Apartman ve site yönetimlerinde kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, ortak yaşamın ve yönetimin temelini oluşturur. Ancak her kararın usulüne ve kanuna uygun şekilde alınması gerekir. Toplantının çağrı usulünde hata yapılması, gerekli çoğunluğun sağlanamaması, gündem dışında karar alınması, yönetim planına aykırı hareket edilmesi veya kanunun emredici hükümlerine aykırı bir karar alınması halinde kat maliklerinin hukuki yollara başvurması gündeme gelebilir.

Bu noktada sık kullanılan “kat malikleri kurulu kararına itiraz” ifadesinin hukuki karşılığını doğru anlamak önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından çoğu durumda teknik yol, kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açılmasıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, belirli şartlar altında kat maliklerinin kurul kararları aleyhine mahkemeye başvurabileceğini düzenlemektedir. Yargıtay'ın güncel kararlarında da kat malikleri kurulu toplantısı ve alınan kararların iptaline ilişkin uyuşmazlıklar incelenmektedir.

Peki kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir, karar defterine muhalefet şerhi yazmak yeterli midir, dava açma süresi ne kadardır, toplantıya katılmayan malik ne yapabilir, hangi durumlarda karar iptal edilebilir, dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur ve hangi mahkemeye başvurulur?

Bu rehberde bütün süreci adım adım ele alıyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Ne Demektir?

Günlük kullanımda “karara itiraz etmek” denildiğinde birkaç farklı işlem kastedilebilir.

Bunlar:

Karara toplantı sırasında karşı oy kullanmak

Karar defterine muhalefet şerhi düşmek

Yönetimden kararın yeniden değerlendirilmesini istemek

Kat malikleri kurulunun yeni bir karar almasını istemek

Mahkemeden kararın iptalini talep etmek

şeklinde olabilir.

Ancak bunların hukuki sonuçları aynı değildir.

Özellikle muhalefet şerhi yazmak ile kararın iptali davası açmak aynı şey değildir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Bir kat maliki alınan karara karşı olduğunu düşünüyorsa öncelikle toplantı sırasında karara aykırı oy kullanabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre toplantıda bulunan kat maliklerinin kararları imzalaması; karara aykırı oy kullananların ise aykırılık sebebini belirterek imza koyması düzenlenmiştir.

Bu nedenle toplantıya katılan bir malik açısından önemli ilk adımlardan biri:

Karara karşı oy kullanmak + muhalefet nedenini açıkça belirtmek

olabilir.

Ancak burada kritik nokta şudur:

Muhalefet şerhi, tek başına alınan kararı ortadan kaldırmaz.

Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa ayrıca kanunda öngörülen şartlarla iptal davası gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi bu konuda özel süreler öngörmektedir.

Muhalefet Şerhi Nedir?

Muhalefet şerhi, kat malikinin alınan karara katılmadığını ve neden karşı olduğunu toplantı kaydında belirtmesidir.

Örneğin:

“Ortak alanın bu şekilde kullanımına ilişkin karara, yönetim planındaki düzenlemelere aykırı olduğu kanaatinde olduğumdan karşı oy kullanıyorum.”

şeklinde bir kayıt oluşturulabilir.

Buradaki metnin somut olayın gerçek nedenini yansıtması önemlidir.

Sadece:

“Karara karşıyım.”

şeklindeki genel bir ifade yerine, mümkün olduğunca hangi nedenle karşı çıkıldığı belirtilmelidir.

Muhalefet Şerhi Yazmak Zorunlu mu?

Kanun, toplantıda karara aykırı oy kullananların aykırılık nedenini belirterek imza koymasını düzenlemektedir.

Dolayısıyla toplantıya katılan bir malik karara karşıysa, karşı oyunu ve nedenini toplantı kaydına geçirmek önemlidir.

Ancak tekrar vurgulamak gerekir:

Muhalefet şerhi = karar iptali değildir.

Muhalefet şerhi, karara katılmadığınızı kayıt altına alır. Kararın hukuken ortadan kaldırılması için ayrıca ilgili hukuki yolun işletilmesi gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz İçin Dava Açılır mı?

Evet, kanundaki şartlar mevcutsa kararın iptali için dava açılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine belirli şartları taşıyan kat maliklerinin iptal davası açabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle internette sık karşılaşılan:

“Kat malikleri kurulu kararına itiraz davası”

ifadesinin teknik açıdan çoğu durumda:

“Kat malikleri kurulu kararının iptali davası”

şeklinde ifade edilmesi daha doğru olur.

Kimler Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 özel olarak kat maliklerini düzenlemektedir.

Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan kat maliki, kanunda belirtilen süre içinde kararın iptalini talep edebilir.

Toplantıya katılmayan kat maliki de kanundaki şartlarla kararın iptalini isteyebilir.

Yargıtay kararlarında da kararın iptali talep eden kişinin kat maliki olup olmadığı, toplantıya katılıp katılmadığı ve karara muhalif olup olmadığı gibi hususların araştırılması gerektiği belirtilmektedir.

Toplantıya Katılan Kat Maliki Ne Kadar Sürede Dava Açmalı?

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'te karar tarihinden başlayarak bir aylık süre öngörülmektedir.

Örneğin:

Karar tarihi: 10 Ekim 2026

Toplantıda bulunan malik karara karşı oy kullandıysa, iptal davası bakımından bir aylık süre ayrıca takip edilmelidir.

Bu nedenle karar tarihinin doğru tespit edilmesi çok önemlidir.

Toplantıya Katılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir?

Toplantıya katılmayan kat malikinin durumu farklıdır.

KMK m.33'e göre toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir; ayrıca her halde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre bulunmaktadır.

Örneğin karar 1 Ekim'de alınmış ve malik kararı 20 Ekim'de öğrenmişse, öğrenme tarihinin ispatı önem kazanabilir.

Bu nedenle kararın hangi tarihte öğrenildiğine ilişkin yazışma, tebliğ, e-posta veya diğer belgelerin saklanması faydalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi Ne Kadar?

Temel olarak iki farklı durum vardır:

Toplantıya Katılan ve Karara Karşı Oy Kullanan Malik

Karar tarihinden itibaren 1 ay

Toplantıya Katılmayan Malik

Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay

ancak

karar tarihinden itibaren her halde 6 ay

sınırı vardır.

Bu sürelerin kaçırılması halinde olağan iptal talebi bakımından ciddi hak kaybı doğabilir.

Altı Aylık Süre Herkes İçin mi Geçerlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, toplantıya katılmayan malikin öğrenme tarihinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabileceğini düzenlemektedir.

Ancak kanun, kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre şartı aranmamasını ayrıca öngörmektedir.

Bu nedenle bütün hukuka aykırılıkların “6 ay geçince kesin olarak geçerli hale geleceği” şeklinde genelleme yapılmamalıdır.

Kararın yokluk veya mutlak butlan niteliğinde olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Karar Defterine İtiraz Yazmak Yeterli mi?

Tek başına yeterli değildir.

Karar defterine muhalefet şerhi koymak önemli bir kayıt oluşturabilir; ancak kararın iptal edilmesi için gereken hukuki sürecin yerine geçmez.

Örneğin malik:

“Karara muhalifim.”

şeklinde kayıt koymuş olabilir.

Fakat karar kanuna aykırıysa ve mahkemeden iptal isteniyorsa ayrıca dava süresi içinde gerekli başvurunun yapılması gerekir.

Bu nedenle:

Muhalefet şerhi → kayıt

İptal davası → hukuki başvuru

olarak düşünülmelidir.

Hangi Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz Edilebilir?

Her kararın değerlendirilmesinde somut olay önemlidir. Ancak aşağıdaki türde sorunlar iptal uyuşmazlıklarında gündeme gelebilir:

• Toplantının usulsüz çağrılması,

• Kat malikinin toplantıya çağrılmaması,

• Gerekli karar yeter sayısının bulunmaması,

• Kanunun aradığı özel çoğunluğun sağlanmaması,

• Yönetim planına aykırılık,

• Kanunun emredici hükümlerine aykırılık,

• Gündem dışı karar alınması,

• Yetkisiz organ tarafından karar alınması,

• Oy kullanımında usulsüzlük,

• Arsa paylarının yanlış değerlendirilmesi,

• Ortak alanlar hakkında kanuna aykırı karar alınması.

Yargıtay'ın güncel kararlarında toplantıya çağrı, oy nisabı ve ortak alan gibi konuların kararın hukuki durumunun değerlendirilmesinde önem taşıdığı görülmektedir.

Usulsüz Toplantı Kat Malikleri Kurulu Kararını Geçersiz Hale Getirir mi?

Toplantı usulündeki bir hata kararın hukuki geçerliliğini etkileyebilir.

Örneğin;

Kat maliklerine gerekli bildirim yapılmaması

Toplantı çağrısının kanuna veya yönetim planına aykırı olması

Toplantının gerekli çoğunluk olmadan yapılması

gibi hususlar kararın iptali veya hukuki niteliğinin tartışılmasına neden olabilir.

Ancak her usulsüzlüğün otomatik olarak “yok hükmünde” sonuç doğurduğu söylenemez.

