Apartman Ve Sitelerde Balkon ve Teras Kapatmak Yasak mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay Uygulamasında Balkon ve Teras Kapama
Balkon veya teras kapatmanın hukuki boyutları
Apartman ve sitelerde birlikte yaşama bir çok sorunu da beraberinde getiriyor. Bunlardan biri de kat maliklerinden/kiracılardan birinin balkon veya terasını kapatmayı istemesidir.
Balkonlar genellikle yaşam alanı olarak değil; depo vaya çamaşır kurutma alanı olarak kullanılmakta ya da kapatılarak salona/odaya/mutfağa dahil edilmek istenmektedir.
Bu durumda binanın dış görünüşünün değişeceği açıktır. Bazı balkonlar kapalı iken bazılarının açık olması görünümü değiştirir.
Şimdi bu durumu hukuki yönden inceleyelim. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 gereği kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.
Hüküm balkon/teras kapama ile ilgili açık bir şey söylemiyor. Zaten kanun yapma tekniği de genel kurallar koymayı gerektirir. Her olaya özel madde konulursa kanunlar binlerce sayfayı bulabilir.
Bu durumda her zamanki gibi mahkemelerin bu konuda nasıl karar verdiğine bakmamız gerekiyor. Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin E. 2015/6244 K. 2016/2299 sayılı 15.2.2016 tarihli kararına göre;
Kat maliklerinden birinin, diğerine ait bağımsız bölümde projeye aykırı olarak kapatılan açık balkonun eski hale getirilmesini istemesi halinde,
Kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları ve kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı kuralı gereği;
balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.
Yargıtay kararına konu olayda davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirilmesi, balkonun PVC malzemeyle kapatılması halinde bu durumun Yargıtay uygulamalarında bu durum sabit eser kabul edildiği vurgulanmakta ve böyle bir işin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı belirtilmektedir.
Sonuç olarak bu durumda balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye ve diğer maliklere zarar vermemesi, diğer kat maliklerinin yüzde 90’ının da aynı şekilde balkonu kapatmış olması, sonucu değiştirmeyeceğine karar verilmiştir.
İLGİLİ MEVZUAT:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK – MADDE 19:
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
EMSAL YARGITAY KARARI:
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6244 K. 2016/2299 T. 15.2.2016
• BALKONUN PROJEYE AYKIRI OLARAK KAPATILMASI ( Sistemin Sabit Eser Niteliğinde Olup Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadan Yapılamayacağı – Balkonu Kapatma Malzemesinin Saydam ya da Işık Geçirmeyen Nitelikte Olması veya Tek Parçadan ya da Birkaç Parçadan Oluşmasının Bina Statiğini Etkilememesi Çevreye Zarar Vermemesinin Sonucu Değiştirmeyeceği/Balkonun Projeye Aykırı Olarak Kapatılması Nedeni İle Eski Hale Getirilmesine Karar Verileceği )
• ORTAK YERLERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ ( Balkon Sisteminin Sabit Eser Niteliğinde Olup Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadan Yapılamayacağı – Balkonu Kapatma Malzemesinin Saydam ya da Işık Geçirmeyen Nitelikte Olması veya Tek Parçadan ya da Birkaç Parçadan Oluşmasının Bina Statiğini Etkilememesi Çevreye Zarar Vermemesinin Sonucu Değiştirmeyeceği/Balkonun Projeye Aykırı Olarak Kapatılması Nedeni İle Eski Hale Getirileceği )
• KAT MALİKLERİNİN ANA TAŞINMAZIN MİMARİ DURUMUNU TİTİZLİKLE KORUMAYA MECBUR OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Kat Maliklerinin Beşde Dördünün Yazılı Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklik Yaptıramayacağı )
ÖZET : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir.
Kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiştir. Kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür.
Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıya ait 42 numaralı bağımsız bölümde projeye aykırı olarak kapatılan açık balkonun eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19.maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür.
