Ortak Alan Giderleri Malikler Arasında Nasıl Bölüştürülmeli?

Apartman ve site yönetimlerinde en çok tartışılan konuların başında ortak alan giderlerinin kat malikleri arasında nasıl bölüştürüleceği gelir. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, elektrik, sigorta, bakım ve onarım gibi giderlerin hangi malik tarafından ne kadar ödeneceği, zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara neden olabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma esaslarını düzenlemektedir. Ancak tüm giderlerin aynı yöntemle paylaştırılması söz konusu değildir. Bazı giderler eşit şekilde, bazı giderler ise arsa payı oranında paylaşılır.

Ortak Alan Gideri Nedir?

Ortak alan giderleri; apartman veya sitenin ortak kullanım alanlarının korunması, bakımı, işletilmesi ve gerekli onarımlarının yapılması için ortaya çıkan masraflardır.

Bunlar arasında;

• Apartman ortak alan elektrik giderleri
• Asansör bakım ve onarım giderleri
• Temizlik giderleri
• Bahçe bakım giderleri
• Ortak alan aydınlatma giderleri
• Güvenlik giderleri
• Kapıcı giderleri
• Kalorifer ve ısıtma giderleri
• Ortak alan su giderleri
• Çatı bakım ve onarım giderleri
• Dış cephe bakım giderleri
• Ortak tesislerin işletme giderleri
• Apartman sigorta giderleri
• Yönetici ücreti
• Büyük bakım ve onarım giderleri

gibi birçok kalem bulunabilir.

Ancak bu giderlerin tamamının eşit olarak bölüştürülmesi hukuken doğru değildir. Giderin niteliğine göre uygulanacak paylaşım yöntemi değişebilir.

Ortak Giderler Arsa Payına Göre mi Bölüştürülür?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kanunda farklı bir düzenleme veya kat malikleri arasında geçerli başka bir anlaşma bulunmadığı sürece bazı ortak giderler arsa payı oranında karşılanır.

Özellikle;

• Ortak alan bakım giderleri
• Koruma giderleri
• Güçlendirme giderleri
• Onarım giderleri
• Bina sigorta primleri
• Yönetici ücreti gibi giderler
• Ortak tesislerin işletme giderleri
• Bu giderler için toplanan avanslar

arsa payı oranında paylaşılabilir.

Örneğin bir apartmanda toplam ortak bakım gideri 100.000 TL ve bir bağımsız bölümün arsa payı toplam arsa payının %10'u ise, ilgili gider bakımından bu bağımsız bölüme düşen pay 10.000 TL olacaktır.

Hangi Giderler Eşit Olarak Paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde bazı personel giderleri için özel bir paylaşım yöntemi bulunmaktadır.

Kanunda;

• Kapıcı
• Kaloriferci
• Bahçıvan
• Bekçi

giderleri ve bunlar için toplanacak avansların, aksi yönde geçerli bir anlaşma bulunmadıkça eşit olarak karşılanacağı düzenlenmiştir.

Bu nedenle “bütün apartman giderleri arsa payına göre ödenir” şeklindeki yaklaşım doğru değildir.

Gider kaleminin niteliği mutlaka ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Asansör Giderleri Nasıl Paylaştırılır?

Asansör giderleri de apartmanlarda sıkça tartışma konusu olur.

Asansörün bakım, onarım ve işletme giderleri, genel olarak ortak tesis giderleri kapsamında değerlendirilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki paylaşım esasları dikkate alınır.

Bu nedenle sadece “zemin katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum” gerekçesiyle ortak giderlerden tamamen kaçınmak her durumda mümkün değildir.

Kanun, kat maliklerinin ortak yer veya tesisleri kullanmaktan vazgeçmeleri ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumunu gerekçe göstermeleri nedeniyle ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını belirtmektedir.

Çatı, Dış Cephe ve Ortak Alan Onarımları

Çatı, dış cephe, ortak merdivenler, bina girişleri ve diğer ortak alanlarda yapılan bakım ve onarımlar da önemli gider kalemleridir.

Örneğin;

Çatı onarımı:
Ortak alan niteliğindeki çatının bakım ve onarım giderleri, genel gider paylaşım kuralları kapsamında değerlendirilir.

Dış cephe yenilemesi:
Binanın ortak bölüm ve unsurlarına ilişkin gerekli bakım, onarım veya güçlendirme giderleri için kat maliklerinin kanundaki paylaşım esaslarına göre sorumluluğu bulunabilir.

Ortak alan elektrik gideri:
Merdiven aydınlatması, bina girişleri ve diğer ortak alanların elektrik giderleri ortak gider kapsamında değerlendirilebilir.

Bu giderlerin hangi oranda paylaşılacağı belirlenirken öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve geçerli kat malikleri kurulu kararları birlikte değerlendirilmelidir.

Yönetim Planı Ortak Gider Paylaşımını Değiştirebilir mi?

Apartman yönetiminde yalnızca kanun değil, yönetim planı da büyük önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi bazı giderler için “başka türlü anlaşma olmadıkça” şeklinde bir düzenleme içerir. Bu nedenle ortak giderlerin paylaşımında yönetim planının ve geçerli anlaşmaların ayrıca incelenmesi gerekir.

