Apartman ve site yaşamında yönetici veya yönetim kurulu ile ilgili sorunlar zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara dönüşebilir. Özellikle aidatların nasıl harcandığının açıklanmaması, hesap verilmemesi, kararların uygulanmaması, ortak alanların usulsüz kullanılması, yönetim planına aykırı işlemler, gerekli bakım ve onarımların yapılmaması veya yöneticinin kat maliklerinin kararlarına uymaması gibi durumlarda kat maliklerinin hangi mercie başvuracağını bilmesi önemlidir.

Bu nedenle sıkça:

“Apartman yönetimi hakkında nereye şikâyet edilir?”

“Apartman yöneticisi nereye şikâyet edilir?”

“Yönetici görevini yapmıyorsa ne yapılır?”

“Apartman yönetimini belediyeye şikâyet edebilir miyim?”

“Yönetici hesap vermiyorsa hangi mahkemeye başvurulur?”

soruları gündeme gelir.

Burada en önemli nokta, apartman yönetimiyle ilgili her sorunun aynı mercie götürülmemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetimin denetlenmesi için öncelikle kat malikleri kurulunu ve denetim mekanizmasını, uyuşmazlığın çözülememesi halinde ise sulh hukuk mahkemesine başvurulabilen hukuki yolları düzenlemektedir. Kat malikleri kurulu ayrıca yönetici ile kat malikleri arasındaki bazı anlaşmazlıkları çözmek ve karara bağlamakla görevlidir. 

Bu rehberde apartman yönetimi hakkında şikâyet nereye yapılır, yönetici nasıl şikâyet edilir, denetçiye ne zaman başvurulur, sulh hukuk mahkemesine hangi durumlarda gidilir, CİMER ve belediye hangi durumlarda devreye girebilir, yöneticinin hesap vermemesi halinde ne yapılabilir ve hangi belgeler hazırlanmalıdır? sorularını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Nereye Yapılır?

Apartman yönetimi hakkındaki şikâyetin nereye yapılacağı, şikâyetin konusuna göre değişir.

Genel olarak şu yollar birbirinden ayrılmalıdır:

1. Kat malikleri kurulu

2. Denetçi veya denetim kurulu

3. Sulh hukuk mahkemesi

4. Arabuluculuk bürosu

5. Suç şüphesi varsa kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığı

6. Konu kamu kurumunun görev alanına giriyorsa ilgili idari kurum

Dolayısıyla “apartman yönetimini şikâyet edeceğim” demeden önce, sorunun yönetimsel bir uyuşmazlık mı, hukuki bir uyuşmazlık mı, teknik/idari bir sorun mu yoksa suç şüphesi mi olduğunun belirlenmesi gerekir.

Apartman Yöneticisi Nereye Şikâyet Edilir?

Apartman yöneticisiyle ilgili sıradan yönetim sorunlarında ilk başvuru yeri genellikle kat malikleri kurulu ve denetim mekanizmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre ana taşınmazın kullanılması veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. 

Bunun yanında KMK m.41, kat malikleri kurulunun yöneticinin görevindeki tutumunu devamlı olarak denetleyebileceğini ve haklı sebep ortaya çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebileceğini düzenlemektedir. 

Bu nedenle ilk aşamada:

Denetçiye başvuru → Kat malikleri kuruluna başvuru → Gerekirse hukuki yol

şeklinde ilerlemek çoğu yönetim uyuşmazlığı için daha sistemli bir yaklaşım oluşturur.

Apartman Yönetimini Belediyeye Şikâyet Edebilir miyim?

Her yönetim uyuşmazlığının belediyenin görev alanına girdiği düşünülmemelidir.

Örneğin;

• Yönetici hesap vermiyor,

• Aidat gelir-gideri açıklanmıyor,

• Kat malikleri kurulunda sorun yaşanıyor,

• Yönetim planına uyulmuyor,

• Yönetici değiştirilecek,

• Yönetici kararları uygulamıyor

gibi doğrudan kat mülkiyeti ve özel hukuk ilişkisine ilişkin konular bakımından temel başvuru mekanizmaları belediye şikâyet sistemi değildir.

Bu tür uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü kat malikleri kurulu, denetim ve yargı yolları önem taşır. 

Buna karşılık;

• Yapı güvenliği,

• Ruhsatsız yapılaşma,

• İmar,

• Bazı çevresel veya teknik aykırılıklar,

• Kamu kurumlarının görev alanındaki denetimler

gibi konular ayrı idari süreçlere konu olabilir.

Yani “apartman yönetimini şikâyet etmek” ile “apartmandaki teknik veya idari aykırılığı kamu kurumuna bildirmek” aynı işlem değildir.

CİMER'e Apartman Yönetimi Şikâyeti Yapılabilir mi?

CİMER üzerinden kamu kurumlarının görev alanına giren konularda başvuru yapılabilir.

Ancak apartman yöneticisi ile kat malikleri arasındaki her özel hukuk uyuşmazlığının CİMER üzerinden çözüleceği düşünülmemelidir.

Örneğin yöneticinin:

aidat hesabını vermemesi

kat malikleri kararını uygulamaması

özel yönetim planı uyuşmazlığı

gibi konuların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki özel mekanizmalar önceliklidir.

CİMER'e yapılan başvuru, somut uyuşmazlık için gerekli hukuki başvuruların yerine otomatik olarak geçmez.

