Apartman ve site yönetimlerinde her sorun yalnızca toplantı yapılarak veya yöneticiyle görüşülerek çözülemeyebilir. Aidat borçları, ortak alanların işgali, yönetim kararlarının uygulanmaması, bakım ve onarım sorunları, yönetim planına aykırı davranışlar, yönetici sorumluluğu ve bazı sözleşme uyuşmazlıkları hukuki süreci gündeme getirebilir.

Bu nedenle apartman ve site sakinlerinin en çok araştırdığı konulardan biri:

“Apartman yönetimi hangi durumlarda mahkemeye başvurabilir?”

sorusudur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yöneticinin görevleri, temsil yetkisi, kat maliklerinin yükümlülükleri, ortak giderlerin tahsili, yönetimin denetlenmesi ve hâkimin müdahalesi gibi konularda çeşitli hükümler bulunmaktadır. Özellikle KMK m.20, ödenmeyen gider ve avans payları için yönetici veya diğer kat maliklerinin dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine imkân verir. KMK m.35 ise yöneticinin kat malikleri kurulu kararlarını uygulaması ve ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli işlemleri yapması gibi görevleri düzenler.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır:

Apartman yönetiminin mahkemeye başvurabilmesi, yöneticinin her konuda sınırsız dava açabileceği anlamına gelmez.

Davanın konusu, yöneticinin temsil yetkisi, kat malikleri kurulunun yetkisi, yönetim planı, kanuni düzenlemeler ve uyuşmazlığın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Bu makalede apartman yönetimi hangi durumlarda dava açabilir, hangi konularda sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir, aidat borcu için dava nasıl gündeme gelir, yönetici hakkında hangi hukuki yollar kullanılabilir, ortak alan uyuşmazlıklarında ne yapılabilir, dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mudur ve yönetimin mahkemeye gitmeden önce neleri kontrol etmesi gerekir? sorularını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Apartman Yönetimi Mahkemeye Başvurabilir mi?

Genel olarak, yönetici kanunla ve yönetim planıyla kendisine verilen görev ve temsil yetkileri çerçevesinde mahkemeye başvurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, ana taşınmazın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması ve yönetimle ilgili diğer işlemlerin yürütülmesi bulunmaktadır.

Ayrıca KMK m.20, ödenmeyen gider veya avans payı hakkında yönetici tarafından dava açılabileceğini açıkça belirtmektedir.

Bu nedenle apartman yönetiminin hukuki süreçlere başvurabilmesi mümkündür.

Ancak her uyuşmazlıkta davacı sıfatının doğrudan “apartman yönetimi” şeklinde kurulacağı söylenemez. Bazı uyuşmazlıklarda ilgili kat maliklerinin kendilerinin dava açması gerekebilir.

Apartman Yönetiminin Dava Açma Yetkisi Nereden Gelir?

Apartman yönetiminin hukuki süreçlerde hareket edebilmesi temel olarak üç kaynaktan ortaya çıkabilir:

Kat Mülkiyeti Kanunu

Yönetim planı

Kat malikleri kurulu kararları

Bunlara ek olarak somut olayda yapılan sözleşmeler ve diğer hukuki işlemler de önem taşıyabilir.

Örneğin yönetici, kat malikleri kurulunun aldığı bir bakım-onarım kararını yerine getirmek için yükleniciyle sözleşme yapmışsa ve sözleşmeden kaynaklanan bir uyuşmazlık ortaya çıkmışsa, sözleşmenin tarafı, yöneticiye verilen yetki ve talebin niteliği ayrıca incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Mahkemeye Başvurabilir?

Apartman yönetiminin hukuki süreç başlatmasını gerektirebilecek başlıca konu grupları şunlardır:

Aidat ve Ortak Gider Borçları

Ödenmeyen aidat, avans ve ortak gider paylarının tahsili.

Yönetim Kararlarının Uygulanmaması

Geçerli kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmasına ilişkin uyuşmazlıklar.

Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Ortak alanların haksız işgali veya hukuka aykırı kullanımı.

Bakım ve Onarım Sorunları

Ana taşınmazın korunması, bakımı veya onarımına ilişkin uyuşmazlıklar.

Yönetim Planına Aykırı Davranışlar

Geçerli yönetim planının ihlal edilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

Yönetici Sorumluluğu

Yöneticinin görevinden kaynaklanan zarar iddiaları.

Sözleşme Uyuşmazlıkları

Temizlik, güvenlik, bakım, asansör, teknik servis veya diğer hizmet sözleşmeleri.

Müteahhit ve Yapı Uyuşmazlıkları

Somut olaya göre eksik veya ayıplı işlere ilişkin talepler.

Sigorta Uyuşmazlıkları

Ana taşınmazın sigortası kapsamında ortaya çıkan sorunlar.

Bunların her biri için ayrı görev, yetki, taraf ve usul kuralları bulunabilir.

Apartman Yönetimi Aidat İçin Mahkemeye Başvurabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir. Aynı maddede ödemede gecikme halinde aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörülmektedir.

Bu nedenle ödenmeyen aidat, apartman yönetiminin mahkemeye veya icra organlarına başvurmasının en bilinen nedenlerinden biridir.

Ancak dava veya icra sürecinden önce;

• Aidatın dayanağı,

• Borç dönemi,

• Aidat tutarı,

• Ödemeler,

• Varsa gecikme tazminatı,

• Yönetim planı,

• İşletme projesi,

• Kat malikleri kurulu kararı

kontrol edilmelidir.

Apartman Yönetimi Aidat Borcunda Dava mı İcra mı Açmalı?

Aidat alacaklarında dava ve icra takibi birbirinden farklı hukuki yollardır.

KMK m.20 her iki yönteme de imkân vermektedir.

İcra takibinde amaç, alacağın cebri icra yoluyla tahsil edilmesidir.

Dava yolunda ise mahkemeden hukuki bir karar verilmesi talep edilir.

Hangi yolun tercih edileceği;

borcun belgeleri

borçlunun itiraz ihtimali

alacağın niteliği

takip stratejisi

ve somut uyuşmazlığın diğer özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Aidat Davası Açmadan Önce Borç Nasıl Kontrol Edilmeli?

