Apartmanda Asansör Arızasından Kim Sorumlu? Yönetici, Bakım Firması ve Kat Maliklerinin Hakları

Apartmanlarda asansör arızaları günlük yaşamı zorlaştıran, özellikle yaşlılar, çocuklu aileler ve engelli bireyler açısından önemli sorunlara neden olabilen durumlardır. Asansörün aniden durması, kapılarının açılmaması, kat hizalamasının bozulması veya sürekli arızalanması hem güvenlik endişesi yaratır hem de bina sakinlerinin yaşam konforunu etkiler.

Bu tür durumlarda en çok merak edilen sorulardan biri, apartmanda asansör arızasından kimin sorumlu olduğudur. Apartman yöneticisi mi, asansör bakım firması mı, yoksa kat malikleri mi sorumludur? Arıza nedeniyle zarar meydana gelirse masrafları kim karşılar? Kat malikleri yönetimden hangi işlemleri talep edebilir?

Bu soruların yanıtı, arızanın nedenine, bakım ve kontrol kayıtlarına, tarafların görevlerine ve olayın gerçekleşme koşullarına göre değişebilir. Bu yazıda apartman asansör arızalarında sorumlulukların nasıl değerlendirileceğini ve hakların nasıl korunabileceğini açıklıyoruz.

Apartmanda Asansör Arızasından Kim Sorumludur?

Apartman asansörünün arızalanması durumunda sorumluluk tek bir kişiye veya kuruma otomatik olarak yüklenemez. Öncelikle arızanın neden meydana geldiği belirlenmelidir.

Sorumluluk değerlendirmesinde genellikle şu taraflar öne çıkar:

• Apartman yöneticisi veya bina sorumlusu: Bakım ve kontrol süreçlerinin organize edilmesi, gerekli işlemlerin takip edilmesi ve bildirilen risklere karşı önlem alınması bakımından sorumlulukları olabilir.

• Asansör bakım firması: Üstlendiği bakım ve onarım hizmetlerini sözleşmeye ve ilgili teknik kurallara uygun şekilde yerine getirmekle yükümlüdür.

• Kat malikleri: Asansörün ortak tesis niteliği nedeniyle ortak giderlere katılma ve gerekli yönetim kararlarının alınması süreçlerinde sorumlulukları bulunabilir.

• Asansör montajını veya belirli bir teknik işi yapan firma: Arıza, montaj kusurundan ya da gerçekleştirdiği belirli bir işlemden kaynaklanıyorsa sorumluluğu gündeme gelebilir.

• Üretici veya ilgili diğer taraflar: Ürün kusuru ya da başka bir teknik neden söz konusuysa olayın özelliklerine göre sorumlulukları değerlendirilebilir.

Dolayısıyla, asansörün arızalanması tek başına yöneticinin veya bakım firmasının kusurlu olduğunu göstermez. Arızanın teknik nedeni, bakım geçmişi ve alınan önlemler birlikte incelenmelidir.

Apartman Yöneticisinin Asansör Arızasındaki Sorumlulukları Nelerdir?

Apartman yöneticisi, ortak alanların ve ortak tesislerin yönetimi kapsamında asansörle ilgili işlemlerin düzenli yürütülmesinde önemli bir role sahiptir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticinin görevlerini düzenleyen hükümleri ve ilgili asansör mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir. Somut olayda sorumluluğun kapsamı, yöneticinin görevleri, yetkileri ve gerekli özeni gösterip göstermediğine göre belirlenir.

1. Asansör Bakımının Düzenli Yapılmasını Takip Etmek

Asansörün bakımının mevzuata uygun şekilde yapılması için gerekli organizasyon sağlanmalıdır. Yönetim, yetkili bakım firmasıyla çalışmalı ve bakım takvimini takip etmelidir.

Bakımın yalnızca sözleşme üzerinde bulunması yeterli değildir. Bakım kayıtlarının incelenmesi, servis formlarının alınması ve tespit edilen eksikliklerin takip edilmesi de önemlidir.

2. Periyodik Kontrolleri Takip Etmek

Asansörün periyodik kontrolleri, ilgili mevzuata göre yetkili muayene kuruluşları tarafından gerçekleştirilir.

