Kiraya verilen bir dairede aidatın kiracı tarafından ödenmemesi, hem ev sahibi hem de apartman/site yönetimi açısından sorun oluşturabilir. Özellikle yüksek aidatlı sitelerde kiracının birkaç ay boyunca ödeme yapmaması, ciddi bir borç birikmesine neden olabilir.

Bu durumda en çok merak edilen soru şudur:

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibine ne olur?

Sorunun cevabı, iki ayrı hukuki ilişkinin birbirinden ayrılmasıyla anlaşılabilir.

Bir tarafta apartman yönetimi ile kat maliki arasındaki ilişki, diğer tarafta ise ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisi vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira ilişkisi veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu nedenle kiracının “aidatı ben ödemiyorum” demesi, ev sahibinin apartman yönetimine karşı sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Öte yandan, kira sözleşmesi uyarınca kiracıya ait olan bir ödeme yapılmıyorsa ev sahibinin kiracıya karşı ayrıca kullanabileceği hukuki yollar gündeme gelebilir.

Bu makalede kiracı aidat ödemezse ev sahibinin sorumluluğu nedir, apartman yönetimi kime başvurabilir, kiracıya icra yapılabilir mi, ev sahibi kiracıdan aidatı isteyebilir mi, aidat borcu tahliye sebebi olabilir mi, gecikme tazminatı kime uygulanır ve borç nasıl takip edilmelidir? sorularını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibine Ne Olur?

En temel noktadan başlayalım:

Kiracının aidatı ödememesi, kat malikinin apartman yönetimine karşı kanundan doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre kat maliklerinin ortak gider ve avans paylarına katılma yükümlülüğü vardır. Ödenmeyen gider veya avans payı için diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava ve icra takibi yapılabilir. Aynı maddede gecikme halinde aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir.

KMK m.22 ise kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan diğer kişilerin de belirli sınırlar içinde bu borçlardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla uygulamada şu tablo ortaya çıkabilir:

Kiracı aidatı ödemez → Apartman yönetiminin alacağı oluşur → Kat malikinin kanuni sorumluluğu devam eder → Kiracı da KMK m.22 kapsamında belirli sınırlar içinde sorumlu olabilir.

Bu nedenle ev sahibinin “Aidatı kiracı ödemeliydi, benim sorumluluğum yok.” şeklinde düşünmesi her durumda doğru değildir.

Aidat Borcundan Asıl Sorumlu Kimdir?

Burada kat maliki, kiracı ve apartman yönetimi arasındaki ilişkileri ayrı değerlendirmek gerekir.

Kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca kendi payına düşen ortak gider ve avans borçlarından sorumludur.

Kiracı ise KMK m.22 kapsamında kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir. Ancak kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırmaktadır.

Bu nedenle:

Apartman yönetimi – Kat maliki: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan ilişki.

Ev sahibi – Kiracı: Kira sözleşmesinden ve Türk Borçlar Kanunu'ndan doğan ilişki.

Apartman yönetimi – Kiracı: KMK m.22'nin öngördüğü sınırlar dahilindeki sorumluluk.

Bu üç ilişki aynı şey değildir.

Ev Sahibi Kiracı “Aidatı Ödeyecek” Diyorsa Sorumluluktan Kurtulur mu?

Genellikle hayır.

Kira sözleşmesine “aidat kiracı tarafından ödenecektir” şeklinde hüküm konulmuş olması, apartman yönetiminin kat malikine karşı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Çünkü kira sözleşmesi, esas olarak ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenler.

Apartman yönetiminin kat malikine karşı ortak gider alacağı ise Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğabilir.

Bu nedenle kiracı aidatı ödemediğinde apartman yönetimi açısından kat malikinin hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kiracı Aidat Ödemezse Apartman Yönetimi Ev Sahibinden Para İsteyebilir mi?

Evet, kat malikinin ortak gider ve avans borcu bakımından yönetimin kat malikine yönelmesi mümkündür.

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir.

Kiracının da belirli sınırlar içinde müşterek ve müteselsil sorumluluğu bulunması, ev sahibinin kat maliki sıfatından kaynaklanan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle apartman yönetimi açısından “Kiracı ödemedi, o halde borç tamamen kiracıya aittir.” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibinin Borcu Artar mı?

Aidatın kendisi kiracının ödeme yükümlülüğüne bırakılmış olsa bile, apartman yönetimi açısından kat malikinin ortak gider borcu ve buna bağlı gecikme sonuçları devam edebilir.

Ödenmeyen gider veya avans payında KMK m.20 kapsamında aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörülmüştür.

Dolayısıyla borcun uzun süre ödenmemesi halinde:

Ana aidat borcu

•  

Gecikme tazminatı

•  

Takipten doğabilecek yasal giderler ve diğer kalemler

gündeme gelebilir.

Ancak bu kalemlerin hangi tarihten ve hangi tutar üzerinden hesaplanacağı somut borç kayıtlarına göre belirlenmelidir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Gecikme Tazminatını Kim Öder?

KMK m.22, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümden sürekli yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini düzenlemektedir. Kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırılmıştır.

Bu nedenle gecikme tazminatı konusunda da;

Kat maliki sorumluluğu

ve

Kiracının kanundan doğan sınırlı sorumluluğu

ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Aidatın kira sözleşmesindeki dağılımı da ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişki bakımından ayrıca önem taşır.

Kiracının Aidat Sorumluluğu Neden Kira Miktarıyla Sınırlı?

KMK m.22'de kiracının sorumluluğu açık şekilde “ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı” olarak düzenlenmiştir. Ayrıca kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Örneğin;

Aylık kira: 20.000 TL

Apartman borcu: 8.000 TL

ise kiracının KMK m.22 bakımından sorumluluğunun sınırı somut olayda ayrıca değerlendirilmek üzere kira miktarıyla ilişkilidir.