Apartman Yönetimi Hakkında İlk Şikâyet Nereye Yapılmalı?

Bir yönetim sorununda en pratik ilk adım:

Denetçiye ve Kat Malikleri Kuruluna Yazılı Başvuru

olabilir.

Örneğin yöneticinin gelir-gider hesabını açıklamadığı düşünülüyorsa, yazılı olarak:

“Apartman yönetiminin gelir ve gider kayıtlarının, banka hareketlerinin ve gider belgelerinin incelenmek üzere denetim mekanizmasına sunulması talep edilmektedir.”

şeklinde bir talep oluşturulabilir.

Bu talebin yazılı yapılması, ileride uyuşmazlığın hangi tarihte ve hangi konuda gündeme getirildiğini gösterebilir.

Apartman Yöneticisi Hesap Vermiyorsa Nereye Şikâyet Edilir?

Bu durumda kat malikleri kurulu ve denetim mekanizması özellikle önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesine göre yönetici, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının birinci ayında kat malikleri kuruluna ana taşınmaz nedeniyle elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin yarısı, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zaman dışında da hesabın gösterilmesini isteyebilir.

Ayrıca KMK m.36 yöneticinin kararları, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla kayıt altına almasını ve gider belgeleri ile diğer belgeleri saklamasını zorunlu tutmaktadır. 

Bu nedenle hesap vermeyen bir yönetici hakkında:

Denetim talebi

→ Kat malikleri kurulu gündemi

→ Yönetici değişikliği

→ Gerekli hukuki başvurular

şeklinde bir süreç değerlendirilebilir.

Apartman Yönetimini Denetçi Denetleyebilir mi?

Evet.

KMK m.41, kat malikleri kurulunun denetim görevini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilmesini düzenlemektedir. Yönetim planında başka bir dönem belirtilmemişse hesapların üç ayda bir denetlenmesi öngörülmektedir. Haklı bir sebep bulunması halinde denetimin daha önce yapılması da mümkündür. 

Denetimde;

• Banka hareketleri,

• Giderler,

• Faturalar,

• Tahsilatlar,

• Karar defteri,

• Sözleşmeler,

• Yönetim belgeleri

gibi kayıtlar incelenebilir.

Denetim sonucunda rapor hazırlanması da Kanun'da öngörülmektedir. 

Apartman Yöneticisini Kat Malikleri Kurulu Görevden Alabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Örneğin somut olayda;

• Hesapların açıklanmaması,

• Ciddi belge eksiklikleri,

• Kat malikleri kararlarının sürekli uygulanmaması,

• Yönetim görevlerinin ihmal edilmesi,

• Yönetim kaynaklarının usulsüz kullanıldığına ilişkin ciddi bulgular

gibi durumlar yönetici bakımından değerlendirme konusu olabilir.

Ancak tek bir anlaşmazlığın otomatik olarak “haklı sebep” oluşturduğu söylenemez.

Yönetici Değişikliği İçin Şikâyet Nereye Yapılır?

Yönetici değişikliği konusunda temel merci kat malikleri kuruludur.

Kat malikleri kurulu olağan toplantısında veya gerekli şartlar bulunduğunda olağanüstü toplantıda konuyu gündeme alabilir.

KMK m.29'a göre önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte biri tarafından kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması istenebilir. Olağanüstü toplantı için toplantı sebebinin bildirilmesi ve kanundaki çağrı sürelerine uyulması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantıya Çağrılmıyorsa Ne Yapılabilir?

Yönetimin toplantı çağrısı yapmadığı veya önemli bir konunun görüşülmesi gerektiği durumda, KMK m.29'daki olağanüstü toplantı düzenlemesi önem taşır.

Önemli bir sebep bulunduğunda:

Yönetici

Denetçi

veya

Kat maliklerinin üçte biri

kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasını sağlayabilir.

Bu mekanizma, yöneticiye ulaşamadığını düşünen kat maliklerinin yönetimi tamamen işlevsiz hale gelmeden konuyu kat malikleri kurulunun önüne taşımasına imkan verir.

Apartman Yönetimi Görevini Yapmıyorsa Mahkemeye Başvurulur mu?

Bazı uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine açılabilecek iptal davasını düzenler; ayrıca belirli şartlarda kat maliklerinin, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişiler nedeniyle hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenlemektedir. Bu başvuru ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine yapılır. 

Dolayısıyla yönetim uyuşmazlığı kat malikleri kurulu veya denetim aşamasında çözülemiyorsa, somut olayın niteliğine göre yargısal başvuru düşünülebilir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet İçin Sulh Hukuk Mahkemesine Ne Zaman Gidilir?

Sulh hukuk mahkemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki birçok uyuşmazlıkta önemli görev üstlenmektedir.

Örneğin somut olayda;

• Yönetimle ilgili hukuki uyuşmazlık,

• Kat malikleri kurulu kararının iptali,

• Hakimin müdahalesini gerektiren bir durum,

• Ortak alanla ilgili kat mülkiyeti uyuşmazlığı

bulunabilir.

Ancak her şikâyetin doğrudan dava olarak sulh hukuk mahkemesine götürüleceği şeklinde bir genelleme yapılmamalıdır.

Öncelikle talebin hangi hukuki nitelikte olduğu belirlenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz İçin Nereye Başvurulur?

Kat malikleri kurulu kararına itiraz konusunda teknik olarak çoğu durumda kararın iptali davası söz konusudur.