Yönetim, kontrol tarihlerinin takip edilmesini ve kontrol raporunda belirtilen uygunsuzlukların giderilmesini sağlamalıdır. Kullanımı durdurmayı gerektiren bir güvenlik sorunu varsa gerekli önlemler gecikmeden alınmalıdır.

3. Arıza Bildirimlerine Müdahale Etmek

Bina sakinlerinden asansör arızasıyla ilgili bildirim geldiğinde konu kayıt altına alınmalı ve gerekli teknik inceleme başlatılmalıdır.

Örneğin, asansör kapısının kapanmaması veya kabinin kat seviyesinde durmaması gibi güvenlik riski oluşturabilecek belirtiler göz ardı edilmemelidir.

4. Güvenlik Önlemlerini Almak

Asansörün güvenli kullanılamayacağı düşünülüyorsa kullanımın durdurulması, gerekli uyarıların yapılması ve teknik servisin çağrılması gibi önlemler değerlendirilmelidir.

Yönetici, uzmanlık gerektiren teknik müdahaleleri kendisi yapmamalı; bu işlemleri yetkili kişilere bırakmalıdır.

5. Bakım ve Onarım Giderlerini Yönetmek

Asansör bakım ve onarım giderlerinin yönetim bütçesi kapsamında değerlendirilmesi, belgelerin saklanması ve harcamaların ilgili kişilere açıklanması gerekir.

Yöneticinin hangi harcamaları kendi yetkisiyle yapabileceği, hangi durumlarda kat malikleri kurulunun kararına ihtiyaç duyulacağı somut olay, yönetim planı ve mevzuat çerçevesinde belirlenmelidir.

Önemli: Asansörün arızalanmış olması yöneticinin otomatik olarak tazminat ödeyeceği anlamına gelmez. Ancak gerekli bakım ve kontrollerin takip edilmemesi, bilinen bir riskin göz ardı edilmesi veya gerekli önlemlerin alınmaması gibi durumlar, olayın koşullarına göre sorumluluk doğurabilir.

Asansör Bakım Firmasının Sorumlulukları Nelerdir?

Asansör bakım firması, üstlendiği bakım ve onarım hizmetlerini sözleşmeye, ilgili mevzuata ve teknik gerekliliklere uygun şekilde yerine getirmelidir.

Bakım firmasının sorumluluğu, yalnızca asansör arızalandığında müdahale etmekten ibaret değildir. Düzenli bakım, teknik inceleme, tespit edilen sorunların bildirilmesi ve yapılan işlemlerin kayıt altına alınması da hizmet kapsamına girebilir.

Bakım Firmasının Başlıca Görevleri

• Sözleşmede belirtilen bakım işlemlerini gerçekleştirmek.

• Asansörün teknik durumunu incelemek.

• Tespit edilen arıza ve güvenlik risklerini uygun şekilde bildirmek.

• Yapılan bakım ve onarım işlemlerini kayıt altına almak.

• Kullanılması gereken teknik prosedürlere uymak.

• Gerçekleştirdiği işlemlerden kaynaklanan sorunları değerlendirmek.

• Acil arıza bildirimlerini sözleşme ve ilgili yükümlülükler çerçevesinde ele almak.

Bakım Firması Hatalı İşlem Yaparsa Ne Olur?

Asansörün bakım firmasının hatalı müdahalesi nedeniyle arızalandığı veya zarar meydana geldiği ileri sürülüyorsa teknik inceleme yapılması gerekebilir.

Örneğin, bir bakım işleminden sonra güvenlik bileşenlerinin yanlış ayarlanması nedeniyle arıza ortaya çıkarsa firmanın yaptığı işlem, sözleşme yükümlülükleri ve teknik kayıtlar incelenebilir.

Ancak arızanın bakım sonrasında meydana gelmesi tek başına firmanın kusurlu olduğunu kesin olarak kanıtlamaz. Teknik raporlar, servis formları ve diğer deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Asansör Arızasında Kat Maliklerinin Sorumlulukları Nelerdir?

