Apartman dairesinde muayenehane, poliklinik açılabilir mi?
Bu yazıda, “Meskenler muayenehane olarak kullanılabilir mi?” sorusuna cevap verilecektir.
Tıp doktorlarının ya da diş hekimlerinin, apartman tipi binaların bağımsız bölümlerinden birini malik sıfatıyla ya da kiralayarak muayenehane olarak kullandıklarına sıklıkla tanık oluruz. Muayenehane olarak kullanılan bu bağımsız bölümlerin tapu kaydında iş yeri ya da mesken olarak gösterilmesi farklı hukuki sonuçlar doğuracaktır. Mesken tipi bir taşınmazın muayenehane olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesini incelemek gerekecektir:
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.”
Burada birinci fıkradan anlaşılması gereken, sayılan müesseselerin kat malikleri onayı olsa dahi anagayrimenkulde bağımsız bir bölüm olarak kurulamayacağıdır. İkinci fıkradan anlaşılacak olan ise, sayılan ve benzer müesseselerin kat maliklerinin oybirliği onayı ile kurulabileceğidir.
Öyleyse anlıyoruz ki, muayenehane olarak meslek icrasına özgülenerek kullanılmak üzere kiralanacak ya da satın alınacak bağımsız bölümlerin tapu kaydının mesken olması halinde, bunların muayenehane olarak kullanılabilmesi için anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin onayını almak gerekecektir. Aksi takdirde muayenehane sahibi, muayenehanenin eski haline (mesken) dönüştürülmesi yaptırımı ile karşılaşabilecek veya tahliye edilebilecektir.
Yazımızın sonunda, bazı emsal Yüksek Mahkeme kararlarına yer veriyoruz;
“Tapuda mesken olarak kayıtlı olup diş hekimi muayenehanesi şeklinde kullanılan bağımsız bölümün eski hale getirilmesi için davalılara uygun bir süre verilmesi ve verilen bu süre sonunda bağımsız bölümün meskene dönüştürülmediği takdirde kiracıların tahliyesine karar verilmesi gerekirken, hükümde eski hale getirilmesinde davalılara uygun bir süre verilmemiş olması ve kiracı aleyhine doğrudan tahliyeye karar verilmesi doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 1 numaralı bendindeki, “taşınmazdan tahliyesine, boş olarak davacıya teslimine, taşınmazların mesken olarak eski hale iadesine” ibaresi hükümden çıkartılarak yerine “taşınmazın mesken olan eski haline getirilmesine, bunun için davalılara 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesi gereğince 30 gün süre verilmesine, bu süre içinde meskene dönüştürülmediği takdirde kiracıların davaya konu bağımsız bölümden tahliyesine” ibaresi yazılmak suretiyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3. madde gözetilerek HUMK.nun 438. maddesi uyarınca hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 29.5.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 18. HD E. 2014/4195 , K. 2014/9366 , T. 29.5.2014)
“Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların paylı mülkiyet şeklinde malik oldukları dava konusu taşınmazı tapuda mesken olarak yazılı bulunmasına rağmen işyeri olarak kullandıklarını ileri sürerek bu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesini istemiş; mahkemece davalıların burayı diş muayenehanesi olarak kullandıkları, poliklinik olarak kullanmadıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgeler ile yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden; kat mülkiyetli anataşınmazın dava konusu edilen 2 numaralı bağımsız bölümünün tapuda daire ( mesken ) olarak gösterildiği, yine yönetim planının 4. maddesinde dairelerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı belirtildiği halde davalılar tarafından, “müşterek diş hekimi muayenehanesi” olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde işyeri açılabilmesi ancak; anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar ile olanaklıdır. Somut olayda dava konusu mesken olan 2 numaralı bağımsız bölümün işyeri niteliğindeki diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar olmadığı gibi yukarıda anılan yönetim planının 4. maddesindeki açık hüküm karşısında mahkemece davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapuda yazılı daire ( mesken ) niteliğine dönüştürülmesi, bunun için davalılara uygun bir süre verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD E. 2012/4229 , K. 2012/5722 , T. 17.5.2012)
Apartman dairesinde muayenehane, poliklinik açılabilir mi?
