Apartman ve site yönetimlerinde zaman zaman aidatların ödenmemesi, ortak alanların zarar görmesi, yönetim planına aykırı davranışlar, bakım ve onarım sorunları, müteahhit veya hizmet firmalarıyla yaşanan uyuşmazlıklar ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle hukuki süreç başlatılması gerekebilir.

Bu durumda en çok merak edilen sorulardan biri “Apartman yönetimi dava açabilir mi?” sorusudur.

Genel olarak, evet; apartman yönetimi, yöneticisi aracılığıyla kanundan, yönetim planından veya kat malikleri kurulu kararlarından doğan görev ve yetkileri kapsamında dava ve icra süreçleri yürütebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ödenmeyen gider ve avans payları için yöneticinin icra takibi yapabilmesini ve dava açabilmesini açıkça düzenlemektedir. Kanunun 35. maddesi de yöneticinin görevleri arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesini ve gerekli yönetim işlemlerinin yürütülmesini saymaktadır. 

Bununla birlikte apartman yönetiminin her konuda sınırsız şekilde dava açabileceği düşünülmemelidir. Yönetici, apartmanın ve kat maliklerinin ortak yararına ilişkin görev alanı içinde hareket etmelidir. Uyuşmazlığın niteliğine göre davanın kimin adına açılacağı, gerekli kat malikleri kurulu kararının bulunup bulunmadığı ve yöneticinin temsil yetkisinin kapsamı ayrıca değerlendirilir.

Bu makalede apartman yönetiminin hangi durumlarda dava açabileceği, yöneticinin dava açma yetkisi, aidat davaları, ortak alan uyuşmazlıkları, müteahhit ve hizmet firmalarına karşı açılabilecek davalar, yönetim kararlarının iptali, arabuluculuk ve dava öncesi hazırlık süreci ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Apartman Yönetiminin Tüzel Kişiliği Var mı?

Apartman yönetimi kavramı ile apartmanın hukuki kişiliğini birbirine karıştırmamak gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticiyi kat maliklerinin temsilcisi olarak düzenlemektedir. KMK m.38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Ayrıca kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak davalarda, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebileceği açıkça düzenlenmiştir.

Bu nedenle uygulamada dava açarken veya davalı gösterirken;

“Apartman yönetimi”

ifadesinin yanında yönetimin hangi sıfatla ve kimin adına hareket ettiği önem kazanır.

Özellikle dava dilekçesinde yönetici sıfatının, ana taşınmazın ve yönetimin açık şekilde gösterilmesi önemlidir.

Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Dava Açabilir?

Apartman yönetiminin dava açabileceği konular, yönetimin kanuni görevleri ve temsil yetkileri ile bağlantılıdır.

En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

• Aidat ve ortak gider borçlarının tahsili,

• Ortak alanlara verilen zararların giderilmesi,

• Apartmanın bakım ve onarımına ilişkin uyuşmazlıklar,

• Yönetim planına aykırı kullanımın önlenmesi,

• Yönetici veya yönetimin görev alanına giren sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

• Hizmet firmalarıyla yaşanan sözleşme uyuşmazlıkları,

• Müteahhitten kaynaklanan bazı eksik ve ayıplı işlere ilişkin talepler,

• Ortak alanların işgali veya haksız kullanımı,

• Kat malikleri kurulunun aldığı kararların uygulanmasıyla ilgili uyuşmazlıklar,

• Gerekli durumlarda ortak giderlerin tahsiline yönelik icra ve dava süreçleri.

Ancak her başlıkta dava hakkının bulunup bulunmadığı, talebin niteliği ve yöneticinin yetkisi üzerinden ayrıca incelenmelidir.

Apartman Yöneticisi Dava Açabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin bazı konularda dava ve icra işlemlerini yürütmesini açıkça öngörmektedir.

Özellikle KMK m.20, ödenmeyen gider veya avans payı için diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini belirtmektedir. 

Bunun yanında KMK m.35, yöneticinin görevlerini düzenlemekte; apartmanın korunması, bakımı, onarımı, yönetimle ilgili ödemelerin yapılması ve diğer kanuni görevlerin yerine getirilmesini öngörmektedir.

Dolayısıyla yöneticinin dava açma yetkisi, “istediği her konuda dava açabilme” şeklinde değil, yönetim görevi ve temsil yetkisiyle bağlantılı olarak değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Aidat İçin Dava Açabilir mi?

Evet.

Ödenmeyen aidat, ortak gider veya avans paylarının tahsili, apartman yönetiminin en tipik hukuki takip alanlarından biridir.

KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Aynı maddede gecikme halinde aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörülmektedir.

Bu nedenle yönetim, örneğin;

Ödenmeyen aidat

Ortak gider

Avans

Kanuna uygun olarak doğmuş ek gider

gibi alacakların tahsili için hukuki yollara başvurabilir.

Aidat Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?

Aidat alacağına ilişkin dava veya takip öncesinde borcun dayanağını oluşturan belgelerin hazırlanması önemlidir.

Örneğin:

Yönetim planı

Kat malikleri kurulu kararı

İşletme projesi

Aidat/avans tahakkuk kayıtları

Borç dökümü

Banka ve ödeme kayıtları

Varsa ihtarname

Varsa gecikme tazminatı hesabı

bir arada incelenebilir.

2026 yılında KMK m.37'de yapılan değişiklikle kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgeler arasında sayılmıştır. 

Bu nedenle 2026 dönemi aidat uyuşmazlıklarında işletme projesinin ve kurul kararlarının ayrıca kontrol edilmesi önemlidir.

Apartman Yönetimi Aidat Borcu İçin Doğrudan İcra Takibi mi, Dava mı Açmalı?

