Apartman ve sitelerde ortak giderlerin düzenli ödenmesi; temizlik, güvenlik, asansör, bakım, onarım, sigorta, ortak tesisler ve diğer yönetim hizmetlerinin aksamadan sürdürülebilmesi açısından büyük önem taşır. Ancak bazı kat malikleri kendilerine düşen ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyebilir.

Peki ortak giderlere katılmayan malik için hangi hukuki yollar vardır? Yönetim ne yapabilir? Önce ihtar göndermek zorunlu mudur? Doğrudan icra takibi başlatılabilir mi? Dava açılması gerekir mi? Kiracıdan ödeme istenebilir mi? Borç ödenmezse taşınmaz üzerine kanuni ipotek konulabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider ve avans borçlarının tahsili konusunda yönetime ve diğer kat maliklerine çeşitli hukuki imkanlar tanımaktadır. Kanunun 20. maddesine göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Ayrıca kanunda gecikme tazminatı da öngörülmüştür.

Bu nedenle ortak gider borcu yalnızca apartman içerisinde yapılan sözlü uyarılarla bırakılmamalı; borcun dayanağı, tutarı, vadesi ve tahsil süreci belgeli şekilde yürütülmelidir.

Ortak Gider Nedir?

Ortak gider; ana taşınmazın ortak alanlarının ve ortak tesislerinin yönetimi, korunması, bakımı, onarımı ve işletilmesi için yapılan harcamaların kat maliklerine düşen payıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde genel giderlere katılma esasları düzenlenmiştir. Başka bir anlaşma bulunmadığı sürece kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi giderler ise kural olarak arsa payı oranında karşılanır.

Ancak yönetim planında veya geçerli kat malikleri kurulu kararlarında özel bir düzenleme bulunabileceğinden, somut olayda yalnızca genel kural değil, yönetim planı ve geçerli kararlar da incelenmelidir.

Malik Ortak Gider Ödemekten Kaçabilir mi?

Kural olarak hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre kat maliki, ortak yer veya tesislerden fiilen yararlanmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin;

• Asansörü kullanmayan zemin kat maliki,

• Otoparkı kullanmayan kat maliki,

• Sosyal tesisi kullanmayan malik,

• Belirli bir ortak alanı tercih etmeyen malik,

sırf bu alanlardan yararlanmadığını ileri sürerek kanundan veya geçerli yönetim düzeninden doğan ortak gider borcunu kendiliğinden ortadan kaldıramaz.

Burada önemli nokta, gerçekten hangi giderin hangi esaslara göre paylaşılacağının ayrıca değerlendirilmesidir.

Ortak Gider Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Borç ödenmediğinde yönetimin önünde birden fazla hukuki yol bulunabilir.

Genel olarak süreç şu şekilde ilerleyebilir:

Borç oluşur → ödeme talebi ve belge düzeni oluşturulur → ihtar gönderilebilir → icra takibi veya uygun durumda dava yoluna gidilir → borç ve yasal ferileri tahsil edilmeye çalışılır → şartları oluşmuşsa KMK m.22 kapsamında taşınmaz üzerindeki kanuni ipotek mekanizması gündeme gelebilir.

Bununla birlikte her olayda aynı işlemin sırasıyla yapılması zorunlu değildir. Özellikle icra ve dava süreçlerinin hangi hukuki dayanağa dayanacağı ile kullanılacak belgeler somut olaya göre belirlenmelidir.

Ortak Gider Ödemeyen Malik İçin Hukuki Yollar

1. Yazılı ödeme talebi ve ihtar gönderilmesi

İlk aşamada kat malikine yazılı olarak borcun bildirilmesi, çoğu durumda uyuşmazlığın büyümeden çözülmesi açısından faydalıdır.

Bildirimde mümkün olduğunca şu bilgiler bulunmalıdır:

• Kat malikinin adı ve bağımsız bölüm numarası,

• Borcun ait olduğu ay veya dönem,

• Ana gider veya avans tutarı,

• Varsa geçmiş dönem borçları,

• Varsa gecikme tazminatı,

• Borcun hangi karar veya işletme projesinden kaynaklandığı,

• Ödeme yapılması gereken tarih,

• Ödeme yöntemi ve hesap bilgileri,

• Ödeme yapılmaması halinde başvurulabilecek hukuki yollar.

İhtarın amacı yalnızca baskı oluşturmak değil, aynı zamanda yönetimin borç konusunda düzenli ve belgeli hareket ettiğini gösterebilecek bir kayıt oluşturmaktır.

Noter ihtarı zorunlu mu?

Ortak gider borcunun tahsili bakımından her durumda önce noter ihtarı gönderilmesi gerektiği şeklinde genel bir kural bulunduğu söylenemez. KMK m.20, ödemeyen malik hakkında dava veya icra takibine imkan vermektedir.

