ciddi güvenlik sorununa yol açabilir.

Apartman yönetimi, uygun olduğu ölçüde bebek arabaları ve benzeri araçlar için ortak bir park alanı oluşturulmasını değerlendirebilir. Ancak bu alanın belirlenmesi binanın onaylı projelerine ve güvenlik koşullarına aykırı olmamalıdır.

5. Apartman Koridoruna Dolap veya Kişisel Eşya Koymak Yasak mı?

Ortak koridorlar, kat sakinlerinin dairelerine ulaşmasını ve gerektiğinde binadan çıkmasını sağlayan alanlardır.

Bu alanlara;

• Büyük dolaplar,

• Sandıklar,

• Karton kutular,

• Eski mobilyalar,

• Ayakkabılıklar,

• Temizlik malzemeleri,

• Kişisel depolama eşyaları,

yerleştirilmesi geçişi engelliyor veya ortak alanın kullanım amacını değiştiriyorsa müdahale konusu olabilir.

Bir kat malikinin ortak koridorun belirli bir bölümünü uzun süre kullanması, diğer maliklerin o alan üzerindeki ortak kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesinde ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanma hakkı düzenlenmiştir.

Bu nedenle ortak koridorlar mümkün olduğunca boş ve geçişe elverişli tutulmalıdır.

6. Yangın Merdivenine Eşya Koymak Yasak mı?

Yangın merdiveni, yangın veya başka bir acil durumda binadaki kişilerin güvenli şekilde tahliye edilmesine yardımcı olan alandır.

Bu nedenle yangın merdivenine;

• Dolap,

• Bisiklet,

• Bebek arabası,

• Ayakkabılık,

• Koli veya kutu,

• Mobilya,

• Kolay tutuşabilen malzemeler,

bırakılması tahliye güvenliğini tehlikeye atabilir.

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'in 35. maddesi, zorunlu çıkışların kolayca erişilebilir olmasını ve önlerinde engel bulunmamasını; 38. maddesi ise kaçış merdivenlerinin kullanıma uygun şekilde boş bulundurulmasını düzenler.

Yangın merdiveni veya zorunlu kaçış yolu üzerindeki eşyalar yalnızca apartman yönetimiyle yaşanan bir anlaşmazlık olarak değerlendirilmemelidir. Güvenliği etkileyen bir durum varsa gecikmeden giderilmelidir.

7. Apartman Bodrumuna veya Ortak Depoya Eşya Koymak Yasak mı?

Bodrum, kömürlük, depo ve benzeri alanlarda eşya bulundurulup bulundurulamayacağı, alanın hangi amaçla ayrıldığına ve kullanım hakkının nasıl düzenlendiğine bağlıdır.

Örneğin:

• Belirli daireye tapu veya proje kapsamında eklenti olarak tahsis edilmiş bir depo,

• Bütün sakinlerin kullanımına ayrılmış ortak depo,

• Teknik tesislerin bulunduğu bakım alanı,

• Yangın veya acil durum için boş tutulması gereken bölüm,

birbirinden farklı değerlendirilmelidir.

Bir alan ortak depo olarak tasarlanmışsa bile bu durum, tek bir kişinin alanın tamamını diğer maliklerden bağımsız olarak kullanabileceği anlamına gelmez.

Ortak alandaki eşyalar geçişi engelliyor, teknik cihazlara erişimi kapatıyor veya yangın riski yaratıyorsa kaldırılmaları gerekebilir.

Bu nedenle bodrum veya depoya eşya koymadan önce yönetim planı, mimari proje ve geçerli kullanım kararları incelenmelidir.

8. Apartmanın Bahçesine Eşya Bırakılabilir mi?

Apartman bahçeleri ortak kullanıma ayrılmışsa, kullanım bu amaca ve geçerli kurallara uygun olmalıdır.

Bahçeye;

• Eski mobilya,

• İnşaat malzemesi,

• Koli veya hurda,

• Kişisel depolama eşyası,

• Kullanılmayan ev aletleri,

bırakılması ortak alanın kullanımını engelleyebilir ve görüntü kirliliğine neden olabilir.

Bahçenin bir bölümünün bisiklet parkı, çocuk oyun alanı veya oturma alanı olarak kullanılması planlanıyorsa bunun geçerli proje ve yönetim kararlarına uygun şekilde düzenlenmesi gerekir.

Hiçbir kat maliki, yalnızca ortak alan boş olduğu için o alan üzerinde kendiliğinden özel kullanım hakkı elde etmiş sayılmaz.

9. Apartman Ortak Alanına Eşya Koyan Kişi Kaldırmak Zorunda mı?

Eşyanın bulunduğu alanın kullanım amacına, yönetim planına ve güvenlik koşullarına aykırılık varsa kaldırılması istenebilir.

Özellikle eşya;

• Geçişi engelliyorsa,

• Diğer maliklerin ortak kullanımını kısıtlıyorsa,

• Yangın güvenliği açısından tehlike oluşturuyorsa,

• Ortak alana izinsiz şekilde yerleştirilmişse,

yönetimin konuyu ele alması gerekir.