Başka bir örnekte:

Aylık kira: 20.000 TL

Apartman borcu: 35.000 TL

olduğunda kiracının KMK m.22'de belirtilen sorumluluğunun tamamını otomatik olarak 35.000 TL kabul etmek doğru değildir; kanunun kira miktarıyla ilgili sınırı dikkate alınmalıdır.

Kiracı Apartman Aidatını Ev Sahibine mi Öder?

Kira sözleşmesine göre değişebilir.

Kiracı aidatı;

• Doğrudan apartman yönetimine,

• Ev sahibine,

• Yönetimin bildirdiği banka hesabına

ödeyebilir.

Burada önemli olan, ödeme yönteminin kira sözleşmesi, yönetim uygulaması ve tarafların anlaşmasına uygun olmasıdır.

Ancak kiracının apartman yönetimine yaptığı ödeme, KMK m.22'deki düzenleme kapsamında kira borcundan düşülebileceğinden ödeme belgelerinin saklanması önemlidir.

Kiracı Aidatı Ev Sahibine Ödemezse Ne Olur?

Aidatın kira ilişkisi kapsamında kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracının ödeme yapmaması ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki bakımından ayrıca değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi durumunda kiraya verenin yazılı olarak süre vererek bu sürede ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilmesini düzenlemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve süre yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Burada çok önemli bir ayrım vardır:

Her apartman giderinin otomatik olarak kiracının borcu olduğu söylenemez.

Kiracının kira ilişkisi bakımından hangi giderlerden sorumlu olduğu kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde belirlenmelidir.

Aidat Kiracı İçin “Yan Gider” Sayılır mı?

Aidatın içeriği önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu m.341'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmede aksine hüküm bulunmuyorsa veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, istem üzerine bunları ispatlayan belgelerin örneklerini diğer tarafa vermek zorundadır.

Bu nedenle “aidat” tek bir gider türü gibi değerlendirilmemelidir.

Aidatın içerisinde;

• Kullanım giderleri,

• Ortak alan elektrik giderleri,

• Temizlik,

• Güvenlik,

• Personel,

• Bakım,

• Yönetim giderleri,

• Büyük onarım,

• Demirbaş,

• Ortak tesis giderleri

gibi farklı kalemler bulunabilir.

Kiracının hangi giderden sorumlu olduğu, giderin niteliğine, kira sözleşmesine ve uygulanacak mevzuata göre değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi Aidat Borcu Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Bu konuda otomatik bir sonuç verilmemelidir.

Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde kiraya verenin yazılı bildirimle süre vermesine ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesine imkan tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az 30 gündür.

Dolayısıyla aidat borcunun kira ilişkisi açısından niteliği, sözleşmedeki hükümler ve borcun hangi giderlerden oluştuğu önemlidir.

Bu nedenle:

“Kiracı aidatı bir ay ödemedi, ev sahibi aynı gün tahliye edebilir.”

şeklindeki yaklaşım doğru değildir.

Tahliye bakımından kanundaki şartların gerçekleşmesi ve gerekli usulün takip edilmesi gerekir.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Ev sahibinin ilk yapması gereken işlem, aidat borcunun gerçekten kiracıya ait olup olmadığını belirlemektir.

Şu belgeler incelenebilir:

Kira sözleşmesi

Apartman yönetim planı

Aidat kararları

İşletme projesi

Aidat borç dökümü

Apartman yönetiminin bildirimleri

Banka ödeme kayıtları

Bu incelemeden sonra borcun hangi kısmının kiracıya ait olduğu tespit edilebilir.

Ev Sahibi Önce Aidatı Kendisi Ödemeli mi?

Uygulamada apartman yönetiminin alacağının büyümesini önlemek amacıyla ev sahibinin borcu ödemesi gündeme gelebilir.

Ancak bunun her olayda zorunlu olduğunu söylemek yerine, ev sahibinin kat maliki olarak apartman yönetimine karşı sorumluluğu ile kiracıya karşı rücu/talep hakkının birbirinden ayrılması gerekir.

Ev sahibi, apartman yönetiminin alacağını ödemişse, kiracının kira sözleşmesi ve uygulanabilir mevzuat kapsamında bu giderden sorumlu olup olmadığı ayrıca değerlendirilebilir.

Ödeme yapılırken;

“Hangi ayların aidatı?”

“Ana borç ne kadar?”

“Gecikme tazminatı ne kadar?”

“Ödeme hangi bağımsız bölüme ait?”

gibi bilgilerin belgelenmesi önemlidir.

Ev Sahibi Kiracıdan Ödediği Aidatı İsteyebilir mi?

Kiracının sözleşme veya kanun gereği bu giderden sorumlu olduğu belirlenmişse, ev sahibinin kiracıya karşı talep hakkı gündeme gelebilir.

Ancak bu konuda kira sözleşmesinin içeriği önemlidir.

Örneğin sözleşmede;

“Apartman aidatı kiracıya aittir.”

şeklinde açık bir düzenleme bulunması ile;

“Apartman giderleri ev sahibi tarafından karşılanacaktır.”

şeklindeki bir düzenleme aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Ayrıca giderin niteliği de önemlidir.

Bu nedenle ev sahibinin ödediği her apartman giderinin otomatik olarak kiracıdan talep edilebileceğini söylemek doğru değildir.

Kiracı “Aidat Ev Sahibinin Borcu” Diyerek Ödemeyi Reddedebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu açısından kat malikinin sorumluluğu bulunmakla birlikte, KMK m.22 kiracıya da belirli sınırlar içinde müşterek ve müteselsil sorumluluk yüklemektedir.