Kat malikleri, asansörün ortak tesis niteliği nedeniyle apartmanın yönetimi ve ortak giderler bakımından belirli yükümlülüklere sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderlere ilişkin hükümleri çerçevesinde, asansörün bakım, işletme ve gerekli onarım giderlerine katılma yükümlülüğü gündeme gelebilir. Giderlerin paylaşımı değerlendirilirken kanun, yönetim planı ve giderin niteliği dikkate alınmalıdır.

Kat maliklerinin sorumlulukları arasında şunlar bulunabilir:

• Hukuken kendilerine düşen ortak giderlere katılmak.

• Asansörü kullanım talimatlarına uygun kullanmak.

• Güvenliği tehlikeye düşürebilecek davranışlardan kaçınmak.

• Fark ettikleri arıza ve tehlikeleri yönetime bildirmek.

• Gerekli yönetim kararlarının alınması süreçlerine katılmak.

• Asansöre kasıtlı veya kusurlu davranışlarıyla zarar vermemek.

Bir kat malikinin asansöre zarar vermesi durumunda, meydana gelen zararın tazmini olayın koşullarına ve hukuki sorumluluk kurallarına göre değerlendirilebilir.

Asansör Arızasının Masraflarını Kim Öder?

Asansör arızasının onarım masrafının kime ait olacağı, arızanın nedenine ve giderin hukuki niteliğine göre değişir.

Normal Bakım ve Ortak Onarım Giderleri

Asansörün olağan bakım, işletme ve ortak tesisin korunması için yapılan gerekli onarım giderleri genellikle ortak gider olarak değerlendirilir. Bu giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağı ilgili mevzuat ve yönetim planı dikkate alınarak belirlenmelidir.

Bakım Firmasının Hatasından Kaynaklanan Arızalar

Arıza, bakım firmasının sözleşmeye aykırı veya kusurlu işleminden kaynaklanıyorsa, firmanın zarardan sorumlu tutulması gündeme gelebilir.

Bunun için arıza ile yapılan işlem arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve diğer hukuki koşulların değerlendirilmesi gerekir.

Kullanıcı Hatasından Kaynaklanan Zararlar

Bir kişinin asansörü yanlış kullanması, kapılara zarar vermesi veya sistemi kasıtlı şekilde bozması nedeniyle hasar oluşmuşsa ilgili kişinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak zararın kimin tarafından meydana getirildiğinin ve miktarının belirlenmesi gerekir.

Büyük Çaplı Onarım ve Yenileme Giderleri

Asansörün önemli parçalarının değiştirilmesi veya sistemin yenilenmesi gerektiğinde, giderin niteliği ve yönetim kararlarının gerekip gerekmediği incelenmelidir.

Yönetim, yüksek maliyetli işlemlerde mümkün olduğunca teknik rapor, teklif, fatura ve karar kayıtlarını düzenli tutmalıdır.

Asansör Arızası Nedeniyle Bir Kişi Zarar Görürse Kim Sorumlu Olur?

Asansör arızası sonucunda bir kişinin yaralanması veya maddi zarara uğraması, sıradan bir bakım gideri anlaşmazlığından farklı olarak değerlendirilmelidir.

Bu durumda öncelikle olayın nasıl meydana geldiği, hangi güvenlik önlemlerinin alınmış olduğu ve ilgili tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenir.

Sorumluluk değerlendirmesinde şu unsurlar önem taşıyabilir:

• Asansörün bakım ve kontrol kayıtları.

• Periyodik kontrol raporları ve tespit edilen eksiklikler.

• Arıza bildirimlerinin ne zaman yapıldığı.

• Arızaya müdahale edilip edilmediği.

• Bakım veya onarım işlemlerinde hata bulunup bulunmadığı.

• Kazanın meydana geliş şekli.

• Zarar ile ilgili tarafların davranışları arasındaki nedensellik bağı.

Olayın koşullarına göre bina yönetimi, bakım firması, montaj firması veya başka kişiler hakkında hukuki sorumluluk değerlendirmesi yapılabilir. Birden fazla tarafın sorumluluğu da gündeme gelebilir.