Ancak hukuki süreçte her olay aynı değildir. Eşyanın gerçekten ortak alanda bulunup bulunmadığı, kişinin o alanı kullanma hakkı olup olmadığı ve varsa özel tahsis düzenlemesi incelenmelidir.

Önemli: Yönetim, bir eşyanın kaldırılması gerektiğini düşündüğünde doğrudan eşyaya zarar vermek veya keyfî biçimde el koymak yerine, öncelikle yazılı bildirim ve hukuka uygun çözüm yollarını tercih etmelidir. Acil yangın veya can güvenliği riski varsa güvenlik bakımından gerekli tedbirler geciktirilmemelidir.

10. Apartman Yöneticisi Ortak Alandaki Eşyaların Kaldırılmasını İsteyebilir mi?

Evet. Yönetici, görev ve yetkileri çerçevesinde ortak alanların kullanımını ve ana taşınmazın korunmasını ilgilendiren sorunları ele alabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görevleri arasında ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınmasını saymaktadır. Yönetici ayrıca kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirir.

Bu kapsamda yönetici:

1. Ortak alandaki eşyayı ve oluşturduğu sorunu tespit edebilir.

2. İlgili kişiye yazılı bildirim yapabilir.

3. Yönetim planındaki hükümleri hatırlatabilir.

4. Geçiş veya yangın güvenliği tehlikesi varsa gerekli önlemleri alabilir.

5. Sorun çözülmüyorsa konuyu kat malikleri kuruluna taşıyabilir.

6. Gerekli olduğunda hukuki başvuru yollarını değerlendirebilir.

Yöneticinin yetkisi sınırsız değildir. Özellikle ihtilaflı mülkiyet veya kullanım hakkı söz konusuysa, hangi işlemin hukuken uygun olduğu somut duruma göre belirlenmelidir.

11. Ortak Alanı İşgal Eden Kişi Hakkında Dava Açılabilir mi?

Ortak alanın izinsiz kullanılması, diğer kat maliklerinin haklarının engellenmesi veya ortak alana müdahale edilmesi halinde olayın niteliğine göre hukuki yollara başvurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kanun veya yönetim planından doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişilerle ilgili bazı uyuşmazlıklarda hâkimin müdahalesini isteme imkânı tanır. Ortak alana müdahalenin önlenmesi ve alanın eski haline getirilmesi gibi talepler de somut olayda gündeme gelebilir.

Örneğin bir kat malikinin ortak koridoru kalıcı biçimde depo haline getirmesi veya ortak alanda kendisine özel kullanım alanı oluşturması halinde;

• Ortak alanın statüsü,

• Yönetim planı,

• Mimari proje,

• Kat malikleri kurulu kararları,

• Kullanımın süresi ve niteliği,

incelenmelidir.

Hukuki başvurunun kim tarafından yapılacağı ve hangi talebin ileri sürülebileceği de ayrıca değerlendirilir.

12. Ortak Alana Eşya Koymak İçin Kat Maliklerinin İzni Gerekir mi?

Bu sorunun cevabı eşyanın niteliğine ve kullanılacak alanın durumuna göre değişebilir.

Ortak alanın geçici ve olağan kullanımı ile ortak alanın kalıcı biçimde kişisel kullanıma tahsis edilmesi aynı şey değildir.

Örneğin:

• Ortak depoda önceden belirlenmiş alana eşya yerleştirilmesi,

• Koridora kalıcı dolap kurulması,

• Ortak bahçenin bir bölümünün özel depo olarak kullanılması,

• Ortak merdiven sahanlığının kişisel eşya alanına dönüştürülmesi,

farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ortak alan üzerinde münhasır kullanım hakkı oluşturulması veya kullanım amacının değiştirilmesi söz konusuysa, sıradan bir sözlü izin yeterli olmayabilir. Yönetim planı, tapu kayıtları, mimari proje ve gerekli kat malikleri kararları birlikte değerlendirilmelidir.

13. Ortak Alana Eşya Koyan Komşu Nasıl Şikâyet Edilir?

Apartman ortak alanına bırakılan eşyalar sorun oluşturuyorsa izlenebilecek pratik yol şu şekildedir:

Birinci adım: Durumu kayıt altına alın. Eşyanın nerede bulunduğunu ve hangi soruna neden olduğunu not edin.

İkinci adım: Yönetim planını kontrol edin. Ortak alanların nasıl kullanılacağına ilişkin hükümleri inceleyin.

Üçüncü adım: Yöneticiye yazılı başvuru yapın. Şikâyetinizi mümkünse tarih ve yer bilgisiyle birlikte bildirin.

Dördüncü adım: Yazılı çözüm isteyin. Eşyanın kaldırılması veya uygun bir alana taşınması konusunda yönetimin işlem yapmasını talep edin.

Beşinci adım: Güvenlik riskini bildirin. Yangın merdiveni veya kaçış yolunun kapatılması gibi acil bir durum varsa gerekli güvenlik bildirimlerini gecikmeden yapın.

