Apartman yöneticisi, binanın günlük işleyişini sağlamak, ortak alanların korunmasını ve bakımını organize etmek, giderleri takip etmek, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak ve apartmanın mali işlemlerini düzenli şekilde yürütmekle görevli kişidir.

Ancak apartman yöneticisinin görevi yalnızca aidat toplamak veya elektrik faturası ödemekten ibaret değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin yapması gereken birçok işi açıkça düzenlemektedir.

Kanunun 35. maddesinde, yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça yöneticinin yerine getirmesi gereken görevler tek tek sayılmıştır. Ayrıca yöneticinin defter ve belgeleri tutması, işletme projesi hazırlaması, gelir-gider hesabı vermesi ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olması da kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile özellikle işletme projesi ve geçici işletme projesi konusunda yeni düzenlemeler yapılması nedeniyle apartman yöneticilerinin güncel mevzuatı takip etmesi daha da önem kazanmıştır.

Peki apartman yöneticisi hangi işleri yapmak zorundadır? Yönetici aidat toplamak zorunda mı? Fatura ödemek, bakım yaptırmak, asansörü kontrol ettirmek, borçlular hakkında takip başlatmak, işletme projesi hazırlamak ve hesap vermek yöneticinin görevleri arasında mıdır?

Bu yazımızda tüm detayları açıklıyoruz.

1. Apartman Yöneticisi Nedir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen ve ana taşınmazın yönetimini gerçekleştiren kişidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Tek kişiye yönetici, üç kişilik yapıya ise yönetim kurulu denir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur.

Yönetici;

• Kat malikleri arasından seçilebilir.
• Dışarıdan profesyonel olarak atanabilir.
• Tek kişi olabilir.
• Üç kişilik yönetim kurulu şeklinde oluşturulabilir.

Yöneticinin görevleri yalnızca yönetim planında değil, yönetim planında aksine hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerinde de belirlenmektedir.

2. Apartman Yöneticisi Olmak Zorunlu mu?

Apartmanın bağımsız bölüm sayısı önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre 8 veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.

Örneğin:

• 4 daireli apartman
• 6 daireli apartman
• 7 daireli apartman

için kanundaki sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm şartı oluşmaz.

Ancak:

• 8 daire
• 10 daire
• 20 daire
• 50 daire
• 100 bağımsız bölüm

bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur.

Yönetici atanmazsa, kanundaki şartlara rağmen yöneticisiz bırakılan ana taşınmazda 35. maddede belirtilen işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olabilir.

3. Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici normal olarak yıllık kanuni toplantıda yeniden atanır ve eski yönetici tekrar seçilebilir.

Yönetim konusunda anlaşma sağlanamaz veya yönetici atanamazsa, kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir.

4. Apartman Yöneticisinin En Önemli Görevi Nedir?

Yöneticinin en temel görevi, apartmanın kanuna, yönetim planına ve kat malikleri kurulunun kararlarına uygun şekilde yönetilmesini sağlamaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yönetim planında aksi belirtilmediği sürece yöneticinin yerine getirmesi gereken görevleri ayrıntılı olarak düzenlemektedir.

Bu görevler arasında:

• Genel kurul kararlarını uygulamak,
• Bina bakımını yaptırmak,
• Onarım ihtiyaçlarını takip etmek,
• Sigorta işlemlerini yürütmek,
• Giderleri ve ödemeleri yönetmek,
• Avans toplamak,
• Borçlu maliklere karşı yasal işlemleri takip etmek,
• Banka hesabı açmak,
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,
• Asansör bakım ve yıllık kontrollerini yaptırmak

bulunmaktadır.

5. Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Uygulamak

Yöneticinin açık görevlerinden biri, kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirmektir.

Örneğin genel kurul:

“Çatı onarımı yapılmasına”

karar verdiyse yönetici, kararın uygulanması için gerekli yönetim işlemlerini yürütmelidir.

Aynı şekilde:

• Kamera sistemi kurulması,
• Ortak alan aydınlatmasının yenilenmesi,
• Bahçe bakım sözleşmesi yapılması,
• Temizlik hizmetinin değiştirilmesi,
• Asansör yenileme çalışması

gibi konularda alınan geçerli kararların uygulanması yöneticinin görevi olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/a bendi, kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesini yöneticinin görevleri arasında saymaktadır.

6. Apartmanın Korunmasını Sağlamak

Yönetici, ana gayrimenkulün kullanım amacına uygun şekilde kullanılmasını, korunmasını, bakımını ve onarımını sağlamak için gerekli tedbirleri almakla görevlidir.