Bununla birlikte özellikle ihtilaflı, yüksek tutarlı veya uzun süredir devam eden borçlarda yazılı ve ispatlanabilir bildirim yöntemi tercih edilmesi uygulamada önem taşıyabilir.

2. İcra Takibi Başlatılması

Ortak gider borçlarının tahsilinde en önemli hukuki yollardan biri icra takibidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 açık şekilde, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından icra takibi yapılabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle yönetimin borcun ödenmesini beklemekle sınırlı kalması gerekmez.

İcra dosyasında temel olarak;

• Asıl ortak gider borcu,

• Tahsil edilebilen yasal feriler,

• Gecikme tazminatı,

• Takip kapsamında doğan masraflar,

somut olay ve uygulanabilir mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

İşletme projesi neden önemlidir?

Ortak gider borcunun dayanağının ve hangi tutarın kat malikine düştüğünün açıkça ortaya konulması önemlidir.

2026 yılında yapılan düzenlemeyle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesine ilişkin hükümler değiştirilmiştir. Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş bir proje bulunmuyorsa yönetici, genel kurul tarafından onaylanıncaya kadar geçici işletme projesi hazırlayabilir. Projede tahmini gelir-giderler ve maliklerin 20. madde esaslarına göre düşen payları gösterilir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları da İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgeler arasında sayılmıştır.

Bu nedenle yönetimin;

işletme projesi + kurul kararı + gider belgeleri + ödeme kayıtları + malik bazlı borç dökümü

gibi belgeleri düzenli biçimde saklaması büyük önem taşır.

3. Ortak Gider Alacağı İçin Dava Açılması

Kanun, ortak gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı dava açılmasına da imkan tanımaktadır.

KMK m.20 kapsamında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri, koşulları oluştuğunda ortak gider alacağının tahsili için dava yoluna başvurabilir.

Dava yolunda borcun;

• Hukuki dayanağı,

• Hangi dönemlere ilişkin olduğu,

• Ne kadar olduğu,

• Kat malikine nasıl paylaştırıldığı,

• Vadesinin ne olduğu,

• Ödemelerin yapılıp yapılmadığı,

gibi hususların mümkün olduğunca belgelerle ortaya konulması gerekir.

Ancak icra takibi ile dava aynı şey değildir. Somut dosyada hangi yolun kullanılacağı; borcun niteliği, mevcut belgeler, itiraz durumu ve olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

4. Gecikme Tazminatı Talep Edilebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler bakımından aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Bu düzenleme özellikle uzun süre ödeme yapmayan maliklerde borcun büyümesine neden olabilir.

Örneğin bir malik ortak gider borcunu uzun süre ödemiyorsa yalnızca ana borç değil, kanunda öngörülen gecikme tazminatı da gündeme gelebilir.

Burada hesaplamanın somut borç kalemleri, ödeme tarihleri ve yasal düzenlemeler dikkate alınarak yapılması gerekir.

5. Kiracıdan Ödeme Talep Edilebilir mi?

Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, yalnızca kat maliki ile kiracı arasındaki ilişkiye bakılarak ortak gider borcu tamamen ayrıştırılmamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişiler de kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmaktadır. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Bu düzenleme nedeniyle kiracının da bulunduğu dosyalarda ödeme yükümlülüğünün sınırları ayrıca incelenmelidir.

Ev sahibi ile kiracının sorumluluğu aynı mıdır?

Hayır, aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Kat maliki açısından KMK m.20'de doğrudan bir ortak gider ödeme yükümlülüğü bulunurken, sürekli faydalanan kiracının sorumluluğu KMK m.22'de ayrıca düzenlenmiştir. Kiracının sorumluluğunda ayrıca yasal sınırlar bulunmaktadır.

Bu nedenle yönetimin yalnızca “kiracı oturuyor, borç kiracıya aittir” şeklinde hareket etmesi doğru olmayabilir.

6. Kanuni İpotek Hakkı Gündeme Gelebilir

Ortak gider borcunun tahsilinde daha ileri bir güvence mekanizması da bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'ye göre, kat malikinin borcu ilgili yollarla alınamaz ve mahkemece borç tespit edilirse, belirli şartlar altında bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescili istenebilir. Yönetici, varsa; yönetici yoksa kat maliklerinden biri bu konuda yazılı istemde bulunabilir.

Bu, sıradan bir aidat hatırlatmasından oldukça farklı, taşınmaz üzerinde ayni güvence niteliği taşıyan daha ileri bir hukuki mekanizmadır.