Dosya içersindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirildiği, balkonun PVC malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, anataşınmazdaki kat maliklerinin %90’ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve anayapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Apartman Ve Sitelerde Balkon ve Teras Kapatmak Yasak mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay Uygulamasında Balkon ve Teras Kapama
Balkon veya teras kapatmanın hukuki boyutları
Apartman ve sitelerde birlikte yaşama bir çok sorunu da beraberinde getiriyor. Bunlardan biri de kat maliklerinden/kiracılardan birinin balkon veya terasını kapatmayı istemesidir.
Balkonlar genellikle yaşam alanı olarak değil; depo vaya çamaşır kurutma alanı olarak kullanılmakta ya da kapatılarak salona/odaya/mutfağa dahil edilmek istenmektedir.
Bu durumda binanın dış görünüşünün değişeceği açıktır. Bazı balkonlar kapalı iken bazılarının açık olması görünümü değiştirir.
Şimdi bu durumu hukuki yönden inceleyelim. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 gereği kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.
Hüküm balkon/teras kapama ile ilgili açık bir şey söylemiyor. Zaten kanun yapma tekniği de genel kurallar koymayı gerektirir. Her olaya özel madde konulursa kanunlar binlerce sayfayı bulabilir.
Bu durumda her zamanki gibi mahkemelerin bu konuda nasıl karar verdiğine bakmamız gerekiyor. Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin E. 2015/6244 K. 2016/2299 sayılı 15.2.2016 tarihli kararına göre;
Kat maliklerinden birinin, diğerine ait bağımsız bölümde projeye aykırı olarak kapatılan açık balkonun eski hale getirilmesini istemesi halinde,
Kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları ve kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı kuralı gereği;
balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.
Yargıtay kararına konu olayda davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirilmesi, balkonun PVC malzemeyle kapatılması halinde bu durumun Yargıtay uygulamalarında bu durum sabit eser kabul edildiği vurgulanmakta ve böyle bir işin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı belirtilmektedir.
Sonuç olarak bu durumda balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye ve diğer maliklere zarar vermemesi, diğer kat maliklerinin yüzde 90’ının da aynı şekilde balkonu kapatmış olması, sonucu değiştirmeyeceğine karar verilmiştir.
İLGİLİ MEVZUAT:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK – MADDE 19:
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
EMSAL YARGITAY KARARI:
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6244 K. 2016/2299 T. 15.2.2016
• BALKONUN PROJEYE AYKIRI OLARAK KAPATILMASI ( Sistemin Sabit Eser Niteliğinde Olup Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadan Yapılamayacağı – Balkonu Kapatma Malzemesinin Saydam ya da Işık Geçirmeyen Nitelikte Olması veya Tek Parçadan ya da Birkaç Parçadan Oluşmasının Bina Statiğini Etkilememesi Çevreye Zarar Vermemesinin Sonucu Değiştirmeyeceği/Balkonun Projeye Aykırı Olarak Kapatılması Nedeni İle Eski Hale Getirilmesine Karar Verileceği )
• ORTAK YERLERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ ( Balkon Sisteminin Sabit Eser Niteliğinde Olup Bütün Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızası Olmadan Yapılamayacağı – Balkonu Kapatma Malzemesinin Saydam ya da Işık Geçirmeyen Nitelikte Olması veya Tek Parçadan ya da Birkaç Parçadan Oluşmasının Bina Statiğini Etkilememesi Çevreye Zarar Vermemesinin Sonucu Değiştirmeyeceği/Balkonun Projeye Aykırı Olarak Kapatılması Nedeni İle Eski Hale Getirileceği )
• KAT MALİKLERİNİN ANA TAŞINMAZIN MİMARİ DURUMUNU TİTİZLİKLE KORUMAYA MECBUR OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Kat Maliklerinin Beşde Dördünün Yazılı Rızası Olmadıkça Anataşınmazın Ortak Yerlerinde İnşaat Onarım Tesis ve Değişiklik Yaptıramayacağı )
ÖZET : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir.
Kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiştir. Kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür.
Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıya ait 42 numaralı bağımsız bölümde projeye aykırı olarak kapatılan açık balkonun eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19.maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür.
Dosya içersindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirildiği, balkonun PVC malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, anataşınmazdaki kat maliklerinin %90’ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve anayapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.