Kira ilişkisi bakımından ise hangi giderin kiracıya ait olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle:

Apartman yönetimine karşı sorumluluk

ile

Kiracının ev sahibine karşı ödeme yükümlülüğü

aynı konu değildir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Apartman Yönetimi Doğrudan Kiracıya İcra Takibi Yapabilir mi?

KMK m.22 kiracıyı belirli sınırlar içinde müştereken ve müteselsilen sorumlu tuttuğundan, somut olayda kiracıya karşı da takip gündeme gelebilir.

Ancak takipte;

• Borcun dayanağı,

• Kat malikinin sıfatı,

• Kiracının hukuki sıfatı,

• Borç miktarı,

• Kiracının sorumluluk sınırı,

• Ödeme kayıtları

doğru şekilde değerlendirilmelidir.

Özellikle kiracının sorumluluğu ile kat malikinin sorumluluğunun aynı miktarda ve aynı şekilde kabul edilmesi her durumda doğru olmayabilir.

Ev Sahibine İcra Takibi Yapılır mı?

Aidat ve ortak gider borcu ödenmemişse kat maliki hakkında icra takibi yapılabilir.

KMK m.20, ödenmeyen gider veya avans payı için diğer kat maliklerinin veya yöneticinin icra takibi yapabileceğini açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla kiracının ödeme yapmaması nedeniyle apartman yönetimi açısından:

Kiracı ödemedi → borç oluşmadı

şeklinde bir sonuç ortaya çıkmaz.

Aksine, kat malikinin yönetim karşısındaki kanuni sorumluluğu devam eder.

Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ev Sahibinin Kredi Notu Etkilenir mi?

Apartman aidat borcunun varlığı tek başına banka kredisi veya kredi notu bakımından otomatik bir sonuç doğurmaz.

Ancak borcun icra veya diğer hukuki süreçlere taşınması, taşınmazın veya malikin hukuki ve mali durumunu etkileyebilecek sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle borcun uzun süre bekletilmesi yerine zamanında takip edilmesi önemlidir.

Aidat Borcu Ev Sahibinin Taşınmazına Haciz Getirir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, kat malikinin borcunun başka yollarla alınamaması halinde mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek hakkı tesciline ilişkin özel bir düzenleme içermektedir.

Buradaki kanuni ipotek mekanizması, normal icra haczinden farklıdır.

Dolayısıyla aidat borcunun yıllarca ödenmemesi halinde yalnızca “apartman yöneticisi sürekli arar” şeklinde düşünmek doğru değildir. Borcun hukuki tahsil yolları ilerleyebilir.

Ev Sahibi Kiracının Aidat Borcunu Ödemezse Ne Kadar Sürede Sorun Büyür?

Borcun büyümesi;

• Aidat miktarına,

• Ödeme tarihine,

• Biriken ay sayısına,

• Uygulanan gecikme tazminatına,

• Yapılan kısmi ödemelere

bağlıdır.

Örneğin aylık aidatın 4.000 TL olduğu bir dairede 6 aylık ana borç:

4.000 × 6 = 24.000 TL

olabilir.

Buna kanuni şartları oluşmuşsa gecikme tazminatı da eklenebilir. KMK m.20'de bu tazminat aylık yüzde 5 olarak düzenlenmiştir.

Bu nedenle aidat borcunun uzun süre bekletilmesi, toplam borcun ciddi şekilde büyümesine neden olabilir.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa Ev Sahibi Aidattan Nasıl Haberdar Olmalı?

Ev sahibi taşınmazını kiraya verirken yalnızca kira bedelini değil, apartman giderlerini de takip etmelidir.

Pratik olarak ev sahibi;

Aylık aidat tutarını

Ödeme tarihini

Yönetim iletişim bilgilerini

Yönetim banka hesabını

Borç durumunu

düzenli şekilde kontrol edebilir.

Özellikle yüksek aidatlı sitelerde “Kiracı ödüyor” düşüncesiyle yıllarca kontrol yapılmaması ciddi sorunlara neden olabilir.

Ev Sahibi Apartman Yönetiminden Borç Sorgulayabilir mi?

Ev sahibi kat maliki olduğu için kendi bağımsız bölümüne ilişkin yönetim borçlarının durumunu takip edebilir.

Yönetimden;

• Aidat borç durumu,

• Ödeme kayıtları,

• Gecikmiş borçlar,

• Varsa ihtar bilgileri

hakkında bilgi istenmesi, taşınmazın mali durumunun kontrolü açısından önemlidir.

Aidatın kiracı tarafından ödendiğinin iddia edilmesi halinde ödeme dekontları da karşılaştırılabilir.

Kiracı Aidatı Ödediyse Bunu Nasıl İspatlar?

Kiracının yaptığı ödemeleri belgeleyebilmesi önemlidir.

Örneğin;

• Banka dekontu,

• Yönetim tahsilat makbuzu,

• Dijital ödeme kaydı,

• Apartman yönetiminden alınan borç kapama belgesi

saklanabilir.

Özellikle açıklama kısmına bağımsız bölüm ve ödeme döneminin yazılması, sonradan yaşanabilecek karışıklıkları azaltabilir.

Ev Sahibi Aidatı Ödedi, Kiracı “Ben Ödemiştim” Diyor

Bu tür bir durumda ödeme kayıtlarının karşılaştırılması gerekir.

Örneğin:

Yönetim kaydı: Ödenmedi

Kiracı dekontu: Ödendi

Ev sahibi dekontu: Ödendi

ise aynı aidatın iki kez ödenip ödenmediği kontrol edilmelidir.

Aidat borçlarında ödeme belgelerinin saklanması bu nedenle önemlidir.