Örneğin:

• Ortak alanlarda tehlike oluşturan durumların giderilmesi,
• Su sızıntılarının takip edilmesi,
• Çatı sorunlarının değerlendirilmesi,
• Ortak tesislerin bakımının yaptırılması,
• Elektrik veya mekanik sistemlerde gerekli işlemlerin organize edilmesi

yönetimin görev alanına girebilir.

Yönetici yalnızca sorun ortaya çıktığında değil, binanın korunması için gerekli tedbirleri de takip etmelidir.

7. Bakım ve Onarım İşlerini Organize Etmek

Apartman yöneticisinin görevlerinden biri de bakım ve onarım ihtiyaçlarını takip etmektir.

Örneğin:

Ortak alanlar

• Merdivenler
• Koridorlar
• Çatı
• Sığınak
• Otopark
• Bahçe
• Bina girişi

Teknik sistemler

• Asansör
• Hidrofor
• Jeneratör
• Yangın sistemi
• Merkezi ısıtma
• Ortak elektrik sistemi

gibi alanların bakım ihtiyaçları takip edilmelidir.

Yönetici, ana taşınmazın bakım ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür.

8. Asansör Bakım ve Kontrollerini Yaptırmak

Apartman yöneticileri açısından özel önem taşıyan görevlerden biri asansördür.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesindeki özel düzenlemeye göre yönetici, ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli şekilde işletilmesi amacıyla aylık bakımlarının ve yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılmasını ve bunlara ilişkin ücretlerin ödenmesini sağlamakla görevlidir.

Dolayısıyla apartman yöneticisinin:

• Asansör bakımını takip etmesi,
• Yetkili bakım hizmetini organize etmesi,
• Yıllık kontrol sürecini takip etmesi,
• İlgili giderlerin ödenmesini sağlaması

gerekmektedir.

9. Apartman Sigortasını Yaptırmak

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/c bendi, ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında saymaktadır.

Bu nedenle apartman yönetimi:

• Sigorta ihtiyaçlarını takip etmeli,
• Poliçe süresini kontrol etmeli,
• Yenileme tarihlerini takip etmeli,
• Kat malikleri kurulunun ilgili kararlarını uygulamalıdır.

Sigorta giderinin kat maliklerine dağılımı ise ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun gider paylaşım hükümlerine göre değerlendirilir.

10. Aidat ve Avansları Toplamak

Apartman yöneticisinin en bilinen görevlerinden biri aidat ve avansların tahsil edilmesidir.

Ancak hukuken burada önemli bir ayrıntı vardır.

2026 yılında yapılan değişiklikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/d bendindeki ifade değiştirilmiş ve yöneticiye, işletme projesi onaylanıncaya kadar ilgili avansın toplanmasına ilişkin görev verilmiştir.

Bu nedenle yönetici:

• Ortak giderleri hesaplamalı,
• Gerekli avansı planlamalı,
• Tahsilatı takip etmeli,
• Ödemeleri kayıt altına almalıdır.

11. Aidat Borçlarını Takip Etmek

Bir kat maliki ortak gider veya avans payını ödemezse yönetimin bu borcu takip etmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/i bendi yöneticinin, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını ve şartları oluştuğunda kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesini görevleri arasında saymaktadır.

Bu nedenle yönetici:

Aidat borcu → ödeme bildirimi → takip → gerekli hukuki süreç

şeklinde düzenli bir tahsilat sistemi oluşturmalıdır.

12. Aidat Ödemeyen Kat Malikine Karşı İcra Takibi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Kanunda ayrıca gecikme halinde aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı öngörülmektedir.

Bu nedenle yönetici, geciken aidatların gelişigüzel şekilde birikmesine izin vermek yerine yasal takip sürecini gerektiğinde işletmelidir.

13. Apartman İçin Banka Hesabı Açmak

Yöneticinin topladığı para ve avansları yatırmak ve gerektiğinde ödeme yapmak üzere banka hesabı açması da kanunda düzenlenen görevler arasındadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/j bendine göre yöneticinin, kendi adına fakat ana taşınmazın yöneticisi sıfatını göstererek uygun bir bankada hesap açtırması öngörülmektedir.

Bu uygulama:

• Aidatların takibi,
• Fatura ödemeleri,
• Banka hareketlerinin izlenmesi,
• Gelir-gider raporlaması

açısından önemlidir.

14. Apartman Faturalarını ve Borçlarını Ödemek

Yönetici, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili ödemeleri kabul etmek ve yönetim nedeniyle doğan borçları ödemekle görevlidir.