Bu iki yol birbirinden farklıdır.

İcra takibi, alacağın cebri icra sistemi üzerinden tahsil edilmesini amaçlar.

Dava, uyuşmazlığın mahkeme tarafından karara bağlanmasını amaçlar.

Aidat alacağında KMK m.20 her iki hukuki yolu da mümkün kılmaktadır. 

Bu nedenle yönetim tarafından hangi yolun kullanılacağı;

• Borcun niteliğine,

• Belgelerin durumuna,

• Borçlunun itiraz ihtimaline,

• Tahsilat stratejisine,

• Somut uyuşmazlığın özelliklerine

göre belirlenebilir.

Apartman Yönetimi Ortak Alan İşgaline Karşı Dava Açabilir mi?

Ortak alanların kullanımında sorun yaşanması halinde hukuki süreç gündeme gelebilir.

Örneğin;

• Koridora dolap koyulması,

• Ortak bahçenin özel alan gibi kullanılması,

• Ortak garaj alanının hukuka aykırı şekilde işgali,

• Ortak depoların kişisel kullanım için kapatılması,

• Çatı veya terasın diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde kullanılması

gibi durumlar söz konusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların niteliğini ve kat maliklerinin birbirlerinin haklarını ihlal etmemesine yönelik yükümlülüklerini düzenlemektedir. Özellikle KMK m.18 ve m.19 hükümleri bu tür uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir. 

Ancak ortak alanın niteliği ve dava hakkının kime ait olduğu somut olay üzerinden belirlenmelidir.

Gürültü Yapan Kat Malikine Karşı Apartman Yönetimi Dava Açabilir mi?

Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülükleri bulunmaktadır. Aynı yükümlülükler kiracılara ve bağımsız bölümlerden sürekli yararlanan kişilere de uygulanmaktadır. (tkgm.gov.tr)

Sürekli ve ciddi gürültü sorunlarında hukuki yollar gündeme gelebilir.

Ancak her gürültü olayında “apartman yönetimi mutlaka dava açar” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Öncelikle;

Yönetim planı

Olayın niteliği

Gürültünün tekrarı

Diğer maliklerin haklarının ihlal edilip edilmediği

Varsa deliller

incelenmelidir.

Bazı durumlarda doğrudan etkilenen kat malikinin kendi adına hukuki yola başvurması gerekebilir.

Apartman Yönetimi Tadilata Karşı Dava Açabilir mi?

Bağımsız bölümde yapılan bir tadilatın;

• Ortak alanlara müdahale etmesi,

• Taşıyıcı sisteme zarar vermesi,

• Mimari projeye aykırı olması,

• Diğer maliklerin haklarını ihlal etmesi

halinde hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

KMK m.19, kat maliklerinin anayapının mimari durumunu ve sağlamlığını korumasını; ortak alanlarda belirli işlemlerin diğer kat maliklerinin rızası olmaksızın gerçekleştirilememesini düzenlemektedir. 

Bu tür durumlarda yönetimin işlem yapma yetkisi, yapılmak istenen müdahalenin niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Ortak Alana Verilen Zarara Karşı Dava Açılabilir mi?

Eğer ortak alanda meydana gelen zarar belirli bir kişinin kusurlu davranışından kaynaklanıyorsa, zarar veren kişiye karşı talepte bulunulması gündeme gelebilir.

KMK m.20'nin son fıkrasında da ortak giderlere katılanların, giderin bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketinden doğması halinde, yaptıkları ödemeler bakımından rücu hakkına sahip oldukları düzenlenmektedir. 

Örneğin;

Bir daireden kaynaklanan su sızıntısı ortak alana zarar verdiyse

Bir kişinin kusuru nedeniyle asansör veya ortak tesis zarar gördüyse

Ortak alanın yanlış kullanımı nedeniyle ek masraf oluştuysa

zararın niteliğine göre tazmin veya rücu talepleri değerlendirilebilir.

Apartman Yönetimi Müteahhide Dava Açabilir mi?

Bu konu özellikle yeni yapılmış binalarda önemlidir.

Müteahhit tarafından yapılan işlerde eksik veya ayıplı imalat bulunduğu iddiası varsa, apartman yönetiminin doğrudan dava açıp açamayacağı talebin hukuki niteliğine, sözleşmelere ve temsil yetkisine göre değerlendirilmelidir.

Yargıtay'a yansıyan bir uyuşmazlıkta, apartman yönetiminin müteahhit tarafından yapıldığı ileri sürülen eksik işler nedeniyle açtığı davada, yöneticinin bu dava bakımından aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı tartışılmıştır. Kararda yöneticinin KMK ile verilen görev ve yetkileri kapsamında dava açma yetkisinin değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir. 

Bu nedenle “Müteahhitten şikâyetimiz var, yönetici otomatik olarak dava açabilir.” şeklinde hareket edilmemelidir.

Sözleşmeler, teslim belgeleri, bağımsız bölüm sahiplerinin hakları, ortak alanın niteliği ve alınmış kurul kararları incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Hizmet Firmasına Dava Açabilir mi?

Apartmanın;

• Temizlik,

• Güvenlik,

• Asansör,

• Teknik bakım,

• Peyzaj,

• Havuz,

• Site yönetim hizmeti

gibi alanlarda hizmet aldığı firmalarla sözleşmesel uyuşmazlıklar yaşanabilir.

Örneğin firma;

Sözleşmede belirtilen hizmeti vermiyorsa

Eksik hizmet veriyorsa

Sözleşme şartlarını ihlal ediyorsa

Apartmana zarar veriyorsa

somut sözleşmeye göre hukuki haklar gündeme gelebilir.