Bu yazıda, “Meskenler muayenehane olarak kullanılabilir mi?” sorusuna cevap verilecektir.
Tıp doktorlarının ya da diş hekimlerinin, apartman tipi binaların bağımsız bölümlerinden birini malik sıfatıyla ya da kiralayarak muayenehane olarak kullandıklarına sıklıkla tanık oluruz. Muayenehane olarak kullanılan bu bağımsız bölümlerin tapu kaydında iş yeri ya da mesken olarak gösterilmesi farklı hukuki sonuçlar doğuracaktır. Mesken tipi bir taşınmazın muayenehane olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesini incelemek gerekecektir:
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.”
Burada birinci fıkradan anlaşılması gereken, sayılan müesseselerin kat malikleri onayı olsa dahi anagayrimenkulde bağımsız bir bölüm olarak kurulamayacağıdır. İkinci fıkradan anlaşılacak olan ise, sayılan ve benzer müesseselerin kat maliklerinin oybirliği onayı ile kurulabileceğidir.
Öyleyse anlıyoruz ki, muayenehane olarak meslek icrasına özgülenerek kullanılmak üzere kiralanacak ya da satın alınacak bağımsız bölümlerin tapu kaydının mesken olması halinde, bunların muayenehane olarak kullanılabilmesi için anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin onayını almak gerekecektir. Aksi takdirde muayenehane sahibi, muayenehanenin eski haline (mesken) dönüştürülmesi yaptırımı ile karşılaşabilecek veya tahliye edilebilecektir.
Yazımızın sonunda, bazı emsal Yüksek Mahkeme kararlarına yer veriyoruz;
“Tapuda mesken olarak kayıtlı olup diş hekimi muayenehanesi şeklinde kullanılan bağımsız bölümün eski hale getirilmesi için davalılara uygun bir süre verilmesi ve verilen bu süre sonunda bağımsız bölümün meskene dönüştürülmediği takdirde kiracıların tahliyesine karar verilmesi gerekirken, hükümde eski hale getirilmesinde davalılara uygun bir süre verilmemiş olması ve kiracı aleyhine doğrudan tahliyeye karar verilmesi doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 1 numaralı bendindeki, “taşınmazdan tahliyesine, boş olarak davacıya teslimine, taşınmazların mesken olarak eski hale iadesine” ibaresi hükümden çıkartılarak yerine “taşınmazın mesken olan eski haline getirilmesine, bunun için davalılara 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesi gereğince 30 gün süre verilmesine, bu süre içinde meskene dönüştürülmediği takdirde kiracıların davaya konu bağımsız bölümden tahliyesine” ibaresi yazılmak suretiyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3. madde gözetilerek HUMK.nun 438. maddesi uyarınca hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 29.5.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 18. HD E. 2014/4195 , K. 2014/9366 , T. 29.5.2014)
“Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların paylı mülkiyet şeklinde malik oldukları dava konusu taşınmazı tapuda mesken olarak yazılı bulunmasına rağmen işyeri olarak kullandıklarını ileri sürerek bu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesini istemiş; mahkemece davalıların burayı diş muayenehanesi olarak kullandıkları, poliklinik olarak kullanmadıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgeler ile yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden; kat mülkiyetli anataşınmazın dava konusu edilen 2 numaralı bağımsız bölümünün tapuda daire ( mesken ) olarak gösterildiği, yine yönetim planının 4. maddesinde dairelerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı belirtildiği halde davalılar tarafından, “müşterek diş hekimi muayenehanesi” olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde işyeri açılabilmesi ancak; anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar ile olanaklıdır. Somut olayda dava konusu mesken olan 2 numaralı bağımsız bölümün işyeri niteliğindeki diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar olmadığı gibi yukarıda anılan yönetim planının 4. maddesindeki açık hüküm karşısında mahkemece davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapuda yazılı daire ( mesken ) niteliğine dönüştürülmesi, bunun için davalılara uygun bir süre verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD E. 2012/4229 , K. 2012/5722 , T. 17.5.2012)