Bu nedenle yöneticinin aidat hesabı hazırlarken yalnızca bağımsız bölümlerin metrekarelerine bakması yeterli değildir.

Şu belgeler birlikte kontrol edilmelidir:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu
2. Tapudaki arsa payları
3. Yönetim planı
4. Kat malikleri kurulu kararları
5. İşletme projesi
6. Gerçekleşen gider belgeleri
7. Geçerli özel paylaşım düzenlemeleri

“Evimi Kullanmıyorum” Diyen Malik Ortak Gider Öder mi?

Apartmanlarda sık karşılaşılan bir başka soru da budur.

Bir bağımsız bölümün boş olması veya malikin belirli bir ortak tesisi kullanmaması, tek başına ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak yer veya tesislerin kullanılmasından vazgeçilmesinin ya da bağımsız bölümün durumunun bu giderlerden kaçınmak için gerekçe gösterilemeyeceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla “Ben asansörü kullanmıyorum”, “Dairem boş”, “Bahçeyi kullanmıyorum” gibi gerekçeler her durumda ortak giderlerden muafiyet sağlamaz.

Ortak Gider Hesaplamasında Örnek

10 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda;

• Ortak alan bakım gideri: 50.000 TL
• Asansör gideri: 20.000 TL
• Bina sigortası: 10.000 TL
• Ortak tesis giderleri: 20.000 TL

olmak üzere toplam 100.000 TL gider oluştuğunu düşünelim.

Bu giderlerin tamamının otomatik olarak 10 daireye 10.000 TL şeklinde bölünmesi doğru olmayabilir.

Öncelikle giderlerin hangi kategoriye girdiği belirlenmeli, ardından ilgili gider için;

• Eşit paylaşım mı?
• Arsa payı oranı mı?
• Yönetim planında özel bir paylaşım yöntemi var mı?

soruları değerlendirilmelidir.

Bu yöntem, hem aidat hesaplamasının şeffaf olmasını hem de kat malikleri arasında gereksiz tartışmaların önlenmesini sağlar.

Ortak Giderlere Katılmayan Malik İçin Ne Yapılabilir?

Kat maliki kendisine düşen ortak gider veya avans payını ödemezse, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hukuki ve icra yollarına başvurulması mümkün olabilir.

Kanunun 20. maddesine göre ödenmeyen gider ve avans payları için yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılması ve icra takibi yapılması mümkündür. Ayrıca kanunda öngörülen şartlarda gecikme tazminatı da gündeme gelebilir.

Bu nedenle yöneticinin;

• Gider belgelerini düzenli tutması,
• İşletme projesini doğru hazırlaması,
• Aidat hesaplamasını belgelendirmesi,
• Kat maliklerine gerekli bildirimleri yapması,
• Tahsilatları kayıt altına alması

önemlidir.

Ortak Giderlerde Şeffaf Yönetim Neden Önemlidir?

Ortak giderlerin doğru hesaplanması kadar şeffaf şekilde açıklanması da önemlidir.

Kat maliklerine;

• Toplam gider miktarı,
• Giderin hangi hizmet için yapıldığı,
• Hangi firmaya ödeme yapıldığı,
• Kat malikinin payının nasıl hesaplandığı,
• Toplanan aidat ve avans miktarı,
• Kalan bakiye,
• Varsa geçmiş dönem borçları

açık şekilde gösterilmelidir.

Özellikle büyük apartman ve sitelerde dijital apartman yönetim programı kullanılması, aidatların ve giderlerin takip edilmesini kolaylaştırabilir.

Ortak Gider Paylaşımında En Sık Yapılan Hatalar

Apartman yöneticileri ve kat malikleri tarafından yapılan başlıca hatalar şunlardır:

• Bütün giderleri eşit bölüştürmek
• Bütün giderleri otomatik olarak arsa payına bölmek
• Yönetim planını dikkate almamak
• Tapudaki arsa paylarını kontrol etmemek
• Gider belgelerini saklamamak
• Sözlü kararlarla aidat belirlemek
• İşletme projesini ayrıntılı hazırlamamak
• Kullanılmayan ortak alanlar için otomatik muafiyet uygulamak
• Kat maliklerine hesaplama yöntemini açıklamamak

Bu hatalar zaman içerisinde aidat itirazlarına ve kat malikleri arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.

Sonuç: Ortak Alan Giderleri Nasıl Bölüştürülmeli?

Ortak alan giderleri tek bir yöntemle bütün maliklere paylaştırılmamalıdır. Giderin niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki düzenlemeler, yönetim planı ve geçerli kararlar birlikte değerlendirilmelidir.

Genel olarak bazı personel giderleri eşit paylaşılırken, ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri gibi birçok kalem arsa payı oranında karşılanmaktadır.

Bu nedenle doğru bir aidat sistemi için gider bazlı hesaplama + arsa payı kontrolü + yönetim planı incelemesi + şeffaf raporlama birlikte uygulanmalıdır.

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir apartman veya site uyuşmazlığında yönetim planı, tapu kayıtları, kat malikleri kurulu kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.