Yönetici Seçimi Mahkemeye Nasıl Taşınır?

Apartman ve site yönetiminde yönetici seçimi, kat maliklerinin ortak yaşamını ve binanın yönetim süreçlerini doğrudan etkileyen önemli kararlardan biridir. Ancak toplantıda gerekli çoğunluğun sağlanamaması, seçim sürecinin kanuna veya yönetim planına aykırı yürütülmesi ya da alınan kararın usulsüz olduğu iddiası, konunun mahkemeye taşınmasına neden olabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Kat malikleri yönetici konusunda anlaşamaz veya toplanarak yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanabilir. 

Yönetici Seçimi Hangi Durumlarda Mahkemeye Taşınabilir?

Her yönetici seçimi anlaşmazlığı otomatik olarak mahkemeye taşınmaz. Ancak özellikle aşağıdaki durumlarda hukuki başvuru gündeme gelebilir:

• Yönetici seçimi için gerekli çoğunluğun sağlanamaması

• Kat maliklerinin yönetici konusunda anlaşamaması

• Toplantının veya çağrının usulsüz yapıldığı iddiası

• Yönetici seçiminde kanuni çoğunluk şartlarının karşılanmaması

• Yönetim planındaki hükümlere aykırı seçim yapılması

• Kat malikleri kurulu kararının hukuka aykırı olduğu iddiası

• Usulsüz bir kararın uygulanmaya devam etmesi

• Binanın yöneticisiz kalması

Özellikle yönetici seçilememesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde doğrudan düzenlenen bir durumdur. Böyle bir durumda kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir. 

Yönetici Seçimi İçin Kaç Oy Gereklidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Bu nedenle yalnızca toplantıya katılan kişi sayısına bakılarak yönetici seçiminin geçerli olup olmadığı değerlendirilmemelidir.

Örneğin 20 bağımsız bölüm bulunan bir apartmanda yönetici seçimi yapılırken hem kat malikleri sayısı hem de arsa payları bakımından kanuni şartların dikkate alınması gerekir.

Bu nedenle apartman yöneticisi seçimi sırasında oyların ve arsa paylarının doğru hesaplanması oldukça önemlidir.

Yönetici Seçilemezse Ne Olur?

Kat malikleri yönetici konusunda anlaşamaz veya gerekli koşullarda bir yönetici atayamazsa, yönetimin tamamen sahipsiz kalması söz konusu değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre kat maliklerinden biri, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkeme, mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra yönetici atanmasına karar verebilir.

Bu, özellikle uzun süre boyunca yönetici seçilemeyen apartman ve sitelerde önemli bir hukuki çözüm yoludur.

Yönetici Seçimine İtiraz Edilebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulunda alınan bir yönetici seçimi kararının Kat Mülkiyeti Kanunu'na, yönetim planına veya ilgili hukuki kurallara aykırı olduğu ileri sürülüyorsa, şartları oluştuğunda kararın iptali için mahkemeye başvurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine belirli şartlar altında sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılmasına imkân tanımaktadır.

Toplantıya Katılan Kat Maliki

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki, kanundaki şartlar çerçevesinde karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir.

Toplantıya Katılmayan Kat Maliki

Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından ise süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay olarak düzenlenmiştir. Bununla birlikte kanunda ayrıca karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre öngörülmektedir. 

Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda ise kanunda süre şartının aranmayacağı belirtilmektedir. 

Yönetici Seçimine İtiraz ile Mahkemeden Yönetici Atanması Aynı Şey Değildir

Bu iki konu birbirine karıştırılmamalıdır.

1. Yönetici seçimine itiraz:
Kat malikleri kurulunda alınan mevcut yönetici seçimi kararının hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kararın iptali istenebilir.