Bir apartman yönetimi dava açmadan önce borcun matematiksel ve hukuki dayanağını kontrol etmelidir.

Örneğin:

Dönem	Aidat	Ödeme	Kalan
Ocak	3.000 TL	0 TL	3.000 TL
Şubat	3.000 TL	1.000 TL	2.000 TL
Mart	3.000 TL	0 TL	3.000 TL
Nisan	3.000 TL	0 TL	3.000 TL
Toplam	12.000 TL	1.000 TL	11.000 TL

Ardından varsa gecikme tazminatı ayrıca hesaplanmalıdır.

Yanlış hesaplanan bir borç üzerinden hukuki takip başlatılması, sonradan itirazlara ve ek uyuşmazlıklara neden olabilir.

2026'da İşletme Projesi Aidat Davalarında Neden Önemli?

22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesine ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve bunun en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmasına yönelik süreç yürütülür. Ayrıca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgeler arasında sayılmıştır.

Bu nedenle 2026 ve sonraki dönem aidat uyuşmazlıklarında işletme projesinin durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Apartman Yönetimi Ortak Alan İşgaline Karşı Mahkemeye Gidebilir mi?

Ortak alanlar apartman yaşamının en önemli uyuşmazlık konularından biridir.

Örneğin:

• Ortak koridorun kişisel depo olarak kullanılması,

• Ortak bahçenin özel alan haline getirilmesi,

• Ortak otoparkın haksız şekilde kapatılması,

• Ortak çatı veya terasın diğer maliklerin haklarını etkileyen biçimde kullanılması,

• Ortak depoların tek kişi tarafından işgal edilmesi

gibi durumlar hukuki uyuşmazlık oluşturabilir.

Ancak burada önemli olan, söz konusu alanın hukuken ortak alan olup olmadığının ve yönetimin bu konuda dava açma yetkisinin bulunup bulunmadığının tespit edilmesidir.

Ortak Alanın Kullanımına Kim Karar Verir?

Ortak alanların kullanımında;

Kat Mülkiyeti Kanunu

Yönetim planı

Kat malikleri kurulu kararları

Mimari proje ve tapu belgeleri

birlikte değerlendirilebilir.

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamakla görevli olduğundan, kurul kararının hukuka uygun olması halinde bu kararın uygulanmasına yönelik işlemleri yürütmesi mümkündür. KMK m.35 yöneticinin kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmesini açıkça düzenlemektedir.

Apartman Yönetimi Ortak Alana El Atmanın Önlenmesi İçin Dava Açabilir mi?

Somut olayda ortak alanın haksız işgali veya kullanımının önlenmesi gerekiyorsa hukuki başvuru gündeme gelebilir.

Ancak bazı ortak alan uyuşmazlıklarında davayı yönetimin değil, doğrudan hakkı ihlal edilen kat malikinin açması gerekebilir.

Bu nedenle dava öncesinde:

Hakkı kim ihlal edildi?

Alan ortak alan mı?

Yönetici temsil yetkisine sahip mi?

Kat malikleri kurulu kararı var mı?

soruları cevaplanmalıdır.

Apartman Yönetimi Gürültü Sorunu İçin Mahkemeye Başvurabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmemeleri ve birbirlerinin haklarını ihlal etmemeleri yönünde yükümlülükler öngörmektedir.

Gürültü sorununun;

• Sürekli olması,

• Diğer sakinleri ciddi şekilde rahatsız etmesi,

• Yönetim planına aykırı olması,

• Ortak yaşam düzenini bozması

halinde hukuki yollar gündeme gelebilir.

Ancak her gürültü olayında doğrudan apartman yönetiminin davacı olması gerektiği sonucu çıkarılamaz.

Somut olayın niteliğine göre doğrudan rahatsız edilen kat malikinin kendi adına başvurması gerekebilir.

Apartman Yönetimi Tadilata Karşı Mahkemeye Gidebilir mi?

Bağımsız bölümdeki bir tadilat ortak alanları, binanın mimari görünümünü veya taşıyıcı sistemini etkiliyorsa hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Örneğin;

Kolon veya taşıyıcı sisteme müdahale

Ortak duvarın kaldırılması

Dış cepheye müdahale

Ortak alana kapı açılması

Çatıya veya terasa müdahale

gibi işlemler ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, anayapının mimari durumu ve sağlamlığının korunmasına ilişkin yükümlülükler getirmektedir.

Bu tür durumlarda belediye veya diğer teknik/idari kurumların yetki alanı da ayrıca gündeme gelebilir.

Apartman Yönetimi Ortak Alana Zarar Veren Kişiden Tazminat İsteyebilir mi?

Ortak alanlara verilen zarar nedeniyle oluşan masrafların sorumlusundan talep edilmesi gündeme gelebilir.

KMK m.20'nin son fıkrası, ortak giderlerden birinin kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu hareketinden kaynaklanması halinde, gidere katılanların yaptıkları ödemeler bakımından ilgili kişiye rücu edebilmesini düzenlemektedir.

Örneğin;

Su sızıntısı nedeniyle ortak alanın zarar görmesi

Kusurlu kullanım nedeniyle asansörün hasar görmesi

Ortak kapının zarar görmesi

gibi olaylarda zarar ve sorumluluk ayrıca incelenebilir.

Apartman Yönetimi Müteahhide Karşı Mahkemeye Başvurabilir mi?

Özellikle yeni binalarda müteahhit kaynaklı eksik veya ayıplı işler nedeniyle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Örneğin:

• Çatı izolasyonunda sorun,

• Ortak alanlarda eksik imalat,

• Su yalıtımı problemi,

• Asansör veya teknik sistemlerde sözleşmeye aykırılık,

• Ortak tesislerde eksik veya hatalı imalat

gibi konular gündeme gelebilir.

Ancak bu tür uyuşmazlıklarda davanın kimin adına açılacağı çok önemlidir.

Sözleşmenin tarafları, ortak alanın niteliği, bağımsız bölüm maliklerinin hakları, yöneticiye verilen yetki ve talep edilen hukuki sonuç birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla “Bina yönetimi müteahhide karşı her durumda dava açabilir.” şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.

Apartman Yönetimi Hizmet Firmasına Dava Açabilir mi?