Yargıtay uygulamasında toplantı çağrıları ve karar yeter sayıları somut dosyanın özellikleriyle birlikte incelenmektedir.

Kat Malikleri Toplantısına Çağrılmadıysam İtiraz Edebilir miyim?

Toplantıya çağrılmayan kat malikinin hakları, çağrının nasıl yapılması gerektiği ve ortaya çıkan usulsüzlüğün karar üzerindeki etkisi somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Toplantıya katılmayan malik açısından KMK m.33'te ayrıca bir aylık öğrenme süresi ve altı aylık üst süre düzenlenmiştir.

Bu nedenle toplantı çağrısının yapılmadığını düşünen bir malik;

Tapu kaydını

Toplantı çağrısını

Gündemi

Karar defterini

Hazirun listesini

Varsa tebligat kayıtlarını

incelemelidir.

Gündem Dışında Karar Alınırsa İtiraz Edilebilir mi?

Gündem dışındaki bir konuda alınan kararın hukuki durumu, kararın niteliğine ve toplantı usulüne göre değerlendirilmelidir.

Her gündem dışı görüşmenin otomatik olarak geçersiz olduğu şeklinde genel bir kural kurulamaz.

Ancak özellikle kat maliklerinin önceden bilgilendirilmediği, özel çoğunluk gerektiren veya ciddi hukuki sonuç doğuran konularda gündem ve çağrı usulü önem taşıyabilir.

Yargıtay kararlarında toplantı gündemi ve çağrı belgelerinin inceleme konusu yapıldığı görülmektedir.

Karar Yeter Sayısı Eksikse Ne Olur?

Kat malikleri kurulu kararlarında gereken oy çoğunluğu kararın konusuna göre değişebilir.

Bazı kararlar için genel çoğunluk kuralları uygulanırken bazı özel işlemlerde kanun daha yüksek çoğunluklar öngörebilir.

Bu nedenle:

“Toplantıda 8 kişi vardı, 5 kişi kabul etti; o halde karar kesinlikle geçerlidir.”

şeklinde yalnızca kişi sayısına bakılarak sonuç çıkarılamaz.

Öncelikle kararın konusu ve uygulanması gereken özel karar yeter sayısı belirlenmelidir.

Yargıtay'ın güncel kararlarında da kararın niteliğine göre aranan oy nisabının incelendiği görülmektedir.

Yönetim Planına Aykırı Karara İtiraz Edilebilir mi?

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan önemli bir belgedir.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararının yönetim planıyla çelişip çelişmediği incelenebilir.

Ancak yönetim planının kendisi de kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.

Dolayısıyla değerlendirme genellikle:

Kat Mülkiyeti Kanunu

•  

Yönetim planı

•  

Kat malikleri kurulu kararı

şeklinde birlikte yapılır.

Kanuna Aykırı Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Ettirilir?

Genel süreç şu şekilde düşünülebilir:

1. Kararın içeriği incelenir.

↓

2. Kararın hukuka aykırılığı belirlenir.

↓

3. Toplantı belgeleri ve karar defteri incelenir.

↓

4. Dava süresi hesaplanır.

↓

5. Dava şartı arabuluculuk kontrol edilir.

↓

6. Gerekli arabuluculuk süreci tamamlanır.

↓

7. Görevli ve yetkili mahkemeye başvurulur.

↓

8. İptali istenen karar ve hukuka aykırılık açıklanır.

↓

9. Deliller sunulur.

↓

10. Mahkeme karar verir.

Kat Mülkiyeti Kanunu karar iptali bakımından anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulmasını düzenlemektedir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtirazda Arabuluculuk Zorunlu mu?

Dava açılacaksa evet.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile 5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Dolayısıyla kat malikleri kurulu kararının iptali için mahkemeye gidilecekse, dava açmadan önce somut uyuşmazlık bakımından zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir.

Bu önemli bir usul noktasıdır.

Arabuluculuk Yapılmadan Dava Açılırsa Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk uygulanması gerekiyorsa ve bu şart yerine getirilmeden dava açılmışsa, dava usul yönünden sorun yaşayabilir.

Bu nedenle mahkemeye başvurmadan önce:

Uyuşmazlığın KMK kapsamına girip girmediği

ve

Dava şartı arabuluculuğun uygulanıp uygulanmadığı

kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta Anlaşma Olmazsa Ne Olur?

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazsa anlaşmama son tutanağı düzenlenir ve ilgili diğer şartlar da mevcutsa mahkeme yoluna başvurulabilir.

Bu nedenle karar iptali düşünülüyorsa dava süresi ile arabuluculuk sürecinin birlikte planlanması önemlidir.