KMK m.33'e göre toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurabilir. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük durumlarında süre koşulu aranmaz. (mevzuat.adalet.gov.tr)

Burada “şikâyet” ile “karar iptali davası” birbirine karıştırılmamalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz ile Yönetici Şikâyeti Aynı mı?

Hayır.

Yönetici Şikâyeti

Yöneticinin görevini, hesap verme yükümlülüğünü veya yönetim işlerini yerine getirmemesiyle ilgilidir.

Karar İptali

Kat malikleri kurulunun aldığı belirli bir kararın hukuka aykırı olduğu iddiasına ilişkindir.

Hakimin Müdahalesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde düzenlenen farklı bir yargısal mekanizmadır.

Bu ayrım doğru yapılmadığında yanlış merciye başvuru yapılabilir.

Apartman Yönetimi Aidatları Usulsüz Harcıyorsa Nereye Şikâyet Edilir?

Aidatların usulsüz harcandığı düşünülüyorsa ilk olarak mali kayıtların incelenmesi gerekir.

Örneğin:

Banka hareketleri

Faturalar

Makbuzlar

Sözleşmeler

Karar defteri

İşletme projesi

Aidat tahsilat kayıtları

karşılaştırılabilir.

Yönetici, KMK m.36 uyarınca kararları, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri kayıt altında tutmalı; ilgili belgeleri saklamalıdır. 

Ciddi bir usulsüzlük veya zarar iddiası varsa, olayın hukuki niteliğine göre özel hukuk ve gerekiyorsa ceza hukuku yolları ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yöneticisi Para Harcadı Ama Fatura Göstermiyor

Bu durumda öncelikle harcamaların belgeleri talep edilebilir.

Kanunun 36. maddesi yöneticinin gider belgeleri ve diğer belgeleri dosyada saklamasını zorunlu tutmaktadır. 

Belgesiz bir harcama bulunduğu düşünülüyorsa:

Denetim talep edilebilir.

Kat malikleri kuruluna konu taşınabilir.

Yönetici hesap vermeye çağrılabilir.

Gerekli hallerde hukuki yollar değerlendirilebilir.

Burada “fatura yok = kesin suç işlendi” şeklinde sonuç çıkarılmamalıdır. Önce harcamanın niteliği ve mevcut diğer belgeler incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Hesap Vermiyorsa Mahkemeye Gidilir mi?

Somut olayın niteliğine göre hukuki başvuru yapılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.39 yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenlemektedir. (lexpera.com.tr)

Öncelikle yönetim planı ve denetim sistemi incelenmeli, hesapların kat malikleri kuruluna sunulması talep edilmeli ve gerekiyorsa denetim mekanizması işletilmelidir.

Sorunun çözülmemesi halinde somut hukuki talebe göre mahkeme yolunun değerlendirilmesi gerekir.

Apartman Yönetimi Karar Defterini Göstermiyorsa Ne Yapılabilir?

Karar defterinin, yönetim belgelerinin ve mali kayıtların tutulmasına ilişkin yöneticiye kanuni yükümlülükler getirilmiştir.

KMK m.36, kararlar, protokoller, ihtar ve tebligatlar ile giderlerin kayıt altına alınmasını ve belgelerin saklanmasını düzenlemektedir.

Defter ve belgelerin incelenmesine ilişkin uyuşmazlık çıkması halinde öncelikle denetim ve kat malikleri kurulu mekanizmaları işletilebilir; çözülemeyen uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki başvuru yapılabilir.

Apartman Yönetimi Ortak Alanı Usulsüz Kullandırıyorsa Nereye Şikâyet Edilir?

Örneğin;

• Ortak otopark,

• Çatı,

• Depo,

• Bahçe,

• Koridor,

• Ortak teras,

• Sığınak

gibi ortak alanlarla ilgili bir sorun varsa öncelikle yönetim planı ve kat malikleri kurulunun ilgili kararları incelenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanları düzenlemekte ve kat maliklerinin diğer maliklerin haklarını ihlal etmemesine ilişkin kurallar getirmektedir. 

Sorun yönetim kararıyla çözülemiyorsa somut durumun hukuki niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde ilgili yasal yollar gündeme gelebilir.

Apartman Yönetimi Bakım ve Onarım Yapmıyorsa Nereye Başvurulur?

Yöneticinin görevleri arasında ana taşınmazın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması bulunmaktadır. 

Örneğin;

Çatı akıyor

Asansör bakımsız

Ortak tesis arızalı

Su sızıntısı giderilmiyor

Ortak alan ciddi şekilde zarar görüyor

gibi durumlarda önce yönetime yazılı bildirim yapılabilir.

Acil teknik veya güvenlik riski varsa ilgili kamu kurumlarının görev alanı da ayrıca dikkate alınmalıdır.

Apartman Yönetimi Yangın Güvenliği Sorununu Çözmüyorsa Ne Yapılmalı?

Yangın güvenliği, yalnızca apartman içi yönetim uyuşmazlığı olarak değerlendirilmemelidir.

Örneğin;

• Yangın çıkışlarının kapatılması,

• Kaçış yollarının eşya ile engellenmesi,

• Yangın merdivenlerinin kullanılamaz hale gelmesi,

• Acil çıkışların kilitlenmesi

gibi durumlarda ilgili yangın ve yapı güvenliği mevzuatı kapsamında yetkili kamu kurumlarına başvurulması gerekebilir.