Apartman yönetimleri çeşitli hizmet firmalarıyla sözleşme yapabilir.

Örneğin:

Temizlik firması

Güvenlik firması

Asansör bakım firması

Peyzaj firması

Teknik servis

Havuz bakım firması

Jeneratör bakım firması

ile sözleşme kurulabilir.

Firma sözleşmedeki hizmeti yerine getirmiyorsa, eksik hizmet veriyorsa veya apartmana zarar veriyorsa hukuki süreç gündeme gelebilir.

Dava açılmadan önce sözleşmenin kimin adına düzenlendiği ve yöneticinin temsil yetkisi kontrol edilmelidir.

Apartman Yönetimi Sigorta Şirketine Başvurabilir mi?

Yönetici, ana taşınmazın sigortalanması ve sigorta işlemlerinin yürütülmesiyle ilgili görevler üstlenmektedir. KMK m.35'te ana taşınmazın sigorta ettirilmesi yöneticinin görevleri arasında yer almaktadır.

Hasar meydana geldikten sonra sigorta şirketinin ödeme yapmaması veya eksik ödeme yapıldığı iddiası ortaya çıkarsa;

• Poliçe,

• Hasar dosyası,

• Ekspertiz raporu,

• Hasar tarihi,

• Ödeme/ret yazıları

incelenebilir.

Sigorta şirketine karşı hukuki yolun hangi kişi veya kuruluş tarafından kullanılacağı poliçenin taraflarına ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Eski Yöneticiden Hesap Sorabilir mi?

Eski yöneticinin görev döneminde yönetim açısından zarar doğduğu iddia ediliyorsa hukuki sorumluluk gündeme gelebilir.

KMK m.38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Örneğin;

Belgesiz harcama

Yönetim parasının amacı dışında kullanılması

Belgelerin teslim edilmemesi

Yetkisiz işlem

Kat maliklerini zarara uğratan kusurlu davranış

iddiaları varsa, somut olayın belgeleri üzerinden hukuki değerlendirme yapılabilir.

Ancak yöneticinin değiştirilmiş olması tek başına eski yöneticinin hukuken sorumlu olduğu anlamına gelmez.

Apartman Yönetimi Hesap Vermeyen Yöneticiden Hak Talep Edebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi yöneticiye gelir ve giderler konusunda hesap verme yükümlülüğü getirir.

Yönetim planında belirlenen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayında hesap verilmesi gerekir. Ayrıca kat maliklerinin yarısı, arsa paylarına bakılmaksızın, yönetim planında belirtilen zaman dışında da hesabın gösterilmesini isteyebilir.

Hesap verme ve denetim mekanizmalarının işletilmesine rağmen uyuşmazlık çözülmezse olayın niteliğine göre hukuki başvuru gündeme gelebilir.

Apartman Yönetimi Yöneticiyi Mahkemeye Verebilir mi?

Burada kavramlara dikkat etmek gerekir.

Yönetici, apartman adına hareket eden temsilci olduğundan, “apartman yönetimi ile yönetici” arasındaki hukuki ilişki her olayda klasik iki taraflı dava ilişkisi şeklinde kurulmaz.

Eğer sorun mevcut yöneticinin görevini gereği gibi yerine getirmemesi ise öncelikle;

denetim

kat malikleri kurulu

yönetici değişikliği

mekanizmaları gündeme gelebilir.

KMK m.41, haklı bir sebep halinde yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından her zaman değiştirilebileceğini düzenlemektedir.

Yöneticinin kişisel sorumluluğuna ilişkin ayrıca bir zarar veya alacak söz konusuysa bunun hukuki niteliği ayrı şekilde değerlendirilir.

Kat Malikleri Yöneticiyi Görevden Alabilir mi?

Evet.

KMK m.41'e göre kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Dolayısıyla her yönetim problemi için ilk çözüm mutlaka mahkeme değildir.

Örneğin ciddi bir yönetim sorunu varsa, kat malikleri kurulunun yöneticiyi değiştirmesi daha doğrudan bir yöntem olabilir.

Apartman Yönetimi Hâkimin Müdahalesini İsteyebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde hâkimin müdahalesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Kanun, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat malikinin veya kat maliklerinin, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenlemektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kanun metninin doğrudan her durumda “apartman yönetimi” tarafından yapılacak genel bir başvurudan değil, şartları oluşan kat maliki veya kat maliklerinin başvurusundan söz etmesidir.

Dolayısıyla hâkimin müdahalesi ile yönetimin dava açması aynı mekanizma değildir.

Hâkimin Müdahalesi Hangi Konularda Gündeme Gelebilir?

Somut olayın özelliklerine göre;

Kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi

Diğer maliklerin haklarını ihlal etmesi

Yönetim planına aykırı davranışlar

Ortak yaşam düzeninin ciddi biçimde bozulması

gibi durumlarda hâkimin müdahalesi gündeme gelebilir.

Mahkeme kararını Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına, bunlarda hüküm bulunmaması halinde genel hükümlere ve hakkaniyete göre verir.

Apartman Yönetimi Kat Malikleri Kurulu Kararını Mahkemede Tartışabilir mi?

Kat malikleri kurulu kararları hakkında açılabilecek iptal davaları farklı bir hukuki mekanizmadır.

KMK m.33'e göre;

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde;

Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde

ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurabilir.

Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda süre şartı aranmaz.

Bu davalarda yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerini temsilen davalı taraf olarak gösterilebilir.

Dolayısıyla:

Yönetimin dava açması

ile

yönetim kararına karşı dava açılması

aynı süreç değildir.

Apartman Yönetimi Karar İptali Davasında Davalı Olabilir mi?

Evet, ancak burada yöneticinin temsil sıfatı önemlidir.

KMK m.38'e göre kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye; toplu yapılarda ise ilgili temsil kurulu tarafından seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir.

Bu nedenle karar iptali davasında yöneticinin konumu, sıradan bir kişisel dava kapsamında değerlendirilmemelidir.

Apartman Yönetimi Hangi Mahkemeye Başvurabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi önemli görev alanlarından birine sahiptir.

Özellikle KMK m.33 kapsamında kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve hâkimin müdahalesine ilişkin başvurular bakımından kanun, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesini düzenlemektedir.