Aidat Borcunda Kiracı ile Ev Sahibi Arasında En Çok Yaşanan Uyuşmazlıklar

1. Aidatın kime ait olduğu

Kira sözleşmesi incelenmelidir.

2. Demirbaş giderinin aidat sanılması

Yönetim gideri ile büyük yatırım/demirbaş giderleri aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

3. Gecikme tazminatının kime ait olduğu

KMK m.22'deki sorumluluk ile kira sözleşmesindeki iç ilişki birlikte incelenmelidir.

4. Aidatın hangi ayı kapsadığı

Borç dönemleri açıkça gösterilmelidir.

5. Kısmi ödeme yapılması

Ödemelerin hangi borca mahsup edildiği kayıt altına alınmalıdır.

6. Ev sahibinin yönetimden gelen ihtarı geç öğrenmesi

Kiracının yönetimle olan iletişimi ev sahibi tarafından da takip edilmelidir.

7. Aidat ile kira borcunun birbirine karıştırılması

Aidat borcu ile kira borcu aynı hukuki ilişki değildir.

Aidat Borcu ile Kira Borcu Aynı Şey midir?

Hayır.

Aidat borcu, apartman veya site ortak giderleriyle ilgili olabilir.

Kira borcu, kiracının kira sözleşmesinden doğan kira bedelini ödeme borcudur.

Ancak bazı durumlarda kira sözleşmesi kapsamında kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderlerin ödenmemesi, TBK m.315 kapsamında kira ilişkisindeki temerrüt açısından önem taşıyabilir.

Bu nedenle iki borcun birbirine karıştırılmaması gerekir.

Kiracı Aidat Borcu Nedeniyle Kira Ödemeyi Durdurabilir mi?

Genel olarak kiracının kendi aidat yükümlülüğü ile kira ödeme borcu birbirinden farklıdır.

Kiracının;

“Aidatı ödedim, bu nedenle bu ay kirayı ödemeyeceğim.”

şeklinde tek taraflı mahsup veya kira ödememe yoluna gitmesi, somut olayın şartlarına göre hukuki sorun doğurabilir.

Özellikle kiracı ile ev sahibi arasında aidat konusunda bir uyuşmazlık varsa, kira ödemesinin de aksatılmaması ve tarafların hukuki haklarının ayrı değerlendirilmesi önemlidir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibi Kiracının Kirasından Aidatı Düşebilir mi?

Bu konuda otomatik bir mahsup yapılması doğru değildir.

KMK m.22, kiracının apartman yönetimine yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini düzenlemektedir.

Ancak bu düzenleme, her durumda ev sahibinin kiracının kira bedelinden istediği miktarı tek taraflı olarak mahsup edebileceği anlamına gelmez.

Ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki ve yapılan ödemenin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ev Sahibi Noter İhtarı Gönderebilir mi?

Kiracının sözleşme veya kanun gereği ödemekle yükümlü olduğu bir gideri ödememesi halinde ev sahibi yazılı bildirimde bulunabilir.

Özellikle kira ilişkisi bakımından TBK m.315'te yazılı bildirim ve süre düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.

Noter aracılığıyla gönderim, bildirimin yapıldığını ve içeriğini belgelendirmek bakımından tercih edilebilir.

Ancak her bildirim için noter kullanılması zorunlu değildir; somut hukuki süreçte kullanılacak yöntemin ispat açısından değerlendirilmesi gerekir.

Ev Sahibi Kiracıya Aidat İçin İhtarname Gönderirken Neler Yazmalı?

İhtarname hazırlanacaksa mümkün olduğunca açık bir borç tablosu oluşturulmalıdır.

Örneğin:

Ocak 2026 aidatı: 3.000 TL

Şubat 2026 aidatı: 3.000 TL

Mart 2026 aidatı: 3.000 TL

Toplam: 9.000 TL

Ödeme tarihi: [Tarih]

Ödeme hesabı: [Banka bilgisi]

Gerekli hukuki açıklamalar: [Somut duruma göre]

İhtarnameye;

• Borcun hangi döneme ait olduğu,

• Hangi sözleşme hükmüne dayandığı,

• Ödenmesi gereken tutar,

• Ödeme süresi,

• Ödeme yapılmaması halinde başvurulabilecek hukuki yollar

açıkça yazılabilir.

Kiracıya Aidat İçin Kaç Gün Süre Verilir?

Kira ilişkisi bakımından TBK m.315 devreye giriyorsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimin ardından verilecek süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bu düzenleme, her apartman aidat bildirimi için otomatik olarak “30 günlük ihtar süresi” bulunduğu anlamına gelmez.

Burada:

Apartman yönetiminin aidat alacağını tahsil etmesi

ile

ev sahibinin kiracıya kira ilişkisi kapsamında ihtar göndermesi

birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracı Aidatı Ödemiyorsa Apartman Yönetimine Haber Verilmeli mi?

Evet, iletişimin düzenli olması faydalıdır.

Ev sahibi, kiracının aidat borcu bulunduğunu öğrenirse apartman yönetimiyle iletişime geçerek;

Borç ne kadar?

Hangi dönemlere ait?

Gecikme tazminatı var mı?

İhtar gönderilmiş mi?

İcra takibi başlatılmış mı?

gibi bilgileri kontrol edebilir.

Bu sayede borcun büyümesinin önüne geçilmesi mümkün olabilir.

Apartman Yönetimi Ev Sahibine İhtarname Gönderebilir mi?

Kat maliki ortak gider borcundan sorumlu olduğundan, yönetimin alacağını kat malikinden istemesi mümkündür. KMK m.20 ayrıca icra takibini ve davayı açıkça düzenlemektedir.