Buna örnek olarak:

• Elektrik faturaları,
• Su faturaları,
• Asansör bakım bedelleri,
• Temizlik hizmeti,
• Güvenlik hizmeti,
• Teknik bakım,
• Sigorta,
• Ortak alan hizmetleri

verilebilir.

15. Apartmanın Tebligatlarını Kabul Etmek

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/f bendi, ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatların kabulünü yöneticinin görevleri arasında saymaktadır.

Bu nedenle yönetici, apartmanla ilgili resmi bildirimleri takip etmeli ve gerekli işlemlerin zamanında yapılmasını sağlamalıdır.

16. Sürelerin Kaçırılmasını Önlemek

Apartman yönetiminde bazı işlemlerin belirli tarihler içinde yapılması gerekebilir.

Yönetici, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybedilmesine meydan vermeyecek gerekli tedbirleri almakla görevlidir.

Örneğin:

• Sigorta yenileme tarihi,
• Sözleşme süreleri,
• Bakım tarihleri,
• Genel kurul süreci,
• Önemli resmi bildirimler

takip edilmelidir.

17. Kat Maliklerinin Menfaatlerini Korumak

Yönetici, apartmanın korunması ve bakımı bakımından kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onların adına almakla görevlidir.

Bu nedenle yönetici yalnızca kendisine verilen talimatları bekleyen kişi değildir.

Binanın korunması için gerekli bir işlem ortaya çıktığında, yetkisi ve mevzuat çerçevesinde gerekli süreci başlatması gerekebilir.

18. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırmak

Kat malikleri kurulunun düzenli şekilde toplanması da yönetim sisteminin temel parçalarındandır.

Kanunun 35/k bendi yöneticinin kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmasını görevleri arasında saymaktadır.

Kanunun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır.

19. İşletme Projesi Hazırlamak

Apartman yönetiminin mali açıdan en önemli belgelerinden biri işletme projesidir.

2026 itibarıyla güncel Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre:

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

Kabul edilmiş işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Kanun, bu sürecin en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmasını öngörmektedir.

20. İşletme Projesinde Neler Bulunur?

Güncel 37. maddeye göre işletme projesinde özellikle:

• Ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelirleri,
• Bir yıllık tahmini giderleri,
• Kat maliklerine düşecek tahmini gider payları,
• Kat maliklerinin vermesi gereken avans tutarları

gösterilir.

Bu nedenle işletme projesi yalnızca “aylık aidat şu kadar” şeklinde hazırlanan basit bir liste değildir.

21. 2026'da Geçici İşletme Projesi Nedir?

2026 yılındaki düzenlemeler sonrasında bu konu özellikle önem kazanmıştır.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.

Bu proje, kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar uygulanır ve en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunulur.

Bu nedenle 2026'da yeni yönetici olan kişilerin işletme projesi sürecini ayrıca takip etmesi gerekir.

22. Defter Tutmak Zorunda mı?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesine göre yönetici;

• Kat malikleri kurulu kararlarını,
• Protokolleri,
• İhtar ve tebligatların özetlerini ve tarihlerini,
• Bütün giderleri

karar defterine tarih sırasıyla yazmakla yükümlüdür. Ayrıca defteri, gider belgeleri ve diğer belgeleri saklamak zorundadır.

Bu nedenle apartman yönetiminde belge arşivi son derece önemlidir.

23. Faturaları Saklamak Zorunda mı?

Evet.

Yönetici yalnızca fatura ödemekle kalmaz; giderlerin belgelerini ve diğer yönetim belgelerini de saklamakla yükümlüdür.

Arşivde örneğin:

• Elektrik faturaları,
• Su faturaları,
• Asansör bakım faturaları,
• Sigorta poliçeleri,
• Temizlik faturaları,
• Teknik servis faturaları,
• Teklifler,
• Sözleşmeler,
• Karar tutanakları

bulundurulabilir.

24. Karar Defteri Nasıl Tutulmalıdır?

Kat malikleri kurulunun kararları noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanır. Karara aykırı oy verenler de aykırılığının sebebini belirterek imza koyabilir.

Yönetici ayrıca kendi görev alanı kapsamındaki gider ve bildirimleri de gerekli şekilde kayıt altına almalıdır.

25. Karar Defterini Notere Kapatmak

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesinde, karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması gerektiği düzenlenmektedir.

Bu nedenle yıl sonunda defter işlemleri ayrıca kontrol edilmelidir.

26. Yönetici Hesap Vermek Zorunda mı?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesine göre yönetici, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının birinci ayında, ana taşınmazla ilgili elde edilen gelirler ve yapılan giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, yönetim planında belirtilen zaman dışında da hesabın gösterilmesini yöneticiden isteyebilir.