Ancak dava açılmadan önce sözleşmedeki hükümler, kurul kararları, ödeme kayıtları ve hizmetin gerçekten verilip verilmediğine ilişkin belgeler incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Sigorta Şirketine Dava Açabilir mi?

Ana taşınmazın sigortalanması ve sigorta işlemlerinin yürütülmesi yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır. 

Bir hasar sonrasında sigorta şirketinin ödeme yapmaması veya eksik ödeme yapıldığı iddiası ortaya çıkarsa, poliçenin kapsamı ve zarar türüne göre hukuki süreç gündeme gelebilir.

Ancak burada da;

Poliçe

Hasar dosyası

Ekspertiz raporu

Ödeme veya ret yazısı

Hasar belgeleri

incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Eski Yöneticiyi Dava Edebilir mi?

Eski yöneticinin görev sırasında yaptığı işlemler nedeniyle apartmanın veya kat maliklerinin bir zarara uğradığı iddia ediliyorsa hukuki sorumluluk gündeme gelebilir.

KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir. 

Örneğin;

• Belgesiz harcamalar,

• Yönetim parasının amacı dışında kullanılması,

• Yetkisiz işlem,

• Yönetim belgelerinin teslim edilmemesi,

• Kat maliklerine zarar veren kusurlu işlemler

iddia ediliyorsa somut olayın belgeleri üzerinden sorumluluk değerlendirmesi yapılabilir.

Ancak yalnızca yöneticinin değiştirilmiş olması, eski yöneticinin otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmez.

Kat Malikleri Yöneticiye Karşı Dava Açabilir mi?

Evet.

Kat maliklerinin yöneticiye karşı;

• Hesap verme,

• Zararın giderilmesi,

• Yetkisiz işlemlerin sonuçlarının değerlendirilmesi,

• Yönetim görevinden kaynaklanan sorumluluk

gibi çeşitli talepleri gündeme gelebilir.

Yönetici, KMK m.38 kapsamında kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Ayrıca KMK m.39 yöneticinin gelir ve gider hesabını belirli zamanlarda vermesini, KMK m.41 ise yöneticinin sürekli denetlenmesini ve haklı sebep halinde değiştirilebilmesini düzenlemektedir. 

Apartman Yönetimi Kat Maliki Hakkında Hangi Davaları Açabilir?

Talebin niteliğine göre örneğin;

Aidat ve Ortak Gider Alacağı

Ödenmeyen gider ve avans paylarının tahsili.

Haksız Kullanımın Önlenmesi

Ortak alanların hukuka aykırı kullanımına ilişkin talepler.

Zararın Giderilmesi

Ortak alanlara verilen zararın karşılanmasına yönelik talepler.

Yönetim Planına Aykırılığın Giderilmesi

Geçerli yönetim planına aykırı davranışların sona erdirilmesine yönelik hukuki yollar.

Ortak Yaşam Kurallarının İhlali

Somut olayda kat maliklerinin kanuni yükümlülüklerinin ihlali.

Bunların her birinde dava hakkının yöneticiye mi, kat maliklerine mi ait olduğu ayrıca incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Kiracı Hakkında Dava Açabilir mi?

Kiracılar da belirli şartlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olabilir.

KMK m.18, kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümlerin bağımsız bölümlerdeki kiracılar ve sürekli yararlanan kişiler hakkında da uygulanacağını; bu kişilerin bazı durumlarda kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olabileceğini düzenlemektedir. (tkgm.gov.tr)

Ancak kiracının sorumluluğu ile kat malikinin sorumluluğu her konuda aynı değildir.

Örneğin aidat borcunda KMK m.22 ayrıca önemlidir.

Bu nedenle kiracı hakkında işlem yapılacaksa;

Kira ilişkisi

KMK hükümleri

Yönetim planı

Borç türü

birlikte değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Kat Malikleri Kurulu Kararına Karşı Dava Açabilir mi?

Burada önemli bir ayrım vardır.

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılan iptal davalarında, KMK m.38 uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi düzenlenmiştir. Yönetici açılan davayı diğer kat maliklerine ve ilgili temsil kuruluna bildirmekle yükümlüdür. 

Dolayısıyla;

Yönetimin görev alanında dava açılması

ile

kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi

aynı şey değildir.

Yönetici bu tür davalarda her zaman davacı konumunda bulunmaz; kanun, dava konusu karara göre yöneticinin temsil ve taraf konumunu özel olarak düzenleyebilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasını Kim Açabilir?

Kararın iptaline ilişkin dava, kararın kendisini hukuken etkileyen kat maliklerinin kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde açabileceği bir davadır.

KMK m.33, toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat malikinin karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat malikinin ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde mahkemeye başvurabileceğini düzenlemektedir. Yokluk veya mutlak butlan durumlarında ise süre sınırlaması bulunmamaktadır. 

Bu davalarda yönetici, KMK m.38 kapsamında davalı taraf olarak temsil rolünde bulunabilir.

Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Mahkemeye Başvurabilir?

Yönetimin mahkemeye başvurmasını gerektirebilecek durumları birkaç ana grupta toplamak mümkündür:

Mali Uyuşmazlıklar

Aidat, ortak gider ve avans borçlarının tahsili.

Yönetim Uyuşmazlıkları

Yönetim görevlerinin yerine getirilmesi veya yönetim kararlarının uygulanması.

Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Ortak alanın hukuka aykırı işgali veya zarar görmesi.

Sözleşme Uyuşmazlıkları

Hizmet, bakım, temizlik, güvenlik, teknik servis ve benzeri sözleşmeler.

