Apartmanlarda güvenlik kameraları; bina girişlerinin, merdivenlerin, asansörlerin, otoparkların ve diğer ortak kullanım alanlarının güvenliğini sağlamak amacıyla tercih edilmektedir. Hırsızlık, şüpheli kişilerin tespiti, araç hasarları ve ortak alanlarda yaşanan olayların aydınlatılması açısından kamera sistemleri önemli avantajlar sunar.

Ancak apartmana güvenlik kamerası taktırmak isteyen yöneticilerin ve kat maliklerinin merak ettiği önemli bir konu vardır: Apartmanlarda kamera sistemi kurmak için yönetim kararı gerekir mi?

Apartman ortak alanlarına kamera takılması, kat maliklerinin ortak yaşamını ve kişisel verilerin korunmasını ilgilendiren bir işlemdir. Bu nedenle kamera sistemi kurulmadan önce Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) birlikte değerlendirilmelidir.

Bu yazıda apartmana kamera taktırmak için karar gerekip gerekmediğini, kararın nasıl alınacağını, kat maliklerinin haklarını ve kamera sisteminin kurulmasında dikkat edilmesi gereken hukuki konuları ele alıyoruz.

1. Apartmanlarda Kamera Sistemi İçin Yönetim Kararı Gerekir mi?

Evet. Apartmanın ortak kullanım alanlarına güvenlik kamerası taktırılması için konunun kat malikleri kurulu tarafından değerlendirilmesi ve karar altına alınması gerekir. Apartman yöneticisinin tek başına karar vererek ortak alanlara istediği şekilde kamera taktırması hukuki açıdan sorun oluşturabilir.

Apartmanlarda kamera sistemi kurulması iki önemli mevzuat kapsamında değerlendirilir:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Apartmanın ortak alanlarının kullanımı, korunması ve yönetimiyle ilgilidir.

• 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK): Kamera aracılığıyla elde edilen görüntülerin kaydedilmesi, saklanması ve kullanılmasını düzenler.

Kişisel Verileri Koruma Kurumu (KVKK), apartmanlarda güvenlik kamerası kurulmasına ilişkin duyurusunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4, 18, 19, 27, 32, 34 ve 35. maddelerine dikkat çekmektedir. Kurum, ortak alanların korunması ve güvenliğin sağlanması gibi meşru amaçlarla kamera sistemi kurulabileceğini, ancak bunun ilgili mevzuata uygun yürütülmesi gerektiğini belirtmektedir.

2. Apartmana Kamera Taktırmak İçin Kaç Kat Malikinin Onayı Gerekir?

Bu konuda en çok dikkat edilmesi gereken düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasıdır.

Söz konusu hükme göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişiklik yaptıramaz.

Güvenlik kamerasının ortak alana monte edilmesi de somut olayın özelliklerine göre bu hüküm kapsamında değerlendirilebilir.

Önemli bir Yargıtay kararı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 06.12.2018 tarihli, 2017/2277 Esas ve 2018/7965 Karar sayılı kararında, apartmanın ortak alanına yerleştirilen kameralar bakımından kat maliklerinin beşte dördünün rızasının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle hukuki uyuşmazlık riskini azaltmak isteyen apartman yönetimlerinin şu yolu izlemesi uygun olacaktır:

1. Kamera sistemi kurulmasının gerekçesi belirlenmelidir.

2. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılmalıdır.

3. Kamera yerleri ve görüş açıları belirlenmelidir.

4. Beşte dört yazılı rıza şartının uygulanabilirliği değerlendirilerek gerekli imzalar alınmalıdır.

5. Kurul kararı karar defterine işlenmelidir.

6. Kamera sisteminin kurulumu ve veri işleme kuralları kayıt altına alınmalıdır.

Örnek: Apartmanda 20 bağımsız bölüm bulunması, her bağımsız bölümün bir kat malikine ait olması durumunda beşte dört oranı 16 kat malikinin yazılı rızasına karşılık gelir. Ancak birden fazla bağımsız bölüme sahip maliklerin bulunduğu yapılarda hesaplama bağımsız bölüm sayısına göre değil, kat maliki sayısına göre yapılmalıdır. Somut durum ve yönetim planı ayrıca incelenmelidir.

3. Apartman Yöneticisi Kendi Başına Kamera Taktırabilir mi?

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi kapsamında ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almakla görevlidir.

Ancak bu yetki, yöneticinin ortak alanlarda her türlü tesisatı veya güvenlik sistemini hiçbir karar ve onay süreci olmadan kurabileceği anlamına gelmez.

