Apartman Denetim Kurulu Denetçi Seçimi
Bir apartmanda ya da sitede yönetim kadar denetim de önem arz eder. Denetim sayesinde, yönetimin veya yöneticinin faaliyetleri incelenebilir ve yanlışlıklar varsa, bunlar ortaya koyulabilir. Peki, ama apartman ya da site denetimi nasıl yapılır?
Apartman ve site denetçisi seçimi nasıl yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim esasen 39 ve 41’inci maddelerde düzenlenmiştir. 39’uncu maddede hesap verme kavramı izah edilirken, 41’inci maddede de denetçi kavramı ortaya konulmuştur.
Kimler site denetçisi olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu denetçi konusunda oldukça katı davranmış ve denetçinin kat maliki olmasını zorunlu tutmuştur Halbuki aynı Kanun yönetici seçiminde böyle bir kısıtlamaya gitmemiş ve apartmanda ya da dışarıdan herkesin yönetici olmasının önünü açmıştır.
Bunun nedeni, yöneticilik işinin profesyonellik ve bilgi gerektirmesi, haliyle her kat malikinin bu sorumluluğu almak istemeyebilecek olmasıdır. Ancak yönetim kim tarafından yapılırsa yapılsın, kanun koyucu son sözlü kat maliklerinin söylemesini istemiştir.
Böylece 41’nci maddede de ifade edildiği üzere kat malikleri kurulu denetim işini, “kendi aralarından” seçeceği bir denetçiye ya da denetim kuruluna vermek zorundadır.
Apartman ve site denetçisi nasıl seçilir?
Apartmanda ya da siteden kararların bazıları için özel bir çoğunluk öngörülmezken, bazı kararlarda kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğu, bazılarında 4/5 çoğunluk ya da bazı kararlarda oy birliği aranır.
İşte apartman ve site denetçisi seçiminde de arsa ve sayı payı çoğunluğu aranır. Bunun anlamı, denetçinin seçilmesi için hem arsa payı hem de sayı bakımından yarıdan bir fazlanın oyunun gerekli olduğudur.
Örneğin bir apartmanda 50 daire olsa ve bunların tamamının arsa payı eşit olsa, denetçi görevlendirilmesi için en az 26 kat malikinin oyu gerekir.
Aynı apartmanda mesela 10 dairenin arsa payı 9/250 olsa ve 40 dairenin arsa payı 4/250 olsa ve yine 26 kat maliki oy verse ve fakat bu kat maliklerinin arsa payı 4/250 olsa, seçim geçerli olmayacaktır. Çünkü bu kat maliklerinin arsa payı toplamı 26*4=104 olacak ve arsa payı bakımından aranan çoğunluk sağlanamayacaktır.
Kat malikinin eşi denetçi olabilir mi?
Kat malikinin eşi, çocuğu ya da babası veya başka hiç kimse denetçi olamaz. Denetçi mutlaka kat malikinin kendisi olmalıdır.
Apartman yönetiminde denetçi zorunlu mu?
Apartman ya da sitede denetim görevi esasen kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilebilir. Bu durum 41’inci maddede de ifade edilmiş ve kat malikleri kurulunun isterse denetçi görevlendirilebileceği belirtilmiştir.
Haliyle apartmanda ya da sitede denetçi seçilmesi zorunlu değildir. Denetçi olmaması durumunda, denetim görevi bizzat kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilir.
Site denetim kurulu nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulunun denetim görevini denetçiye ya da denetim kuruluna verebileceğini açıkça ifade etmiştir.
Ancak bunu belirtirken tam olarak “üç kişilik bir denetim kurulu” ifadesini kullanmıştır. Buradan da anlaşılmalıdır ki denetim kurulu TAM OLARAK 3 kişiden müteşekkil olmalıdır. Denetim kurulu seçilecekse 2 kişi ya da 4 kişi değil, tam 3 kişi seçilmelidir. Eğer 3 kişi seçilemiyorsa, yalnızca 1 kişinin denetçi olarak görevlendirilmesi doğru olacaktır.
Apartman yönetiminde denetçi olma şartları
Aslında uzun uzadıya yazılacak şartlar yoktur ve denetçi olmanın tek bir şartı vardır: Kat maliki olmak. Haliyle kat maliki olduğu müddetçe herkes denetçi seçilebilir. Önemli olan, kat malikleri kurulunun bunu kabul etmesidir.
Nitekim bir Yargıtay kararında denetçinin kat maliki olması gerektiği şu şekilde ifade edilmiştir:
“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 41.maddesinde ve yönetim planının 30. maddesinde; kat maliklerinin denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilecekleri öngörülmüştür. Denetçilerin kat malikleri arasından seçileceğine ilişkin bu hüküm dikkate alınarak kat maliki olmayan N.. B.. ve Ç.. A..’ın denetçi seçildiğinin tespiti isteminin reddine karar verilmesi gerekirken…” (18 Hukuk, 2015/17909 K.).
Yukarıdaki kararda yer alan “yönetim planı” bölümü uygulamada bir tartışmayı da beraberinde getirir. Bu tartışmaya kısaca değinmek ve kendi görüşümü belirtmek isterim.