Ancak her apartman uyuşmazlığının otomatik olarak sulh hukuk mahkemesinde görüleceği söylenemez.

Örneğin uyuşmazlığın;

• Ticari,

• İdari,

• Ceza,

• Sigorta,

• Eser sözleşmesi,

• İş hukuku

niteliğine göre farklı görev kuralları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle dava türü belirlenmeden yalnızca “apartman davası” denilerek mahkeme seçilmemelidir.

Apartman Yönetimi Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmeli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Adalet Bakanlığı da 1 Eylül 2023 itibarıyla kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk uygulamasının başladığını belirtmektedir.

Bu nedenle doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın hangi hukuki kaynaktan doğduğu belirlenmelidir.

İcra Takibinde Arabuluculuk ile Dava Arasındaki Fark

Burada önemli bir ayrım vardır.

6325 sayılı Kanun m.18/B, düzenlemeyi “dava açılmadan önce” şeklinde kurmaktadır.

Bu nedenle:

Doğrudan icra takibi

ile

Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı dava

aynı usule tabi değildir.

Örneğin yönetici, KMK m.20 kapsamında aidat alacağı için icra takibine başvurabilir.

Ancak sonrasında itirazın iptali gibi bir dava gündeme geldiğinde dava şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Mahkemeye Başvurmadan Önce Ne Yapmalı?

Profesyonel bir yönetimde dava öncesi kontrol süreci şu şekilde oluşturulabilir:

1. Uyuşmazlığı Tanımlayın

Sorunun tam olarak ne olduğu yazılı hale getirilmelidir.

2. Yönetim Planını İnceleyin

Uyuşmazlığa ilişkin özel bir hüküm bulunabilir.

3. Karar Defterini Kontrol Edin

İlgili kararın ne zaman ve nasıl alındığı incelenmelidir.

4. Kat Malikleri Kurulu Kararını Kontrol Edin

Yönetimin işlem yapması için gerekli yetki var mı?

5. Belgeleri Toplayın

Fatura, sözleşme, dekont, fotoğraf, teknik rapor ve yazışmalar hazırlanmalıdır.

6. Yönetici Yetkisini Kontrol Edin

Yönetici bu konuda tek başına hareket edebilir mi?

7. Arabuluculuk Şartını Belirleyin

Dava şartı arabuluculuk uygulanıyor mu?

8. Görevli Mahkemeyi Belirleyin

Davanın hukuki niteliğine göre doğru mahkeme belirlenmelidir.

9. Süreleri Kontrol Edin

Özellikle karar iptali davalarında kanuni süreler takip edilmelidir.

10. Sonuç ve Talep Açıklaştırılmalıdır

Mahkemeden tam olarak ne istendiği belirlenmelidir.

Apartman Yönetiminin Dava Dosyasında Hangi Belgeler Olmalı?

Somut olayın niteliğine göre şu belgeler hazırlanabilir:

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı,

• Karar defteri,

• Kat malikleri kurulu kararları,

• Toplantı tutanakları,

• Hazirun listeleri.

Mali Belgeler

• Aidat çizelgesi,

• Borç dökümü,

• Faturalar,

• Banka dekontları,

• Gider kayıtları,

• İşletme projesi.

Sözleşmeler

• Temizlik sözleşmesi,

• Güvenlik sözleşmesi,

• Teknik bakım sözleşmesi,

• Asansör bakım sözleşmesi,

• Müteahhit sözleşmesi.

Teknik Belgeler

• Ekspertiz,

• Servis raporu,

• Fotoğraf,

• Teknik tespit,

• Hasar raporu.

Bildirimler

• İhtarname,

• Tebligat,

• E-posta,

• Yazılı başvurular.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Yönetici Kararı Gerekir mi?

Bu sorunun bütün uyuşmazlıklar bakımından tek bir cevabı yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanunu bazı konularda yöneticinin görevini doğrudan belirlemektedir. Örneğin aidat ve giderlerin tahsili konusunda KMK m.20 yöneticinin dava ve icra takibi yapabilmesini açıkça düzenlemektedir.

Bunun dışındaki konularda yöneticinin görev alanı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir.

Özellikle yüksek miktarlı veya olağan yönetim sınırlarını aşan işlemlerde kurul kararının bulunması önemli olabilir.

Bu nedenle dava öncesinde:

“Bu davayı açmak için yöneticiye verilen mevcut yetki yeterli mi?”

sorusu mutlaka cevaplanmalıdır.

Apartman Yönetimi Her Tazminat Davasını Açabilir mi?

Hayır.

Yönetimin temsil yetkisi, yönetimin ortak işlerine ve kat maliklerinin ortak menfaatlerine ilişkin görevlerle bağlantılıdır.

Örneğin bir kat malikinin tamamen kişisel zararına ilişkin bir olay, otomatik olarak apartmanın ortak zararı haline gelmez.

Bu nedenle:

Ortak zarar

ile

kişisel zarar

arasındaki ayrım önemlidir.

Apartman Yönetimi Kat Malikinin Kişisel Borcu İçin Dava Açabilir mi?

Bir kat malikinin apartman ortak giderlerinden doğan borcu ile apartmanla hiçbir ilgisi olmayan kişisel borcu birbirinden ayrılmalıdır.

Yönetimin takip yetkisi, yönetim göreviyle bağlantılı alacak ve haklarla ilgilidir.

Örneğin kat malikinin özel bir ticari borcu nedeniyle apartman yönetiminin davacı olması düşünülemez.

Apartman Yönetimi Yönetim Planına Aykırı Davranış İçin Mahkemeye Gidebilir mi?

Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan temel belgelerden biridir.

Geçerli bir yönetim planının ihlal edilmesi halinde, olayın niteliğine göre hukuki başvuru gündeme gelebilir.

Ancak yönetim planındaki kuralın kendisinin de kanunun emredici hükümlerine uygun olması gerekir.

Bu nedenle önce:

Yönetim planındaki madde

↓

Kat Mülkiyeti Kanunu

↓

Somut davranış

↓

İhlalin sonucu

birlikte incelenmelidir.

Apartman Yönetimi Park Yeri Sorunu İçin Mahkemeye Gidebilir mi?