Özellikle KMK m.33'teki bir aylık süreler bakımından “arabuluculuğa gittim, süreyi ayrıca takip etmeme gerek yok” şeklinde hareket edilmemelidir. Sürelerin korunması açısından somut olayın hukuki yapısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Karar İptali Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, kararların iptali için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulmasını düzenlemektedir.

Örneğin apartman İstanbul'daysa, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olur ve taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki kuralları dikkate alınır.

Kat Malikleri Kurulu Karar İptali Davasında Davalı Kimdir?

Bu noktada yöneticinin temsil rolü önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda kat maliklerinin yönetici tarafından temsil edilmesini düzenlemektedir.

Bu nedenle kararın iptali davasında yönetici, kat maliklerini temsil eden taraf konumunda bulunabilir. Yargıtay'ın 2026 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında da kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasında taraf ehliyeti ve yönetici sıfatı tartışılmıştır.

Karar İptali Davasında Yönetici Kişisel Olarak mı Davalıdır?

Her durumda “yönetici kendi adına davalıdır” şeklinde düşünülmemelidir.

Yönetici, kanunun öngördüğü temsil düzeni çerçevesinde kat maliklerini temsil edebilir.

Bu nedenle dava dilekçesinin hazırlanmasında:

Ana taşınmaz

Kat malikleri

Yönetici

İptali istenen karar

arasındaki hukuki ilişkinin doğru kurulması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Karar İptali Davasında Hangi Belgeler Gereklidir?

Dava hazırlığında aşağıdaki belgeler önemli olabilir:

Toplantı Belgeleri

• Toplantı çağrısı

• Gündem

• Hazirun listesi

• Vekaletnameler

• Toplantı tutanağı

Karar Belgeleri

• Karar defteri

• İptali istenen karar

• Muhalefet şerhi

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı

• Önceki kararlar

• İşletme projesi

Mali Belgeler

• Faturalar

• Ödeme belgeleri

• Aidat hesapları

• Teklifler

Diğer Deliller

• Fotoğraflar

• Yazışmalar

• Tebligatlar

• E-postalar

• Teknik raporlar

Yargıtay kararlarında da toplantı çağrıları, karar defteri ve ilgili yönetim belgelerinin karar iptali uyuşmazlıklarında incelendiği görülmektedir.

Karar İptali Davasında Delil Olarak Neler Kullanılabilir?

Somut olaya göre;

Karar defteri

Toplantı çağrıları

Gündem

Hazirun listesi

Yönetim planı

Tapu kayıtları

Faturalar

Banka kayıtları

Fotoğraflar

Yazışmalar

Tebligatlar

Teknik incelemeler

gibi deliller gündeme gelebilir.

Ancak her delilin hukuki değeri somut uyuşmazlığa göre belirlenir.

Karar Defterinin Tamamı İncelenir mi?

Gerektiğinde karar defterinin ilgili bölümleri ve toplantı belgeleri incelenebilir.

Özellikle kararın;

• Ne zaman alındığı,

• Kimlerin katıldığı,

• Nasıl oylandığı,

• Muhalefet olup olmadığı

gibi hususların belirlenmesi açısından karar defteri önemlidir.

Ancak tek başına karar defterine bakılması her uyuşmazlık için yeterli olmayabilir. Toplantı çağrıları ve diğer belgeler de dikkate alınabilir. Yargıtay'ın güncel kararlarında bu tür belgelerin birlikte incelendiği görülmektedir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Dilekçesinde Neler Yazılır?

Dilekçede genel olarak;

Mahkeme bilgisi

Davacı bilgileri

Davalı/temsil edilen taraf bilgileri

İptali istenen kararın tarihi ve numarası

Kararın hangi gündem maddesine ilişkin olduğu

Hukuka aykırılığın nedenleri

Dava şartı arabuluculuk bilgileri

Deliller

Talep sonucu

yer alır.

Örneğin hukuka aykırılık:

“Toplantıya tarafıma usulüne uygun çağrı yapılmamış, toplantıdan haberdar olmamış bulunmaktayım.”

veya:

“Kararın alınması sırasında kanunda öngörülen karar yeter sayısı sağlanmamıştır.”

şeklinde somutlaştırılabilir.

Ancak dilekçenin gerçek olaylara ve belgelere dayanması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Karar İptali Dilekçe Örneği

Aşağıdaki metin yalnızca genel bir örnek şablondur. Somut olayın şartlarına göre uyarlanması gerekir.

... SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI:
Ad Soyad
Adres

DAVALI:
Kat malikleri adına yönetici
Adres

KONU: ... tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali talebidir.