Yönetim planı ile apartman ve site yönetiminin uygulamasına ilişkin özel hükümler getirilebilirken, denetçinin kat maliki olma zorunluluğu kaldırılabilir mi? Kimi görüşe göre, yönetim planına hüküm konularak, kat malikleri haricinde birilerinin de denetçi olması mümkün kılınabilir.
Ancak ben bu görüşe katılmıyorum. Bir Yargıtay kararında da “yönetim planının Yasanın emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği” (18 Hukuk, 2016/7946 K.) şeklinde ifade edildiği üzere, yönetim planına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına aykırı hükümler koyulması mümkün değildir.
41’inci maddede denetçinin kat maliki olacağı açıkça ifade edildiğine göre, yönetim planında bunun aksine bir hüküm koyulması mümkün olmamalıdır.
Denetçinin görevleri neler?
Denetçinin temel görevi, yöneticinin faaliyetlerinin mevzuata ve yönetim planına uygunluğunu denetlemektir. Bu kapsamda denetçinin fiilen yapacağı iş de hesapları denetlemek olacaktır.
Apartmanda hesapların denetlenmesi
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Yukarıda ifadeden ilk olarak anlaşılması gereken, yönetim planında aksine hükümlerin yer alabileceğidir. Yani yönetim planında denetim periyodu için 3 ay yerine 6 aylık ya da her ay denetim dahi öngörülebilir. Yönetim planında özel bir hüküm yoksa, denetçi hesapları her 3 ayda bir denetlemekle yükümlüdür.
Ayrıca özel ve haklı bir sebep varsa, denetçi hesapları istediği herhangi bir zamanda da denetleyebilir. Bunun önünde bir engel yoktur.
Her 3 ayda bir yapılan bu denetimler ve denetçinin görüşleri bir araya getirilir ve denetçi her sene yılın ilk ayında, bir denetim raporu hazırlar ve bunu kat malikleri kuruluna sunar. Yönetim planında, bu genel denetim raporu için başka bir zaman da belirlenebilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1’den den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
SONUÇ
Apartman ve site denetçisi seçimi için öngörülen çoğunluğu yukarıda belirttim. Bunun haricinde denetçi seçilme şartlarını de anlattım.
Son olarak belirtmek isterim ki, apartman ya da site denetçiliği, yönetim faaliyetlerinin doğru ve etkin kullanılması için çok önemli bir kontrol aracıdır. Denetim mekanizması iyi işlemezse, hata veya yanlış yapan bir yönetimi düzeltmek ve işleri yoluna koymak mümkün olmayacaktır.
Apartman Denetim Kurulu Denetçi Seçimi
Bir apartmanda ya da sitede yönetim kadar denetim de önem arz eder. Denetim sayesinde, yönetimin veya yöneticinin faaliyetleri incelenebilir ve yanlışlıklar varsa, bunlar ortaya koyulabilir. Peki, ama apartman ya da site denetimi nasıl yapılır?
Apartman ve site denetçisi seçimi nasıl yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim esasen 39 ve 41’inci maddelerde düzenlenmiştir. 39’uncu maddede hesap verme kavramı izah edilirken, 41’inci maddede de denetçi kavramı ortaya konulmuştur.
Kimler site denetçisi olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu denetçi konusunda oldukça katı davranmış ve denetçinin kat maliki olmasını zorunlu tutmuştur Halbuki aynı Kanun yönetici seçiminde böyle bir kısıtlamaya gitmemiş ve apartmanda ya da dışarıdan herkesin yönetici olmasının önünü açmıştır.
Bunun nedeni, yöneticilik işinin profesyonellik ve bilgi gerektirmesi, haliyle her kat malikinin bu sorumluluğu almak istemeyebilecek olmasıdır. Ancak yönetim kim tarafından yapılırsa yapılsın, kanun koyucu son sözlü kat maliklerinin söylemesini istemiştir.
Böylece 41’nci maddede de ifade edildiği üzere kat malikleri kurulu denetim işini, “kendi aralarından” seçeceği bir denetçiye ya da denetim kuruluna vermek zorundadır.
Apartman ve site denetçisi nasıl seçilir?
Apartmanda ya da siteden kararların bazıları için özel bir çoğunluk öngörülmezken, bazı kararlarda kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğu, bazılarında 4/5 çoğunluk ya da bazı kararlarda oy birliği aranır.
İşte apartman ve site denetçisi seçiminde de arsa ve sayı payı çoğunluğu aranır. Bunun anlamı, denetçinin seçilmesi için hem arsa payı hem de sayı bakımından yarıdan bir fazlanın oyunun gerekli olduğudur.
Örneğin bir apartmanda 50 daire olsa ve bunların tamamının arsa payı eşit olsa, denetçi görevlendirilmesi için en az 26 kat malikinin oyu gerekir.
Aynı apartmanda mesela 10 dairenin arsa payı 9/250 olsa ve 40 dairenin arsa payı 4/250 olsa ve yine 26 kat maliki oy verse ve fakat bu kat maliklerinin arsa payı 4/250 olsa, seçim geçerli olmayacaktır. Çünkü bu kat maliklerinin arsa payı toplamı 26*4=104 olacak ve arsa payı bakımından aranan çoğunluk sağlanamayacaktır.
