Apartman ve site yönetimlerinde günlük işler çoğu zaman yönetici, yönetim kurulu ve denetçiler tarafından yürütülebilir. Aidatların toplanması, faturaların ödenmesi, bakım-onarım işlerinin organize edilmesi ve kat malikleri toplantılarının yapılması gibi işlemler için her zaman avukat tutulması gerekmez.

Ancak konu hukuki uyuşmazlığa, yüksek tutarlı alacağa, icra takibine, dava sürecine, sözleşme ihtilafına, ortak alan uyuşmazlığına, müteahhit sorumluluğuna veya yöneticinin kişisel sorumluluğuna geldiğinde profesyonel hukuki destek önemli hale gelebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel düzenlemesinde yöneticinin görevleri arasında kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı dava ve icra takibi yapılması ile şartları oluştuğunda kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesi de açıkça sayılmaktadır. Yönetici ayrıca kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek ve ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almakla görevlidir.

Bu nedenle temel soru yalnızca “Apartmanda avukat gerekir mi?” değildir. Asıl soru, “Hangi aşamada hukuki destek alınması yönetim açısından daha doğru olur?” sorusudur.

Apartman Yönetiminde Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Apartman yönetimindeki her işlem için avukat bulundurulmasını gerektiren genel bir zorunluluk bulunmamaktadır. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesindeki günlük yönetim işlerini kendisi yürütebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini ayrıntılı biçimde düzenler. Yönetim planında aksi belirtilmedikçe yönetici; kurul kararlarını yerine getirir, ana taşınmazın korunması ve bakımına ilişkin tedbirleri alır, ödemeleri yürütür ve kanunda belirtilen bazı alacakların takibi için dava ve icra işlemlerini başlatabilir.

Bununla birlikte bir uyuşmazlık mahkeme veya icra sürecine dönüştüğünde dosyanın hukuki niteliği önem kazanır. Özellikle usul, süre, delil, görevli mahkeme, takip yöntemi, itiraz ve kanun yolları gibi konuların hatalı yönetilmesi apartman yönetimi açısından maddi kayıplara yol açabilir.

Bu nedenle avukat kullanımı çoğu zaman “zorunlu mu?” sorusundan çok “riskin seviyesi nedir?” sorusuyla değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetiminde Avukat Hangi İşleri Yapabilir?

Apartman veya site yönetimi adına çalışan bir avukatın görevi sadece mahkemeye girip dava takip etmek değildir.

Hukuki destek şu alanlarda alınabilir:

• Yönetim planının incelenmesi,

• Kat malikleri kurulu kararlarının hukuki kontrolü,

• İhtarname hazırlanması,

• Aidat ve ortak gider alacaklarının değerlendirilmesi,

• İcra takiplerinin hazırlanması ve yürütülmesi,

• İcra dosyasına yapılan itirazların incelenmesi,

• Dava dosyalarının hazırlanması ve takip edilmesi,

• Arabuluculuk sürecinin yürütülmesi,

• Sözleşmelerin hazırlanması veya incelenmesi,

• Müteahhit ve yüklenici uyuşmazlıklarının değerlendirilmesi,

• Bakım ve servis firmalarıyla yapılan sözleşmelerin incelenmesi,

• İşveren-yönetim ilişkilerindeki hukuki konular,

• Ortak alan kullanım uyuşmazlıkları,

• Yönetici ve denetçi sorumluluğu konusunda hukuki görüş,

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptaliyle ilgili süreçler.

Bu nedenle avukat, yalnızca dava açıldığı zaman başvurulan bir kişi olmaktan çıkarılarak gerektiğinde önleyici hukuk danışmanı olarak da kullanılabilir.

1. Aidat ve Ortak Gider Borçları Büyüdüğünde Avukat Gerekebilir

Apartman yönetimlerinde avukat ihtiyacının en sık ortaya çıktığı konulardan biri aidat ve ortak gider tahsilatıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin belirli ortak giderlere katılmasını düzenlemekte; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her birinin dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine imkan vermektedir.

Örneğin;

Bir kat malikinin birkaç aylık aidat borcu bulunuyorsa yönetim öncelikle borcu belgeleyebilir ve ödeme talebinde bulunabilir. Ancak borç uzun süre devam ediyor, borçlu itiraz ediyor veya yüksek miktara ulaşıyorsa dosyanın hukuki açıdan incelenmesi daha önemli hale gelir.