AÇIKLAMALAR:
Davacı, ... adresinde bulunan ana taşınmazdaki ... numaralı bağımsız bölümün malikidir.

... tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında ... gündem maddesine ilişkin karar alınmıştır.

Söz konusu kararın toplantı/çağrı usulüne, karar yeter sayısına, yönetim planına ve/veya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı olduğu düşünülmektedir.

Karara ilişkin belgeler, toplantı kayıtları ve diğer deliller dilekçe ekinde sunulmaktadır.

Dava öncesinde dava şartı arabuluculuk süreci yürütülmüş ve anlaşma sağlanamamıştır.

HUKUKİ NEDENLER:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6325 sayılı Kanun, 6100 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat.

DELİLLER:
Yönetim planı, karar defteri, toplantı çağrısı, hazirun listesi, toplantı tutanağı, yazışmalar, tebligatlar ve diğer yasal deliller.

SONUÇ VE İSTEM:
Açıklanan nedenlerle ... tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

Tarih
İmza

Bu metin yalnızca örnek şablondur. Gerçek bir dava dilekçesi olarak somut olayın hukuki ve usuli özellikleri incelenmeden kullanılmamalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İçin Önce Yöneticiye Başvurmak Gerekir mi?

Her durumda zorunlu bir “ön itiraz” prosedürü bulunduğu söylenemez.

Kat maliki, öncelikle yönetime kararın yeniden değerlendirilmesini isteyebilir. Yönetim kurulunun veya kat malikleri kurulunun konuyu yeniden ele alması mümkün olabilir.

Ancak kararın iptali için kanunda belirlenen süreler varsa, yalnızca yönetime başvuru yapıldı diye dava süresinin otomatik olarak durduğu varsayılmamalıdır.

Bu nedenle özellikle süreli haklarda dikkatli olunmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararını Yönetim Geri Alabilir mi?

Kararın yeniden değerlendirilmesi bazı durumlarda mümkün olabilir.

Ancak alınmış bir kararın yalnızca yönetici tarafından tek taraflı olarak silinmesi veya yok sayılması ile kat malikleri kurulunun kararının hukuken ortadan kaldırılması aynı şey değildir.

Kararın değiştirilmesi veya kaldırılması bakımından yetkili organ, kararın niteliği ve yeni karar için gereken çoğunluk ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilince Ne Olur?

Mahkeme tarafından kararın iptaline hükmedilmesi halinde, iptal edilen karar bakımından hukuki sonuçlar doğabilir.

İptalin etkisi kararın içeriğine göre farklı sonuçlar doğurabileceğinden, mahkeme kararının tam olarak neyi iptal ettiği önemlidir.

Örneğin yalnızca bir gündem maddesinin iptali söz konusu olabilir.

Bu nedenle “toplantının tamamı iptal edildi” ile “belirli bir karar maddesi iptal edildi” ayrımı önemlidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına Dava Açılması Kararın Uygulanmasını Durdurur mu?

Dava açılması ile kararın otomatik olarak askıya alınması aynı şey değildir.

Karar iptali davası açılmış olması, kararın her durumda kendiliğinden uygulanamayacağı anlamına gelmez.

Somut olayın özelliklerine göre mahkemeden tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle kararın uygulanması ciddi ve geri dönülmesi zor sonuçlara yol açabilecekse, dava stratejisi içinde tedbir konusu ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay'ın güncel kararlarında kat malikleri kurulu kararlarının iptaliyle bağlantılı uyuşmazlıkların yanında farklı hukuki taleplerin de birlikte ele alındığı görülmektedir.

Karar İptali Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceği konusunda bütün dosyalar için aynı süre vermek mümkün değildir.

Süreyi;

• Uyuşmazlığın niteliği,

• Delil sayısı,

• Bilirkişi incelemesi,

• Tanıklar,

• Tebligatlar,

• Mahkemenin iş yoğunluğu,

• İstinaf veya temyiz süreci

etkileyebilir.

Bu nedenle “Kat malikleri kurulunun iptal davası kesin 6 ayda biter.” gibi bir süre vermek doğru değildir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilmezse Ne Olur?

Kararın iptali talebi reddedilirse, kararın hukuki durumu mahkeme kararının kapsamı ve kesinleşme süreci üzerinden değerlendirilir.

Buna karşılık kararın kanuna aykırılığı ciddi ve başka hukuki sonuçlar doğuran nitelikteyse, somut olayda başka hukuki yollar bulunup bulunmadığı ayrıca incelenebilir.

Yok Hükmünde Karar ile İptal Edilebilir Karar Aynı mı?

Hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağını açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle;

Her hukuka aykırılık = yokluk

şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Yokluk ve mutlak butlan gibi hukuki nitelendirmeler, somut olayın özellikleri ve ilgili hukuk kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Yönetici Seçimi Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Evet, yönetici seçimine ilişkin kararın hukuka aykırı olduğu iddiasıyla uyuşmazlık gündeme gelebilir.

Örneğin;

• Gerekli oy çoğunluğunun bulunmaması,

• Usulsüz toplantı,

• Kat maliklerinin toplantıya çağrılmaması,

• Kanun veya yönetim planına aykırı seçim usulü

gibi hususlar incelenebilir.

Yargıtay içtihatlarında yönetici/denetçi seçimi ve gerekli çoğunluk gibi konuların ayrıca değerlendirildiği görülmektedir.

Aidat Artışı Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Aidat tutarına ilişkin kararın;

• Dayanağı,

• İşletme projesi,

• Yönetim planı,

• Karar yeter sayısı,

• Hesaplama yöntemi

incelenebilir.

Bir kat maliki kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsa, somut koşullara göre hukuki yola başvurabilir.

Özellikle kararın iptali düşünülüyorsa kararın öğrenilme veya karar tarihine ilişkin sürelerin kaçırılmaması önemlidir.

Ek Aidat Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Ek aidat veya ek avans kararları bakımından da kararın hukuki dayanağı ve gerekli çoğunluk incelenebilir.

Örneğin;

Gerçekten ortak bir gider var mı?

Giderin kat maliklerine dağıtımı doğru mu?

Karar için özel çoğunluk gerekiyor mu?

Yönetim planına uygun mu?

İşletme projesiyle uyumlu mu?

gibi sorular gündeme gelebilir.

Ortak Alanın Kiralanması Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Ortak alanın kiralanması veya kullanımının üçüncü kişiye bırakılması gibi işlemler özel çoğunluk veya özel hukuki koşullar gerektirebilir.

Yargıtay'ın güncel bir kararında ortak alanın kullanımı, yönetim planındaki yetki iddiaları ve kararların geçerliliğiyle ilgili uyuşmazlıklar değerlendirilmiştir.

Bu tür işlemlerde yalnızca “çoğunlukla karar aldık” denilmesi yeterli olmayabilir. İşlemin hukuki niteliği ve gerekli karar yeter sayısı ayrıca incelenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtirazda En Sık Yapılan Hatalar

1. Muhalefet şerhini yeterli sanmak

Şerh önemli olmakla birlikte, iptal davasının yerine geçmez.

2. Bir aylık süreyi kaçırmak

Karar tarihinden veya öğrenme tarihinden itibaren başlayan süreler dikkatle takip edilmelidir.

3. Altı aylık üst süreyi göz ardı etmek

Toplantıya katılmayan malik bakımından karar tarihinden itibaren altı aylık sınır önemlidir.

4. Arabuluculuğu atlamak

KMK uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.

5. Kararın tamamını iptal ettirmek isterken yalnızca bir maddeyi belirtmek

Dava konusu kararın hangi bölümünün iptalinin istendiği açık yazılmalıdır.

6. Karar defterini incelememek

Toplantı çağrısı ve karar yeter sayısı bakımından önemli bilgiler bulunabilir.

7. Yönetim planını kontrol etmemek

Kararın yönetim planına uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

8. Yanlış mahkemeye başvurmak

KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yer kuralı önemlidir.

9. Süreyi yalnızca “duyduğum tarih” üzerinden hesaplamak

Öğrenme tarihinin hangi belgeyle ispatlanabileceği de önem taşıyabilir.

10. Her usulsüzlüğü yokluk kabul etmek

Yokluk, mutlak butlan ve iptal edilebilirlik birbirinden farklı hukuki kavramlardır.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz İçin Kontrol Listesi

Kararı İnceleyin

☐ Karar tarihi belli mi?

☐ Karar numarası belli mi?

☐ Hangi gündem maddesine ilişkin?

☐ Karar metni açık mı?

Toplantıyı İnceleyin

☐ Toplantıya çağrı yapıldı mı?

☐ Gündem bildirildi mi?

☐ Hazirun listesi mevcut mu?

☐ Gerekli çoğunluk sağlandı mı?

☐ Özel karar yeter sayısı gerekiyor mu?

Hukuki Belgeleri İnceleyin

☐ Yönetim planı

☐ Kat Mülkiyeti Kanunu

☐ Önceki kararlar

☐ İşletme projesi

Süreyi Kontrol Edin

☐ Toplantıya katıldınız mı?

☐ Karara karşı oy kullandınız mı?

☐ Kararı ne zaman öğrendiniz?