Bu gibi durumlarda kat malikleri kurulu ile idari güvenlik/denetim mekanizmaları birbirinden ayrılmalıdır.

Apartman Yönetimi Asansörü Yaptırmıyorsa Şikâyet Nereye Yapılır?

Asansör güvenliğinin sağlanması yöneticinin görevleri arasında açıkça bulunmaktadır. KMK m.35, asansörlerin güvenli şekilde işletilmesi amacıyla aylık bakımlar ve yıllık kontrollerin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılmasını yöneticinin görevleri arasında saymaktadır. 

Bunun yanında asansörlerle ilgili teknik denetim ve idari süreçlerin hangi kurum tarafından yürütüleceği olayın niteliğine ve ilgili mevzuata göre belirlenebilir.

Dolayısıyla:

Yöneticiye yazılı bildirim

•  

Kat malikleri/denetim mekanizması

•  

Gerekiyorsa ilgili yetkili teknik/idari kurum

şeklinde çok aşamalı bir yaklaşım izlenebilir.

Apartman Yönetimi Aidat Artışını Keyfi Yapıyorsa Ne Yapılabilir?

Öncelikle;

Yönetim planı

Kat malikleri kurulu kararı

İşletme projesi

Gider kalemleri

Aidat hesaplama yöntemi

incelenmelidir.

Özellikle 2026 itibarıyla işletme projesiyle ilgili KMK m.37'de değişiklikler yapılmış ve işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması düzenlenmiştir.

Aidat kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa somut duruma göre kat malikleri kurulu kararının iptali veya başka hukuki yollar değerlendirilebilir.

Apartman Yönetimi Hakkında Arabuluculuk Nereye Başvurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki birçok özel hukuk uyuşmazlığında dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk bulunmaktadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Bu hüküm 2023 yılında 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir. (resmigazete.gov.tr)

Bu nedenle mahkeme yoluna gidilecekse, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girip girmediği ve arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmadığı önceden kontrol edilmelidir.

Apartman Yönetimi Şikâyetinde Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Her “şikâyet” için arabulucuya gitmek zorunlu değildir.

Arabuluculuk, özellikle dava açılması planlanan ve 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kalan uyuşmazlıklarda önem taşır. (resmigazete.gov.tr)

Örneğin yalnızca yöneticiye:

“Gelir-gider raporunu açıklayın.”

şeklinde bir yazılı talep gönderilmesi ile mahkemeye başvurulması aynı şey değildir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Şikâyet veya başvuru yazısında mümkün olduğunca somut ifadeler kullanılmalıdır.

Örneğin:

Konu: Apartman yönetiminin gelir-gider kayıtlarının incelenmesi talebi

Açıklama:

“... Apartmanı kat maliki olarak yönetimin son döneme ilişkin gelir-gider hesaplarının tarafımıza açık ve belgeli şekilde sunulmadığını düşünüyorum. Yönetim tarafından yapılan harcamalara ilişkin fatura ve ödeme belgelerinin incelenmesini, banka hareketleri ile gelir-gider kayıtlarının karşılaştırılmasını ve konunun denetim raporuna bağlanmasını talep ediyorum.”

Talep:

“Yönetimin hesaplarının incelenmesini ve sonucunun kat malikleri kuruluna sunulmasını arz ederim.”

Bu metin yalnızca örnektir. Somut durumdaki gerçek olaylar ve belgeler yazılmalıdır.

Apartman Yöneticisine Şikâyet Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki metin, yönetim içi başvuru amacıyla kullanılabilecek genel bir örnektir:

APARTMAN / SİTE YÖNETİMİNE

Konu: Apartman yönetiminin denetlenmesi ve bilgi-belge sunulması talebi

... adresinde bulunan ... Apartmanı/Sitesi'nin kat maliki olarak, yönetimin son dönemde gerçekleştirdiği işlemlerle ilgili bazı hususların açıklığa kavuşturulmasına ihtiyaç bulunduğu kanaatindeyim.

Özellikle gelir-gider kayıtları, yapılan harcamalar, ödeme belgeleri ve ilgili yönetim kararlarının incelenmesini talep ediyorum.

Bu kapsamda;

1. İlgili döneme ait gelir-gider kayıtlarının,

2. Yapılan harcamalara ilişkin belgelerin,

3. Banka ve ödeme kayıtlarının,

4. İlgili kat malikleri kurulu kararlarının,

5. Varsa işletme projesi ve diğer mali belgelerin

denetim kapsamında incelenmesini ve sonucunun kat malikleri kuruluna sunulmasını arz ederim.

Ayrıca varsa tespit edilen eksikliklerin giderilerek yönetim kayıtlarına işlenmesini talep ederim.

Ad Soyad:
Bağımsız Bölüm:
Tarih:
İmza:

Bu metin genel başvuru örneğidir; somut hukuki uyuşmazlık bakımından ayrıca düzenlenmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Dilekçesine Hangi Belgeler Eklenebilir?

Şikâyetin dayanağını destekleyen belgeler varsa başvuruya eklenebilir.

Örneğin:

• Karar defterinden ilgili sayfalar,

• Yönetim planı,

• Aidat çizelgesi,

• Banka dekontları,

• Faturalar,

• Fotoğraflar,

• Yazılı bildirimler,

• E-postalar,

• WhatsApp yazışmaları,

• Toplantı tutanakları,

• Denetim raporları,

• İhtarnameler,

• Teknik servis belgeleri.