Avukat bu aşamada;

• Borcun doğru hesaplanıp hesaplanmadığını,

• Yönetim planının hükümlerini,

• İşletme projesini,

• Kat malikleri kurulu kararlarını,

• Ödeme kayıtlarını,

• Gecikme tazminatı hesabını,

• İcra dosyasının hukuki dayanağını,

inceleyebilir.

2. İcra Takibine İtiraz Edilmişse Hukuki Destek Önem Kazanır

Aidat veya ortak gider borcu için icra takibi başlatıldıktan sonra borçlunun itiraz etmesi sürecin teknik hale gelmesine neden olabilir.

Bu aşamada yönetimin;

“Borç vardı, icraya verdik.”

demesi yeterli olmayabilir.

Dosyanın niteliğine göre itirazın kaldırılması, itirazın iptali veya başka bir hukuki yolun değerlendirilmesi gerekebilir.

Özellikle;

• Borç miktarı yüksekse,

• Birden fazla bağımsız bölüm söz konusuysa,

• Borçlu borca veya imzaya itiraz etmişse,

• Yönetim kararının geçerliliği tartışılıyorsa,

• İşletme projesi konusunda uyuşmazlık varsa,

avukat desteği ciddi önem kazanabilir.

2026 itibarıyla KMK m.37'de yapılan değişiklikle kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68/1. maddesinde belirtilen belgeler arasında sayılmıştır. Bu nedenle yönetim kayıtlarının düzgün oluşturulması ve dosyada kullanılabilecek belgelerin doğru muhafaza edilmesi ayrıca önemlidir.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararı Dava Konusu Olduğunda

Kat malikleri kurulu kararları apartman yönetiminin temel hukuki dayanaklarından biridir.

Ancak bazı kararlar kat malikleri tarafından dava konusu yapılabilir.

Örneğin;

• Aidat kararları,

• Büyük bakım ve onarım kararları,

• Ortak alan kullanımı,

• Yönetici seçimi,

• Yönetim giderleri,

• Bazı yenilik ve ilaveler,

• Yönetim planına ilişkin uygulamalar,

uyuşmazlık konusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesine göre kat malikleri kurulu ve ilgili temsil kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilebilmesi ve yöneticinin açılan davayı bütün kat maliklerine duyurması öngörülmektedir. Yönetici ayrıca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Bu tür dosyalarda avukatın kararın;

• Kanuna uygun olup olmadığını,

• Yönetim planına aykırı olup olmadığını,

• Toplantı ve karar alma usulünü,

• Yetki ve çoğunluk şartlarını,

• İptal süresi bakımından durumunu,

incelemesi önemlidir.

4. Yönetim Planı Karmaşıksa Avukat Desteği Alınabilir

Her apartmanın yönetim planı aynı değildir.

Yönetim planında;

• Ortak gider dağılımı,

• Yönetici görevleri,

• Denetim,

• Toplantı usulleri,

• Ortak alanların kullanımı,

• Yönetim dönemi,

• Bazı özel işletme kuralları,

hakkında hükümler bulunabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi de yöneticinin görevlerinin öncelikle yönetim planında gösterildiğini belirtmektedir.

Bu nedenle özellikle eski, çok sayfalı veya birden fazla kez değiştirilmiş yönetim planlarında işlem yapmadan önce hukuki inceleme yapılması yararlı olabilir.

Örneğin yönetim, yönetim planına aykırı bir uygulamayı yıllardır sürdürüyor olabilir. Böyle bir durumda geçmiş uygulama ile yazılı hükmün birbirinden ayrılması gerekir.

5. Müteahhit ve Yüklenici Uyuşmazlıklarında Avukat Çok Önemli Olabilir

Yeni teslim edilen bir apartmanda;

• Eksik işler,

• Ayıplı işler,

• Su yalıtımı sorunları,

• Çatı problemleri,

• Ortak alan eksiklikleri,

• Asansör sorunları,

• Otopark problemleri,

• Teknik tesisat eksiklikleri,

ortaya çıkabilir.