Zarar ve Tazminat

Apartmanın veya kat maliklerinin ortak menfaatlerinin zarar görmesi.

Karar ve Yönetim Planı Uyuşmazlıkları

Kat malikleri kurulu kararları veya yönetim planının uygulanmasıyla bağlantılı uyuşmazlıklar.

Her başlık altında farklı usul ve yetki kuralları bulunabileceğinden, davanın türü önceden doğru belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Dava Açmadan Önce Ne Yapmalı?

Dava açmadan önce acele etmek yerine dosyanın hazırlanması faydalıdır.

Öncelikle;

1. Sorunu Belirleyin

Uyuşmazlığın tam olarak ne olduğunu yazılı hale getirin.

2. Hukuki Dayanağı Belirleyin

Yönetim planı mı?

Kat malikleri kurulu kararı mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu mu?

Sözleşme mi?

Yoksa başka bir mevzuat mı?

3. Belgeleri Toplayın

Karar defteri, fatura, sözleşme, banka kaydı, fotoğraf, tutanak ve yazışmalar dosyalanmalıdır.

4. Yönetici Yetkisini Kontrol Edin

Yönetici bu konuda tek başına hareket edebilir mi, yoksa kurul kararı gerekiyor mu?

5. Uzlaşma veya İhtar Yolunu Değerlendirin

Uygun durumlarda dava öncesinde yazılı bildirim yapılabilir.

6. Arabuluculuk Şartını Kontrol Edin

Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaysa dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk gündeme gelir.

Apartman Yönetimi Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmeli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önemli bir usul kuralı bulunmaktadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir. (resmigazete.gov.tr)

Bu nedenle apartman yönetimi adına dava açılacaksa, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girip girmediği ve arabuluculuğun uygulanıp uygulanmadığı önceden kontrol edilmelidir.

İcra Takibi İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?

Burada dava ile icra takibinin birbirinden ayrılması gerekir.

6325 sayılı Kanun m.18/B, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. (resmigazete.gov.tr)

Dolayısıyla doğrudan icra takibi ile dava açılması aynı usule tabi değildir.

Örneğin aidat alacağında yönetici, KMK m.20 kapsamında icra takibi yapabilir. 

Ancak icra takibinden sonra ortaya çıkan itirazın iptali gibi bir dava gündeme gelirse, bu yeni dava bakımından uygulanacak dava şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Apartman Yönetiminin Dava Açması İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı Şart mı?

Bu soruya bütün davalar için “evet” veya “hayır” şeklinde cevap vermek doğru değildir.

Çünkü yöneticinin kanundan kaynaklanan görev ve yetkileri bulunmaktadır.

Örneğin aidat alacağının tahsili bakımından KMK m.20 yöneticinin dava ve icra takibi yapabilmesini açıkça düzenlemektedir.

Diğer taraftan yöneticinin görev alanını aşan, olağan yönetim sınırlarını geçen veya özel bir karar gerektiren işlemlerde kat malikleri kurulu kararının bulunması önem kazanabilir.

Bu nedenle her dava öncesinde:

“Yönetici bu konuda kanundan doğan yetkiye sahip mi?”

sorusu cevaplanmalıdır.

Yönetici Tek Başına Her Türlü Tazminat Davasını Açabilir mi?

Hayır.

Yöneticinin temsil yetkisi sınırsız değildir.

Yönetim göreviyle ilgisi olmayan veya kat maliklerinin kişisel haklarını ilgilendiren bazı uyuşmazlıklarda davanın doğrudan ilgili kat maliki tarafından açılması gerekebilir.

Örneğin yalnızca belirli bir bağımsız bölüm malikinin kişisel zararına ilişkin bir talep, otomatik olarak apartmanın ortak alacağı haline gelmez.

Bu nedenle;

Ortak alan zararı

ile

kişisel zarar

ayrımı önemlidir.

Apartman Yönetimi Kişisel Hak İhlalinde Dava Açabilir mi?

Her durumda değil.

Örneğin bir kat malikinin özel hayatı, kişisel alacağı veya tamamen bağımsız bölümüne ilişkin bireysel hakkı söz konusuysa, davanın yönetim tarafından açılıp açılamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Buna karşılık uyuşmazlık doğrudan;

ana taşınmazın ortak alanları

ortak giderleri

ortak tesisleri

yönetim faaliyetleri

ile ilgiliyse yönetimin temsil yetkisi gündeme gelebilir.

Apartman Yönetimi Kararını Uygulamayan Kat Malikine Dava Açabilir mi?

Alınan kararın hukuken geçerli olması ve kararın uygulanmasının yönetimin görev alanında bulunması halinde, kararın uygulanması için gerekli hukuki yollar gündeme gelebilir.

Yönetici, KMK m.35 kapsamında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesiyle yükümlüdür.

Ancak kararın;

• Hukuka uygunluğu,

• Yetkili kurul tarafından alınmış olması,

• Gerekli karar yeter sayısının bulunması,

• Yönetim planına aykırı olmaması

gibi hususlar önem taşır.

Apartman Yönetimi Yönetim Planına Aykırı Davranan Kişiye Karşı Dava Açabilir mi?

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan önemli bir yönetim belgesidir.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak alanları kullanırken yönetim planına uygun davranmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu m.18'de bu yükümlülük açıkça düzenlenmektedir. (tkgm.gov.tr)

Yönetim planına aykırılığın giderilmesi bakımından hukuki yol gündeme gelebilir.