Örneğin:

• Apartman girişine kamera taktırılması,

• Asansöre kamera yerleştirilmesi,

• Otopark alanının kamerayla izlenmesi,

• Merdiven ve koridorlara kamera kurulması,

• Binanın dış cephesine kamera monte edilmesi

gibi işlemlerde ortak alanın niteliği, montajın kapsamı, yönetim planı ve kat maliklerinin kararları dikkate alınmalıdır.

Yönetici, daha önce alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararına dayanarak sistemin kurulumunu gerçekleştirebilir. Ancak böyle bir karar bulunmuyorsa, yalnızca yöneticilik sıfatına dayanarak hareket edilmesi ihtilafa neden olabilir.

4. Kiracılar Apartmana Kamera Takılması İçin Karar Verebilir mi?

Apartmanın ortak alanlarına kamera takılması konusunda karar yetkisi esas olarak kat malikleri kuruluna aittir.

Kiracılar apartmanda yaşayan kişiler olarak güvenlik ihtiyacını yönetime iletebilir, toplantılara kat maliklerinin izniyle katılabilir ve görüş bildirebilir.

Ancak kiracı olmak, kat malikleri kurulunda kat maliki adına otomatik olarak karar verme veya oy kullanma yetkisi sağlamaz.

Kiracının kat malikini temsilen oy kullanabilmesi için uygun temsil yetkisinin bulunması gerekir.

Bu nedenle kamera sistemi kurulması konusunda karar alınırken:

• Kat maliklerinin görüşleri alınmalı,

• Vekâleten katılanların yetkileri kontrol edilmeli,

• Karar ve imza süreci usulüne uygun yürütülmeli,

• Kiracıların güvenlik ve mahremiyetle ilgili talepleri de değerlendirilmelidir.

5. Apartman Kamera Sistemi İçin Yönetim Kararı Nasıl Alınır?

Apartmana kamera taktırmak isteyen yönetimler, konuyu doğrudan gündeme alarak karar sürecini başlatabilir.

1. Kamera sisteminin kurulma amacı belirlenir

Öncelikle kamera sisteminin neden kurulacağı açıklanmalıdır.

Örnek amaçlar:

• Bina giriş ve çıkışlarının güvenliğini sağlamak.

• Yetkisiz kişilerin binaya girişini önlemeye yardımcı olmak.

• Hırsızlık ve mala zarar verme olaylarının aydınlatılmasını kolaylaştırmak.

• Otoparkta meydana gelen araç hasarlarının incelenmesini sağlamak.

• Ortak alanların güvenliğini desteklemek.

2. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılır

Kamera sistemi konusu toplantı gündemine eklenmelidir. Toplantıda sistemin kapsamı, maliyeti, montaj alanları ve kayıtların yönetimi görüşülmelidir.

3. Kamera yerleri belirlenir

Hangi alanların izleneceği açıkça kararlaştırılmalıdır.

Örneğin:

• Bina ana giriş kapısı,

• Bina dış giriş çevresi,

• Otopark giriş ve çıkışları,

• Bahçe ve ortak geçiş alanları,

• Gerekçesi açıklanmış diğer ortak kullanım noktaları.

4. Gerekli yazılı rızalar alınır

Kamera montajının ortak alanda tesis veya değişiklik niteliği taşıması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesindeki beşte dört yazılı rıza şartı dikkate alınmalıdır.

5. Karar defterine kayıt yapılır

Alınan kararın gerekçesi, kamera sayısı, kurulacağı alanlar, tahmini maliyet ve uygulama yetkisi karar defterinde açıkça belirtilmelidir.

6. Kurulum ve KVKK işlemleri tamamlanır

Kamera sistemi kurulduktan sonra bilgilendirme, erişim yetkileri, kayıt saklama süresi ve güvenlik önlemleri düzenlenmelidir.

6. Apartman Kamera Sistemi Yönetim Kararında Neler Yazılmalıdır?

Karar metninin yalnızca "apartmana kamera takılmasına karar verilmiştir" şeklinde kısa tutulması yerine, sistemin nasıl kullanılacağına ilişkin ayrıntılar da belirtilmelidir.

Kararda bulunması önerilen konular:

Özellikle kamera kayıtlarına kimin erişeceği ve görüntülerin ne kadar süre saklanacağı karar metninde veya buna bağlı yönetim prosedüründe açıkça düzenlenmelidir.

7. Örnek Apartman Kamera Sistemi Yönetim Kararı

Aşağıdaki örnek, apartman yönetiminin toplantı ve karar sürecinde uyarlayabileceği bir taslaktır.