Müteahhitle uyuşmazlık yaşandığında konu yalnızca apartman yönetimi meselesi olmaktan çıkıp sözleşme, borçlar hukuku, eser sözleşmesi ve delil sorunlarını içeren daha karmaşık bir hukuki sürece dönüşebilir.

Nitekim Yargıtay içtihatlarında yöneticinin veya apartman yönetim kurulunun dava açma yetkisinin, Kat Mülkiyeti Kanunu ile kendisine verilen görev ve yetkiler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.

Bu nedenle müteahhitle dava veya ciddi bir uyuşmazlık başlamadan önce;

“Yönetici bu davayı açabilir mi, kat malikleri kurulu kararı gerekiyor mu, yönetimin aktif dava ehliyeti veya temsil yetkisi hangi kapsamda?”

gibi soruların değerlendirilmesi önemlidir.

6. Büyük Tadilat ve Ortak Alan İşlerinde Hukuki Görüş Alınabilir

Apartmanda yüksek maliyetli;

• Çatı yenileme,

• Mantolama,

• Dış cephe,

• Asansör yenileme,

• Isıtma sistemi dönüşümü,

• Otopark düzenlemesi,

• Güçlendirme,

• Ortak tesis yenilemesi,

gibi çalışmalar yapılacaksa kararın hukuki dayanağı önem kazanır.

Her bakım veya yenileme aynı karar çoğunluğuna tabi değildir. Yapılacak işin niteliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu'nda farklı kurallar uygulanabilir.

Bu nedenle büyük ölçekli bir projede ödeme toplamadan veya sözleşme imzalamadan önce kararın hukuki zemininin kontrol edilmesi, daha sonra çıkabilecek karar iptali veya alacak uyuşmazlıkları bakımından yararlı olabilir.

7. Ortak Alan İşgali ve Komşuluk Uyuşmazlıklarında Avukat Gerekebilir

Apartmanlarda sık görülen hukuki uyuşmazlıklardan bazıları ortak alan kullanımıyla ilgilidir.

Örneğin;

• Koridorun özel kullanım alanına dönüştürülmesi,

• Otoparkın sürekli olarak tek bir bağımsız bölüm tarafından kullanılması,

• Çatı veya terasın izinsiz kullanılması,

• Ortak depoya eşya konulması,

• Ortak bahçenin özel alana dönüştürülmesi,

• Ortak alana izinsiz yapı yapılması,

gibi konular uzun süreli anlaşmazlıklara dönüşebilir.

Bu tür durumlarda yönetimin önce yönetim planını, mimari projeyi, kat malikleri kararlarını ve somut kullanım biçimini incelemesi gerekir.

Sorun çözülemiyorsa hukuki görüş alınarak uygun başvuru yolunun belirlenmesi daha sağlıklı olabilir.

8. Gürültü ve Huzuru Bozan Davranışlarda Hukuki Destek Alınabilir

Apartman yönetimleri zaman zaman;

• Gece gürültüsü,

• Sürekli yüksek ses,

• Ortak alanlarda rahatsız edici davranışlar,

• Yönetim kararlarına uymama,

• Ortak yaşam düzenini bozan kullanım biçimleri,

gibi sorunlarla karşılaşabilir.

Sorun basit bir iletişim problemi olmaktan çıkıp sürekli hale gelmişse yönetimin hangi hukuki mekanizmaları kullanabileceği değerlendirilmelidir.

Bu noktada yalnızca sözlü uyarılar yapmak yerine olayların tarih, saat ve içerik bakımından belgelenmesi önem kazanır.

Avukat, mevcut deliller ışığında kullanılabilecek hukuki yollar konusunda yönetimi yönlendirebilir.

9. Yönetici Hakkında Sorumluluk İddiası Varsa Avukat Gerekebilir

Avukat yalnızca diğer kat maliklerine karşı değil, gerektiğinde yöneticinin kendi sorumluluğunun değerlendirilmesi açısından da önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Ayrıca yönetici gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.

Örneğin;

• Belgelerin kaybolması,

• Yönetim parasının amacı dışında kullanıldığı iddiası,

• Usulsüz ödeme iddiası,

• Faturasız harcamalar,

• Yönetim hesabının şeffaf olmaması,

• Genel kurul kararlarının uygulanmaması,

gibi durumlar ortaya çıktığında avukat desteğiyle hukuki sorumlulukların ve mevcut belgelerin değerlendirilmesi gerekebilir.