Kiracının da KMK m.22 kapsamında sorumluluğu bulunduğundan, olayın koşullarına göre kiracı yönünden de hukuki işlem gündeme gelebilir.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa Ev Sahibi Apartman Yönetiminden Borç Dökümü İstemeli mi?

Özellikle borç birikmişse ev sahibinin güncel borç dökümünü öğrenmesi faydalıdır.

Dökümde mümkün olduğunca;

Dönem	Aidat	Ödeme	Kalan
Ocak	3.000 TL	0 TL	3.000 TL
Şubat	3.000 TL	0 TL	3.000 TL
Mart	3.000 TL	1.500 TL	1.500 TL
Toplam	9.000 TL	1.500 TL	7.500 TL

gibi bir yapı bulunması, borcun takibini kolaylaştırabilir.

Varsa gecikme tazminatı ayrıca gösterilmelidir.

Ev Sahibinin Aidat Borcunu Ödemesi Kiracının Borcunu Siler mi?

Hayır; bu iki ilişkinin birbirinden ayrılması gerekir.

Ev sahibinin apartman yönetimine olan borcu ödemesi, apartman yönetiminin alacağının kapanmasını sağlayabilir.

Ancak kira sözleşmesi bakımından bu ödeme kiracının gerçekten sorumlu olduğu bir gider ise, ev sahibi ile kiracı arasındaki alacak ilişkisi ayrıca ortaya çıkabilir.

Bu nedenle:

Yönetim borcu

ve

kiracının ev sahibine olan borcu

aynı kayıt olarak düşünülmemelidir.

Kiracı Aidat Ödemediği İçin Ev Sahibinin Daire Borçlu Görünür mü?

Apartman yönetimi bakımından bağımsız bölümün borcu kat malikinin sorumluluğu açısından takip edilir.

Dolayısıyla ev sahibi taşınmazını kiraya vermiş olsa bile aidatın ödenip ödenmediğini kontrol etmelidir.

Kiracının ödeme yapıp yapmaması, yönetimin kayıtlarında bağımsız bölüme ilişkin borcun oluşmasına engel değildir.

Aidat Borcu Tapu Satışında Sorun Çıkarır mı?

Bir taşınmaz satılacaksa bağımsız bölüme ilişkin aidat ve ortak gider borçlarının önceden kontrol edilmesi önemlidir.

Özellikle;

• Yönetimden borç yazısı,

• Aidat ekstresi,

• Varsa icra dosyaları,

• Ortak gider borçları,

• Yönetimle yapılmış ödeme anlaşmaları

kontrol edilebilir.

Aidat borcunun hukuki niteliği ile taşınmazın satış işleminin sonuçları somut duruma göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Aidat Borcunu Ödemeden Evden Çıkarsa Ne Olur?

Kiracının taşınmazdan ayrılması, önceki döneme ilişkin bütün borçların otomatik olarak ortadan kalkması anlamına gelmez.

Borçların;

• Hangi dönemde doğduğu,

• Kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu,

• Ev sahibinin ödeme yapıp yapmadığı,

• Apartman yönetimine ne kadar borç bulunduğu

belirlenmelidir.

Bu nedenle taşınmaz teslim edilirken aidat ve ortak gider borçlarının sıfırlandığını gösteren bir belge veya hesap mutabakatı almak yararlı olabilir.

Ev Sahibi Yeni Kiracıya Eski Aidat Borcunu Yansıtabilir mi?

Kural olarak yeni kiracının sözleşme öncesindeki döneme ait bir borcun sorumlusu olduğu varsayılamaz.

Aidat borcunun hangi dönemde doğduğu ve hangi kişiye ait olduğu belirlenmelidir.

Özellikle kiracı değişikliğinde;

Eski kiracının borcu

Yeni kiracının borcu

Kat malikinin sorumluluğu

birbirinden ayrılmalıdır.

Yeni kiracıya geçmiş dönem borçlarının otomatik olarak yüklenmesi doğru bir yaklaşım değildir.

Apartman Yönetimi Kiracının Evden Çıkmasını Sağlayabilir mi?

Apartman yönetiminin tek başına kiracıyı doğrudan tahliye etme yetkisi bulunduğu şeklinde genel bir kural yoktur.

Kiracının tahliyesi, kira ilişkisine ve Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilgili usullere göre yürütülebilecek ayrı bir hukuki süreçtir.

Apartman yönetiminin görevi ise kendi ortak gider alacağının tahsili bakımından kanundan doğan yetkilerini kullanmaktır.

Aidat Borcunda Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi kapsamında dava şartıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da 18/B kapsamında yer almakla birlikte, kanunda ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel bir istisna bulunmaktadır.

Bu nedenle apartman yönetiminin aidat alacağı için yapacağı icra takibi ile ev sahibinin kiracıya karşı açacağı dava aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Dava açılacaksa uyuşmazlığın hangi hukuki ilişkiden kaynaklandığı ve dava şartı arabuluculuk kapsamına girip girmediği ayrıca belirlenmelidir.

Kiracının Ödemediği Aidat İçin İcra Takibini Kim Başlatır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ödenmeyen gider veya avans payı için diğer kat maliklerinin her birinin veya yöneticinin icra takibi yapabilmesine imkan tanımaktadır.

Dolayısıyla apartman yönetimi, uygun hukuki şartlar çerçevesinde tahsilat için icra yoluna gidebilir.

Ev sahibinin ise kiracıyla arasındaki ilişki bakımından ayrıca alacak ve kira hukukuna ilişkin hakları gündeme gelebilir.

Kiracı Aidatı Ödemiyorsa Ev Sahibi Hangi Belgeleri Saklamalı?