8. Apartman Kamera Sistemi Kurulurken KVKK'ya Dikkat Edilmeli mi?

Evet. Kat malikleri kurulunun kamera sistemi kurulmasına karar vermesi, görüntülerin sınırsız şekilde kaydedilebileceği veya paylaşılabileceği anlamına gelmez.

Güvenlik kameralarıyla kişilerin görüntülerinin kaydedilmesi kişisel veri işleme faaliyetidir. Bu nedenle 6698 sayılı KVKK hükümlerine uyulması gerekir.

KVKK'nın apartmanlara özel kamuoyu duyurusunda şu konulara özellikle dikkat çekilmektedir:

• Mahremiyet: Kameralar dairelerin içini veya özel yaşam alanlarını görmemelidir.

• Dar görüş açısı: Gereksiz alanların kaydedilmesinden kaçınılmalıdır.

• Ses kaydı: Güvenlik amacıyla gereksiz ses kaydı yapılmamalıdır.

• Yüz tanıma: Gereksiz ve ölçüsüz biyometrik izleme özellikleri kullanılmamalıdır.

• Aydınlatma: Kamera ile kayıt yapıldığı konusunda kişiler bilgilendirilmelidir.

• Saklama süresi: Görüntüler yalnızca gerekli süre boyunca tutulmalıdır.

• Erişim güvenliği: Kayıtlar yetkisiz kişilerle paylaşılmamalıdır.

Asansöre kamera takılabilir mi?

Asansörler Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alan sayılmaktadır. Bununla birlikte dar ve kapalı bir alan olması nedeniyle kişilerin yoğun gözetim altında hissetmesine yol açabilir.

KVKK, asansörlere kamera yerleştirilirken kurulum gerekçesinin açıkça ortaya konulması gerektiğini belirtmektedir. Dolayısıyla asansörlere kamera takılması otomatik olarak uygun kabul edilmemeli, gereklilik ve ölçülülük ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Apartman Sakinleri Kamera Sistemine İtiraz Edebilir mi?

Evet. Kat malikleri ve apartman sakinleri, mahremiyetlerini ihlal eden veya mevzuata aykırı şekilde kullanılan kamera sistemlerine karşı itiraz ve başvuru yollarını değerlendirebilir.

Özellikle aşağıdaki durumlar şikâyet konusu olabilir:

• Kameranın doğrudan daire kapısını görüntülemesi.

• Daire kapısı açıldığında evin içinin kaydedilmesi.

• Balkon veya pencere gibi özel alanların izlenmesi.

• Gereksiz ses kaydı yapılması.

• Görüntülerin apartman sakinleriyle kontrolsüz paylaşılması.

• Kayıtlara yetkisiz kişilerin erişmesi.

• Kamera sisteminin kararlaştırılan güvenlik amacı dışında kullanılması.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2277 Esas, 2018/7965 Karar sayılı dosyasında, bazı kameraların bir kat malikinin konut girişini ve balkonunu görmesi nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlık ele alınmıştır. Kararda kamera konumlarının somut olarak değerlendirilmesi ve gerekli kat maliki rızasının bulunup bulunmadığının incelenmesi gerektiğine dikkat çekilmiştir.

10. Apartman Kamera Sistemi Giderlerini Kim Öder?

Kamera sisteminin kurulması için gerekli harcamaların nasıl karşılanacağı da kat malikleri kurulunda değerlendirilmelidir.

Giderler belirlenirken:

• Kamera ve kayıt cihazı bedeli,

• Harddisk ve depolama maliyeti,

• Kablo ve montaj işçiliği,

• Elektrik ve ağ bağlantısı,

• Bakım ve onarım giderleri,

• Gerekirse teknik servis ücretleri

hesaplanmalıdır.

Ortak giderlerin paylaşımında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, yönetim planı ve geçerli kurul kararları dikkate alınmalıdır. Kamera sisteminin kurulması için alınan kararın gider paylaşımı konusunda da açık olması ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

11. Kamera Sistemi Kurulmadan Önce Apartman Yönetiminin Kontrol Etmesi Gerekenler

Apartman yöneticileri için aşağıdaki kontrol listesi, kurulum öncesinde yol gösterici olabilir:

• Kamera sisteminin kurulma amacı belirlendi mi?
• Yönetim planı incelendi mi?
• Kat malikleri kurulu toplantısı yapıldı mı?
• Gerekli karar ve yazılı rızalar alındı mı?
• Kamera kurulacak ortak alanlar belirlendi mi?
• Mahremiyet ihlali oluşturabilecek görüş açıları kontrol edildi mi?
• Kurulum için fiyat teklifleri alındı mı?
• Gider paylaşımı kararlaştırıldı mı?
• Kayıtları izlemeye yetkili kişiler belirlendi mi?
• KVKK aydınlatma metni ve bilgilendirme levhaları hazırlandı mı?
• Kayıt saklama ve imha prosedürü oluşturuldu mu?