Buradaki amaç, yalnızca iddia oluşturmak değil; iddianın hangi belgeye dayandığını açıkça göstermek olmalıdır.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Edilirken En Sık Yapılan Hatalar

1. Her Sorunda Belediyeye Başvurmak

Özel hukuk niteliğindeki yönetim uyuşmazlıklarının önemli bölümü belediye tarafından çözülmez.

2. CİMER'in Mahkeme Gibi Çalıştığını Düşünmek

CİMER başvurusu, özel hukuk uyuşmazlığındaki dava ve icra mekanizmalarının yerine geçmez.

3. Yöneticiye Sadece Sözlü Şikâyette Bulunmak

Yazılı başvuru yapılması ileride delil ve kayıt açısından daha yararlı olabilir.

4. Denetçiyi Devre Dışı Bırakmak

KMK m.41'de düzenlenen denetim mekanizması önemlidir. 

5. Yönetim Planını İncelememek

Birçok yönetim uyuşmazlığında yönetim planı belirleyici olabilir.

6. Karar Defterine Bakmamak

İddia edilen işlemin hangi karar temelinde yapıldığı anlaşılmalıdır.

7. Mali Belgeleri Karşılaştırmamak

Fatura ile banka ödemesi, karar ile harcama ve aidat listesi ile tahsilatlar karşılaştırılmalıdır.

8. Şikâyet ile Dava Süresini Karıştırmak

Özellikle karar iptali gibi süreye bağlı hukuki yollarda yalnızca yönetime şikâyet etmek yeterli kabul edilmemelidir.

9. Her Usulsüzlüğü Suç Olarak Nitelendirmek

Mali veya idari bir hata ile ceza hukuku anlamında suç aynı şey değildir.

10. Delil Toplamadan İddiada Bulunmak

Somut belge olmadan yapılan genel suçlamalar yerine olay, tarih ve belge üzerinden hareket edilmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet İçin Adım Adım Yol Haritası

Profesyonel bir yaklaşım için aşağıdaki sistem kullanılabilir:

1. Sorunu Belirleyin

Şikâyet konusu tam olarak nedir?

Hesap vermeme mi?

Aidat usulsüzlüğü mü?

Bakım eksikliği mi?

Ortak alan işgali mi?

Karar hukuka aykırı mı?

2. Belge Toplayın

Karar defteri, yönetim planı, fatura, banka kaydı ve diğer belgeleri bir araya getirin.

3. Yöneticiye Yazılı Başvuru Yapın

Sorunun çözülmesini ve gerekiyorsa belgelerin sunulmasını talep edin.

4. Denetçiye Başvurun

Mali veya idari inceleme talep edin.

5. Kat Malikleri Kuruluna Taşıyın

Konunun kurul gündemine alınmasını sağlayın.

6. Gerekirse Yönetici Değişikliğini Gündeme Alın

KMK m.41 kapsamında haklı sebep varsa yönetici değişikliği değerlendirilebilir. 

7. Hukuki Yolu Belirleyin

Karar iptali mi?

Hakimin müdahalesi mi?

Alacak/tazminat mı?

Başka bir hukuki talep mi?

8. Arabuluculuk Şartını Kontrol Edin

Dava açılacaksa 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki zorunluluk kontrol edilmelidir. (resmigazete.gov.tr)

9. Yetkili Mercie Başvurun

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili merci somut hukuki talebe göre belirlenmelidir.

10. Süreleri Kaçırmayın

Özellikle karar iptali gibi süreye tabi başvurularda tarihleri yazılı olarak takip edin.

Apartman Yöneticisi Hakkında Hangi Durumlarda Şikâyet Edilebilir?

Örneğin aşağıdaki durumlar yönetim denetimi bakımından gündeme gelebilir:

Hesapların sunulmaması

Gider belgelerinin açıklanmaması

Kat malikleri kurulunun kararlarının uygulanmaması

Yönetim planına aykırı yönetim işlemleri

Bakım ve onarımların ihmal edilmesi

Ortak alanların korunmaması

Kat maliklerinin toplantıya çağrılmaması

Yönetim kayıtlarının düzensiz tutulması

Aidat ve ortak giderlerin yanlış takip edilmesi

Yönetim yetkisinin aşılması

Bunlardan birinin bulunması, tek başına belirli bir hukuki sonucun otomatik olarak doğduğu anlamına gelmez. Olayın niteliği, belge durumu ve yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Edince Yönetici Görevden Alınır mı?

Hayır, yalnızca şikâyette bulunulması yöneticinin otomatik olarak görevden alınması sonucunu doğurmaz.

Yönetici değişikliği için kat malikleri kurulunun kararı veya somut durumda mahkeme süreci gündeme gelebilir.

KMK m.41, haklı sebep bulunması halinde kat malikleri kurulunun yöneticiyi her zaman değiştirebileceğini düzenlemektedir. (lexpera.com.tr)

Yönetici Hakkında Şikâyet Edildiğinde Kat Malikleri Bilgilendirilmeli mi?

Önemli bir yönetim uyuşmazlığında konunun kat malikleri kuruluna taşınması, yönetim faaliyetlerinin şeffaflığı açısından yararlı olabilir.

Özellikle;

yüksek tutarlı harcama

hesap uyuşmazlığı

yönetici değişikliği

önemli teknik sorun

dava/icra süreci

gibi konularda karar ve belgelerin düzenli paylaşılması yönetim kalitesini artırabilir.