Dolayısıyla uzun süre tahsil edilemeyen ve ciddi tutarlara ulaşan ortak gider borçlarında, somut olay bakımından bu imkanın şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kanuni ipotek otomatik olarak konulur mu?

Hayır.

KMK m.22'de belirtilen şartların oluşması ve gerekli hukuki sürecin işletilmesi gerekir. Bu nedenle “aidat ödenmedi, yönetici doğrudan tapuya ipotek koyabilir” şeklinde anlaşılmamalıdır.

7. Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi bulunmaktadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine göre Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Bu nedenle ortak gider borcuyla ilgili uyuşmazlığın dava yoluyla çözülmesi planlanıyorsa, somut uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamı ve usul şartları ayrıca kontrol edilmelidir.

Önemli bir ayrım vardır: dava şartı arabuluculuk ile icra takibi aynı hukuki işlem değildir. Dava açılması ile icra takibi bakımından uygulanacak usulün birbirine karıştırılmaması gerekir.

Ortak Gider Borcunda Yönetimin Elinde Hangi Belgeler Olmalı?

Başarılı bir tahsil sürecinin en önemli unsurlarından biri belge düzenidir.

Yönetimin mümkün olduğunca şu belgeleri düzenli şekilde saklaması faydalıdır:

2026 itibarıyla KMK m.37'de kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarının İİK m.68/1 kapsamındaki belgeler arasında sayılması, işletme ve karar belgelerinin düzenli tutulmasının önemini ayrıca artırmaktadır.

Ortak Gider Borcunda En Sık Yapılan Hatalar

Sadece sözlü uyarı yapmak

“Ödemeyi unutma” şeklindeki sözlü uyarılar çoğu zaman yeterli bir kayıt oluşturmaz.

Borç dökümünü açık tutmamak

Hangi ayın, hangi giderin veya hangi avansın ödenmediği açıkça gösterilmelidir.

Giderin dayanağını açıklamamak

Malike yalnızca “1.500 TL borcun var” denilmesi yerine, borcun hangi karar veya gider kaleminden kaynaklandığının ortaya konulması daha sağlıklı bir belge düzeni oluşturur.

Kiracıyı ve maliki aynı hukuki konumda değerlendirmek

KMK m.20 ve m.22'de farklı düzenlemeler bulunduğu için sorumluluğun sınırları ayrı incelenmelidir.

Yönetim planını incelemeden işlem yapmak

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki genel hükümler yanında yönetim planının hükümleri de somut olay bakımından önem taşıyabilir.

Gecikme tazminatını yanlış hesaplamak

Kanundaki aylık yüzde beşlik düzenleme doğrudan dikkate alınmalı, borcun hangi tarihte doğduğu ve hangi ödemelerin yapıldığı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Ortak Gider Borcu İçin Örnek Hukuki Süreç

Örneğin bir apartmanda aylık ortak gider payını üç aydır ödemeyen bir malik olduğunu düşünelim.

Yönetim öncelikle;

1. Malik bazında borç dökümünü hazırlar.

2. Borcun hangi giderlerden kaynaklandığını belirler.

3. Yönetim planı ve geçerli kat malikleri kurulu kararlarını kontrol eder.

4. İşletme projesi ve ilgili gider belgelerini dosyalar.

5. Yazılı ödeme talebi veya uygun bir ihtar gönderir.

6. Borç ödenmezse, somut olayın şartlarına göre icra takibi veya dava yolunu değerlendirir.

7. Uygun hukuki zeminde gecikme tazminatını da hesaplar.

8. Tahsilat mümkün olmazsa KMK m.22 kapsamında kanuni ipotek mekanizmasının şartlarını değerlendirir.

Bu sürecin düzenli yürütülmesi, hem apartmanın nakit akışının korunmasına hem de kat maliklerinin eşit ve şeffaf yönetim beklentisinin karşılanmasına yardımcı olur.

Ortak Giderlere Katılmayan Malik İçin Hangi Yol Ne Zaman Kullanılabilir?

Bu yolların tamamı her olayda aynı anda uygulanmaz. Borç miktarı, borcun dayanağı, belgeler, yönetim planı, malik-kiracı ilişkisi ve somut uyuşmazlığın niteliği dikkate alınmalıdır.

Yönetici Ortak Gider Borcunu Takip Etmek Zorunda mı?

Yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir; yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça KMK m.35 kapsamında yöneticinin ana taşınmazın yönetimi, korunması, bakımı, onarımı ve ilgili ödemelerin yürütülmesi gibi çeşitli görevleri bulunmaktadır.

Bu nedenle yönetimin ortak gider tahsilatını tamamen başıboş bırakması, özellikle apartmanın temel giderlerinin karşılanamadığı durumlarda yönetim bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durum yaratabilir.