Ancak yine burada yönetimin taraf ehliyeti, temsil yetkisi ve talebin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Yönetim Planını İhlal Eden Kiracıya Karşı İşlem Yapabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler de belirli kat maliki yükümlülüklerine tabi tutulmaktadır. (tkgm.gov.tr)

Bu nedenle kiracının;

• Ortak alanı amacı dışında kullanması,

• Gürültü oluşturması,

• Yönetim planındaki geçerli kurallara aykırı davranması,

• Ortak alanlara zarar vermesi

gibi durumlar hukuki süreçlere konu olabilir.

Fakat her uyuşmazlıkta davayı mutlaka apartman yönetiminin açacağı söylenemez. Olayın hukuki niteliğine göre ilgili kat maliki veya başka bir hak sahibi de taraf olabilir.

Apartman Yönetimi Ortak Alanların Korunması İçin Dava Açabilir mi?

Yöneticiye verilen görevlerden biri ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınmasıdır. 

Bu nedenle ortak alanlara yönelik ciddi ihlallerde yönetimin hukuki koruma yollarını değerlendirmesi mümkün olabilir.

Örneğin;

Ortak alanın işgali

Ortak tesisin zarar görmesi

Haksız müdahale

Ortak alan kullanımının engellenmesi

gibi durumlarda olayın niteliğine uygun hukuki yol belirlenebilir.

Apartman Yönetimi Asansör Firmasına Dava Açabilir mi?

Asansör bakım ve güvenlik işlemleri yöneticinin görevleri arasında yer alan yönetim işlerinden biri olduğundan, bakım firmasıyla yapılan sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar da yönetim bakımından önem taşıyabilir.

Örneğin sözleşmede;

• Periyodik bakım yapılmaması,

• Sözleşmeye aykırı hizmet,

• Eksik onarım,

• Ortak tesisin zarar görmesi

gibi iddialar varsa sözleşme ve servis belgeleri incelenebilir.

Dava açma yetkisi yine sözleşmenin kimin adına yapıldığına ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Temizlik Firmasına Dava Açabilir mi?

Temizlik hizmeti sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar da yönetimin görev alanıyla bağlantılı olabilir.

Örneğin firma;

Hizmet vermiyorsa

Sözleşme şartlarına uymuyorsa

Apartmana zarar veriyorsa

Fazla ödeme talep ediyorsa

hukuki yollar gündeme gelebilir.

Ancak dava öncesinde sözleşmenin fesih hükümleri, hizmet kayıtları, faturalar ve yönetim kararları incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Güvenlik Firmasına Dava Açabilir mi?

Evet, somut sözleşme ve uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki süreç gündeme gelebilir.

Örneğin güvenlik hizmetinin sözleşmeye aykırı şekilde yerine getirilmesi ve bunun sonucunda ortak alan veya yönetim bakımından doğrudan bir zarar oluşması halinde sözleşmesel sorumluluk incelenebilir.

Burada sözleşme, hizmet kapsamı ve meydana gelen zarar arasındaki bağlantının kanıtlanması önemlidir.

Apartman Yönetimi Komşu Binaya Dava Açabilir mi?

Komşu taşınmazla yaşanan bir uyuşmazlığın doğrudan apartmanın ortak menfaatini ilgilendirmesi halinde yönetimin rolü gündeme gelebilir.

Örneğin ortak duvar, ortak tesis, su sızıntısı, yapıdan kaynaklanan zarar veya başka bir komşuluk uyuşmazlığı söz konusu olabilir.

Ancak komşu hakkı uyuşmazlığında davanın kim tarafından açılacağı, zararın kişisel mi yoksa ortak mı olduğu ve yönetimin temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı somut olaya göre belirlenmelidir.

Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar da 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. (resmigazete.gov.tr)

Apartman Yönetimi Belediye veya Kuruma Karşı Dava Açabilir mi?

Kamu kurumlarının işlem ve kararlarına karşı başvurulacak hukuki yol, özel hukuk davalarından farklı olabilir.

Örneğin belediyenin bir idari işlemine karşı çıkılması halinde idari yargı yolu söz konusu olabilir.

Bu nedenle:

“Apartman yönetimi dava açabilir.”

ifadesini bütün mahkeme ve uyuşmazlık türlerine aynı şekilde uygulamak doğru değildir.

Öncelikle uyuşmazlığın özel hukuk mu, kat mülkiyeti mi, idare hukuku mu kapsamında olduğu belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Mahkemeye Başvurmadan Önce İhtar Göndermeli mi?

Her dava için aynı zorunluluk bulunmaz.

Ancak ihtarname;

• Borcun bildirilmesi,

• İhlalin sona ermesinin istenmesi,

• Kararın uygulanmasının talep edilmesi,

• Sözleşmeye aykırılığın bildirilmesi,

• Tahsilat sürecinin belgelendirilmesi

açısından yararlı olabilir.

Bazı hukuki ilişkilerde ihtar, temerrüt veya dava şartları bakımından ayrıca önem taşıyabileceğinden, kullanılacak yöntemin uyuşmazlığa göre belirlenmesi gerekir.

Apartman Yönetiminin Açacağı Davada Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

Profesyonel bir dava dosyasında mümkün olduğunca bütün deliller önceden toplanmalıdır.

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı,

• Karar defteri,

• Kat malikleri kurulu kararları,

• Toplantı tutanakları,

• Hazirun belgeleri.

Mali Belgeler

• Aidat dökümleri,

• Faturalar,

• Banka dekontları,

• Ödeme kayıtları,

• İşletme projesi.

Sözleşme Belgeleri

• Hizmet sözleşmeleri,

• Bakım sözleşmeleri,

• Tedarikçi sözleşmeleri,

• Teklifler.