Apartman Yönetimi Hakkında Suç Şüphesi Varsa Nereye Başvurulur?

Şikâyetin konusu yalnızca bir yönetim anlaşmazlığı değil de ceza hukuku açısından suç şüphesi ise, hukuki nitelendirmeye göre kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığına başvuru gündeme gelebilir.

Örneğin belgelerde sahtecilik, hırsızlık, güveni kötüye kullanma gibi suç şüphesi bulunduğu iddia ediliyorsa, olayın gerçekten suç oluşturup oluşturmadığı ve hangi mercie başvurulacağı somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Burada önemli olan:

Yönetim hatası ≠ otomatik olarak suç

ayrımını yapmaktır.

Apartman Yönetimi Parayı Kendi Hesabına Aktardıysa Ne Yapılmalı?

Böyle bir iddia varsa öncelikle banka hareketleri, ödeme belgeleri, yönetim kararları ve harcamanın dayanağı incelenmelidir.

Yönetici, KMK m.35 kapsamında toplanan paraları ana taşınmazın yöneticisi sıfatıyla banka hesabında tutmakla bağlantılı görevler üstlenmektedir; ayrıca KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir. 

Banka hareketlerinde açıklanamayan ciddi bir işlem varsa mali denetim yanında, olayın niteliğine göre hukuki ve ceza hukuku yolları ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Aidatları Yanlış Kişiye Tahakkuk Ettiriyorsa?

Öncelikle;

Tapu kayıtları

Bağımsız bölüm bilgisi

Aidat kararı

Ödeme kayıtları

Yönetim kayıtları

kontrol edilmelidir.

Hatalı tahakkuk varsa yönetime yazılı düzeltme talebi gönderilebilir.

Sorun çözülmezse somut uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki başvuru değerlendirilebilir.

Apartman Yönetimi Kat Malikine Haksız Ceza Kesiyorsa?

Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararında yer alan bir yaptırımın varlığı, bunun her durumda hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.

Öncelikle;

• Hükmün kaynağı,

• Yönetim planı,

• Kat malikleri kurulu kararı,

• Kanuna uygunluk,

• Somut olay

incelenmelidir.

Haksız olduğunu düşündüğünüz yaptırım için yazılı itiraz ve gerekiyorsa ilgili hukuki yol değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Şikâyetinde Mahkemeden Tedbir İstenebilir mi?

Bazı uyuşmazlıklarda dava konusu işlem veya uygulamanın devam etmesi ciddi zarar doğurabilecekse, şartları oluştuğunda geçici hukuki koruma/tedbir talebi gündeme gelebilir.

Ancak tedbirin verilip verilmeyeceği somut olay, talep ve delillere göre mahkeme tarafından değerlendirilir.

Bu nedenle yalnızca “şikâyet ettim, işlem otomatik olarak durur” şeklinde düşünülmemelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Başvurusunda Deliller Neden Önemlidir?

Bir uyuşmazlıkta:

“Yönetici paramızı harcadı.”

demek ile;

“10 Ekim tarihli banka hareketinde 50.000 TL ödeme bulunuyor; buna karşılık karar defterinde bu gider için karar bulunmuyor ve gider faturası dosyada yer almıyor.”

demek arasında önemli bir fark vardır.

İkinci ifade;

tarih + işlem + belge + karşılaştırma

üzerinden somut bir iddia ortaya koyar.

Bu nedenle apartman yönetimi şikâyetlerinde belgeli çalışma yapılması önemlidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet İçin Belge Dosyası Nasıl Hazırlanmalı?

Profesyonel bir dosyalama sistemi:

01 – Yönetim Planı

02 – Kat Malikleri Kurulu Kararları

03 – Karar Defteri

04 – Aidat Kayıtları

05 – Gelir-Gider Tablosu

06 – Banka Kayıtları

07 – Faturalar

08 – Sözleşmeler

09 – Yazılı Şikâyetler

10 – İhtarlar

11 – Denetim Raporları

12 – Arabuluculuk Belgeleri

13 – Mahkeme Belgeleri

şeklinde oluşturulabilir.

Bu yöntem, yönetici değiştiğinde veya hukuki süreç başladığında belgelerin kaybolmasını önlemeye yardımcı olur.

Apartman Yönetimi Şikâyet Sürecinde Dijital Yönetim Sistemi

Gelişmiş apartman yönetim yazılımlarında şikâyetlerin elektronik olarak takip edilmesi mümkün olabilir.

Örneğin:

Şikâyet No: 2026-145

Kat: 8

Bağımsız Bölüm: 15

Konu: Gelir-gider belgeleri

Başvuru Tarihi: 02.10.2026

Yöneticiye Bildirim: Yapıldı

Denetçi: İnceliyor

Kat Malikleri Kurulu: Gündeme Alındı

Arabuluculuk: Gerekli / Değil

Dava: Var / Yok

Durum: Açık

şeklinde bir yapı oluşturulabilir.

Bu sistem sayesinde yönetimin aldığı her şikâyet;

başvuru → inceleme → cevap → karar → hukuki süreç → sonuç

şeklinde izlenebilir.

Apartman Yönetimi Şikâyetlerinde Şeffaflık Nasıl Sağlanır?

Profesyonel yönetimde her şikâyetin kaydı tutulabilir.