10. Apartman Çalışanlarıyla İlgili Uyuşmazlıklarda Avukat Gerekebilir

Apartmanda;

• Kapıcı,

• Temizlik personeli,

• Teknik personel,

• Güvenlik personeli,

• Bahçıvan,

• Site personeli,

çalıştırılıyorsa yönetim aynı zamanda işveren ilişkilerinin tarafı haline gelebilir.

Bu durumda;

• İş sözleşmesi,

• Ücret,

• Fazla çalışma,

• İzin,

• İşten ayrılma,

• İşe iade,

• İşçilik alacakları,

• SGK süreçleri,

• İş sağlığı ve güvenliği,

gibi konular gündeme gelebilir.

Özellikle işten çıkarma veya uyuşmazlık aşamasında hukuki işlem yapılmadan önce iş hukuku alanında çalışan bir avukattan görüş alınması, yanlış işlem riskini azaltabilir.

11. Sözleşme İmzalanmadan Önce Avukat Desteği Faydalı Olabilir

Apartman yönetimleri çok sayıda hizmet sözleşmesi imzalayabilir.

Örneğin;

Asansör bakım sözleşmesi

Temizlik hizmet sözleşmesi

Güvenlik sözleşmesi

Bahçe bakım sözleşmesi

Teknik servis sözleşmesi

Jeneratör bakım sözleşmesi

Kamera ve güvenlik sistemi sözleşmesi

gibi anlaşmalar yapılabilir.

Sözleşmede sadece fiyatın bulunması yeterli değildir.

Özellikle;

• Hizmet kapsamı,

• Sözleşme süresi,

• Fesih şartları,

• Gecikme,

• Ayıplı hizmet,

• Sorumluluk,

• Sigorta,

• Tazminat,

• Personel sorumluluğu,

• Veri güvenliği,

• Yetkili mahkeme,

• Uyuşmazlık çözümü,

gibi maddeler önemlidir.

Yüksek bedelli veya uzun süreli sözleşmelerde imzadan önce hukuki inceleme yapılması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

12. Arabuluculuk Sürecinde Avukat Desteği Alınabilir

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan birçok uyuşmazlık açısından dava açılmadan önce arabuluculuk süreci önem taşımaktadır.

Adalet Bakanlığı, 1 Eylül 2023 itibarıyla kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasının dava şartı olduğunu belirtmektedir.

Örneğin;

• Ortak gider uyuşmazlıkları,

• Kat malikleri arasındaki bazı uyuşmazlıklar,

• Yönetim kararlarından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar,

• Ortak kullanım sorunları,

dava aşamasına ulaşmadan önce arabuluculuk yönünden değerlendirilmelidir.

Avukat bu süreçte;

• Talebin hukuki dayanağını,

• Talep miktarını,

• Anlaşma şartlarını,

• Sulh protokolünün içeriğini,

inceleyebilir.

Ancak icra takibi ile dava şartı arabuluculuğun aynı işlem olmadığı unutulmamalıdır. Somut uyuşmazlığın niteliğine göre hangi usulün uygulanacağı ayrıca belirlenmelidir.

13. Yönetim Kurulu ile Kat Malikleri Arasında Hukuki Uyuşmazlık Varsa

Bazen sorun yöneticinin kendi işleminden değil, kat malikleri arasındaki görüş ayrılığından kaynaklanabilir.

Örneğin;

Bir grup malik büyük bir tadilat yapılmasını isterken başka bir grup bunun hukuka aykırı olduğunu iddia edebilir.

Bu durumda yönetimin;

1. Yönetim planını incelemesi,

2. İlgili kanun hükümlerini değerlendirmesi,

3. Karar yeter sayısını kontrol etmesi,

4. Gider dağılımını belirlemesi,

5. İşin niteliğini tespit etmesi,

6. Gerekirse hukuki görüş alması,

uygun bir yaklaşım olabilir.

Özellikle yüksek maliyetli projelerde iş başladıktan sonra hukuki sorun ortaya çıkması, hem apartman bütçesini hem de kat malikleri arasındaki ilişkileri daha fazla zorlayabilir.