Otoparklar apartman ve site uyuşmazlıklarında önemli bir konu olabilir.

Örneğin:

Ortak otoparkın tek kişi tarafından sürekli kullanılması

Başkasına ait park yerinin işgal edilmesi

Ortak otoparkın amacı dışında kullanılması

Otopark alanında hukuka aykırı yapı veya kapatma yapılması

gibi durumlar ortaya çıkabilir.

Bu tür bir uyuşmazlıkta öncelikle tapu, mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir.

Dava hakkının yönetime mi yoksa doğrudan ilgili kat malikine mi ait olduğu da bu inceleme sonucunda belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Asansör Sorunu İçin Mahkemeye Gidebilir mi?

Yönetici, ana taşınmazın ortak tesisleri bakımından bakım ve koruma görevleri üstlenmektedir. KMK m.35 kapsamında asansörün aylık bakımı ve yıllık kontrolüyle ilgili görevler de yöneticiye verilmiştir.

Asansör bakım firmasıyla veya başka bir tarafla yaşanan uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre dava veya başka başvuru yolları gündeme gelebilir.

Ancak güvenlik açısından ciddi risk varsa yalnızca dava sürecini beklemek yerine ilgili teknik ve idari mercilere de başvurulması gerekebilir.

Apartman Yönetimi Çatı Akıntısı Nedeniyle Mahkemeye Başvurabilir mi?

Çatı ve izolasyon sorunları hem ortak gider hem de yapı güvenliği bakımından önemli olabilir.

Yönetici, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almakla görevlidir.

Yönetim tarafından gerekli işlemler yapılmıyorsa;

kat malikleri kurulu

denetim mekanizması

ve somut koşullara göre hukuki yollar

gündeme gelebilir.

Çatıdan kaynaklanan zarar belirli bir bağımsız bölümün veya üçüncü kişinin kusurundan doğuyorsa sorumluluk ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Su Baskını İçin Dava Açabilir mi?

Su baskınının kaynağı önemlidir.

Örneğin;

Ortak tesisat arızası

Bir bağımsız bölümden kaynaklanan sızıntı

Yalıtım eksikliği

Teknik servis hatası

Müteahhit kaynaklı imalat problemi

farklı hukuki sonuçlara neden olabilir.

Bu nedenle önce su baskınının kaynağı teknik olarak tespit edilmelidir.

Ardından sorumlu kişi veya kuruluş, zarar ve yönetimin temsil yetkisi belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Belediyeye Karşı Dava Açabilir mi?

Belediye veya başka bir kamu kurumunun işlemiyle ilgili uyuşmazlıklar, kat mülkiyetine ilişkin özel hukuk davasından farklı olabilir.

Örneğin;

imar işlemi

ruhsat

idari yaptırım

belediye kararı

gibi konularda idari yargı gündeme gelebilir.

Bu nedenle her kamu kurumu uyuşmazlığının sulh hukuk mahkemesine götürüleceği düşünülmemelidir.

Öncelikle işlemin idari işlem mi yoksa özel hukuk işlemi mi olduğu belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Suç Duyurusunda Bulunabilir mi?

Eğer olayın ceza hukuku bakımından suç oluşturduğuna ilişkin somut bir şüphe varsa, olayın niteliğine göre kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığına başvuru gündeme gelebilir.

Örneğin;

sahte belge

hırsızlık

güveni kötüye kullanma

gibi iddialar söz konusu olabilir.

Ancak:

Yönetim hatası = suç

şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılmamalıdır.

Ceza hukuku bakımından suçun unsurlarının oluşup oluşmadığı ayrı değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Hakkında Şikâyet ile Mahkeme Başvurusu Aynı mı?

Hayır.

Örneğin:

Yöneticiye yazılı başvuru

Denetçiye başvuru

Kat malikleri kuruluna başvuru

Belediyeye idari başvuru

CİMER başvurusu

Arabuluculuk

Dava

İcra takibi

birbirinden farklı mekanizmalardır.

Bu nedenle “şikâyet ettim, artık dava açılmış sayılır” yaklaşımı doğru değildir.

Apartman Yönetimi Mahkemeye Başvururken Arabuluculuk Süresine Dikkat Etmeli

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir dava söz konusuysa dava öncesinde arabuluculuk şartı kontrol edilmelidir.

6325 sayılı Kanun m.18/B, KMK kaynaklı uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir.

Bu nedenle yönetim:

Uyuşmazlığı belirle

↓

Arabuluculuk kapsamını kontrol et

↓

Arabulucuya başvur

↓

Anlaşma varsa protokolü uygula

↓

Anlaşma yoksa diğer hukuki şartları yerine getir

↓

Dava aç

şeklinde hareket etmelidir.

Apartman Yönetimi Arabuluculukta Anlaşabilir mi?

Evet.

Yönetim, temsil yetkisinin kapsamı içinde uygun bir anlaşma yapabilir.

Örneğin aidat borcu nedeniyle uyuşmazlık varsa taraflar;

borcun miktarı

ödeme planı

vade

uygulanacak hukuki sonuçlar

gibi konularda uzlaşabilir.

Ancak yöneticinin anlaşma yapma yetkisi, uyuşmazlığın niteliği ve kat malikleri adına hangi işlemleri yapabileceği ayrıca kontrol edilmelidir.

Apartman Yönetimi Dava Açmadan Önce İhtar Göndermeli mi?

Her dava için ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

Ancak ihtar;

• Borcun bildirilmesi,

• Kararın uygulanmasının istenmesi,

• İhlalin sona ermesinin talep edilmesi,

• Sözleşmeye aykırılığın bildirilmesi,

• Yönetimin talebinin yazılı olarak ortaya konması

bakımından yararlı olabilir.

Bazı özel hukuki ilişkilerde temerrüt veya başka sonuçlar bakımından ihtarın hukuki önemi bulunabilir.

Bu nedenle ihtar gönderilip gönderilmeyeceği uyuşmazlığa göre belirlenmelidir.

Apartman Yönetimi Dava Açarken En Sık Yapılan Hatalar

1. Yönetici Yetkisini Kontrol Etmemek

Yönetici her konuda sınırsız temsil yetkisine sahip değildir.

