Apartman Yöneticisi Hesap Vermekle Yükümlü müdür?
Yönetici; yaptığı işler ve harcamalarla ilgili olarak kat maliklerine, toplu yapılarda ise temsilcilere hesap vermek durumundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) 38. maddesinin ilk fıkrasında sözü edilen hali ile yöneticinin “kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi” sorumlu olmasının doğal bir sonucudur.
Yönetici Hesap Verme Yükümlülüğü: Her Kat Maliki Bilmelidir Kat mülkiyeti kanununa göre, apartman ve site yöneticilerinin hesap verme yükümlülüğü vardır. Yönetici, kat malikleri kuruluna her yıl belirli dönemlerde gelir ve giderleri açıklamakla yükümlüdür. Ayrıca, olağan hesap verme dönemi dışında da hesap vermek zorunda olabilir. Peki, yönetici hesap vermezse ne olur? Yasal sorumluluklar nelerdir ve kime hesap vermekle yükümlüdür? Bu yazıda, kat mülkiyeti kanunu 39. maddeye dayanarak yöneticinin hesap verme yükümlülüklerini, hesap verememe durumunda yaşanabilecek sonuçları, ve yönetici seçimi ile ilgili detayları bulabilirsiniz.
Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Maliklerine ve Toplu Yapılarda Temsilcilere Hesap Vermeli Mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 39’a göre “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.” Açıkça KMK’nın 39. maddesinde yöneticinin elde ettiği gelirlerin ve yapmış olduğu giderlerin hesabını vereceği ifade edilmiştir. Bu hüküm Eski Borçlar Kanunu’nun 392. maddesindeki “Vekil vekillik verenin talebi üzerine gördüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür” ile 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 508. maddesindeki “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür” hükümlerine de paraleldir. KMK’nın 39. maddesinin kaynağını Borçlar Kanunu‘nun işte bu maddesi oluşturmaktadır. Bununla birlikte 39. madde, hesap verme konusunda ayrıntılı kurallar getirmiş, yöneticinin ne zaman, nasıl ve kimlere hesap vermekle yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır.
Apartman ve site yönetimi, hem hukuki hem de yönetimsel açıdan önemli sorumluluklar gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte en dikkat edilmesi gereken konulardan biri, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenlemiş ve apartman sakinlerinin haklarını koruma altına almıştır. Bu yazıda, “Yönetici hesap vermezse ne olur?”, “Yönetici kimlere hesap vermekle yükümlüdür?”, “Olağan hesap verme dönemi dışında da yönetici hesap vermekle yükümlü mü?” gibi kritik soruları kapsamlı bir şekilde ele alacağız.
1. Apartman Yöneticisi Hesap Vermeli mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. Maddesi, apartman yöneticisinin, yaptığı tüm harcamalar ve gelirler hakkında kat maliklerine hesap vermekle yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bu yükümlülük, sadece bir formalite değil, aynı zamanda yasal bir zorunluluktur. Yönetici, kendisini vekil olarak atanmış bir kişi olarak kabul etmekte ve dolayısıyla yaptığı harcamaların hesabını maliklilere vermek zorundadır.
Yönetici, sadece olağan toplantılar sırasında değil, her zaman hesap verme yükümlülüğüne sahiptir. Eğer kat malikleri, herhangi bir dönemde şüphe duyarlar veya bilgi almak isterlerse, yönetici hesap verme sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır. Bu durum, yalnızca yöneticinin şeffaf bir yönetim anlayışı sergilemesini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda maliklerin güvenli bir şekilde bilgi alabilmelerine olanak tanır.
2. Yönetici Ne Zaman ve Kimlere Hesap Vermekle Yükümlüdür?
Bina Yönetimi Kimlere Hesap Veririr?
Yönetici, hesap verme yükümlülüğünü genellikle iki gruba karşı yerine getirir:
- Kat Malikleri: Yönetici, apartmandaki tüm maliklere hesap vermekle yükümlüdür. Kat malikleri, yönetim planında belirtilen tarihlerde ve şartlarda bu hesapları talep edebilirler.
- Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Eğer bir site birden fazla bloktan oluşuyorsa, her bir blokta bir temsilci bulunabilir ve bu temsilcilere de hesap verilmesi gerekir. Temsilciler kurulu, genellikle birden fazla apartmanın bulunduğu büyük projelerde, yöneticinin hesap vereceği kuruldur.