Teknik Belgeler

• Servis raporları,

• Ekspertiz raporları,

• Fotoğraflar,

• Arıza kayıtları,

• Teknik tespitler.

Bildirimler

• İhtarname,

• Tebligat,

• E-posta,

• Resmi yazışmalar.

Belgenin kullanılabilirliği ve hukuki delil niteliği somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Dava Açarken En Sık Yapılan Hatalar

1. Yetkisi olmayan konuda dava açmak

Yönetici, yönetim görevinin dışında kalan kişisel bir uyuşmazlığı apartman adına açmamalıdır.

2. Gerekli kurul kararını kontrol etmemek

Özel karar gerektiren konularda kat malikleri kurulunun yetkisi ve karar içeriği incelenmelidir.

3. Yanlış kişiyi davalı göstermek

Özellikle kiracı, kat maliki, hizmet firması ve müteahhit arasında hukuki sıfatların doğru belirlenmesi gerekir.

4. Borcu yanlış hesaplamak

Aidat dönemleri, ödemeler ve gecikme tazminatı ayrı kontrol edilmelidir.

5. Yönetim planını incelememek

Yönetim planında uyuşmazlıkla ilgili özel bir hüküm bulunabilir.

6. İşletme projesini dikkate almamak

Özellikle aidat uyuşmazlıklarında işletme projesinin dayanağı kontrol edilmelidir.

7. Sadece WhatsApp mesajlarına dayanmak

Resmi karar, fatura, banka kaydı ve sözleşme gibi temel belgelerin korunması önemlidir.

8. Arabuluculuk dava şartını atlamak

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir dava bakımından zorunlu arabuluculuk şartı varsa, dava açılmadan önce yerine getirilmelidir. (resmigazete.gov.tr)

9. Dava ile icra takibini karıştırmak

İcra takibi ile dava farklı hukuki süreçlerdir.

10. Süreleri kontrol etmemek

Özellikle kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi konularda kanuni süreler kritik olabilir. KMK m.33'te kararın iptali bakımından özel süreler düzenlenmiştir. 

Apartman Yönetiminin Dava Açması İçin Örnek Karar Metni

Kat malikleri kurulunun özel bir konuda dava açılması gerektiğine karar verdiği durumlarda, karar metninin açık olması yararlı olabilir.

Örneğin:

“Ana taşınmazın ortak alanında meydana gelen hasarın giderilmesi ve oluşan zararın sorumlusundan tahsili amacıyla gerekli hukuki işlemlerin başlatılmasına, yöneticiye bu işlemlerin yürütülmesi için yetki verilmesine karar verilmiştir.”

Burada somut olayın niteliğine göre;

• Hangi zarar?

• Kime karşı?

• Hangi miktarda?

• Hangi belgelerle?

• Hangi kapsamda?

gibi hususlar karar ve eklerinde açıklanabilir.

Bu metin yalnızca örnek bir karar yazım şeklidir; her hukuki süreçte aynı içerik kullanılmamalıdır.

Apartman Yönetimi Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi

Yetki

☐ Yönetici bu konuda yetkili mi?

☐ Kat malikleri kurulu kararı gerekiyor mu?

☐ Yönetim planı incelendi mi?

Borç veya Zarar

☐ Borç miktarı doğru mu?

☐ Zarar belgeli mi?

☐ Ödeme kayıtları kontrol edildi mi?

☐ Gecikme tazminatı doğru hesaplandı mı?

Belgeler

☐ Karar defteri

☐ Yönetim planı

☐ İşletme projesi

☐ Faturalar

☐ Banka kayıtları

☐ Sözleşmeler

☐ İhtarlar

☐ Fotoğraf/teknik raporlar

Usul

☐ Arabuluculuk dava şartı kontrol edildi mi?

☐ Doğru taraflar belirlendi mi?

☐ Yetkili ve görevli mahkeme belirlendi mi?

☐ Süreler kontrol edildi mi?

Apartman Yönetimi Dava Kazanırsa Masrafları Kim Öder?

Yargılama giderleri konusunda genel usul kuralları uygulanır; ancak sonuç, dava türü ve mahkeme kararına göre belirlenir.

Kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin davalarda ise KMK m.38'de özel bir düzenleme bulunmaktadır. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanacağı belirtilmektedir. 

Dolayısıyla “Davayı apartman yönetimi açtıysa bütün masraf yöneticinin cebinden çıkar.” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir.

Dava Açılması Yöneticinin Kişisel Sorumluluğu Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Yönetici, yönetim görevini yerine getirirken apartmanı ve kat maliklerini temsil eder.

KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir. Bu nedenle yöneticinin temsilci sıfatıyla yaptığı her işlem, otomatik olarak şahsi borç veya şahsi dava anlamına gelmez. (lexpera.com.tr)

Ancak yönetici görevini kusurlu veya yetkisini aşacak şekilde yerine getirerek zarar doğurmuşsa kendi hukuki sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Avukat Tutmak Zorunda mı?

Her durumda avukat tutulmasını zorunlu kılan genel bir kural bulunmamaktadır.

Bununla birlikte özellikle;

• Yüksek miktarlı aidat davalarında,

• Yönetici sorumluluğunda,

• Müteahhit uyuşmazlıklarında,

• Büyük ortak alan zararlarında,

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin süreçlerde,

• Çok taraflı uyuşmazlıklarda,

• İtirazın kaldırılması veya iptali süreçlerinde

hukuki süreçlerin teknik olması nedeniyle avukat desteği tercih edilebilir.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Yönetici Değişirse Ne Olur?

Dava devam ederken yöneticinin değişmesi, temsil ilişkisi bakımından ayrıca takip edilmesi gereken bir durumdur.

