Apartman ve Site Yöneticisi Maaş Hakkı
Yönetici seçimi
Apartmanda ya da sitede yönetici atanması özel bazı kurallara bağlanmıştır. Çok detaylı olan yönetici atanması konusu daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Burada özellikle vurgulamak isterim ki; yöneticinin illa apartman ya da sitenin kat maliklerinden olması gerekmez ve kiracılar ve hatta dışarıdan birisi de yönetici olabilir.
Yöneticinin görevleri
Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Genel yönetim işleri
- Defter ve belge işleri
- İşletme projesinin yapılması
Apartman yöneticisinin hakları
Yöneticinin sadece görevleri değil, elbette hakları da vardır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin hakları da üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Yöneticinin istifa hakkı
- Ücret hakkı
- Giderlere yarı oranında katılma hakkı
Apartman yöneticisinin maaş hakkı var mı?
Öncelikle 634 sayılı Kanun’da yer alan şu temel bilginin bilinmesi gerekir: Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Buradan 4 sonuca ulaşmak mümkündür:
- Yönetici için yönetim planında bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yönetici ile sözleşme yapılmış ve sözleşmede bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yukarıdakiler yoksa, kat malikleri kurulu yöneticiye bir ücret tayin edebilir.
- Yönetici ücret almayabilir.
Gelin, bu seçenekleri tek tek değerlendirelim.
Yönetim planında yöneticiye ücret belirlenmesi
Yönetim planı bir apartmanın ya da sitenin âdeta anayasası gibidir ve yönetim planında değişiklik yapabilmek için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün rızası gerekir. İşte bu yönetim planında yönetici için bir ücret halihazırda belirlenmiş olabilir.
Bu ücret çoğu zaman “brüt asgari ücretin yarısı” ya da “brüt asgari ücretin beşte biri” gibi ifadelerle belirlenir ki; her sene kendiliğinden artmış olsun.
İşte yönetim planında böyle bir hüküm varsa, burada belirtilen ücretin her ay yöneticiye ödenmesi gerekir.
Sözleşmede yönetici için maaş belirlenmesi
Yönetici ile kat malikleri kurulu bir sözleşme de imzalamış olabilir. Bu sözleşmede yöneticinin görevleri, hakları ve sorumlulukları yanında ücreti de belirlenebilir.
Sözleşme ile belirlenen ücret geçerlidir ve yöneticiye bu maaşın ödenmesi gerekir.
Kat malikleri kurulunun yönetici maaşını belirlemesi
Kat malikleri kurulu da toplanıp yönetici için makul bir ücret belirleyebilir. Belirlenen bu ücretin yöneticiye her ay ödenmesi gerekir.
Apartman yöneticisi maaş almak zorunda mı?
Hayır, yukarıda sayılan üç durumdan herhangi birisi geçerli değilse yönetici ücret almadan da çalışabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin illa ücret almasını öngörmemiştir.
Apartman yöneticisi ücretini kim öder?
Apartman ya da sitenin yöneticisi için bir ücret belirlenmişse, bu ücreti kat malikleri kurulu öder. Bu ücretin artık diğer giderlerden bir farkı olmaz ve aidatlar belirlenirken yönetici ücreti de dikkate alınır.
Apartman yöneticisi maaşı kaç lira?
Yukarıdaki sorunun bir cevabı yoktur; çünkü mevzuatımıza bunun için öngörülmüş herhangi bir alt sınır, üst sınır ya da tutar yoktur. Kat malikleri kurulunun uygun gördüğü ya da yönetim planında belirlenen maaş ne ise, yöneticinin maaşı o kadar olacaktır.
Yönetici maaşı nasıl belirlenir?
Eğer yönetici maaşı kat malikleri kurulunca belirlenecekse, bunun için aranan özel bir çoğunluk yoktur. Yani kat malikleri kurulu, toplam kat maliki sayısının yarısından en az bir fazla ile toplanır ve katılanların yarısından en az bir fazlanın oyu ile maaşı belirler.
Eğer ilk toplantıya tüm kat maliklerinin yarısından bir fazlası katılmazsa, ikinci toplantıya kaç kişi gelirse, onlarla toplantı yapılır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Örneğin 90 bağımsız bölümü olan ve arsa payı eşit olan bir sitede; ilk toplantıya 46 kişinin gelmesi gerekir. Gelmezse ve örneğin ikinci toplantıya 25 kişi gelse ve bunların en az 13’ü yönetici maaşını belirlese, kalan 77 kişi bu karara uymak zorundadır.
SONUÇ
Apartman yöneticisi maaşı olur mu? Aslında burada ödenen para maaş değil, bir tür ücrettir. Yine de uygulamada bazen maaş ve bazen de ücret kavramı kullanıldığı için, ben de yazı içinde ikisini de kullandım.
Apartman ya da sitede yönetici için ücret belirlenmesi zorunlu değildir; ancak ücret ödenmesi de mümkündür.
Böyle olunca; yöneticiye ödenek ücret aylık 100 lira olabileceği gibi 10.000 lira da olabilir. Bu tamamen, apartmanın ya da sitenin büyüklüğüne, ihtiyaçlarına ve yapılacak işin yoğunluğuna göre değişecektir.
Yöneticinin maaşını yüksek bulanların ya da az olduğunu düşünenlerin yapması gereken, kat malikleri kurulunu toplamaktan ve biraz yukarıda izah ettiğim üzere yeni bir karar almaktan ibarettir.