14. Apartman Davası Açılmadan Önce Avukata Danışmak Neden Önemlidir?

Bir davayı yalnızca “haklı olduğumuzu düşünüyoruz” yaklaşımıyla başlatmak yeterli değildir.

Dava öncesinde;

Yetki

Görev

Hukuki sebep

Taraf sıfatı

Deliller

Süreler

Karar ve yönetim planı

Arabuluculuk şartı

Talep sonucu

gibi konuların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle apartman uyuşmazlıklarında yanlış taraf gösterilmesi, yanlış hukuki yol seçilmesi veya dava şartlarının gözden kaçırılması süreci uzatabilir.

15. Avukat Her Aidat Borcunda Gerekli mi?

Hayır, her küçük borçta sürekli olarak avukat kullanılması pratik olmayabilir.

Apartman yönetimi öncelikle düzenli bir tahsilat sistemi kurabilir.

Örneğin;

1. Vade bildirimi

Malike borcun ve ödeme tarihinin bildirilmesi.

2. Borç dökümü

Hangi ay veya gider kalemi için ne kadar borç bulunduğunun gösterilmesi.

3. Yazılı ödeme talebi

Ödenmeyen borç için kayıt oluşturulması.

4. Hukuki değerlendirme

Borç ödenmediğinde dosyanın hukuki niteliğinin kontrol edilmesi.

5. İcra veya dava

Somut olayın şartlarına göre uygun tahsil yolunun uygulanması.

Bu modelde avukat, her ay bütün aidat tahsilatını yapmak yerine uyuşmazlığa dönüşen veya riskli hale gelen dosyalarda devreye alınabilir.

Apartman Yönetimi İçin Sürekli Avukatlık Hizmeti Alınabilir mi?

Özellikle büyük sitelerde sürekli danışmanlık modeli tercih edilebilir.

Böyle bir hizmet kapsamında;

• Aylık hukuki danışmanlık,

• İhtarname inceleme,

• Sözleşme kontrolü,

• Yönetim planı incelemesi,

• Genel kurul öncesi hukuki hazırlık,

• Aidat takip danışmanlığı,

• Arabuluculuk süreçleri,

• Dava ve icra dosyalarının takibi,

gibi hizmetler sözleşmenin kapsamına göre belirlenebilir.

Bu modelin özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde veya sürekli hukuki uyuşmazlık yaşanan yapılarda yönetimin iş yükünün daha düzenli yönetilmesine katkısı olabilir.

Ancak ücretlendirme ve hizmet kapsamı mutlaka yazılı olarak netleştirilmelidir.

Avukat Seçerken Apartman Yönetimi Nelere Dikkat Etmeli?

Apartman yönetimi adına avukat seçerken sadece “avukat olması” yeterli olmayabilir.

Özellikle aşağıdaki alanlarda deneyim aranabilir:

Apartmanın büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı ve hukuki sorunların niteliği de avukat seçiminde değerlendirilmelidir.

Apartman Yönetimi Avukata Hangi Belgeleri Vermeli?

Avukatla çalışmaya başlanırken dosyanın mümkün olduğunca eksiksiz hazırlanması önemlidir.

Temel belge dosyası

• Yönetim planı,

• Tapu ve bağımsız bölüm bilgileri,

• Kat malikleri kurulu kararları,

• Karar defteri kayıtları,

• İşletme projesi,

• Aidat ve ortak gider listeleri,

• Banka hesap hareketleri,

• Faturalar,

• Sözleşmeler,

• İhtarlar,

• Tebligatlar,

• Önceki icra dosyaları,

• Mahkeme dosyaları,

• Arabuluculuk belgeleri,

• Ödeme dekontları.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.36 kapsamında yönetici; kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini, giderleri ve ilgili belgeleri düzenli biçimde saklamakla yükümlüdür.

Bu belge düzeni yalnızca avukata yardımcı olmaz; yönetimin hesap verebilirliği ve olası uyuşmazlıklarda ispat açısından da önem taşır.