Ev sahibinin şu belgeleri saklaması oldukça faydalıdır:

Kira Belgeleri

• Kira sözleşmesi

• Ek protokoller

• Aidatla ilgili özel hükümler

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı

• Aidat kararları

• İşletme projesi

• Borç dökümü

Ödeme Belgeleri

• Banka dekontları

• Aidat makbuzları

• Kira ödemeleri

Bildirimler

• Apartman yönetimi mesajları

• İhtarlar

• E-posta yazışmaları

• Tebliğ belgeleri

Hukuki Belgeler

• İcra ödeme emri

• İcra dosyası

• Arabuluculuk belgeleri

• Mahkeme evrakları

Belgelerin düzenli saklanması, taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda ödeme tarihinin ve borcun kaynağının ortaya konmasını kolaylaştırır.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa Ev Sahibi İçin En Doğru Takip Sistemi

Profesyonel bir ev sahibi şu sistemi oluşturabilir:

1. Kira sözleşmesine aidat maddesi eklenir.

↓

2. Hangi giderlerin kiracıya ait olduğu açıkça belirtilir.

↓

3. Her ay aidat tutarı öğrenilir.

↓

4. Kiracının ödeme yapıp yapmadığı kontrol edilir.

↓

5. Yönetimden borç sorgulanır.

↓

6. Ödenmeyen aidat varsa yazılı bildirim yapılır.

↓

7. Gerekirse kira ilişkisi bakımından hukuki ihtar değerlendirilir.

↓

8. Yönetim borcu oluşmuşsa gecikmeden çözülür.

↓

9. Gerekirse kiracıya karşı alacak/tahsil süreci yürütülür.

Bu sistem borcun aylarca fark edilmeden büyümesini önlemeye yardımcı olabilir.

Kira Sözleşmesine Aidat Maddesi Nasıl Yazılabilir?

Kira sözleşmesinde aidat konusu mümkün olduğunca açık düzenlenebilir.

Örneğin:

“Kiracı, kira sözleşmesinde kendisine yüklenen ve hukuken kiracı tarafından karşılanması gereken apartman/site kullanım ve ortak giderlerini, yönetim tarafından bildirilen ödeme tarihleri içerisinde ödemekle yükümlüdür. Büyük onarım, yapısal gider, kiraya verenin kanunen üstlenmesi gereken giderler ve tarafların ayrıca kararlaştırdığı giderler bakımından ilgili mevzuat ve sözleşme hükümleri uygulanır.”

Bu metin yalnızca örnek bir sözleşme düzenleme biçimidir. Her apartmanda giderlerin niteliği farklı olabileceği için sözleşmenin somut taşınmaza göre hazırlanması gerekir.

Ev Sahibi Kiracıdan Her Türlü Aidatı Talep Edebilir mi?

Hayır, aidat kelimesinin kullanılması tek başına bütün giderlerin kiracıya ait olduğu anlamına gelmez.

Örneğin apartman giderleri içerisinde;

kullanım giderleri

ortak alan giderleri

personel giderleri

bakım giderleri

büyük onarım

demirbaş

yapısal yenileme

gibi farklı kalemler bulunabilir.

Kiracının sorumluluğu belirlenirken kira sözleşmesi ile kanuni düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir.

TBK m.341 de özellikle konut ve çatılı işyerlerinde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri bakımından özel bir düzenleme getirmektedir.

Kiracının Aidat Borcu Ev Sahibinin Kira Gelirinden Kesilir mi?

Aidat borcu nedeniyle ev sahibinin kira gelirinden otomatik olarak herhangi bir kesinti yapılacağına dair genel bir kural bulunmaz.

Apartman yönetimi ile kat maliki arasındaki borç ilişkisi ayrı, kira geliri ile ilgili vergi ve diğer mali konular ayrıdır.

Bu nedenle aidat borcunun gelir vergisi veya kira geliri üzerinde doğrudan otomatik bir mahsup sonucu doğurduğu düşünülmemelidir.

Ev Sahibi Aidat Borcu Nedeniyle Neden Hızlı Hareket Etmeli?

Çünkü gecikmiş aidat borcu zaman içerisinde büyüyebilir.

Örneğin aylık aidat:

5.000 TL

olsun.

6 aylık ana borç:

30.000 TL

olur.

Buna kanuni şartları oluşmuş gecikme tazminatı ve gerektiğinde takipten doğan diğer kalemler eklenebilir.

KMK m.20'de gecikme tazminatı aylık yüzde 5 olarak düzenlenmiştir.

Bu nedenle ev sahibinin “Nasıl olsa kiracı öder.” diyerek borcu uzun süre kontrol etmemesi risklidir.

Aidat Borcu İçin Ev Sahibinin Yapması Gereken Kontrol Listesi

Kira Sözleşmesi

☐ Aidatla ilgili madde var mı?

☐ Hangi giderlerin kiracıya ait olduğu yazıyor mu?

☐ Ödeme tarihi belirtilmiş mi?

Apartman

☐ Güncel aidat tutarı biliniyor mu?

☐ Borç dökümü alındı mı?

☐ İşletme projesi incelendi mi?

☐ Yönetimden ihtar geldi mi?

Ödemeler

☐ Kiracı ödeme yaptı mı?

☐ Banka dekontu var mı?

☐ Ödeme doğru bağımsız bölüme işlendi mi?

Borç

☐ Ana borç ne kadar?

☐ Hangi aylara ait?

☐ Gecikme tazminatı var mı?

☐ Kısmi ödeme var mı?

Hukuki Süreç

☐ Yazılı bildirim yapıldı mı?

☐ İcra takibi başlatıldı mı?

☐ Dava açılacaksa arabuluculuk şartı kontrol edildi mi?

Apartman Yöneticisi İçin Kiracı Aidatı Takip Sistemi

Apartman yöneticileri açısından da kiracı bulunan dairelerde düzenli sistem oluşturulması önemlidir.