Bina Yönetiminin Hesap Verme Zamanı:
- Olağan Dönem: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yöneticinin hesap vermesi gereken olağan dönem, her yılın başında yapılması gereken yıllık toplantıdır. Yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemişse, her yılın ilk ayında hesap verilmesi gerekir.
- Olağanüstü Dönem: Kat malikleri kurulunun yarısından fazlası, yöneticiye hesap verme talebinde bulunursa, olağan dönemin dışında da hesap verilmesi zorunludur. Bu durum, malikler arasında herhangi bir şüphe ya da sorun olduğunda devreye girer.
Yargıtay’ın bu konuda verdiği örnek kararlar da, görevi sona eren veya istifa eden yöneticilerin, görev yaptıkları döneme ait hesapları vermek zorunda olduklarını ortaya koymaktadır. Örneğin, 1986 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, görevden alınan bir yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğine dair önemli bir içtihat oluşturmuştur.
3. Olağan Dönem Dışında Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. maddesi uyarınca, kat maliklerinin yarısı talep ettiğinde, yöneticinin olağan dönemin dışında da hesap vermesi zorunludur. Bu durum, kat malikleri arasındaki şüphelerin giderilmesi ve yönetimde şeffaflığın sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Eğer yöneticinin hesap vermesi reddedilirse veya hesaplar açıklanamazsa, kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hesap denetimi talep etme hakkına sahiptir.
Bu durumda, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi, yöneticinin hesaplarını inceleyebilir ve şüpheli işlemler hakkında karar verebilir. Bu durum, kat malikleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır.
4. Bina Yönetimi / Yönetici Hesap Vermezse Ne Olur?
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda birkaç hukuki sonuç ortaya çıkabilir:
- Güveni Kötüye Kullanma Suçlaması: Kat malikleri, yöneticinin hesapları verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, savcılığa başvurarak yöneticiyi cezai sorumluluğa çekebilirler. Yönetici, hesapları bilerek ve isteyerek saklıyorsa, bu durum suç teşkil edebilir.
- Sulh Hakimliği Müdahalesi: Kat malikleri, yasal yollarla yöneticinin hesapları vermesini talep edebilirler. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer ve hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlar.
- İcra Takibi: Yönetici, hesapları teslim etmezse veya teslimde gecikirse, malikler icra takibi başlatabilirler. Bu, özellikle finansal unsurlarda yapılan işlemlerin ve ödemelerin zamanında gerçekleşmesini sağlamak için önemlidir.
Ayrıca, yöneticinin görev süresi sona erdiğinde ve hesap veremezse, genel kurul tarafından ibra edilmemesi mümkündür. İbra edilmeyen bir yönetici, bu durum nedeniyle tekrar seçilemeyebilir ve güven kaybı yaşanabilir.
5. Yönetici, Kiracılara Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kiracılar, apartmanın ortak giderleri hakkında bilgilendirilmek isteyebilirler, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici yalnızca kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Kiracılar bu tür bilgileri almak için, doğrudan malikleriyle iletişime geçmek zorundadırlar. Kiracılar, yöneticiye doğrudan hesap verme talepleriyle başvuramazlar.
6. İbra Edilmeyen Yönetici Tekrar Seçilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ibra edilmemiş bir yönetici tekrar aday olabilir. Ancak, maliklerin güvenini kaybetmiş olan bir yöneticinin tekrar seçilmesi oldukça zorlaşır. İbra edilmemiş bir yöneticinin adaylık sürecinde, kat malikleri bu durumu göz önünde bulundurmalı ve güvenlerini yeniden kazanıp kazanamayacağına karar vermelidir.
Apartman Bina Yönetiminde Şeffaflık ve Hukuki Haklar
Apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü, yalnızca bir yasal zorunluluk değil, aynı zamanda apartman sakinlerinin haklarını koruyan bir mekanizmadır. Şeffaf yönetim, apartman sakinlerinin güvenini kazandırmakla kalmaz, aynı zamanda hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmesine de yardımcı olur. Hesap verme süreçlerinin aksaması durumunda, maliklerin yasal haklarını kullanması ve yöneticiyi sorumluluğa çekmesi, hem güvenliği hem de şeffaflığı sağlamada önemli bir adımdır.
Bu yazıda, apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğünün önemini ve olası hukuki sonuçları detaylı bir şekilde ele aldık. Kat malikleri, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yasal haklarını kullanarak haklarını koruyabilir ve güvenli bir yönetim ortamı oluşturabilirler.
Apartman Yöneticisi Hesap Vermekle Yükümlü müdür?