Bir şikâyet sisteminde:

Şikâyet tarihi

Şikâyet konusu

İlgili bağımsız bölüm

Yönetim cevabı

Denetçi incelemesi

Kurul kararı

Sonuç

alanlarının bulunması faydalı olabilir.

Ancak kişisel verilerin korunması bakımından şikâyet kayıtlarının gereksiz şekilde tüm kat maliklerine açık hale getirilmemesine de dikkat edilmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Ederken Kişisel Verilere Dikkat

Şikâyet dosyalarında;

• Telefon numarası,

• Kimlik bilgileri,

• Banka hesap bilgileri,

• Kişisel adresler,

• Özel yazışmalar

gibi kişisel veriler bulunabilir.

Bu nedenle şikâyet dosyasının bütün maliklere kontrolsüz şekilde dağıtılması yerine, amaçla sınırlı ve gerekli ölçüde paylaşım yapılması daha güvenli bir yönetim yaklaşımıdır.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Edilecek Merci Nasıl Belirlenir?

Pratik bir tablo:

Şikâyet Konusu	İlk Başvuru Yeri	Gerekirse
Yönetici hesap vermiyor	Denetçi / Kat Malikleri Kurulu	Hukuki yol
Aidat gelir-gideri açıklanmıyor	Denetçi / Kurul	Hukuki yol
Yönetici değiştirilecek	Kat Malikleri Kurulu	Gerekirse mahkeme
Kurul kararı hukuka aykırı	Hukuki inceleme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Ortak alan uyuşmazlığı	Yönetim / Kurul	Sulh Hukuk Mahkemesi
Yönetici bakım yapmıyor	Yönetici / Denetçi	Hukuki veya ilgili idari yol
Asansör güvenliği sorunu	Yönetim + ilgili teknik/idari mekanizma	Gerekirse hukuki yol
İmar/ruhsat sorunu	İlgili belediye/idari kurum	İdari yargı vb.
Suç şüphesi	Kolluk / Cumhuriyet Başsavcılığı	Ceza soruşturması
KMK kaynaklı dava	Arabuluculuk şartını kontrol et	Sulh Hukuk Mahkemesi

Bu tablo genel bir yol haritasıdır; kesin başvuru mercii talebin hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyette En Doğru Yaklaşım Nedir?

Sorunun doğrudan yasal sürece taşınmasından önce şu sıranın kullanılması çoğu durumda daha düzenli olacaktır:

Sorunu tespit et

↓

Belgeleri topla

↓

Yönetim planını incele

↓

Yöneticiye yazılı başvur

↓

Denetçiye bildir

↓

Kat malikleri kuruluna taşı

↓

Gerekirse yönetici değişikliğini gündeme al

↓

Hukuki talebi belirle

↓

Arabuluculuk gerekip gerekmediğini kontrol et

↓

Yetkili mercie başvur

↓

Süreci ve sonucu kayıt altına al

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetimi hakkında şikâyet nereye yapılır?

Şikâyetin konusuna göre öncelikle denetçi veya kat malikleri kuruluna başvurulabilir. Çözülemeyen kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında somut duruma göre sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelebilir. KMK m.32 ve m.41 bu iç denetim ve uyuşmazlık mekanizmalarını düzenlemektedir.

Apartman yöneticisi nereye şikâyet edilir?

Öncelikle denetçi ve kat malikleri kurulu üzerinden yönetimsel denetim yapılabilir. Yönetici görevini yerine getirmiyorsa, haklı sebep halinde kat malikleri kurulu tarafından değiştirilebilir. 

Apartman yönetimi belediyeye şikâyet edilir mi?

Her apartman yönetimi uyuşmazlığı belediyenin görev alanında değildir. Aidat, yönetici, hesap verme ve kurul kararları gibi özel hukuk konularında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki mekanizmalar esas alınmalıdır.

Apartman yöneticisi hesap vermiyorsa ne yapılır?

Yönetim planına göre veya böyle bir düzenleme yoksa kanunda belirtilen zamanda hesap verilmesi gerekir. Kat maliklerinin yarısı da belirli şartlarla ara dönemde hesap gösterilmesini isteyebilir. Denetçi ve kat malikleri kurulu üzerinden denetim yapılabilir. 

Apartman yönetimi gelir-gider belgelerini göstermek zorunda mı?

Yönetici kararları, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini ve giderleri kayıt altında tutmak ve gider belgeleri ile diğer belgeleri saklamakla yükümlüdür. 

Apartman yöneticisi görevden alınabilir mi?

Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep ortaya çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir. 

Apartman yöneticisi toplantı yapmıyorsa ne yapılabilir?

Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılması gündeme gelebilir. 

Apartman yönetimi hakkında CİMER'e şikâyet edilir mi?

CİMER kamu kurumlarının görev alanına giren başvurular için kullanılabilir. Kat malikleri ile apartman yönetimi arasındaki özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde ise CİMER, mahkeme veya Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki özel mekanizmaların yerine geçmez.

Apartman yönetimi hakkında dava açılabilir mi?

Uyuşmazlığın niteliğine göre dava veya başka hukuki yollar gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında birçok uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi önemli görev üstlenir. Dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk da kontrol edilmelidir. (resmigazete.gov.tr)

Kat malikleri kurulu kararına itiraz nereye yapılır?