Her bağımsız bölüm için:

Malik

Kiracı

Aylık aidat

Ödeme tarihi

Ödenen tutar

Kalan borç

Gecikme tazminatı

İhtar tarihi

İcra durumu

gibi alanlar tutulabilir.

Böylece “Kiracı mı, ev sahibi mi ödeyecek?” sorusu borç oluştuktan sonra değil, kira başlangıcında kayıt altına alınabilir.

Dijital Aidat Sistemi Ev Sahibinin İşini Nasıl Kolaylaştırır?

Dijital apartman yönetim sisteminde ev sahibi ve kiracı için farklı erişim alanları oluşturulabilir.

Örneğin ev sahibi;

Daire 15

Aidat: 4.500 TL
Ödeme: Bekleniyor
Borç: 9.000 TL
Gecikme tazminatı: XX TL
İhtar: Gönderildi
İcra: Yok

bilgilerini görebilir.

Kiracı ise kendi ödeme yükümlülüklerini ve yönetimin bildirimlerini takip edebilir.

Bu sistem özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan sitelerde aidat borçlarının erken fark edilmesine yardımcı olabilir.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa En Sık Yapılan Hatalar

1. Ev sahibinin borcun kendisini ilgilendirmediğini düşünmesi

Kat malikinin yönetim karşısındaki sorumluluğu devam eder.

2. Bütün aidat kalemlerinin kiracıya ait olduğunu varsaymak

Giderin niteliği ve kira sözleşmesi incelenmelidir.

3. Borcun aylarca kontrol edilmemesi

Gecikme tazminatı nedeniyle borç büyüyebilir.

4. Sadece telefonla konuşmak

Önemli bildirimlerin yazılı yapılması ve saklanması ispat bakımından faydalıdır.

5. Ödeme dekontlarını saklamamak

Daha sonra “Bu ayın aidatı ödendi mi?” tartışması yaşanabilir.

6. Apartman yönetiminin ihtarını önemsememek

Yönetim tarafından gönderilen bildirimler gecikmeden incelenmelidir.

7. Kira borcu ile aidat borcunu tek borç kabul etmek

İki farklı hukuki ilişki bulunmaktadır.

8. Demirbaş ve büyük onarım giderlerini otomatik olarak kiracıya yüklemek

Giderin hukuki niteliği ve sözleşme incelenmelidir.

9. Tahliye sürecini otomatik görmek

Aidatın ödenmemesi, her durumda aynı şekilde ve kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. TBK m.315'te belirli koşullar ve yazılı bildirim/süre düzenlenmiştir.

10. Eski borcu yeni kiracıya yüklemek

Borç dönemleri ve sorumluluğun kime ait olduğu belirlenmelidir.

Kiracı Aidat Ödemiyorsa Ev Sahibi İçin Örnek Yol Haritası

Aidat borcunu öğren

↓

Borç dökümünü al

↓

Kira sözleşmesini incele

↓

Hangi giderin kiracıya ait olduğunu belirle

↓

Kiracıdan yazılı açıklama/ödeme iste

↓

Apartman borcunun büyümesini önle

↓

Gerekirse yönetim borcunu öde veya hukuki durumunu değerlendir

↓

Kiracıya karşı doğabilecek alacağını belirle

↓

Kira ilişkisi bakımından gerekli yazılı bildirimleri yap

↓

Gerekirse hukuki tahsil yoluna başvur

Bu yöntem ev sahibinin hem apartmana hem de kiracıya karşı farklı yükümlülüklerini birbirine karıştırmasını önler.

Kiracı Aidat Borcunu Ödemiyorsa Ev Sahibi Hemen Avukata Gitmeli mi?

Her olayda aynı şekilde değerlendirilmesi gerekmez.

Örneğin;

500 TL'lik tek bir aidatın birkaç gün gecikmesi

ile

8 aylık yüksek miktarlı aidat borcu

aynı nitelikte değildir.

Ancak borcun;

• Uzun süre birikmesi,

• Gecikme tazminatı oluşması,

• Yönetim tarafından ihtar gönderilmesi,

• İcra takibinin başlaması,

• Kiracının kira ödemelerini de aksatması,

• Tahliye veya alacak sürecinin gündeme gelmesi

halinde hukuki sürecin profesyonel şekilde değerlendirilmesi önem kazanabilir.

2026'da Aidat ve Kiracı İlişkisinde Dikkat Edilmesi Gereken Güncel Noktalar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel metninde 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile özellikle işletme projesine ilişkin 37. maddede değişiklik yapılmıştır. Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar ve genel kurulda onay süreci yürütülür. Ayrıca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgeler arasında sayılmıştır.

Bu nedenle 2026 dönemine ait aidat borçlarında özellikle;

İşletme projesi

Kat malikleri kurulu kararı

Aidat tutarı

Ödeme dönemi

Borç dökümü

Ödeme kayıtları

birlikte takip edilmelidir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibi Ne Yapmalı? 10 Altın Kural

1. Aidat borcunu düzenli kontrol edin.

2. Kira sözleşmesindeki aidat maddesini inceleyin.

3. Giderin niteliğini belirleyin.

4. Yönetimden güncel borç dökümü alın.

5. Kiracının ödeme dekontlarını kontrol edin.

6. Apartman yönetiminden gelen ihtarları bekletmeyin.

7. Ana borç ile gecikme tazminatını ayırın.

8. Apartman yönetimine karşı kat maliki sorumluluğunu göz ardı etmeyin.

9. Kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan haklarınızı ayrıca değerlendirin.

10. Borç icra veya dava aşamasına geldiyse sürelere ve usule dikkat edin.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibine ne olur?