27. Yönetici Kat Maliklerine Ne Tür Hesap Vermeli?

Şeffaf bir yönetimde gelir-gider tablosunun açık biçimde hazırlanması faydalıdır.

Örneğin:

Kalem	Tutar
Aidat Tahsilatı	500.000 TL
Diğer Gelirler	30.000 TL
Elektrik	60.000 TL
Su	20.000 TL
Temizlik	100.000 TL
Asansör	50.000 TL
Bakım-Onarım	70.000 TL
Kalan Bakiye	230.000 TL

gibi bir tablo hazırlanabilir.

Rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır.

28. Yönetici Kat Maliklerine Karşı Sorumlu mudur?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Bu nedenle yöneticinin yaptığı işlemlerde:

• Özen,
• Belgelendirme,
• Mali düzen,
• Yetki,
• Şeffaflık,
• Kanuna ve yönetim planına uygunluk

önem taşır.

29. Yönetici Her İşi Tek Başına Yapabilir mi?

Hayır.

Apartman yönetiminde yöneticinin yetkisi sınırsız değildir.

Kat malikleri kurulu, apartmanın yönetim biçimini ve önemli konulardaki kararları belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27 ve 32. maddeleri uyarınca ana taşınmaz, kat malikleri kurulunun kanun ve yönetim planı çerçevesindeki kararlarına göre yönetilir.

Bu nedenle yönetici ile kat malikleri kurulu arasındaki görev ve yetki sınırları önemlidir.

30. Büyük Tadilatlarda Yönetici Ne Yapmalı?

Örneğin:

Çatı tamamen yenilenecek.

Asansör sistemi değiştirilecek.

Dış cephe onarımı yapılacak.

Geniş kapsamlı ortak alan yenilemesi yapılacak.

gibi durumlarda yönetici:

1. İhtiyacı tespit etmeli,
2. Teknik durum hakkında bilgi toplamalı,
3. Maliyet araştırması yapmalı,
4. Gerekli karar süreçlerini işletmeli,
5. Bütçeyi ve ödeme planını hazırlamalı,
6. Harcamaları belgelemeli,
7. Kat maliklerine bilgi vermelidir.

Özellikle masraflı yenilik ve ilâvelerde ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42 ve 43. maddelerindeki kuralların incelenmesi gerekir.

31. Lüks Harcamaları Yönetici Tek Başına Yapabilir mi?

Her yenilik veya ilave aynı şekilde değerlendirilmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesine göre çok masraflı veya lüks nitelikteki bazı yenilik ve ilâvelerde, bunlardan yararlanmak istemeyen kat malikinin gidere katılmaması mümkün olabilir; kanunda bu giderlerin ilgili karar doğrultusunda yararlananlarca karşılanmasına ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır.

Bu nedenle yönetici:

“Apartmana lüks bir sistem kuralım, parasını da herkesten alalım.”

şeklinde sınırsız bir yetkiye sahip değildir.

Yapılacak işin niteliği ve gerekli karar çoğunluğu ayrıca incelenmelidir.

32. Ortak Giderlerin Tahsilatını Yönetmek

Yönetici, apartmanın ortak giderlerinin finansmanını sağlamak üzere gerekli tahsilatları düzenlemelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde, ortak gider ve avanslara katılma yükümlülüğü ile giderlerin paylaşım esasları düzenlenmiştir. Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmadıkça bazı giderler eşit, bazı giderler ise arsa payı oranında paylaşılır.

Bu nedenle yönetici aidat hesabını rastgele oluşturmamalıdır.

33. Yönetici Ortak Giderleri Nasıl Paylaştırmalı?

Öncelikle giderin niteliğine bakılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre yönetim planında başka türlü anlaşma olmadıkça:

Eşit paylaşım kapsamındaki bazı giderler

• Kapıcı,
• Kaloriferci,
• Bahçıvan,
• Bekçi

giderleri ve ilgili avanslar.

Arsa payı oranında paylaşım kapsamındaki giderler

• Bina sigortası,
• Ortak yerlerin bakım giderleri,
• Koruma,
• Güçlendirme,
• Onarım,
• Yönetici aylığı,
• Ortak tesislerin işletme giderleri

gibi kalemler.

 

Dolayısıyla yöneticinin “herkesten eşit aidat” yöntemini otomatik olarak kullanması her durumda doğru değildir.

34. Apartman Yöneticisi Aidatı Kendi Kafasına Göre Artırabilir mi?

Aidat miktarının belirlenmesi, apartmanın yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulunun kararlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Yönetici, kanundan ve yönetim planından doğan görevlerini yerine getirirken kat malikleri kurulunun yetkilerini kendiliğinden üstlenemez.