Apartman ve Site Yöneticisi Maaş Hakkı
Yönetici seçimi
Apartmanda ya da sitede yönetici atanması özel bazı kurallara bağlanmıştır. Çok detaylı olan yönetici atanması konusu daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Burada özellikle vurgulamak isterim ki; yöneticinin illa apartman ya da sitenin kat maliklerinden olması gerekmez ve kiracılar ve hatta dışarıdan birisi de yönetici olabilir.
Yöneticinin görevleri
Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Genel yönetim işleri
- Defter ve belge işleri
- İşletme projesinin yapılması
Apartman yöneticisinin hakları
Yöneticinin sadece görevleri değil, elbette hakları da vardır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin hakları da üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Yöneticinin istifa hakkı
- Ücret hakkı
- Giderlere yarı oranında katılma hakkı
Apartman yöneticisinin maaş hakkı var mı?
Öncelikle 634 sayılı Kanun’da yer alan şu temel bilginin bilinmesi gerekir: Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Buradan 4 sonuca ulaşmak mümkündür:
- Yönetici için yönetim planında bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yönetici ile sözleşme yapılmış ve sözleşmede bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yukarıdakiler yoksa, kat malikleri kurulu yöneticiye bir ücret tayin edebilir.
- Yönetici ücret almayabilir.
Gelin, bu seçenekleri tek tek değerlendirelim.
Yönetim planında yöneticiye ücret belirlenmesi
Yönetim planı bir apartmanın ya da sitenin âdeta anayasası gibidir ve yönetim planında değişiklik yapabilmek için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün rızası gerekir. İşte bu yönetim planında yönetici için bir ücret halihazırda belirlenmiş olabilir.
Bu ücret çoğu zaman “brüt asgari ücretin yarısı” ya da “brüt asgari ücretin beşte biri” gibi ifadelerle belirlenir ki; her sene kendiliğinden artmış olsun.
İşte yönetim planında böyle bir hüküm varsa, burada belirtilen ücretin her ay yöneticiye ödenmesi gerekir.
Sözleşmede yönetici için maaş belirlenmesi
Yönetici ile kat malikleri kurulu bir sözleşme de imzalamış olabilir. Bu sözleşmede yöneticinin görevleri, hakları ve sorumlulukları yanında ücreti de belirlenebilir.
Sözleşme ile belirlenen ücret geçerlidir ve yöneticiye bu maaşın ödenmesi gerekir.
Kat malikleri kurulunun yönetici maaşını belirlemesi
Kat malikleri kurulu da toplanıp yönetici için makul bir ücret belirleyebilir. Belirlenen bu ücretin yöneticiye her ay ödenmesi gerekir.
Apartman yöneticisi maaş almak zorunda mı?
Hayır, yukarıda sayılan üç durumdan herhangi birisi geçerli değilse yönetici ücret almadan da çalışabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin illa ücret almasını öngörmemiştir.
Apartman yöneticisi ücretini kim öder?
Apartman ya da sitenin yöneticisi için bir ücret belirlenmişse, bu ücreti kat malikleri kurulu öder. Bu ücretin artık diğer giderlerden bir farkı olmaz ve aidatlar belirlenirken yönetici ücreti de dikkate alınır.
Apartman yöneticisi maaşı kaç lira?
Yukarıdaki sorunun bir cevabı yoktur; çünkü mevzuatımıza bunun için öngörülmüş herhangi bir alt sınır, üst sınır ya da tutar yoktur. Kat malikleri kurulunun uygun gördüğü ya da yönetim planında belirlenen maaş ne ise, yöneticinin maaşı o kadar olacaktır.
Yönetici maaşı nasıl belirlenir?
Eğer yönetici maaşı kat malikleri kurulunca belirlenecekse, bunun için aranan özel bir çoğunluk yoktur. Yani kat malikleri kurulu, toplam kat maliki sayısının yarısından en az bir fazla ile toplanır ve katılanların yarısından en az bir fazlanın oyu ile maaşı belirler.
Eğer ilk toplantıya tüm kat maliklerinin yarısından bir fazlası katılmazsa, ikinci toplantıya kaç kişi gelirse, onlarla toplantı yapılır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Örneğin 90 bağımsız bölümü olan ve arsa payı eşit olan bir sitede; ilk toplantıya 46 kişinin gelmesi gerekir. Gelmezse ve örneğin ikinci toplantıya 25 kişi gelse ve bunların en az 13’ü yönetici maaşını belirlese, kalan 77 kişi bu karara uymak zorundadır.
SONUÇ
Apartman yöneticisi maaşı olur mu? Aslında burada ödenen para maaş değil, bir tür ücrettir. Yine de uygulamada bazen maaş ve bazen de ücret kavramı kullanıldığı için, ben de yazı içinde ikisini de kullandım.
Apartman ya da sitede yönetici için ücret belirlenmesi zorunlu değildir; ancak ücret ödenmesi de mümkündür.
Böyle olunca; yöneticiye ödenek ücret aylık 100 lira olabileceği gibi 10.000 lira da olabilir. Bu tamamen, apartmanın ya da sitenin büyüklüğüne, ihtiyaçlarına ve yapılacak işin yoğunluğuna göre değişecektir.
Yöneticinin maaşını yüksek bulanların ya da az olduğunu düşünenlerin yapması gereken, kat malikleri kurulunu toplamaktan ve biraz yukarıda izah ettiğim üzere yeni bir karar almaktan ibarettir.