Kiracının aidatı ödememesi, kat malikinin apartman yönetimine karşı kanundan doğan ortak gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. KMK m.22 kapsamında kiracı da belirli sınırlar içerisinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir.

Apartman yönetimi aidat için ev sahibine icra yapabilir mi?

Evet. KMK m.20, ödenmeyen gider ve avans payı için diğer kat maliklerinin veya yöneticinin icra takibi yapabilmesine imkan tanımaktadır.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mudur?

KMK m.22'ye göre bağımsız bölümden kira ilişkisine dayanarak sürekli yararlanan kiracı belirli şartlar ve sınırlar dahilinde sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Kiracı aidat ödemek zorunda mı?

Bu sorunun kira ilişkisi açısından cevabı, giderin niteliğine ve kira sözleşmesine göre değişebilir. TBK m.341, konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini belirli şartlarda kiracıya yüklemektedir.

Ev sahibi kiracıya ödenmeyen aidat için ihtar çekebilir mi?

Kiracının kira sözleşmesi veya kanun gereği ödemekle yükümlü olduğu bir gideri ödememesi halinde yazılı bildirim yapılabilir. TBK m.315 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli şartlarla en az 30 günlük süre söz konusu olabilir.

Kiracı aidatı ödemezse tahliye edilir mi?

Aidatın ödenmemesi her durumda kendiliğinden tahliye anlamına gelmez. Giderin kira ilişkisi bakımından niteliği, sözleşme, temerrüt ve TBK m.315'teki şartlar birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat borcunu ev sahibi öderse kiracıdan isteyebilir mi?

Kiracının ilgili giderden sözleşme veya kanun gereği sorumlu olduğu belirlenirse, ev sahibinin kiracıya karşı talep hakkı gündeme gelebilir. Bu değerlendirmede kira sözleşmesi ve giderin niteliği önemlidir.

Kiracı aidatı ödemedi diye ev sahibi de aidat ödemezse ne olur?

Apartman yönetimi açısından kat malikinin kanuni sorumluluğu devam eder. Yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi veya dava gibi yasal yollar gündeme gelebilir.

Kiracının ödemediği aidata gecikme tazminatı uygulanır mı?

KMK m.20'de gider veya avans payını ödemeyen kat maliki için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmektedir. KMK m.22 ise kiracının da belirli sınırlar içerisinde gecikme tazminatından sorumlu olabileceğini düzenlemektedir.

Kiracı yüksek demirbaş giderini ödemek zorunda mı?

Her demirbaş veya büyük giderin otomatik olarak kiracıya ait olduğu söylenemez. Giderin niteliği, kira sözleşmesi ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı aidat borcunu ödemeden taşınırsa borç silinir mi?

Hayır. Taşınmazdan ayrılmak, geçmiş döneme ilişkin mevcut borcun kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Borcun dönemi ve sorumlu kişi ayrıca belirlenmelidir.

Yeni kiracı eski aidat borcunu ödemek zorunda mı?

Eski döneme ait aidat borcunun yeni kiracıya otomatik olarak aktarılması söz konusu değildir. Borcun hangi dönemde doğduğu ve kimin sorumlu olduğu belirlenmelidir.

Aidat borcu için dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da aynı maddede düzenlenmiş olmakla birlikte kanunda bazı istisnalar bulunmaktadır.

Sonuç: Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibinin Sorumluluğu Ortadan Kalkmaz

Kiracının aidatı ödememesi, ev sahibinin apartman yönetimine karşı kat maliki olarak sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak gider ve avans paylarına katılma yükümlülüğünü düzenlemekte ve ödenmeyen giderler için yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi ve dava yoluna imkan vermektedir. Aynı maddede gecikmiş gider veya avans payı için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörülmektedir.

Bunun yanında KMK m.22, bağımsız bölümden kira ilişkisi veya başka bir hukuki sebeple sürekli yararlanan kiracının da kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından belirli sınırlar içerisinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini belirtmektedir. Kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Diğer tarafta ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki ayrıca değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu m.341, belirli kullanma giderlerinin sözleşmede aksi öngörülmemişse veya yerel âdet farklı değilse kiracı tarafından karşılanmasını düzenler. TBK m.315 ise kiracının muaccel kira bedeli veya yan gideri ödememesi halinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilmesine dayanan özel bir temerrüt mekanizması öngörmektedir.

Bu nedenle “Aidat kiracıya ait, ev sahibi hiçbir şekilde ilgilenmez.” yaklaşımı doğru değildir.

En sağlıklı yöntem;

kira sözleşmesini incelemek → giderin niteliğini belirlemek → apartman borcunu kontrol etmek → kiracının ödemesini belgelemek → gerekirse ev sahibi olarak apartman borcunun büyümesini önlemek → kiracıya karşı sözleşmeden doğan hakları kullanmak

şeklinde hareket etmektir.

Özellikle yüksek aidatlı sitelerde ev sahiplerinin her ay aidat borcunu kontrol etmesi, yönetimden gerektiğinde borç dökümü alması ve kiracının ödeme belgelerini saklaması ciddi uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

2026 itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesine ilişkin hükümlerinde yapılan değişiklikler de dikkate alındığında, aidat borcunun yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, ödeme kayıtları ve borç dökümüyle birlikte takip edilmesi önem taşımaktadır.

Sonuç olarak:

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi konuyu görmezden gelmemelidir.

Çünkü apartman yönetimi açısından kat malikinin sorumluluğu devam ederken, kiracı açısından da kira sözleşmesi ve kanun kapsamında ayrıca hukuki sorumluluk ortaya çıkabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Aidatın hangi tarafça ödeneceği, demirbaş ve büyük onarım giderlerinin sorumluluğu, gecikme tazminatı, tahliye, icra ve dava süreçlerinde kira sözleşmesi, yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.