KMK m.33 kapsamında kararın iptali için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurulabilir. Toplantıya katılan ve karşı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı aylık süre düzenlenmiştir. (mevzuat.adalet.gov.tr)

Kat malikleri kurulu kararına itiraz için arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır. (resmigazete.gov.tr)

Yönetici aidatları usulsüz harcıyorsa nereye başvurulur?

Öncelikle denetim mekanizması işletilmeli ve mali belgeler incelenmelidir. Ciddi zarar veya hukuka aykırılık iddiasında olayın niteliğine göre özel hukuk ve gerekirse ceza hukuku yolları değerlendirilmelidir.

Apartman yönetimi ortak alanı kullandırmıyorsa ne yapılabilir?

Öncelikle yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve ortak alanın hukuki niteliği incelenmelidir. Çözülemeyen uyuşmazlıkta somut duruma göre hukuki başvuru gündeme gelebilir.

Apartman yöneticisi bakım-onarım yapmıyorsa ne yapılmalı?

Yöneticiye yazılı bildirim yapılabilir; konu denetçiye ve kat malikleri kuruluna taşınabilir. Gerekli durumlarda bakım veya onarımın yapılması için hukuki yollar ve teknik/idari başvurular değerlendirilebilir. KMK m.35 yöneticinin bakım ve koruma görevlerini düzenlemektedir. 

Yönetici karar defterini tutmuyorsa ne yapılır?

KMK m.36 kapsamında karar ve gider kayıtlarının tutulması ile belgelerin saklanması yöneticinin görevlerindendir. Durum denetçiye ve kat malikleri kuruluna bildirilebilir; gerekli hallerde hukuki başvuru değerlendirilebilir. 

Apartman yöneticisi hakkında şikâyet etmek yöneticiyi otomatik görevden alır mı?

Hayır. Şikâyet tek başına görevden alma sonucu doğurmaz. Kat malikleri kurulu, haklı sebep varsa yöneticiyi değiştirebilir. 

Apartman yönetimi hakkında suç duyurusunda bulunulabilir mi?

Olayın ceza hukuku bakımından suç oluşturduğuna dair somut şüphe bulunması halinde kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığına başvuru gündeme gelebilir. Ancak yönetim uyuşmazlığı ile ceza hukuku anlamındaki suç birbirinden ayrılmalıdır.

Apartman yönetimi hakkında şikâyet dilekçesi nasıl yazılır?

Dilekçede olayın tarihi, konusu, ilgili kişiler, somut iddialar, talep edilen işlem ve eklenen belgeler açıkça belirtilmelidir. Genel ve ispatlanmamış suçlamalar yerine belgeye dayalı açıklamalar tercih edilmelidir.

Sonuç: Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet Nereye Yapılır?

Apartman yönetimi hakkında şikâyet edilecek yer, şikâyetin konusuna göre değişir.

Yöneticiyle ilgili normal bir yönetim sorunu yaşandığında ilk olarak denetçi ve kat malikleri kurulu mekanizmalarının kullanılması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi, kat malikleri ile yönetici veya denetçiler arasındaki yönetimden kaynaklanan anlaşmazlıkların kat malikleri kurulunca çözülmesini öngörmektedir. KMK m.41 ise yöneticinin devamlı şekilde denetlenmesini ve haklı sebep halinde değiştirilebilmesini düzenlemektedir.

Özellikle yönetici hesap vermiyorsa, KMK m.39 önemlidir. Yönetici belirlenen zamanda veya yönetim planında özel bir tarih yoksa yılın ilk ayında gelir-gider hesabını vermelidir. Ayrıca kat maliklerinin yarısı belirli şartlarla ara dönemde de hesabın gösterilmesini isteyebilir. 

Yönetici görevini yapmıyor, yönetimle ilgili uyuşmazlık çözülemiyor veya hukuki bir müdahale gerekiyorsa, somut olayın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesi gündeme gelebilir. KMK m.33, hem kat malikleri kurulu kararlarının iptali hem de belirli durumlarda hâkimin müdahalesi için sulh mahkemesine başvuru imkânı düzenlemektedir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali söz konusuysa, bir aylık ve altı aylık özel sürelerin kaçırılmaması gerekir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı bulunduğundan, dava öncesinde bu husus kontrol edilmelidir. (mevzuat.adalet.gov.tr; resmigazete.gov.tr)

Buna karşılık imar, ruhsat, yapı güvenliği veya başka bir kamu kurumunun görev alanına giren teknik/idari sorunlar farklı mercilere; suç şüphesi ise olayın niteliğine göre kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığına taşınabilir.

Bu nedenle en sağlıklı yöntem:

şikâyet konusunu belirle → belgeleri topla → yönetim planını incele → yöneticiye yazılı başvur → denetçiye bildir → kat malikleri kuruluna taşı → hukuki talebi belirle → arabuluculuk şartını kontrol et → yetkili mercie başvur

şeklinde ilerlemektir.

Apartman yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda en sık yapılan hata, her sorunu belediye, CİMER veya tek bir kuruma şikâyet ederek çözülebileceğini düşünmektir. Oysa kat mülkiyeti hukukunda yönetimsel denetim, kat malikleri kurulunun iradesi, denetçi ve yargısal başvuru mekanizmaları birbirinden farklı işlevlere sahiptir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Apartman yönetimiyle ilgili şikâyetin hangi merciye yapılacağı; uyuşmazlığın konusu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, somut olay ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca belirlenmelidir.