☐ Bir aylık süre ne zaman bitiyor?

☐ Altı aylık üst süre uygulanıyor mu?

Dava Öncesi

☐ Arabuluculuk gerekli mi?

☐ Arabuluculuk son tutanağı alındı mı?

☐ Görevli mahkeme belirlendi mi?

☐ Yetki kontrol edildi mi?

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtirazta Profesyonel Belge Dosyası

Bir uyuşmazlıkta şu klasör yapısı kullanılabilir:

01 – Tapu ve Bağımsız Bölüm Belgeleri

02 – Yönetim Planı

03 – Toplantı Çağrısı

04 – Gündem

05 – Hazirun

06 – Vekaletler

07 – Karar Defteri

08 – Muhalefet Şerhi

09 – Faturalar ve Mali Belgeler

10 – Yazışmalar

11 – Arabuluculuk

12 – Dava Belgeleri

Bu sistem, özellikle yönetim ve kat malikleri arasında uyuşmazlık çıktığında belgelerin düzenli şekilde sunulmasını kolaylaştırabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtirazda Dijital Arşiv Neden Önemlidir?

Apartman yönetimleri kararların taranmış kopyalarını, toplantı belgelerini ve mali kayıtları düzenli bir dijital arşivde tutabilir.

Örneğin:

Karar PDF'si

•  

Toplantı çağrısı

•  

Hazirun

•  

Muhalefet şerhi

•  

Yönetim planı

birlikte saklanabilir.

Ancak dijital arşiv, kanunun öngördüğü resmi defter ve belgelerin kendiliğinden yerine geçtiği anlamına gelmez.

Apartman Yönetim Yazılımında Karar İtiraz Modülü Olmalı mı?

Profesyonel apartman yönetim yazılımlarında karar süreçleri ayrıca takip edilebilir.

Örneğin sistemde:

Karar No: 2026/15

Tarih: 10.10.2026

Konu: Otopark kullanımı

Katılım: XX

Muhalif Oy: XX

Karar Durumu: Yürürlükte

İtiraz: Var

Arabuluculuk: Tamamlandı

Dava: Devam ediyor

gibi alanlar bulunabilir.

Ayrıca sistem;

• Karar tarihini,

• Bir aylık süreyi,

• Öğrenme tarihini,

• Arabuluculuk durumunu,

• Dava numarasını,

• Mahkeme bilgilerini,

• Tebligatları

takip edebilir.

Bu tür bir sistem özellikle büyük sitelerde hukuki süreç yönetimini kolaylaştırabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtirazda Ev Sahibi ve Kiracı Ayrımı

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz hakkı esas olarak kat malikinin hukuki sıfatı üzerinden değerlendirilir.

Kiracı, apartman yaşamını etkileyen bazı kararlardan doğrudan etkilenebilir; ancak kat malikleri kurulu kararının iptali bakımından kat maliki ile kiracının hukuki konumu aynı değildir.

Bu nedenle kiracının doğrudan “kat maliki gibi” karar iptali davası açabileceği şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.

Somut olayda kiracının hangi hukuki korumaya sahip olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edilirken Dikkat Edilmesi Gereken 10 Altın Kural

1. Kararın tarihini kaydedin.

2. Karar defterini inceleyin.

3. Toplantı çağrısını kontrol edin.

4. Hazirun listesini kontrol edin.

5. Gerekli karar yeter sayısını belirleyin.

6. Muhalefet şerhini toplantıda kayda geçirin.

7. Yönetim planını okuyun.

8. Bir aylık süreleri kaçırmayın.

9. Dava öncesi arabuluculuk şartını kontrol edin.

10. Somut hukuki aykırılığı belgeleriyle ortaya koyun.

Sık Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Toplantıya katılan malik karara karşı oy kullanarak muhalefet nedenini kayda geçirebilir. Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, KMK m.33'teki şartlar ve süreler içinde iptal davası açılması gündeme gelebilir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay öngörülmektedir.

Karar defterine muhalefet şerhi yazmak yeterli mi?

Hayır. Muhalefet şerhi kararın iptal edildiği anlamına gelmez. Kararın iptali isteniyorsa ayrıca ilgili hukuki sürecin yürütülmesi gerekir.

Toplantıya katılmadım, karara itiraz edebilir miyim?

Kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde toplantıya katılmayan kat maliki de kararın iptali için dava açabilir. Bir aylık öğrenme süresi ve altı aylık üst süre önemlidir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası nereye açılır?

KMK m.33 kapsamında dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır.

Arabuluculuk karar iptali süresini ortadan kaldırır mı?