Yeni yönetici, yönetimin mevcut hukuki süreçlerini ve dosyalarını devralabilir.

Bu nedenle yönetici değişikliğinde:

Devam eden davalar

İcra dosyaları

Arabuluculuk dosyaları

İhtarlar

Sözleşmeler

Dava belgeleri

mutlaka yeni yönetime teslim edilmelidir.

Apartman Yönetimi Dava Dosyasını Nasıl Arşivlemeli?

Profesyonel bir yönetimde her hukuki süreç için ayrı dosya oluşturulabilir.

Örneğin:

01 – Yönetim Kararı

02 – Yönetim Planı

03 – Borç/Gider Belgeleri

04 – İhtarname

05 – Arabuluculuk

06 – Dava Dilekçesi

07 – Mahkeme Evrakları

08 – Bilirkişi Raporu

09 – Karar

10 – İcra/Tahsilat

Bu yöntem özellikle yönetici değişikliklerinde dosyanın kaybolmasını önlemeye yardımcı olur.

Dijital Apartman Yönetim Sisteminde Dava Takibi Nasıl Yapılabilir?

Profesyonel bir apartman yönetim yazılımında her hukuki dosya bağımsız bir kayıt olarak tutulabilir.

Örneğin:

Dosya: Daire 12 – Aidat Alacağı

Borç: 18.500 TL

İhtar: Gönderildi

Arabuluculuk: Gerekli / Tamamlandı

İcra: Açıldı

İcra No: XXXXX

İtiraz: Var

Dava: İtirazın iptali

Son Durum: Devam ediyor

Bunun yanında sistem;

• Duruşma tarihleri,

• Tebligatlar,

• Ödeme tarihleri,

• Dosya numaraları,

• Avukat bilgileri,

• Kararlar,

• Tahsil edilen tutarlar,

• Masraflar

gibi alanları da takip edebilir.

Bu yapı, yöneticinin “Hangi daireyle ilgili hangi hukuki işlem devam ediyor?” sorusuna hızlı cevap vermesini sağlar.

Apartman Yönetimi İçin Hukuki Süreç Yönetim Sistemi

Profesyonel bir yönetim açısından hukuki süreçler şu aşamalara ayrılabilir:

Sorun tespit edildi

↓

Belgeler toplandı

↓

Borç/zarar hesaplandı

↓

Yönetici yetkisi kontrol edildi

↓

Gerekirse kat malikleri kurulu kararı alındı

↓

İhtarname gönderildi

↓

Arabuluculuk şartı kontrol edildi

↓

Arabuluculuk tamamlandı

↓

Dava veya icra süreci başlatıldı

↓

Tebligat takip edildi

↓

İtiraz varsa hukuki yol değerlendirildi

↓

Mahkeme/icra süreci takip edildi

↓

Tahsilat veya karar uygulandı

↓

Dosya arşivlendi

Bu yaklaşım, hukuki işlemlerin kişisel hafızaya bağlı kalmasını önler.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Şeffaflık Neden Önemlidir?

Apartman yönetimi ortak giderlerle finanse edildiğinden, önemli bir hukuki sürecin diğer kat maliklerine açık şekilde raporlanması yönetim açısından faydalıdır.

Örneğin yönetim;

Davanın konusu

Talep edilen miktar

Hukuki süreç aşaması

Yapılan masraflar

Tahsil edilen tutarlar

konusunda yönetim kayıtlarında düzenli bilgi tutabilir.

Bu, özellikle yüksek maliyetli davalarda şeffaflığı artırır.

Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Dava Açmadan Önce Uzlaşmayı Düşünebilir?

Her uyuşmazlık mahkemeye taşınmak zorunda değildir.

Örneğin;

Küçük miktarlı aidat borçları

Basit bakım sözleşmesi uyuşmazlıkları

Fatura hataları

Yanlış hesaplamalar

Teknik servis anlaşmazlıkları

gibi bazı sorunlar öncelikle yazılı mutabakat veya ödeme planı ile çözülebilir.

Ancak yapılacak anlaşmanın;

• Yetkili kişi tarafından yapılması,

• Yazılı hale getirilmesi,

• Borcun doğru belirlenmesi,

• Yönetim kararlarına uygun olması

önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetimi dava açabilir mi?

Evet. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde kendisine verilen görev ve temsil yetkileri kapsamında dava ve icra süreçleri yürütebilir. Aidat ve ortak giderler bakımından KMK m.20 açık bir düzenleme içermektedir. 

Apartman yöneticisi aidat için dava açabilir mi?

Evet. KMK m.20, yöneticinin ödenmeyen gider ve avans payları için dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine imkan tanımaktadır.

Apartman yönetimi aidat için doğrudan icra takibi yapabilir mi?

Evet. KMK m.20 uyarınca yönetici, ödenmeyen gider ve avans payı için icra takibi yapabilir. 

Apartman yönetimi her konuda dava açabilir mi?

Hayır. Yöneticinin yetkisi yönetim görevi ve temsil yetkisiyle sınırlıdır. Kişisel haklara ilişkin bazı uyuşmazlıklarda davanın ilgili kat maliki tarafından açılması gerekebilir.

Apartman yönetiminin dava açması için kat malikleri kurulu kararı şart mı?

Her dava için aynı cevap verilemez. Bazı konularda yetki doğrudan kanundan gelirken, yönetici yetkisini aşan veya özel karar gerektiren işlemlerde kat malikleri kurulu kararına ihtiyaç duyulabilir.

Yönetici müteahhide dava açabilir mi?