Yöneticinin görevi yalnızca aidat toplamak değildir; apartmanın mali ve idari işlerinin düzenli biçimde yürütülmesi de yönetim görevlerinin bir parçasıdır.

Ortak Gider Borcu Ödenmezse Apartman Mağdur Olur mu?

Evet, tek bir malik tarafından ödenmeyen borç dahi ortak bütçeyi etkileyebilir.

Örneğin;

• Asansör bakım faturası,

• Temizlik hizmeti,

• Güvenlik giderleri,

• Elektrik faturaları,

• Su giderleri,

• Çatı onarımı,

• Sigorta primi,

• Kalorifer veya merkezi sistem giderleri,

gibi ödemeler düzenli olarak yapılmak zorundadır.

Bir veya daha fazla bağımsız bölümün borcunu ödememesi nedeniyle yönetim hesabında açık oluştuğunda, diğer maliklerin üzerinde fiilen daha fazla finansman yükü oluşabilir.

Bu nedenle ortak gider tahsilatının düzenli yapılması yalnızca yönetime ait bir muhasebe işlemi değil, ortak yaşamın sürdürülebilmesi açısından önemli bir yönetim faaliyetidir.

Ortak Gider Borcu İçin Yönetim Nasıl Bir Sistem Kurmalı?

Profesyonel bir apartman veya site yönetiminde tahsilat süreci mümkün olduğunca standartlaştırılmalıdır.

Örneğin;

1. Aşama – Borç oluşumu:
Her bağımsız bölüm için aylık borç kaydı oluşturulur.

2. Aşama – Hatırlatma:
Vade tarihinde veya hemen sonrasında bilgilendirme yapılır.

3. Aşama – Resmî bildirim:
Ödenmeyen borç için yazılı bildirim gönderilir.

4. Aşama – Hukuki değerlendirme:
Borç, belgeler ve hukuki dayanak kontrol edilir.

5. Aşama – Tahsilat:
Uygun durumda icra veya dava süreci başlatılır.

6. Aşama – Takip:
Dosya sonuçlanıncaya kadar ödeme hareketleri ve hukuki süreç kayıt altında tutulur.

7. Aşama – Sonraki güvence:
Şartları oluşmuşsa KMK m.22 kapsamındaki kanuni ipotek imkanı değerlendirilir.

Bu sistem sayesinde hangi malikin ne kadar borcu olduğu ve hangi aşamada bulunduğu kolayca takip edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Ortak gider ödemeyen malik hakkında doğrudan icra takibi yapılabilir mi?

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından icra takibi yapılabilmesine imkan tanımaktadır.

Aidat ödemeyen malik gecikme tazminatı öder mi?

KMK m.20'de, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemesi öngörülmektedir.

Ortak gider ödemeyen malike dava açılabilir mi?

Evet. KMK m.20 kapsamında gerekli koşulların oluşması halinde yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava yoluna başvurabilir.

Ev sahibi yerine kiracıdan ortak gider istenebilir mi?

KMK m.22, belirli koşullarda bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı gibi kişilerin de gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini düzenler. Ancak kiracının sorumluluğu kanunda belirtilen sınır içindedir.

Ortak gider borcu için kanuni ipotek konulabilir mi?

Şartları oluştuğunda KMK m.22 kapsamında, mahkemece tespit edilen ve ödenmeyen borç için bağımsız bölüm üzerinde diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescili gündeme gelebilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır.

Sonuç: Ortak Gider Borcu Takipsiz Bırakılmamalı

Ortak giderlere katılmayan bir kat maliki hakkında yönetimin elinde yalnızca sözlü uyarı seçeneği bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu; şartları oluştuğunda icra takibi, dava, gecikme tazminatı, belirli koşullarda kiracıya başvuru ve kanuni ipotek gibi çeşitli hukuki imkanlar öngörmektedir.

Özellikle 2026 yılında işletme projesine ilişkin düzenlemelerde yapılan değişiklikler nedeniyle, ortak giderlerin doğru hesaplanması, geçerli karar ve projelerle desteklenmesi ve belgelerin düzenli tutulması daha da önem kazanmıştır.

Sağlıklı bir tahsilat sürecinin temelinde ise üç unsur bulunur:

Doğru hesaplama + sağlam belge düzeni + uygun hukuki yöntem.

Bu nedenle ortak gider borçlarında işlem yapılmadan önce yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, gider belgeleri ve ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir aidat veya ortak gider uyuşmazlığında uygulanacak yöntem; yönetim planı, kurul kararları, borcun niteliği, belgeler ve olayın diğer özelliklerine göre değişebileceğinden gerektiğinde hukuk uzmanından profesyonel görüş alınmalıdır.