2. Mahkeme tarafından yönetici atanması:
Kat malikleri yönetici seçemiyor veya yönetim konusunda anlaşamıyorsa, Kanun'un 34. maddesi kapsamında mahkemeden yönetici atanması talep edilebilir. (Lexpera)

Dolayısıyla mahkemeye başvurmadan önce yaşanan problemin “usulsüz yönetici seçimi” mi yoksa “yönetici seçilememesi” mi olduğunun doğru belirlenmesi gerekir.

Mahkemeye Başvururken Hangi Belgeler Önemlidir?

Bir yönetici seçimi uyuşmazlığında olayın belgelerle ortaya konulması önemlidir.

Duruma göre şu belgeler değerlendirilebilir:

• Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı

• Karar defteri

• Yönetici seçim kararı

• Toplantı çağrısı

• Hazirun listesi

• Vekâletnameler

• Arsa paylarını gösteren kayıtlar

• Yönetim planı

• Önceki yönetici kararları

• Toplantıya ilişkin tebligatlar

• İtiraz veya ihtar belgeleri

Özellikle karar defteri, toplantıda ne karar alındığının ve hangi yönde oy kullanıldığının ortaya konulması açısından önemli bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi de kat malikleri kurulu kararlarının noter tasdikli karar defterine yazılmasını ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanmasını düzenlemektedir. 

Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Ne Yapar?

Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin sahip olduğu yetkilere sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. 

Kanun ayrıca, mahkeme tarafından atanan yöneticinin atama üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemeyeceğini; ancak haklı bir sebep varsa atamayı yapan mahkemenin değişikliğe izin verebileceğini düzenlemektedir. 

Bu nedenle mahkeme tarafından yönetici atanması, geçici ve önemsiz bir işlem olarak görülmemelidir.

Yönetici Seçimi Usulsüz Yapıldıysa Ne Yapılmalı?

Öncelikle toplantı ve seçim sürecinin belgeleri incelenmelidir.

Şu soruların cevapları önemlidir:

Toplantı çağrısı usulüne uygun yapıldı mı?

Gerekli toplantı ve karar yeter sayıları sağlandı mı?

Oylar doğru hesaplandı mı?

Arsa payları dikkate alındı mı?

Yönetim planına uyuldu mu?

Karar defterine doğru kayıt yapıldı mı?

Bu incelemeler sonucunda hukuka aykırılık bulunduğu düşünülüyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde düzenlenen süreler ve usul dikkate alınarak sulh hukuk mahkemesinde hukuki yol değerlendirilmelidir.

Profesyonel Apartman Yönetimi Neden Önemlidir?

Yönetici seçimiyle ilgili uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, toplantı süreçlerinin ve belgelerin düzenli tutulmamasından kaynaklanabilir.

Profesyonel apartman yönetimi ve site yönetimi uygulamalarında;

• Toplantı tarihleri,

• Kat malikleri listeleri,

• Arsa payları,

• Vekâletler,

• Gündem maddeleri,

• Oylama sonuçları,

• Karar defteri,

• Yönetim planı,

• Aidat ve gelir-gider kayıtları

düzenli şekilde takip edilmelidir.

Bir apartman yönetim yazılımı veya site yönetim sistemi bu süreçlerin kayıt altında tutulmasına yardımcı olabilir. Ancak dijital sistemlerin kullanılması, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen yasal şartların yerine geçtiği anlamına gelmez.

Sonuç

Yönetici seçimi mahkemeye nasıl taşınır? sorusunun cevabı, yaşanan uyuşmazlığın türüne göre değişir.

Kat malikleri gerekli şartlarda yönetici seçemiyor veya yönetim konusunda anlaşamıyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması talep edilebilir. 

Buna karşılık mevcut yönetici seçiminin hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde düzenlenen şartlar ve süreler kapsamında kat malikleri kurulu kararının iptali gündeme gelebilir.

Bu nedenle toplantı tutanakları, karar defteri, yönetim planı, oy ve arsa payı hesapları gibi belgelerin düzenli tutulması büyük önem taşır.

Not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetici seçimi veya karar iptali gibi hukuki sonuç doğuran işlemlerde güncel mevzuat ve somut olayın koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.