Özellikle yüksek oranlı veya yeni bir gider nedeniyle ortaya çıkan değişikliklerde bütçe, işletme projesi ve karar süreçlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

35. Yönetici Ek Aidat Toplayabilir mi?

Ek ödeme veya avans ihtiyacı somut bir ortak gider nedeniyle ortaya çıkabilir.

Ancak bunun;

• Gerçek bir gider ihtiyacına dayanması,
• Gerekli yetki ve karar süreçleriyle uyumlu olması,
• Doğru paylaşılması,
• Belgelendirilmesi,
• Mali kayıtlarının tutulması

önemlidir.

2026 düzenlemesiyle işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanmasına ve geçici işletme projesine ilişkin hükümler güncellenmiştir.

36. Yönetici Asansörü Kullanmak Zorunda mı?

Yöneticinin görevi asansörü kullanmak değil, ilgili bakım ve kontrollerin yaptırılmasını sağlamaktır.

Kanun yöneticiyi asansörlerin güvenli işletilmesi amacıyla aylık bakım ve yıllık kontrol süreçlerinin yürütülmesiyle görevlendirmektedir.

37. Yönetici Apartmanda Temizlik Yaptırmak Zorunda mı?

Yönetici bizzat temizlik yapmak zorunda değildir.

Ancak ana taşınmazın temizlik ve bakım işlerini organize etmek yöneticinin görev alanı içerisindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde genel bakım ve temizlik işleri açıkça yöneticinin görevleri arasında yer almaktadır.

Temizlik:

• Yönetici tarafından,
• Bir çalışan aracılığıyla,
• Profesyonel temizlik şirketi üzerinden

yürütülebilir.

38. Yönetici Personel Çalıştırabilir mi?

Apartmanın ihtiyacına göre personel veya hizmet şirketiyle çalışma yürütülebilir.

Örneğin:

• Temizlik personeli,
• Bahçıvan,
• Güvenlik,
• Teknik bakım personeli

için hizmet alınabilir.

Burada önemli olan, yapılan harcamaların apartmanın yönetimiyle ilgili olması ve mali işlemlerin kayıtlı şekilde yürütülmesidir.

39. Yönetici Sözleşme Yapabilir mi?

Yönetici, görev alanı kapsamında apartmanın ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli yönetim işlemlerini gerçekleştirebilir.

Örneğin:

• Asansör bakım sözleşmesi,
• Temizlik hizmeti,
• Bahçe bakım hizmeti,
• Teknik servis,
• Sigorta,
• Ortak alan hizmetleri

gibi işlemler yürütülebilir.

Ancak sözleşmenin kapsamı ve yöneticinin yetkisi, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

40. Yönetici Denetlenir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep bulunması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında özel bir zaman belirtilmemişse kanun üç aylık denetim dönemini öngörmektedir.

41. Apartman Denetçisi Yöneticiyi Denetler mi?

Evet, yönetim yapısında denetçi veya denetim kurulu bulunabilir.

Kat malikleri kurulu denetim görevini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Bu denetim yapısı, yöneticinin hesaplarının ve yönetim tarzının kontrol edilmesini sağlar.

42. Yönetici Görevini Kötü Yaparsa Değiştirilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, haklı bir sebep bulunması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Örneğin:

• Belgelerin düzenli tutulmaması,
• Hesapların açıklanmaması,
• Yönetim kararlarının uygulanmaması,
• Gerekli bakım işlerinin ihmal edilmesi,
• Yönetimin mali süreçlerinin düzensiz yürütülmesi

gibi sorunlar, somut olaya göre yönetim açısından sorun oluşturabilir.

43. Yönetici Görevden Ayrılırsa Ne Olur?

Yönetim boşluğu oluşmaması önemlidir.

Yeni yöneticinin seçilmesi için kat malikleri kurulunun gerekli toplantıyı yapması gerekir.

Anlaşmazlık nedeniyle yönetici atanamaması halinde kanunda mahkeme yoluyla yönetici atanmasına ilişkin mekanizma da bulunmaktadır.

44. Yönetici Ücret Alabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesine göre yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı veya hangi oranda katılacağı da ayrıca kararlaştırılabilir. Kanunda, karar alınmamışsa yöneticinin yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmamasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

45. Yönetici Binanın Adresine İsmini Asmak Zorunda mı?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yöneticinin adı, soyadı ve iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülebilecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur.

Bu düzenleme yöneticinin kat malikleri ve diğer ilgililer tarafından kolayca ulaşılabilir olmasını amaçlayan açık bir yükümlülüktür.