Yönetici; yaptığı işler ve harcamalarla ilgili olarak kat maliklerine, toplu yapılarda ise temsilcilere hesap vermek durumundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun (KMK) 38. maddesinin ilk fıkrasında sözü edilen hali ile yöneticinin “kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi” sorumlu olmasının doğal bir sonucudur.
Yönetici Hesap Verme Yükümlülüğü: Her Kat Maliki Bilmelidir Kat mülkiyeti kanununa göre, apartman ve site yöneticilerinin hesap verme yükümlülüğü vardır. Yönetici, kat malikleri kuruluna her yıl belirli dönemlerde gelir ve giderleri açıklamakla yükümlüdür. Ayrıca, olağan hesap verme dönemi dışında da hesap vermek zorunda olabilir. Peki, yönetici hesap vermezse ne olur? Yasal sorumluluklar nelerdir ve kime hesap vermekle yükümlüdür? Bu yazıda, kat mülkiyeti kanunu 39. maddeye dayanarak yöneticinin hesap verme yükümlülüklerini, hesap verememe durumunda yaşanabilecek sonuçları, ve yönetici seçimi ile ilgili detayları bulabilirsiniz.
Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Maliklerine ve Toplu Yapılarda Temsilcilere Hesap Vermeli Mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 39’a göre “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.” Açıkça KMK’nın 39. maddesinde yöneticinin elde ettiği gelirlerin ve yapmış olduğu giderlerin hesabını vereceği ifade edilmiştir. Bu hüküm Eski Borçlar Kanunu’nun 392. maddesindeki “Vekil vekillik verenin talebi üzerine gördüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür” ile 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 508. maddesindeki “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür” hükümlerine de paraleldir. KMK’nın 39. maddesinin kaynağını Borçlar Kanunu‘nun işte bu maddesi oluşturmaktadır. Bununla birlikte 39. madde, hesap verme konusunda ayrıntılı kurallar getirmiş, yöneticinin ne zaman, nasıl ve kimlere hesap vermekle yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır.
Apartman ve site yönetimi, hem hukuki hem de yönetimsel açıdan önemli sorumluluklar gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte en dikkat edilmesi gereken konulardan biri, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticilerin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenlemiş ve apartman sakinlerinin haklarını koruma altına almıştır. Bu yazıda, “Yönetici hesap vermezse ne olur?”, “Yönetici kimlere hesap vermekle yükümlüdür?”, “Olağan hesap verme dönemi dışında da yönetici hesap vermekle yükümlü mü?” gibi kritik soruları kapsamlı bir şekilde ele alacağız.
1. Apartman Yöneticisi Hesap Vermeli mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. Maddesi, apartman yöneticisinin, yaptığı tüm harcamalar ve gelirler hakkında kat maliklerine hesap vermekle yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bu yükümlülük, sadece bir formalite değil, aynı zamanda yasal bir zorunluluktur. Yönetici, kendisini vekil olarak atanmış bir kişi olarak kabul etmekte ve dolayısıyla yaptığı harcamaların hesabını maliklilere vermek zorundadır.
Yönetici, sadece olağan toplantılar sırasında değil, her zaman hesap verme yükümlülüğüne sahiptir. Eğer kat malikleri, herhangi bir dönemde şüphe duyarlar veya bilgi almak isterlerse, yönetici hesap verme sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır. Bu durum, yalnızca yöneticinin şeffaf bir yönetim anlayışı sergilemesini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda maliklerin güvenli bir şekilde bilgi alabilmelerine olanak tanır.
2. Yönetici Ne Zaman ve Kimlere Hesap Vermekle Yükümlüdür?
Bina Yönetimi Kimlere Hesap Veririr?
Yönetici, hesap verme yükümlülüğünü genellikle iki gruba karşı yerine getirir:
- Kat Malikleri: Yönetici, apartmandaki tüm maliklere hesap vermekle yükümlüdür. Kat malikleri, yönetim planında belirtilen tarihlerde ve şartlarda bu hesapları talep edebilirler.
- Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu: Eğer bir site birden fazla bloktan oluşuyorsa, her bir blokta bir temsilci bulunabilir ve bu temsilcilere de hesap verilmesi gerekir. Temsilciler kurulu, genellikle birden fazla apartmanın bulunduğu büyük projelerde, yöneticinin hesap vereceği kuruldur.
Bina Yönetiminin Hesap Verme Zamanı:
- Olağan Dönem: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yöneticinin hesap vermesi gereken olağan dönem, her yılın başında yapılması gereken yıllık toplantıdır. Yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemişse, her yılın ilk ayında hesap verilmesi gerekir.