Apartman Yönetiminde Avukat Gerektiğini Gösteren 10 İşaret

Aşağıdaki durumlardan biri ortaya çıkmışsa hukuki destek alınması değerlendirilebilir:

• Aidat borcu uzun süredir tahsil edilemiyorsa,

• İcra takibine itiraz edilmişse,

• Kat malikleri kurulu kararı dava konusu olmuşsa,

• Yönetim planının yorumu konusunda ciddi anlaşmazlık varsa,

• Müteahhitle uyuşmazlık yaşanıyorsa,

• Büyük ve yüksek maliyetli ortak alan projesi yapılacaksa,

• Bir malik ortak alanı sürekli olarak işgal ediyorsa,

• Yönetici hakkında tazminat veya sorumluluk iddiası varsa,

• Apartman çalışanıyla iş uyuşmazlığı çıkmışsa,

• Dava veya arabuluculuk süreci başlamışsa.

Bunlar, avukat yardımının özellikle değerlendirilmesi gereken başlıca durumlardır.

Apartman Yönetiminde Avukat Kullanmanın En Büyük Faydası Nedir?

Avukat desteğinin en önemli faydası yalnızca davayı takip etmek değildir.

Asıl fayda, yanlış bir hukuki işlem yapılmadan önce riskin tespit edilmesi olabilir.

Örneğin bir yönetim;

“Bu kararı alalım, sonra bakarız.”

yerine,

“Bu karar için hangi çoğunluk gerekiyor, yönetim planında ne yazıyor, karar sonradan iptal edilebilir mi?”

sorularını işlem öncesinde değerlendirirse uyuşmazlık ihtimali azaltılabilir.

Benzer şekilde;

“Borcu ödemiyor, hemen icraya verelim.”

yerine;

“Borç hangi belgeye dayanıyor, borç hesabı doğru mu, işletme projesi mevcut mu, karar geçerli mi, uygulanacak takip yöntemi hangisi?”

şeklinde hareket etmek daha sistematik bir yönetim anlayışı sağlar.

2026'da Apartman Yönetiminde Hukuki Belge Düzeninin Önemi

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesine ilişkin hükümlerinde değişiklik yapılmıştır.

Güncel düzenlemede işletme projesinin genel kurul tarafından onaylanması, kabul edilmiş proje yoksa geçici işletme projesi hazırlanması ve işletme giderlerinin maliklere düşen paylarının gösterilmesi öngörülmektedir. Kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararları da İİK m.68/1 kapsamında belirtilen belgeler arasında yer almaktadır.

Bu değişiklik, yönetimlerin;

karar defteri + işletme projesi + gider belgeleri + ödeme kayıtları + bildirim kayıtları

şeklindeki belge zincirini daha düzenli oluşturmasını önemli hale getirmektedir.

Avukatın burada yalnızca dava aşamasında değil, işlem öncesi hukuki kontrol noktasında kullanılması da düşünülebilir.

Apartman Yönetimi İçin Avukatla Çalışma Modeli Nasıl Olmalı?

Profesyonel bir apartman veya site yönetiminde hukuki hizmetin üç aşamalı kurulması mümkündür.

Önleyici hukuk

Uyuşmazlık çıkmadan önce;

• Sözleşmeler,

• Yönetim planı,

• Genel kurul kararları,

• Büyük harcamalar,

• Ortak alan projeleri,

kontrol edilir.

Uyuşmazlık yönetimi

Sorun çıktığında;

• İhtar,

• Görüşme,

• Arabuluculuk,

• Borç takibi,

• Uzlaşma,

aşamaları değerlendirilir.

Dava ve icra yönetimi

Uyuşmazlık çözülemezse;

• İcra,

• Dava,

• Savunma,

• Delil sunumu,

• Duruşma,

• Kanun yolları,

gibi işlemler takip edilir.

Bu üç aşamalı yaklaşım, avukatın sadece “dava açan kişi” olarak değil, yönetimin hukuki risklerini azaltan bir danışman olarak konumlandırılmasına imkan sağlayabilir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetimi avukat tutmak zorunda mı?

Her apartmanın sürekli avukat bulundurmasını öngören genel bir zorunluluk bulunmamaktadır. Günlük yönetim işleri, kanun ve yönetim planının verdiği görevler kapsamında yönetici tarafından yürütülebilir. Ancak hukuki uyuşmazlıkların niteliğine göre avukat desteği alınması uygun olabilir. Yöneticinin görevleri KMK m.35'te düzenlenmiştir.