46. Apartman Yöneticisi Hangi Belgeleri Tutmalı?

Pratikte düzenli bir yönetim arşivinde şu belgelerin bulunması faydalıdır:

Yönetim Belgeleri

• Karar defteri
• Yönetim planı
• Genel kurul tutanakları
• İşletme projesi
• Geçici işletme projesi
• Yönetim sözleşmeleri

Mali Belgeler

• Faturalar
• Banka dekontları
• Aidat tahsilat kayıtları
• Borç listeleri
• Gider tabloları
• Gelir tabloları

Teknik Belgeler

• Asansör bakım belgeleri
• Yıllık kontrol kayıtları
• Yangın sistemi belgeleri
• Teknik servis raporları
• Bakım sözleşmeleri

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesi, kararların, giderlerin ve ilgili belgelerin kayıt altında tutulmasını ve saklanmasını açıkça düzenlemektedir.

47. Apartman Yöneticisinin Günlük Görevleri Nelerdir?

Günlük operasyon bakımından yönetici şu konuları takip edebilir:

• Ortak alanların durumu,
• Arızalar,
• Su sızıntıları,
• Asansör,
• Temizlik,
• Teknik servis,
• Ödeme işlemleri,
• Gelen bildirimler,
• Aidat tahsilatı,
• Acil durumlar.

Ancak her yönetici görevinin günlük olarak yapılması şart değildir. Bazı görevler aylık, yıllık veya ihtiyaç ortaya çıktığında gerçekleştirilir.

48. Apartman Yöneticisinin Aylık Görevleri Nelerdir?

Aylık olarak:

• Aidatların tahsili,
• Faturaların ödenmesi,
• Asansör bakımının takibi,
• Ortak alanların kontrolü,
• Personel ve hizmet giderlerinin takibi,
• Banka hesabının kontrolü,
• Borçlu bağımsız bölümlerin takibi

gibi işlemler yürütülebilir.

49. Apartman Yöneticisinin Yıllık Görevleri Nelerdir?

Yıllık süreçte:

• İşletme projesi,
• Bütçe,
• Genel kurul,
• Gelir-gider hesabı,
• Denetim,
• Sigorta yenilemeleri,
• Asansör yıllık kontrolü,
• Bakım sözleşmeleri,
• Büyük onarım planları

gibi işlemler takip edilmelidir.

İşletme projesi ve hesap verme süreçleri açısından 2026 yılında yürürlüğe giren güncel düzenlemeler ayrıca dikkate alınmalıdır.

50. Apartman Yöneticisi İçin Yıllık Kontrol Listesi

Mali Kontrol

☐ Aidatlar tahsil edildi mi?

☐ Borçlu bağımsız bölümler takip edildi mi?

☐ Faturalar arşivlendi mi?

☐ Banka hesabı kontrol edildi mi?

☐ Gelir-gider tablosu hazırlandı mı?

Teknik Kontrol

☐ Asansör bakımları yapıldı mı?

☐ Yıllık asansör kontrolü gerçekleştirildi mi?

☐ Çatı kontrol edildi mi?

☐ Su tesisatı kontrol edildi mi?

☐ Yangın sistemleri kontrol edildi mi?

Yönetim Kontrolü

☐ Genel kurul yapıldı mı?

☐ Kararlar deftere işlendi mi?

☐ İşletme projesi hazırlandı mı?

☐ Gerekliyse geçici işletme projesi hazırlandı mı?

☐ Kat maliklerine hesap verildi mi?

☐ Denetim yapıldı mı?

51. Apartman Yöneticisinin Yapmaması Gerekenler

Yöneticinin görevleri kadar sınırlarını bilmesi de önemlidir.

Yönetici:

• Kişisel harcamalarını apartman gideri olarak göstermemeli,
• Belgesiz harcamalardan kaçınmalı,
• Kat malikleri kurulunun yetkisine giren konularda gerekli karar süreçlerini göz ardı etmemeli,
• Toplanan paraları kişisel amaçla kullanmamalı,
• Hesap vermekten kaçınmamalı,
• Ortak giderleri keyfi şekilde dağıtmamalıdır.

Özellikle mali işlemlerin belgeli ve hesap verilebilir olması önemlidir.

52. Apartman Yöneticisi Toplanan Aidatı Kendi Hesabında Tutabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/j bendinde yönetim için bankada, yöneticinin kendi adına ancak ana taşınmazın yöneticisi sıfatı belirtilerek hesap açılmasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Bu nedenle apartman gelirlerinin kişisel para gibi kullanılmaması ve yönetim hesabının ayrı şekilde takip edilmesi mali şeffaflık açısından önemlidir.