2. Kat Malikleri Kurulu Kararını İncelememek

Davanın dayanağındaki kurul kararının kapsamı kontrol edilmelidir.

3. Yönetim Planını Yok Saymak

Yönetim planında uyuşmazlığa ilişkin özel kurallar bulunabilir.

4. Yanlış Tarafı Davalı Göstermek

Kat maliki, kiracı, müteahhit veya hizmet firması arasındaki hukuki sıfatlar doğru belirlenmelidir.

5. Yanlış Mahkemeye Başvurmak

Davanın hukuki niteliğine göre görevli mahkeme belirlenmelidir.

6. Arabuluculuğu Atlamak

KMK kaynaklı davalarda dava şartı arabuluculuk dikkate alınmalıdır.

7. Delilleri Toplamadan Dava Açmak

Belgelerin önceden hazırlanması önemlidir.

8. Aidat Borcunu Yanlış Hesaplamak

Ödeme, vade ve varsa gecikme tazminatı kontrol edilmelidir.

9. Her Sorunu Ceza Davası Olarak Görmek

Özel hukuk uyuşmazlığı ile ceza hukuku birbirinden ayrılmalıdır.

10. Dava Sürelerini Kaçırmak

Özellikle kat malikleri kurulu kararlarının iptali bakımından KMK m.33'teki süreler önemlidir.

Apartman Yönetiminin Mahkemeye Başvuru Öncesi Kontrol Listesi

Uyuşmazlık

☐ Sorunun konusu açık mı?

☐ Ortak bir hak söz konusu mu?

☐ Yönetimin temsil yetkisi var mı?

Yönetim Belgeleri

☐ Yönetim planı incelendi mi?

☐ Karar defteri incelendi mi?

☐ Kat malikleri kurulu kararı mevcut mu?

☐ İşletme projesi mevcut mu?

Mali Belgeler

☐ Borç hesabı doğru mu?

☐ Ödeme kayıtları kontrol edildi mi?

☐ Faturalar mevcut mu?

☐ Banka dekontları mevcut mu?

Hukuki Süreç

☐ İhtar gerekiyor mu?

☐ Arabuluculuk gerekiyor mu?

☐ Görevli mahkeme belirlendi mi?

☐ Yetki kuralları kontrol edildi mi?

☐ Dava süresi kontrol edildi mi?

Deliller

☐ Fotoğraflar

☐ Teknik rapor

☐ Sözleşme

☐ Yazışmalar

☐ Tebligatlar

☐ Karar defteri

Apartman Yönetimi Dava Sürecinde Denetim Raporunu Kullanabilir mi?

Denetim raporu, yönetimin mali ve idari durumunu ortaya koyan önemli belgelerden biri olabilir.

KMK m.41, kat malikleri kurulunun yöneticiyi sürekli denetleyebilmesini ve denetim görevinin bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna bırakılabilmesini düzenlemektedir.

Örneğin;

Faturasız harcama iddiası

Banka kayıtlarıyla tutarsızlık

Aidat tahsilat problemi

Belge eksikliği

gibi tespitler varsa denetim raporu yönetimin değerlendirmesine yardımcı olabilir.

Ancak denetim raporunun mahkeme bakımından nasıl değerlendirileceği somut olaya ve diğer delillere göre belirlenir.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Karar Defterini Nasıl Kullanmalı?

Karar defteri, yönetim faaliyetlerinin geçmişini ortaya koyan önemli belgelerden biridir.

Özellikle;

Hangi karar alındı?

Ne zaman alındı?

Kimler katıldı?

Karar nasıl sonuçlandı?

Yöneticiye hangi yetki verildi?

gibi soruların cevapları için karar defteri incelenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi kat malikleri kurulu kararlarının noter mühürlü, sıra numaralı deftere yazılmasını ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanmasını düzenlemektedir.

Apartman Yönetimi Dava Dosyasını Nasıl Arşivlemeli?

Profesyonel yönetim için her dava ayrı bir dosyada tutulabilir:

01 – Dava Kararı

02 – Yönetim Planı

03 – Karar Defteri

04 – Kat Malikleri Kurulu Kararı

05 – Mali Belgeler

06 – Sözleşmeler

07 – İhtarlar

08 – Arabuluculuk

09 – Dava Dilekçeleri

10 – Mahkeme Evrakları

11 – Bilirkişi

12 – Karar

13 – Tahsilat/Uygulama

Bu sistem, yönetici değiştiğinde devam eden hukuki dosyaların yeni yönetime aktarılmasını kolaylaştırabilir.

Dijital Apartman Yönetim Yazılımında Mahkeme Süreci Nasıl Takip Edilebilir?

Gelişmiş bir apartman yönetim yazılımında her uyuşmazlık ayrı bir hukuki dosya olarak takip edilebilir.

Örneğin:

Dosya No: 2026-0015

Daire: 12

Konu: Aidat alacağı

Ana borç: 18.000 TL

Gecikme tazminatı: XXX TL

İhtar: Gönderildi

İcra: Açıldı

İtiraz: Var

Arabuluculuk: Tamamlandı

Dava: Açıldı

Mahkeme: Sulh Hukuk

Durum: Devam ediyor

Ayrıca sistem;

• Duruşma tarihleri,

• Tebligatlar,

• Avukat bilgileri,

• Dosya numarası,

• Ödeme planları,

• Tahsilatlar,

• Mahkeme kararları

gibi bilgileri takip edebilir.

Apartman Yönetimi İçin Hukuki Süreç Modülü Neden Faydalı?

Apartman yönetimlerinde aynı anda çok sayıda dosya bulunabilir.

Örneğin bir sitede aynı dönemde;

10 aidat icra dosyası

2 ortak alan uyuşmazlığı

1 müteahhit sorunu

1 asansör sözleşmesi uyuşmazlığı

1 eski yönetici hesap dosyası

bulunabilir.

Bunların yalnızca kâğıt klasörlerde takip edilmesi bilgi kaybı ve sürelerin kaçırılması riskini artırabilir.

Dijital sistemde;

dosya → taraf → belge → tarih → süre → işlem → sonuç

ilişkisi kurulabilir.

Apartman Yönetimi Dava Kazandığında Ne Olur?