Aidat ödemeyen malik için avukat gerekli mi?

Her dosyada zorunlu değildir. Ancak borç ciddi miktara ulaşmışsa, borçlu icra takibine itiraz etmişse veya dava süreci söz konusuysa avukat desteği daha önemli hale gelebilir. KMK m.20, ödenmeyen gider veya avans payları için yönetici veya diğer kat maliklerine dava ve icra yolu tanımaktadır.

Yönetici kendi başına dava açabilir mi?

Yöneticinin dava ve takip yetkisi sınırsız değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kendisine verdiği görev ve yetkiler ile yönetim planındaki hükümler dikkate alınmalıdır. Yargıtay uygulamasında da yöneticinin dava hakkının verilen görev ve yetkiler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.

Apartman avukatı genel kurul toplantısına katılabilir mi?

Avukat, yönetimin hukuki danışmanı olarak toplantı öncesinde kararların hukuki çerçevesini inceleyebilir ve hizmet sözleşmesinin kapsamına göre toplantıda hukuki destek sağlayabilir. Ancak toplantıda karar alma yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.

Yönetim planını avukat incelemeli mi?

Özellikle eski, karmaşık veya uyuşmazlık konusu olan yönetim planlarının bir avukat tarafından incelenmesi yararlı olabilir. Çünkü yöneticinin görevlerinin kapsamı yönetim planıyla da belirlenebilir.

Kat malikleri kurulu kararı dava edilirse avukat tutulmalı mı?

Her olayın niteliğine göre değerlendirilmelidir. Kararın hukuki dayanağı, toplantı ve karar alma usulü, taraf sıfatı ve dava süreleri gibi konular söz konusu olduğundan profesyonel hukuki destek faydalı olabilir. KMK m.38, kararların iptaliyle ilgili davalarda yöneticinin temsiline ilişkin özel bir düzenleme içermektedir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, 1 Eylül 2023'ten itibaren belirli kapsamda dava şartıdır. Adalet Bakanlığı bu uygulamayı kat mülkiyeti uyuşmazlıkları bakımından açıkça belirtmektedir.

Apartman yönetimi avukata hangi belgeleri vermeli?

Yönetim planı, kurul kararları, karar defteri kayıtları, işletme projesi, gider belgeleri, ödeme kayıtları, ihtarlar, sözleşmeler ve mevcut dava veya icra dosyaları mümkün olduğunca eksiksiz hazırlanmalıdır. Yönetici açısından karar ve gider belgelerinin saklanmasına ilişkin yükümlülük KMK m.36'da düzenlenmektedir.

Sonuç: Apartman Yönetiminde Avukat Ne Zaman Gerekli Olur?

Apartman yönetiminde avukat, her günlük işlem için zorunlu olan bir görevli değildir. Ancak konu yüksek tutarlı alacak, icra takibi, dava, arabuluculuk, müteahhit uyuşmazlığı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, ortak alan ihtilafı, çalışan uyuşmazlığı veya yönetici sorumluluğu gibi hukuki risk içeren bir alana geldiğinde avukat desteği önem kazanabilir.

Özellikle profesyonel apartman ve site yönetiminde temel yaklaşım, avukata yalnızca sorun çıktıktan sonra başvurmak yerine gerektiğinde sorun ortaya çıkmadan önce hukuki kontrol yaptırmak olmalıdır.

Sağlıklı bir hukuki yönetim sistemi için;

Doğru karar + doğru belge + doğru işlem + doğru süre + doğru hukuki yol

birlikte düşünülmelidir.

2026 itibarıyla işletme projesi ve işletme giderlerine ilişkin düzenlemelerde yapılan değişiklikler de yönetimlerin belge ve karar altyapısına daha fazla dikkat etmesini gerektirmektedir.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Apartman veya site yönetiminin karşılaştığı uyuşmazlığın niteliğine göre uygulanacak hukuki yol, yetki, süre, dava şartı ve temsil kapsamı değişebilir. Somut olayda güncel mevzuat ve dosya belgeleri incelenerek hukuk uzmanından görüş alınması uygun olacaktır.