53. Yönetici Faturasız Harcama Yapabilir mi?

Yöneticinin tüm giderleri mümkün olduğunca belgeye dayandırması gerekir.

Kanunun 36. maddesi yöneticinin bütün giderleri kaydetmesini ve gider belgeleri ile diğer belgeleri saklamasını açıkça öngörmektedir.

Bu nedenle:

İş → Fatura → Ödeme → Kayıt → Arşiv

şeklinde düzenli bir sistem kurulması faydalıdır.

54. Yönetici Apartmanda Yaşayan Herkesin Sorununu Çözmek Zorunda mı?

Yönetici esas olarak ana taşınmazın yönetimi ile ilgili görevleri yerine getirir.

Örneğin:

• Ortak alan arızaları,
• Aidat borçları,
• Ortak giderler,
• Bina bakımı,
• Yönetim kararları

yöneticinin görev alanına girer.

Buna karşılık iki komşu arasındaki her özel hukuki anlaşmazlığın çözümü doğrudan yöneticinin görevi olmayabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin birbirlerinin haklarına ve yönetim planına uygun davranmaları gerektiğini ayrıca düzenlemektedir.

55. Yönetici Gürültü Şikâyetiyle İlgilenmek Zorunda mı?

Apartmanın ortak yaşam düzenini etkileyen durumlarda yönetimin konuya müdahale etmesi gerekebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesinde kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme, birbirinin haklarını çiğnememe ve yönetim planındaki hükümlere uyma yükümlülüğü düzenlenmektedir.

Ancak somut olayın niteliğine göre hangi işlemin yapılacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

56. Yönetici Acil Arıza Olduğunda Beklemek Zorunda mı?

Bina güvenliği veya ana taşınmazın korunması açısından acil müdahale gerektiren durumlarda gerekli tedbirlerin alınması yöneticinin görev alanı içerisindedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/b ve 35/h hükümleri ana taşınmazın korunması, bakımı ve maliklerin yararına gerekli tedbirlerin alınmasını yöneticinin görevleri arasında düzenlemektedir.

Ancak acil müdahalenin ardından yapılan giderlerin de belgelenmesi ve mali kayıtlara işlenmesi gerekir.

57. Profesyonel Apartman Yöneticisi Ne Yapmalıdır?

Profesyonel bir yönetim anlayışında yönetici yalnızca kanuni görevleri minimum düzeyde yerine getirmekle kalmamalı, yönetimi düzenli bir sistem üzerinden yürütmelidir.

Örneğin:

Mali yönetim

• Dijital aidat takibi
• Gider kategorileri
• Bütçe takibi
• Banka hareketleri
• Borç yönetimi

Teknik yönetim

• Bakım takvimi
• Arıza kayıtları
• Asansör takip sistemi
• Periyodik kontrol takvimi

Belge yönetimi

• Dijital arşiv
• Fatura arşivi
• Karar kayıtları
• Sözleşmeler

İletişim

• Duyurular
• Bildirimler
• Acil durum mesajları
• Kat maliki bilgilendirmeleri

gibi sistemler kullanılabilir.

58. Dijital Apartman Yönetimi Neden Önemli?

Günümüzde apartman yönetiminde dijital çözümler önemli kolaylıklar sağlayabilir.

Örneğin dijital yönetim platformu üzerinden:

Aidat → Tahsilat → Borç → Fatura → Gider → Bütçe → Rapor

zinciri tek sistem üzerinden takip edilebilir.

Kat malikleri de uygun yetkilendirme ile:

• Aidat borcunu,
• Ödemelerini,
• Apartman duyurularını,
• Gelir-gider raporlarını,
• Ortak giderleri

görüntüleyebilir.

Bu yaklaşım yönetimin şeffaflığını artırmaya yardımcı olur.

59. Apartman Yöneticisinin Görevleri Kısaca Nelerdir?

En temel haliyle apartman yöneticisinin görevleri şöyle özetlenebilir:

Görev	Durum
Genel kurul kararlarını uygulamak	Görev
Bina bakımını takip etmek	Görev
Gerekli onarımları organize etmek	Görev
Sigorta işlemlerini yürütmek	Görev
Giderleri ve ödemeleri yönetmek	Görev
Avans toplamak	Görev
Aidat borçlarını takip etmek	Görev
Gerektiğinde dava/icra işlemlerini yürütmek	Görev
Banka hesabı açmak	Görev
Genel kurulu toplantıya çağırmak	Görev
Karar ve gider kayıtlarını tutmak	Görev
Belgeleri saklamak	Görev
İşletme projesi sürecini yürütmek	Görev
Gelir-gider hesabı vermek	Görev
Asansör bakım ve yıllık kontrolünü yaptırmak	Görev

Bu görevlerin hukuki dayanakları Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35-41. maddeleri arasında düzenlenmektedir.

60. Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi hangi işleri yapmak zorundadır?

Yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak, sigorta işlemlerini yürütmek, yönetim giderlerini takip etmek, avans toplamak, borçları takip etmek, belgeleri saklamak, işletme projesi sürecini yürütmek, hesap vermek ve asansör bakım-kontrol süreçlerini takip etmek gibi kanunda belirtilen görevleri yerine getirir.

Apartman yöneticisi aidat toplamak zorunda mı?

Yönetici, ortak giderler ve ilgili avansların tahsili konusunda kanundan doğan görevleri yerine getirir. 2026 değişikliğiyle 35/d bendindeki avans toplama düzenlemesi işletme projesi onaylanıncaya kadar olacak şekilde değiştirilmiştir.

Yönetici asansör bakımını yaptırmak zorunda mı?

Evet. Kanun, asansörlerin güvenli şekilde işletilmesi için aylık bakımların ve yıllık kontrollerin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılmasını yöneticinin görevleri arasında saymaktadır.

Yönetici faturaları saklamak zorunda mı?

Evet. Kanunun 36. maddesi bütün giderlerin kaydedilmesini ve gider belgeleriyle diğer belgelerin saklanmasını öngörmektedir.

Apartman yöneticisi hesap vermek zorunda mı?

Evet. Kanunun 39. maddesine göre yönetici, belirlenen zamanda veya yönetim planında böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür.

Yönetici denetlenebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu yöneticiyi devamlı olarak denetler ve haklı sebep bulunması halinde yöneticiyi değiştirebilir.

Yönetici istediği gibi para harcayabilir mi?

Yönetici sınırsız ve keyfi bir harcama yetkisine sahip değildir. Harcamaların yönetim planına, kanuna, kat malikleri kurulunun kararlarına ve yöneticinin görev ve yetkilerine uygun olması gerekir.

Apartman yöneticisi kaç dairede zorunludur?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur.

Apartman yöneticisi ücret alabilir mi?

Evet. Kanunun 40. maddesine göre yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa dahi yönetici uygun bir ücret talep edebilir.

Apartman yöneticisi değiştirilebilir mi?

Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep bulunması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

2026 yılında işletme projesinde değişiklik oldu mu?

Evet. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi, geçici işletme projesi ve avans toplama sürecine ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

Geçici işletme projesini kim hazırlar?

Kabul edilmiş işletme projesi bulunmuyorsa, kat malikleri kurulunca onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Güncel düzenlemeye göre bu sürecin en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanması gerekir.

61. Sonuç: Apartman Yöneticisi Sadece Aidat Toplayan Kişi Değildir

Apartman yöneticisinin sorumluluk alanı sanıldığından çok daha geniştir.

Yönetici;

Binanın korunmasından

Bakım ve onarımların takibine

Aidat ve avans tahsilatından

Faturaların ödenmesine

Asansör bakımından

Sigortaya

İşletme projesinden

Karar ve belge arşivine

Gelir-gider hesabından

Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasına

kadar çok sayıda işi yürütmekle görevlidir.

Ayrıca yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğundan mali ve idari işlemleri özenli şekilde yürütmelidir.

2026 yılında işletme projesi ve geçici işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikler de apartman yönetiminde bütçe ve avans süreçlerinin daha dikkatli takip edilmesini gerektirmektedir.

Bu nedenle profesyonel bir apartman yönetiminin temelinde:

Doğru Planlama + Şeffaf Muhasebe + Düzenli Bakım + Belge Yönetimi + Hukuka Uygun Tahsilat + Düzenli Denetim + Kat Maliklerine Hesap Verme

bulunmalıdır.

Bir apartman yöneticisinin başarılı şekilde görev yapabilmesi için yalnızca binanın günlük sorunlarını çözmesi değil, apartmanın mali, teknik, hukuki ve idari süreçlerini birlikte yönetmesi gerekir.

#ApartmanYöneticisi #YöneticiGörevleri #ApartmanYönetimi #SiteYönetimi #KatMülkiyeti #KatMülkiyetiKanunu #ApartmanAidatı #İşletmeProjesi #GeçiciİşletmeProjesi #ApartmanBütçesi #OrtakGider #BinaYönetimi #AidatTakibi #ApartmanMuhasebesi #YöneticiSorumlulukları #BinaYönetimi2026