Mahkeme kararı, uyuşmazlığın niteliğine göre farklı sonuçlar doğurabilir.

Örneğin:

Aidat alacağının tahsili

Zararın giderilmesi

Belirli bir davranışın sona erdirilmesi

Kararın iptali

Yönetim işleminin düzeltilmesi

gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Kararın ardından yönetimin kararı nasıl uygulayacağı ayrıca önemlidir.

Apartman Yönetimi Davayı Kaybederse Ne Olur?

Davanın reddedilmesi halinde yargılama giderleri ve diğer mali sonuçlar mahkeme kararına göre belirlenebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce;

davanın hukuki dayanağı

deliller

yönetici yetkisi

taraf sıfatı

dava şartları

dikkatli şekilde incelenmelidir.

Dava açmak, tek başına başarı veya tahsilat garantisi vermez.

Apartman Yönetimi Dava Açarken Avukat Tutmak Zorunda mı?

Her durumda avukat bulundurmayı zorunlu kılan genel bir kural bulunmamaktadır.

Ancak özellikle;

• Yüksek miktarlı aidat alacaklarında,

• Yönetici sorumluluğunda,

• Müteahhit uyuşmazlıklarında,

• Ortak alan zararlarında,

• Karar iptali davalarında,

• İtirazın kaldırılması veya iptali süreçlerinde,

• Çok taraflı uyuşmazlıklarda

hukuki sürecin teknik özellikleri nedeniyle avukat desteği faydalı olabilir.

Apartman Yönetimi Hakkında Dava Açılmadan Önce Hangi Sorular Sorulmalı?

Profesyonel bir yönetim şu 10 soruyu cevaplamalıdır:

1. Sorun gerçekten apartmanın ortak işine mi ilişkin?

2. Yönetici bu konuda yetkili mi?

3. Kat malikleri kurulu kararı var mı?

4. Yönetim planında özel hüküm var mı?

5. Borç veya zarar kesin olarak hesaplandı mı?

6. Belgeler mevcut mu?

7. İhtarname gerekiyor mu?

8. Arabuluculuk dava şartı var mı?

9. Hangi mahkeme görevli?

10. Dava süresi veya başka bir hak düşürücü süre var mı?

Bu sorular cevaplanmadan dava açılması, sonradan usuli veya maddi sorunlara neden olabilir.

Apartman Yönetiminin Mahkemeye Başvuru Süreci

Genel bir yol haritası şu şekilde oluşturulabilir:

Sorun ortaya çıkar

↓

Olay kayıt altına alınır

↓

Yönetim planı incelenir

↓

Karar defteri kontrol edilir

↓

Kat malikleri kurulu kararı değerlendirilir

↓

Borç/zarar hesaplanır

↓

Belgeler toplanır

↓

Yönetici yetkisi kontrol edilir

↓

İhtar veya uzlaşma değerlendirilir

↓

Arabuluculuk dava şartı kontrol edilir

↓

Görevli/yetkili mahkeme belirlenir

↓

Dava açılır

↓

Dava süreci takip edilir

↓

Karar uygulanır

↓

Dosya arşivlenir

Apartman Yönetimi Ne Zaman Mahkemeye Gitmemeli?

Her anlaşmazlığın mahkemeye taşınması zorunlu veya uygun değildir.

Örneğin;

Yanlış fatura

Küçük hesap hatası

Basit ödeme uyuşmazlığı

Teknik servisle çözülebilecek küçük sorun

Yanlış aidat tahakkuku

gibi durumlarda öncelikle yazılı düzeltme, mutabakat veya yönetim içi çözüm yöntemleri denenebilir.

Ancak sorunun ciddi, sürekli veya çözülemeyen bir hukuki uyuşmazlığa dönüşmesi halinde yargısal yollar gündeme gelebilir.

Apartman Yönetimi İçin “Mahkemeye Gitmeden Önce” Stratejisi

İyi bir yönetimde hukuki süreç şu sırayla yönetilebilir:

Aşama 1 – Tespit

Sorun yazılı hale getirilir.

Aşama 2 – Belgelendirme

İlgili tüm belgeler toplanır.

Aşama 3 – İç Denetim

Yönetim planı ve kararlar incelenir.

Aşama 4 – Bildirim

Karşı tarafa yazılı bildirim yapılır.

Aşama 5 – Uzlaşma

Uygunsa ödeme veya çözüm planı değerlendirilir.

Aşama 6 – Arabuluculuk

Dava şartı varsa arabulucuya başvurulur.

Aşama 7 – Yargı

Uyuşmazlık çözülemiyorsa uygun dava açılır.

Bu yaklaşım, gereksiz dava maliyetlerini azaltmaya yardımcı olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetimi hangi durumlarda mahkemeye başvurabilir?

Aidat ve ortak gider alacakları, yönetim görevinin yerine getirilmesi, bazı ortak alan uyuşmazlıkları, yönetim kararlarının uygulanması ve yönetimle bağlantılı bazı sözleşme uyuşmazlıklarında hukuki süreç gündeme gelebilir. Ancak dava hakkı her olayda yöneticinin yetkisi ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

Apartman yönetimi aidat için dava açabilir mi?

Evet. KMK m.20, ödenmeyen gider veya avans payları için yöneticinin dava açabilmesini ve icra takibi yapabilmesini düzenlemektedir.

Apartman yönetimi aidat için doğrudan icra takibi yapabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 bu konuda açık düzenleme içermektedir.

Apartman yönetimi ortak alan işgaline karşı dava açabilir mi?

Ortak alanın haksız kullanımı veya işgali halinde hukuki yollar gündeme gelebilir. Ancak davanın yönetim tarafından mı yoksa doğrudan hakkı ihlal edilen kat maliki tarafından mı açılacağı somut olaya göre belirlenmelidir.

Apartman yönetimi müteahhide dava açabilir mi?

Somut olayda mümkün olabilir; ancak sözleşme, ortak alanın niteliği, yöneticinin temsil yetkisi ve talep edilen hukuki haklar birlikte incelenmelidir. Her müteahhit uyuşmazlığında otomatik olarak yönetimin davacı olacağı söylenemez.

Apartman yönetimi eski yöneticiyi dava edebilir mi?