Altıncı adım: Sorun devam ederse hukuki yolları değerlendirin. Ortak alan üzerindeki hakkın ihlal edildiği düşünülüyorsa somut olaya uygun başvuru yolu belirlenmelidir.

14. Ortak Alanlara Eşya Koyma Konusunda Apartman Yönetimi Nasıl Kural Oluşturmalı?

Profesyonel apartman yönetiminde ortak alan kullanım kurallarının açık ve yazılı olması anlaşmazlıkları azaltabilir.

Yönetim, kat malikleri kurulunun yetkileri ve mevcut yönetim planı çerçevesinde şu konuları netleştirebilir:

• Merdiven ve sahanlıklarda eşya bulundurulmaması,

• Yangın merdivenlerinin boş tutulması,

• Bisiklet ve bebek arabaları için uygun alan belirlenmesi,

• Ortak depoların kullanım yöntemleri,

• Bahçenin hangi amaçlarla kullanılacağı,

• Ortak alanların temizliği ve bakımı,

• Kurallara aykırılık halinde izlenecek bildirim süreci.

Belirlenen kuralların kanuna ve mevcut yönetim planına uygun olması gerekir. Yönetici tek başına yönetim planını değiştiremez; plan değişikliği gerekiyorsa kanundaki usul ve karar yeter sayıları dikkate alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Apartman ortak alanına eşya koymak yasak mı?

Ortak alanın kullanım amacına aykırı biçimde kişisel depoya dönüştürülmesi veya diğer sakinlerin kullanımının engellenmesi hukuki sorun oluşturabilir. Yangın merdiveni ve kaçış yolları ise güvenli tahliye için kullanılabilir ve boş tutulmalıdır.

Daire kapısının önüne ayakkabılık koymak yasak mı?

Yönetim planı ve alanın kullanım şartları incelenmelidir. Ayakkabılık ortak geçişi daraltıyor, güvenlik riski oluşturuyor veya geçerli kurallara aykırıysa kaldırılması istenebilir.

Apartman yöneticisi koridordaki eşyaları kendisi kaldırabilir mi?

Yöneticinin yetkileri somut olay ve hukuki durumla sınırlıdır. Öncelikle yazılı bildirim ve uygun çözüm yolları tercih edilmelidir. Güvenliği acil biçimde tehdit eden durumlarda gerekli tedbirler geciktirilmemelidir.

Yangın merdivenine bisiklet veya bebek arabası koyulabilir mi?

Yangın merdiveni ve zorunlu kaçış yollarının boş ve kullanılabilir durumda kalması gerekir. Bu alanlara geçişi veya tahliyeyi engelleyen eşyalar bırakılmamalıdır.

Ortak alana eşya koyan komşu hakkında dava açılabilir mi?

Somut olayda ortak alanın izinsiz kullanılması veya ortak kullanım hakkının engellenmesi söz konusuysa, uygun hukuki yol üzerinden müdahalenin önlenmesi ya da alanın eski haline getirilmesi talep edilebilir.

Apartman ortak deposu tek bir kişinin kullanımına bırakılabilir mi?

Bunun mümkün olup olmadığı alanın tapu ve proje niteliğine, yönetim planına, tahsis düzenlemesine ve geçerli kararlara bağlıdır. Ortak alanın bir kişi tarafından tek başına kullanılabileceği otomatik olarak varsayılmamalıdır.

Ortak alanlara eşya koymayı kim denetler?

Apartman yöneticisi, kendi görev ve yetkileri çerçevesinde ortak alan kullanımını takip edebilir ve kurallara aykırı durumlarda işlem yapabilir. Yangın güvenliğiyle ilgili ihlallerde ilgili yetkili birimlerin görevleri de gündeme gelebilir.

Sonuç: Apartman Ortak Alanları Kişisel Depo Olarak Kullanılmamalı

Apartman ortak alanına eşya koymak konusunda temel ölçüt, alanın hukuki statüsü, kullanım amacı, yönetim planı ve diğer sakinlerin haklarıdır.

Merdiven boşlukları, kat koridorları, yangın merdivenleri ve ortak geçiş alanları kişisel eşya depolamak için kullanılmamalıdır. Özellikle tahliye yollarının engellenmesi, bina sakinlerinin can güvenliği açısından ciddi risk oluşturur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesi ortak alanlar üzerinde kat maliklerinin ortak mülkiyet ve kullanma haklarını düzenler. Yangından Korunma Yönetmeliği ise kaçış yollarının engellenmemesi ve kaçış merdivenlerinin boş bulundurulması için özel kurallar içerir.

Apartmanda ortak alan uyuşmazlıklarının önüne geçmek için yönetim planı incelenmeli, ortak kullanım kuralları açıkça belirlenmeli ve şikâyetler belgeli biçimde ele alınmalıdır. Sorun çözülemiyorsa somut olaya uygun hukuki başvuru yolları değerlendirilmelidir.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortak alanın niteliği, mimari proje, yönetim planı ve eşyanın oluşturduğu risk gibi unsurlar somut olayda sonucu değiştirebilir. Özel bir uyuşmazlıkta güncel hukuki değerlendirme alınması uygun olacaktır.