Arabuluculuk süreci ile KMK m.33'teki hak düşürücü sürelerin birbirine karıştırılmaması gerekir. Sürelerin korunması bakımından somut olayın usul durumunun ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.

Kat malikleri toplantısına çağrılmadıysam ne yapmalıyım?

Toplantı çağrısına ilişkin belgeler, karar tarihi, kararı ne zaman öğrendiğiniz ve diğer toplantı belgeleri incelenmeli; gerekiyorsa KMK m.33'teki süreler içinde hukuki yola başvurulmalıdır.

Gündem dışında alınan karara itiraz edilebilir mi?

Gündem dışı kararın hukuki durumu kararın niteliğine, toplantı usulüne ve ilgili mevzuata göre değerlendirilir. Her gündem dışı kararın otomatik olarak yok hükmünde olduğu söylenemez. Yargıtay kararlarında gündem ve çağrı belgeleri incelenebilmektedir.

Aidat artışı kararına itiraz edilebilir mi?

Kararın hukuka, yönetim planına, işletme projesine veya gerekli karar yeter sayısına aykırı olduğu iddia ediliyorsa, somut duruma göre kararın iptali gündeme gelebilir.

Yönetici seçim kararına itiraz edilebilir mi?

Yönetici seçiminin usulüne, gerekli çoğunluğa veya diğer kanuni şartlara aykırı olduğu iddia edilirse kararın hukuki geçerliliği mahkemede tartışılabilir.

Kat malikleri kurulu kararına dava açılması kararı durdurur mu?

Dava açılması tek başına kararın her durumda otomatik olarak uygulanmasını durdurmaz. Gerekli görülürse somut olayda tedbir talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüzse süre var mı?

KMK m.33, yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlar bakımından süre koşulu aranmayacağını düzenlemektedir. Ancak bir kararın gerçekten bu hukuki kategoriye girip girmediği somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Kararın sadece bir maddesine itiraz edilebilir mi?

Evet, somut hukuki uyuşmazlık yalnızca belirli bir karar maddesine ilişkin olabilir. Dava dilekçesinde hangi karar veya karar maddesinin iptalinin istendiğinin açıkça belirtilmesi önemlidir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz için avukat zorunlu mu?

Her durumda avukat bulundurma zorunluluğu yoktur. Ancak dava süreleri, arabuluculuk, görev ve yetki, hukuki nitelendirme ve deliller açısından profesyonel hukuki destek özellikle önemli olabilir.

Sonuç: Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Nasıl Yapılır?

Kat malikleri kurulu kararına itiraz konusunda ilk olarak “itiraz” ile “iptal davası” arasındaki farkın bilinmesi gerekir.

Toplantıya katılan bir kat maliki karara karşıysa, karşı oy kullanabilir ve muhalefet nedenini belirterek imza atabilir. Ancak bu kayıt tek başına kararı ortadan kaldırmaz. Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde düzenlenen süreler içinde kararın iptali için dava açılması gerekebilir.

Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik bakımından temel süre karar tarihinden itibaren bir aydır. Toplantıya katılmayan malik için ise kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay sınırı bulunmaktadır. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük durumlarında ise KMK m.33 süre şartının aranmayacağını belirtmektedir.

Dava açılmadan önce ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılmaktadır.

Kararın iptali bakımından özellikle;

toplantı çağrısı

gündem

hazirun listesi

karar defteri

muhalefet şerhi

yönetim planı

karar yeter sayısı

ilgili mali ve teknik belgeler

birlikte incelenmelidir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararlarında da kat malikleri kurulu toplantılarının ve alınan kararların iptaline ilişkin uyuşmazlıklarda taraf sıfatı, toplantı usulü, kararların içeriği ve diğer belgelerin değerlendirildiği görülmektedir.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararına karşı çıkmak isteyen bir kişinin en büyük hatası, “Karar defterine itirazımı yazdım, artık işlem tamam.” düşüncesiyle hareket etmektir.

Daha doğru yaklaşım:

Kararı incele → hukuka aykırılığı belirle → muhalefeti kayda geçir → dava süresini hesapla → arabuluculuk şartını kontrol et → delilleri topla → görevli ve yetkili mahkemeye başvur

şeklinde sistematik hareket etmektir.

Özellikle bir aylık süreler bakımından gecikmemek büyük önem taşır. Somut olayın niteliğine göre dava süresi, taraf sıfatı, arabuluculuk, tedbir ve deliller bakımından profesyonel hukuki değerlendirme yapılması hak kaybı riskini azaltabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kat malikleri kurulu kararının geçerliliği, iptal süresi, yokluk veya mutlak butlan, arabuluculuk ve dava usulü somut olayın belgeleri ile yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.