Eski yöneticinin görevinden kaynaklanan kusurlu işlem nedeniyle zarar doğduğu iddia ediliyorsa sorumluluk gündeme gelebilir. KMK m.38 yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir.

Apartman yönetimi hesap vermeyen yöneticiyi mahkemeye verebilir mi?

Öncelikle KMK m.39 kapsamındaki hesap verme ve KMK m.41 kapsamındaki denetim mekanizmaları işletilmelidir. Çözülemeyen uyuşmazlıkta somut talebe göre hukuki süreç değerlendirilir.

Kat malikleri kurulu kararına karşı dava açılabilir mi?

Evet. KMK m.33 belirli şartlar ve süreler dahilinde kat malikleri kurulu kararlarının iptali için sulh mahkemesine başvuru imkânı vermektedir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay düzenlenmiştir. Yokluk veya mutlak butlan hallerinde süre aranmaz.

Kat mülkiyeti davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır.

İcra takibinden önce arabuluculuk zorunlu mu?

Dava şartı arabuluculuk ile doğrudan icra takibi farklıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B dava açılmadan önce arabuluculuğu düzenlemektedir.

Apartman yönetimi hangi mahkemeye başvurur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamındaki karar iptali ve hâkimin müdahalesi başvuruları için ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi düzenlenmiştir. Diğer uyuşmazlıklarda görevli mahkeme dava türüne göre değişebilir.

Apartman yönetimi her konuda dava açabilir mi?

Hayır. Yöneticinin temsil yetkisi yönetim göreviyle bağlantılıdır. Kişisel haklara ilişkin bazı uyuşmazlıklarda ilgili kat malikinin kendisinin dava açması gerekebilir.

Apartman yöneticisi görevden alınabilir mi?

Haklı bir sebep ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Apartman yönetimi dava açmadan önce ihtar göndermek zorunda mı?

Her dava bakımından genel bir ihtarname zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak olayın niteliğine göre ihtar, temerrüt veya ispat açısından önemli olabilir.

Apartman yönetimi suç duyurusunda bulunabilir mi?

Somut olayın ceza hukuku açısından suç şüphesi taşıması halinde kolluk veya Cumhuriyet Başsavcılığına başvuru gündeme gelebilir. Yönetimsel bir hata ile ceza hukuku anlamında suçun birbirinden ayrılması gerekir.

Apartman yönetimi belediyeye başvurabilir mi?

İmar, ruhsat, yapı güvenliği veya belediyenin görev alanındaki teknik/idari konularda ilgili belediye veya kurumlara başvuru yapılabilir. Özel hukuk niteliğindeki aidat ve yönetim uyuşmazlıkları ise farklı hukuki mekanizmalara tabidir.

Apartman yönetimi CİMER'e şikâyet edilebilir mi?

Kamu kurumlarının görev alanındaki konularda CİMER başvurusu yapılabilir. Ancak özel hukuk niteliğindeki apartman yönetimi uyuşmazlıklarını çözmek CİMER'in mahkeme veya icra makamı olduğu anlamına gelmez.

Apartman yönetimi dava açarken avukat tutmak zorunda mı?

Her durumda avukat bulundurma zorunluluğu yoktur. Ancak özellikle yüksek tutarlı, teknik veya çok taraflı uyuşmazlıklarda hukuki destek yararlı olabilir.

Sonuç: Apartman Yönetimi Hangi Durumlarda Mahkemeye Başvurabilir?

Apartman yönetimi, yönetim görevi ve temsil yetkisi kapsamında hukuki süreçlere başvurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ödenmeyen gider veya avans paylarının tahsili için yöneticinin dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine açıkça imkân vermektedir.

Bunun yanında yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak ve yönetim işlerini yürütmekle görevlidir. Bu nedenle yönetim görevlerinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda hukuki süreç gündeme gelebilir.

Ancak apartman yönetiminin dava açma yetkisi sınırsız değildir.

Dava açılmadan önce;

Uyuşmazlığın konusu

Yöneticinin temsil yetkisi

Kat malikleri kurulu kararı

Yönetim planı

İşletme projesi

Borç veya zarar belgeleri

Görevli mahkeme

Dava şartları

Süreler

kontrol edilmelidir.

2026 yılında işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikler de özellikle aidat ve ortak gider uyuşmazlıklarında dikkate alınmalıdır. 7579 sayılı Kanun ile KMK m.37 yeniden düzenlenmiş ve işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasına ilişkin yeni hükümler getirilmiştir. Ayrıca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgeler arasında sayılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki davalarda ayrıca dava şartı arabuluculuk kontrol edilmelidir. 6325 sayılı Kanun m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılmaktadır.

Bunun yanında kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarında KMK m.33'teki özel süreler büyük önem taşır. Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik için bir ay; toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı aylık süre öngörülmektedir.

Profesyonel bir apartman yönetiminde amaç yalnızca “mahkemeye gitmek” olmamalıdır.

Daha sağlıklı yaklaşım:

Sorunu tespit et → Belgeleri topla → Yönetim planını incele → Karar defterini kontrol et → Yetkiyi belirle → Borcu/zararı hesapla → Yazılı bildirim yap → Arabuluculuk şartını kontrol et → Doğru hukuki yolu belirle → Süreci takip et → Sonucu yönetime kaydet

şeklinde sistematik hareket etmektir.

Özellikle aidat, ortak gider, ortak alan, yönetici sorumluluğu ve karar iptali gibi uyuşmazlıklarda doğru tarafın belirlenmesi ve doğru hukuki yolun seçilmesi, davanın kendisi kadar önemlidir.

Sonuç olarak apartman yönetimi, yalnızca günlük bakım ve aidat toplama işlerini yürüten bir yapı değildir. Kanunun verdiği görev ve yetkiler çerçevesinde apartmanın ortak haklarını korumak, alacakları takip etmek, gerekli yönetim işlemlerini yürütmek ve şartları oluştuğunda hukuki başvuru yollarını kullanmak yönetimin görev alanına girebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bir apartman veya site uyuşmazlığında dava hakkı, taraf sıfatı, görevli mahkeme, arabuluculuk, süreler ve yöneticinin temsil yetkisi somut olayın belgeleri, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.