Yaralanma veya ciddi güvenlik riski bulunan durumlarda olayın belgelenmesi, gerekli sağlık ve acil yardım hizmetlerine başvurulması ve uzman hukuki destek alınması önemlidir.

Asansör Arızası Yaşandığında Kat Malikleri Ne Yapmalıdır?

Asansörün arızalanması durumunda bina sakinleri ve kat malikleri sorunun çözülmesi için belirli adımlar atabilir.

1. Arızayı Yazılı Olarak Bildirin

Apartman yöneticisine arızanın ne zaman ortaya çıktığını, hangi belirtilerin görüldüğünü ve varsa güvenlik risklerini yazılı olarak bildirin.

E-posta veya tarih bilgisi bulunan mesajlar, başvurunun kayıt altına alınmasına yardımcı olabilir.

2. Bakım ve Kontrol Kayıtlarını Talep Edin

İlgili mevzuat ve bilgi edinme hakları çerçevesinde bakım formları, kontrol raporları ve onarımla ilgili belgelerin incelenmesini talep edebilirsiniz.

Bu belgeler arızanın geçmişini ve daha önce hangi işlemlerin yapıldığını anlamaya yardımcı olabilir.

3. Teknik Servis İncelemesi İsteyin

Arızanın nedeni açık değilse yetkili teknik servis tarafından inceleme yapılmasını talep edin. Tekrarlayan arızalarda yalnızca geçici çözüm uygulanması yerine sorunun temel nedeninin belirlenmesi önemlidir.

4. Yönetimden Yazılı Açıklama İsteyin

Arıza giderilmiyorsa, bakım işlemleri yapılmıyorsa veya giderlerle ilgili belirsizlik bulunuyorsa yönetimden yazılı açıklama talep edilebilir.

5. Gerekirse Hukuki Yollara Başvurun

Sorun çözülemiyorsa olayın niteliğine göre hukuki danışmanlık alınabilir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Apartman Yöneticisi Asansör Arızasını Gidermezse Ne Yapılabilir?

Yönetimin arıza bildirimlerine rağmen işlem yapmaması, özellikle güvenlik riski bulunan durumlarda önemli bir sorun oluşturabilir.

Böyle bir durumda şu yollar izlenebilir:

1. Arızayı ve güvenlik riskini yazılı olarak yönetime bildirin.

2. Bildirimin tarihini ve varsa yanıtları saklayın.

3. Asansör bakım firmasına veya ilgili yetkili teknik birime gerekli bildirimin yapılmasını isteyin.

4. Tehlikeli kullanım söz konusuysa asansörün kullanılmaması için gerekli uyarıların yapılmasını talep edin.

5. Gerektiğinde kat malikleri kurulunun konuyu değerlendirmesini sağlayın.

6. Sorun devam ederse somut olaya uygun idari ve hukuki başvuru yollarını araştırın.

Asansörün güvenli olmadığına dair ciddi bir belirti varsa yalnızca yönetim toplantısını beklemek doğru olmayabilir. Öncelik, can güvenliğinin korunması ve gerekli teknik önlemlerin alınmasıdır.

Asansör Arızalarıyla İlgili Şikâyet Nereye Yapılır?

Başvurulacak kurum, şikâyetin içeriğine göre değişebilir.

• Apartman yönetimi: Bakımın organize edilmesi, ortak giderler ve bina içi yönetim süreçleriyle ilgili sorunlarda.

• Asansör bakım firması: Sözleşme kapsamındaki bakım ve onarım hizmetleriyle ilgili sorunlarda.

• İlgili belediye veya yetkili idare: Asansörün periyodik kontrolü ve ilgili idari süreçler bakımından görev alanına giren konularda.

• Yetkili muayene kuruluşu: Kontrol raporu veya yürütülen periyodik kontrol işlemleriyle ilgili uygun başvurularda.

• Hukuki merciler: Tazminat, sözleşmeye aykırılık veya kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi konularda, ilgili usul şartları yerine getirilerek.

Şikâyet öncesinde bakım raporları, arıza kayıtları, fotoğraflar, yazışmalar ve varsa faturaların bir araya getirilmesi yararlı olabilir.