Kat malikinin eşi denetçi olabilir mi?
Kat malikinin eşi, çocuğu ya da babası veya başka hiç kimse denetçi olamaz. Denetçi mutlaka kat malikinin kendisi olmalıdır.
Apartman yönetiminde denetçi zorunlu mu?
Apartman ya da sitede denetim görevi esasen kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilebilir. Bu durum 41’inci maddede de ifade edilmiş ve kat malikleri kurulunun isterse denetçi görevlendirilebileceği belirtilmiştir.
Haliyle apartmanda ya da sitede denetçi seçilmesi zorunlu değildir. Denetçi olmaması durumunda, denetim görevi bizzat kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilir.
Site denetim kurulu nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulunun denetim görevini denetçiye ya da denetim kuruluna verebileceğini açıkça ifade etmiştir.
Ancak bunu belirtirken tam olarak “üç kişilik bir denetim kurulu” ifadesini kullanmıştır. Buradan da anlaşılmalıdır ki denetim kurulu TAM OLARAK 3 kişiden müteşekkil olmalıdır. Denetim kurulu seçilecekse 2 kişi ya da 4 kişi değil, tam 3 kişi seçilmelidir. Eğer 3 kişi seçilemiyorsa, yalnızca 1 kişinin denetçi olarak görevlendirilmesi doğru olacaktır.
Apartman yönetiminde denetçi olma şartları
Aslında uzun uzadıya yazılacak şartlar yoktur ve denetçi olmanın tek bir şartı vardır: Kat maliki olmak. Haliyle kat maliki olduğu müddetçe herkes denetçi seçilebilir. Önemli olan, kat malikleri kurulunun bunu kabul etmesidir.
Nitekim bir Yargıtay kararında denetçinin kat maliki olması gerektiği şu şekilde ifade edilmiştir:
“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 41.maddesinde ve yönetim planının 30. maddesinde; kat maliklerinin denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilecekleri öngörülmüştür. Denetçilerin kat malikleri arasından seçileceğine ilişkin bu hüküm dikkate alınarak kat maliki olmayan N.. B.. ve Ç.. A..’ın denetçi seçildiğinin tespiti isteminin reddine karar verilmesi gerekirken…” (18 Hukuk, 2015/17909 K.).
Yukarıdaki kararda yer alan “yönetim planı” bölümü uygulamada bir tartışmayı da beraberinde getirir. Bu tartışmaya kısaca değinmek ve kendi görüşümü belirtmek isterim.
Yönetim planı ile apartman ve site yönetiminin uygulamasına ilişkin özel hükümler getirilebilirken, denetçinin kat maliki olma zorunluluğu kaldırılabilir mi? Kimi görüşe göre, yönetim planına hüküm konularak, kat malikleri haricinde birilerinin de denetçi olması mümkün kılınabilir.
Ancak ben bu görüşe katılmıyorum. Bir Yargıtay kararında da “yönetim planının Yasanın emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği” (18 Hukuk, 2016/7946 K.) şeklinde ifade edildiği üzere, yönetim planına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına aykırı hükümler koyulması mümkün değildir.
41’inci maddede denetçinin kat maliki olacağı açıkça ifade edildiğine göre, yönetim planında bunun aksine bir hüküm koyulması mümkün olmamalıdır.
Denetçinin görevleri neler?
Denetçinin temel görevi, yöneticinin faaliyetlerinin mevzuata ve yönetim planına uygunluğunu denetlemektir. Bu kapsamda denetçinin fiilen yapacağı iş de hesapları denetlemek olacaktır.
Apartmanda hesapların denetlenmesi
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Yukarıda ifadeden ilk olarak anlaşılması gereken, yönetim planında aksine hükümlerin yer alabileceğidir. Yani yönetim planında denetim periyodu için 3 ay yerine 6 aylık ya da her ay denetim dahi öngörülebilir. Yönetim planında özel bir hüküm yoksa, denetçi hesapları her 3 ayda bir denetlemekle yükümlüdür.
Ayrıca özel ve haklı bir sebep varsa, denetçi hesapları istediği herhangi bir zamanda da denetleyebilir. Bunun önünde bir engel yoktur.
Her 3 ayda bir yapılan bu denetimler ve denetçinin görüşleri bir araya getirilir ve denetçi her sene yılın ilk ayında, bir denetim raporu hazırlar ve bunu kat malikleri kuruluna sunar. Yönetim planında, bu genel denetim raporu için başka bir zaman da belirlenebilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1’den den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
SONUÇ
Apartman ve site denetçisi seçimi için öngörülen çoğunluğu yukarıda belirttim. Bunun haricinde denetçi seçilme şartlarını de anlattım.
Son olarak belirtmek isterim ki, apartman ya da site denetçiliği, yönetim faaliyetlerinin doğru ve etkin kullanılması için çok önemli bir kontrol aracıdır. Denetim mekanizması iyi işlemezse, hata veya yanlış yapan bir yönetimi düzeltmek ve işleri yoluna koymak mümkün olmayacaktır.