- Olağanüstü Dönem: Kat malikleri kurulunun yarısından fazlası, yöneticiye hesap verme talebinde bulunursa, olağan dönemin dışında da hesap verilmesi zorunludur. Bu durum, malikler arasında herhangi bir şüphe ya da sorun olduğunda devreye girer.
Yargıtay’ın bu konuda verdiği örnek kararlar da, görevi sona eren veya istifa eden yöneticilerin, görev yaptıkları döneme ait hesapları vermek zorunda olduklarını ortaya koymaktadır. Örneğin, 1986 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, görevden alınan bir yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiğine dair önemli bir içtihat oluşturmuştur.
3. Olağan Dönem Dışında Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. maddesi uyarınca, kat maliklerinin yarısı talep ettiğinde, yöneticinin olağan dönemin dışında da hesap vermesi zorunludur. Bu durum, kat malikleri arasındaki şüphelerin giderilmesi ve yönetimde şeffaflığın sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Eğer yöneticinin hesap vermesi reddedilirse veya hesaplar açıklanamazsa, kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hesap denetimi talep etme hakkına sahiptir.
Bu durumda, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi, yöneticinin hesaplarını inceleyebilir ve şüpheli işlemler hakkında karar verebilir. Bu durum, kat malikleri için önemli bir güvence oluşturmaktadır.
4. Bina Yönetimi / Yönetici Hesap Vermezse Ne Olur?
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda birkaç hukuki sonuç ortaya çıkabilir:
- Güveni Kötüye Kullanma Suçlaması: Kat malikleri, yöneticinin hesapları verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, savcılığa başvurarak yöneticiyi cezai sorumluluğa çekebilirler. Yönetici, hesapları bilerek ve isteyerek saklıyorsa, bu durum suç teşkil edebilir.
- Sulh Hakimliği Müdahalesi: Kat malikleri, yasal yollarla yöneticinin hesapları vermesini talep edebilirler. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer ve hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlar.
- İcra Takibi: Yönetici, hesapları teslim etmezse veya teslimde gecikirse, malikler icra takibi başlatabilirler. Bu, özellikle finansal unsurlarda yapılan işlemlerin ve ödemelerin zamanında gerçekleşmesini sağlamak için önemlidir.
Ayrıca, yöneticinin görev süresi sona erdiğinde ve hesap veremezse, genel kurul tarafından ibra edilmemesi mümkündür. İbra edilmeyen bir yönetici, bu durum nedeniyle tekrar seçilemeyebilir ve güven kaybı yaşanabilir.
5. Yönetici, Kiracılara Hesap Vermekle Yükümlü mü?
Kiracılar, apartmanın ortak giderleri hakkında bilgilendirilmek isteyebilirler, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici yalnızca kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Kiracılar bu tür bilgileri almak için, doğrudan malikleriyle iletişime geçmek zorundadırlar. Kiracılar, yöneticiye doğrudan hesap verme talepleriyle başvuramazlar.
6. İbra Edilmeyen Yönetici Tekrar Seçilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ibra edilmemiş bir yönetici tekrar aday olabilir. Ancak, maliklerin güvenini kaybetmiş olan bir yöneticinin tekrar seçilmesi oldukça zorlaşır. İbra edilmemiş bir yöneticinin adaylık sürecinde, kat malikleri bu durumu göz önünde bulundurmalı ve güvenlerini yeniden kazanıp kazanamayacağına karar vermelidir.
Apartman Bina Yönetiminde Şeffaflık ve Hukuki Haklar
Apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü, yalnızca bir yasal zorunluluk değil, aynı zamanda apartman sakinlerinin haklarını koruyan bir mekanizmadır. Şeffaf yönetim, apartman sakinlerinin güvenini kazandırmakla kalmaz, aynı zamanda hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmesine de yardımcı olur. Hesap verme süreçlerinin aksaması durumunda, maliklerin yasal haklarını kullanması ve yöneticiyi sorumluluğa çekmesi, hem güvenliği hem de şeffaflığı sağlamada önemli bir adımdır.
Bu yazıda, apartman yöneticisinin hesap verme yükümlülüğünün önemini ve olası hukuki sonuçları detaylı bir şekilde ele aldık. Kat malikleri, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yasal haklarını kullanarak haklarını koruyabilir ve güvenli bir yönetim ortamı oluşturabilirler.