12. Sıkça Sorulan Sorular

1. Apartmana kamera taktırmak için kat malikleri kurulu kararı şart mı?

Ortak alanlara kamera kurulması, apartman yönetimini ve kat maliklerinin haklarını ilgilendirdiğinden kurul kararı alınması uygun ve önemlidir. Ayrıca montajın niteliğine göre KMK'nin 19/2. maddesindeki beşte dört yazılı rıza şartı gündeme gelebilir.

2. Apartman yöneticisi izinsiz kamera taktırabilir mi?

Yönetici, ortak alanlara kamera kurulumunu yalnızca kendi takdirine dayanarak gerçekleştirmemelidir. Geçerli kurul kararı ve gerekli kat maliki rızaları bulunmalıdır.

3. Apartmana kamera takılması için kiracıların onayı gerekir mi?

Asıl karar yetkisi kat malikleri kurulundadır. Kiracılar görüş bildirebilir; kat malikini usulüne uygun temsil etmeleri halinde temsil yetkileri kapsamında oy kullanabilirler.

4. Apartman kamera sistemi için 5'te 4 çoğunluk gerekir mi?

Ortak alana kamera montajı KMK 19/2 kapsamında bir tesis veya değişiklik niteliği taşıyorsa beşte dört yazılı rıza şartı uygulanabilir. Yargıtay'ın 2018 tarihli kararında da bu hususun değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

5. Apartman girişine kamera takmak yasal mı?

Güvenlik amacıyla, gerekli karar ve hukuki şartlar sağlanarak apartman girişine kamera takılabilir. Ancak kameranın görüş açısı ölçülü olmalı ve özel yaşam alanlarını görüntülememelidir.

6. Apartman asansörüne kamera takılabilir mi?

Asansör ortak alan olsa da dar ve kapalı bir mekândır. Kamera kurulumu için somut güvenlik gerekçesi ortaya konulmalı ve mahremiyet bakımından ölçülülük değerlendirilmelidir.

7. Apartman kamera kayıtlarını bütün kat malikleri izleyebilir mi?

Hayır. Kat maliki olmak, bütün kamera kayıtlarına sınırsız erişim hakkı vermez. Görüntülere yalnızca yetkili kişilerin, belirlenmiş amaç ve hukuki şartlar kapsamında erişmesi gerekir.

8. Kamera takılmasına karşı çıkan kat maliki ne yapabilir?

Kat maliki, kararın ve kurulumun mevzuata uygunluğunu inceletebilir. Hukuka aykırı olduğunu düşündüğü kamera kullanımı hakkında önce yönetime başvurabilir; gerekli durumlarda hukuki yollara ve KVKK başvuru mekanizmalarına başvurmayı değerlendirebilir.

9. Apartman kamera sistemi için karar defterine kayıt yapılmalı mı?

Alınan kat malikleri kurulu kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun şekilde karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır. Gerekli yazılı rıza belgelerinin de saklanması önemlidir.

10. Apartman kamera sistemi için bütün daire sahiplerinin onayı gerekir mi?

Her durumda bütün kat maliklerinin onayı gerektiği söylenemez. Ancak ortak alanda tesis veya değişiklik yapılması söz konusuysa beşte dört yazılı rıza şartı gündeme gelebilir. İşlemin niteliğine göre hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Sonuç

Apartmanlarda kamera sistemi kurulması, yalnızca güvenlik kamerası satın alıp montaj yaptırmaktan ibaret değildir. Kurulumun Kat Mülkiyeti Kanunu'na, yönetim planına ve kişisel verilerin korunmasına ilişkin mevzuata uygun gerçekleştirilmesi gerekir.

Apartman yöneticilerinin öncelikle kat malikleri kurulunda konuyu görüşmesi, gerekli karar ve yazılı rızaları alması, kamera konumlarını belirlemesi ve kayıtların nasıl yönetileceğini kararlaştırması önemlidir.

Özellikle ortak alanlara kamera montajında KMK 19/2 hükmündeki beşte dört yazılı rıza şartı göz ardı edilmemelidir. Böylece hem apartman yönetiminin hukuki riskleri azaltılabilir hem de sakinlerin güvenliği ile özel hayatın gizliliği arasında dengeli bir uygulama oluşturulabilir.