Asansör Arızalarını Önlemek İçin Apartman Yönetimi Ne Yapmalıdır?

Asansör arızalarının tamamını önlemek mümkün olmasa da planlı bakım ve düzenli takip, risklerin azaltılmasına yardımcı olur.

Apartman yönetimi şu uygulamaları benimseyebilir:

• Bakım takvimini oluşturmak ve gecikmeleri takip etmek.

• Bakım firmasının yetki ve yeterliliklerini kontrol etmek.

• Her bakım sonrasında servis raporunu arşivlemek.

• Periyodik kontrol tarihlerini takip etmek.

• Kontrol raporlarında belirtilen eksikliklerin giderilmesini sağlamak.

• Tekrarlayan arızalarda teknik değerlendirme istemek.

• Bina sakinlerine arıza ve bakım duyurularını zamanında iletmek.

• Asansörün kullanım talimatlarının görünür olmasını sağlamak.

• Bakım ve onarım giderlerini şeffaf biçimde kayıt altına almak.

Bu uygulamalar, hem güvenli kullanımın desteklenmesine hem de arıza nedeniyle ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Apartmanda asansör bozulursa yönetici mi sorumludur?

Her arızadan otomatik olarak yönetici sorumlu tutulamaz. Yöneticinin görevlerini yerine getirip getirmediği, bakım ve kontrol süreçlerinin takip edilip edilmediği ve arızanın nedeni birlikte değerlendirilir.

Asansör arızasında bakım firması tazminat öder mi?

Arızanın firmanın kusurlu veya sözleşmeye aykırı işleminden kaynaklandığı ve diğer hukuki koşulların oluştuğu kanıtlanırsa tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Asansör tamir ücretini tüm kat malikleri ödemek zorunda mı?

Gerekli ortak bakım ve onarım giderleri genel olarak kat maliklerinin ortak gider yükümlülükleri kapsamında değerlendirilir. Ancak paylaşım şekli ve sorumluluk, giderin niteliğine, kanuna ve yönetim planına göre belirlenir.

Asansör arızası nedeniyle yaralanma olursa ne yapılmalıdır?

Öncelikle acil yardım ve sağlık desteği sağlanmalı, tehlikeli asansör kullanımdan çıkarılmalı ve yetkili birimler bilgilendirilmelidir. Olayla ilgili kayıtlar korunmalı ve sorumluluğun belirlenmesi için gerekli teknik ve hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Apartman yöneticisi bakım raporlarını göstermek zorunda mıdır?

Kat maliklerinin yönetim ve ortak giderlerle ilgili belgeleri inceleme talepleri, ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir. Yönetim, görevleriyle ilgili kayıtları düzenli tutmalı ve hesap verme yükümlülüklerini yerine getirmelidir.

Kiracı asansör arızası nedeniyle yönetime başvurabilir mi?

Kiracı, kullanım sırasında fark ettiği arızayı ve güvenlik riskini yönetime bildirebilir. Ancak ortak giderlerin ödenmesi ve hukuki taleplerin ileri sürülmesi bakımından kiracı ile kat malikinin hak ve yükümlülükleri aynı olmayabilir.

Sonuç

Apartmanda asansör arızasından kimin sorumlu olduğu, arızanın nedeni ve ilgili tarafların görevlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek değerlendirilmelidir. Apartman yöneticisi bakım ve kontrol süreçlerinin takibinde, bakım firması üstlendiği teknik hizmetlerin doğru yürütülmesinde, kat malikleri ise ortak giderler ve bina yönetimiyle ilgili yükümlülüklerinde önemli role sahiptir.

Arıza meydana geldiğinde bakım kayıtlarının incelenmesi, teknik rapor alınması ve gerekli önlemlerin gecikmeden uygulanması gerekir. Bir kişinin zarar görmesi veya güvenlik riski ortaya çıkması hâlinde sorumluluk, somut olayın koşullarına göre belirlenmelidir.

Düzenli bakım, doğru kayıt tutma ve zamanında müdahale, asansör arızalarının yol açabileceği riskleri azaltmanın ve apartmanda güvenli yaşam koşullarını korumanın temel adımlarıdır.