Her olayda otomatik olarak evet denilemez. Müteahhit ile yapılan sözleşmeler, eksik veya ayıplı işin niteliği, ortak alanın durumu ve yönetimin temsil yetkisi birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay uygulamasında da yöneticinin müteahhit aleyhindeki taleplerde aktif husumet ehliyeti tartışılmıştır. 

Apartman yönetimi kiracıya dava açabilir mi?

Kiracılar da KMK kapsamındaki bazı yükümlülüklere tabidir. Ancak davanın yönetim tarafından mı, kat maliki tarafından mı açılacağı uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir. (tkgm.gov.tr)

Apartman yönetimi eski yöneticiyi dava edebilir mi?

Eski yöneticinin görevinden kaynaklanan kusurlu işlem nedeniyle zarar oluştuğu iddia ediliyorsa sorumluluk gündeme gelebilir. KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir.

Apartman yönetimi ortak alan işgaline karşı dava açabilir mi?

Ortak alanın hukuka aykırı işgali veya kullanımının engellenmesi halinde hukuki yollar gündeme gelebilir. Ancak dava hakkının yönetime mi yoksa doğrudan kat maliklerine mi ait olduğu somut olayın niteliğine göre belirlenmelidir.

Apartman yönetimi gürültü yapan kiracıya dava açabilir mi?

Gürültü ve rahatsızlık konusunda KMK m.18 kapsamında yükümlülükler bulunmaktadır. Ancak davanın yönetim tarafından mı yoksa doğrudan etkilenen kat maliki tarafından mı açılacağı olayın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Apartman yönetimi hizmet firmasına dava açabilir mi?

Apartman adına yapılan hizmet sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda, sözleşme ve yönetimin temsil yetkisi çerçevesinde hukuki süreç gündeme gelebilir.

Apartman yönetimi sigorta şirketine dava açabilir mi?

Sigorta poliçesi kapsamında apartmanın uğradığı bir zararın karşılanmaması veya eksik karşılanması halinde, poliçe ve hasar dosyasına göre hukuki haklar değerlendirilebilir.

Kat malikleri kurulunun kararına karşı dava açılır mı?

Evet, kanunda öngörülen şartlar dahilinde kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açılabilir. KMK m.33'te bu davalara ilişkin özel süreler bulunmaktadır. 

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında yönetici davalı olabilir mi?

Evet. KMK m.38, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabileceğini düzenlemektedir.

Apartman yönetimi dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. (resmigazete.gov.tr)

İcra takibinden önce arabuluculuk zorunlu mu?

Dava şartı arabuluculuk düzenlemesi doğrudan “dava açılmadan önce” uygulanmaktadır. İcra takibi ayrı değerlendirilir. (resmigazete.gov.tr)

Apartman yönetimi dava açarken avukat zorunlu mu?

Genel olarak her dava için avukat bulundurma zorunluluğu yoktur. Ancak hukuki sürecin niteliğine göre profesyonel hukuki destek alınması yararlı olabilir.

Apartman yönetimi dava açarsa masrafları kim öder?

Yargılama giderleri mahkemenin vereceği karar ve genel usul hükümlerine göre belirlenir. Kat malikleri kurulu kararının iptali halinde ise KMK m.38'de özel olarak yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasına ilişkin düzenleme vardır.

Sonuç: Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Dava Açabilir?

Apartman yönetimi, yönetim görevi ve temsil yetkisi kapsamında dava ve icra süreçleri yürütebilir.

Özellikle aidat ve ortak gider borçlarının tahsili, yönetimin en açık hukuki takip alanlarından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ödenmeyen gider veya avans payları için yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini açıkça düzenlemektedir. 

Bunun yanında ortak alanların korunması, bakım ve onarımı, yönetim planının uygulanması, hizmet ve bakım sözleşmeleri, sigorta işlemleri ve apartmanın ortak menfaatlerini ilgilendiren bazı uyuşmazlıklarda da hukuki süreç gündeme gelebilir.

Ancak en önemli nokta şudur:

Apartman yönetiminin dava açma yetkisi sınırsız değildir.

Dava açılmadan önce;

Uyuşmazlığın konusu

Yöneticinin temsil yetkisi

Kat malikleri kurulu kararının gerekip gerekmediği

Yönetim planı

Kat Mülkiyeti Kanunu

Sözleşmeler

Borç ve zarar belgeleri

Görevli ve yetkili mahkeme

Dava süreleri

kontrol edilmelidir.

Ayrıca 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı bulunduğu unutulmamalıdır. (resmigazete.gov.tr)

Özellikle 2026 yılında işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikler de dikkate alındığında, aidat ve ortak gider davalarında işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve ödeme kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi daha da önem taşımaktadır.

Sonuç olarak apartman yönetiminde dava açılması gereken durumlarda en sağlıklı yöntem;

sorunu tespit etmek → hukuki dayanağı belirlemek → yöneticinin yetkisini kontrol etmek → belgeleri toplamak → gerekiyorsa karar almak → arabuluculuk şartını incelemek → doğru hukuki yolu belirlemek → dava/icra sürecini takip etmek → sonucu yönetim kayıtlarına işlemek

şeklinde sistematik hareket etmektir.

Böylece apartman yönetimi yalnızca sorun ortaya çıktığında mahkemeye başvuran bir yapı olmaktan çıkar; belgeli, şeffaf ve düzenli bir hukuki yönetim sistemi oluşturabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Apartman yönetiminin dava ehliyeti, yöneticinin temsil yetkisi, görevli mahkeme, dava şartları, arabuluculuk, zamanaşımı ve süreler uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir. Somut bir uyuşmazlıkta yönetim planı, kararlar, sözleşmeler ve diğer belgeler birlikte değerlendirilmelidir.