Kira Vergisi Hesaplama

*Hesaplama aracı, 2023 yılında elde edilen kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı ve vergi oranlarına göre hesaplama yapıyor.2024 yılı Mart ayından sonra 2024 yılı verilerine göre güncelleme yapılacaktır.

*Hesaplama aracımız Gelir İdaresi Başkanlığının Kira Vergisi Rehberine göre hazırlanmış olup, sadece bilgi amaçlıdır. Asıl hesaplama Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.

*Hangi hesaplama yönteminin kira vergisinde daha kârlı olduğunu öğrenmek için kira vergisinde gerçek gider mi götürü gider mi hesaplama aracımızı, yasal olarak yapılabilecek kira artışı hesaplaması için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Kira vergisi hesaplama aracımızda yer alan alanların açıklama detayları aşağıda yer alıyor. Özellikle hesaplama yöntemi olarak “gerçek gider yöntemi” seçilmesi durumda, aşağıdaki alanların gerçekçi bir şekilde doldurulması ve tercih edilmesi doğru bir hesaplama için önem arz ediyor.

1- Hesaplama Yöntemi: “götürü gider” veya “gerçek gider” olarak hesaplama yönteminizi seçtiğiniz alandır. Gerçek gider yöntemi, faturalı giderlerin kira gelirinden düşüldüğü, götürü gider yöntemi ise kira gelirinden %15 standart gider düşüldüğü yöntemlerdir. Hesaplama yöntemleri hakkında detaylı bilgi yazımızın içerisinde mevcuttur.

2- Beyan Verilen Gayrimenkul: Kiraya verilen gayrimenkul türünü seçtiğiniz alandır. Konut haricindeki gayrimenkullerin istisna tutarından yararlanamayacağı için sorulmaktadır.

3- Yıllık Toplam Kira Geliri: Yıllık toplam elde edilen tüm kira gelirlerini gireceğiniz alandır.

4- İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj: İş yeri için ödenen bir stopaj varsa, girileceği alandır.

5- Kira Harici Vergiye Tabi Gelir: Bu alana 2021 yılı içerisinde elde edilen, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı girilecektir. Eğer girilen toplam gelirler, 2021 yılı için 180.000 TL’yi geçiyorsa, istisnadan yararlanamazsınız. Öte yandan “Uygulanacak Vergi Oranı” kısmının doğru hesaplanabilmesi içinde bu alanı doğru bir şekilde doldurulması gereklidir.

6- Gelir Beyanı Verecek misiniz?: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar. Bunun için girilmesi gerek bir alandır.

7- Makbuzlu Bağışlar: Gelir idaresi tarafından belirlenen kurumlara yapılan makbuzlu bağış varsa, hesaplanan vergiden düşülmesi için girilmesi gereken alandır.

8- Amortisman ve Faturalı Giderler:  Gerçek gider yöntemi seçilmesi durumunda, gayrimenkul satın alınırken ödenen kredi faizleri, amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (altyapı çalışmaları için) , idare giderleri, sigorta giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, faturalı olmak şartı ile gider olarak girilebilir. Ayrıca KDV işlemleri hakkında bilgi almak ve hesaplama yapmak için KDV hesaplama aracımızı kullanın.

Kira Vergisi Nedir?

Kira vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen gayrimenkul (ev, arsa, iş yeri), mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen kazanç üzerinden alından bir gelir vergisi türüdür. Sadece konutlarda kira gelirinin elde edildiği yıl içerisindeki istisna tutarının altında kalan kira gelirleri vergiye tabi tutulmaz.

Konut Kira Vergisi Alt Sınırı Nedir?

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2022 yılı için istisna tutarı 9.500 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir. Sonuç olarak 2023 yılı içinde elde ettiğiniz toplam kira geliriniz 21.000 TL’nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.

Kira vergi borcunuzu yapılandırmayı düşünüyorsanız nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini vergi borcu yapılandırma sayfamızdan öğrenin.

Kira Vergisi Ödeme Tarihleri

Kira vergisi beyannamesi kira gelirinin elde edildiği yıl için bir sonraki yılın mart ayının 1 ila 31 arasında verilir. Örneğin 2022 yılı için elde edilen kira gelirinin beyannamesi 2023 Mart ayının 1 ila 31’i arasında verilir. Verilen beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Hesaplanan vergi;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine,
• Gelir İdaresi Başkanlığının İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden ödenebilir.

Konut Kira Gelirlerinde İstisna Nedir?

Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır.

• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2023 yılı için) 21.000 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
• Ayrıca, 21.000 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 180.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar.
• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Konutunuzu satmanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi gayrimenkul değer artış kazancı vergisi aracımızdan öğrenin.

Bankaya Kira Yatırma Limiti Ne Kadar?

Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, iş yerini kiraya verenler ile kiracıların (tüm iş yerlerinin), kira ödeme işlemleri banka veya posta idaresi aracılığı ile yapması gereklidir.

Kira ödeme işlemlerinin banka ve posta idaresi aracılığı ile yapılmaması durumunda kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

Kira Vergisi Ödenmeyecek Durumlar

Aşağıda belirtilen durumlar içerisinde olunması halinde herhangi bir kira vergisi ödemesi yapılmıyor.

1. Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

2. Bina mal sahibi çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

4. Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Kira Gelirinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi

Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranında gider düşünülmektedir.

Kira Vergisi Götürü Gider Yöntemi Hesaplama

Götürü yönteminde hesaplama işlemi şu şekilde yapılmaktadır:

• Yıllık kira bedelinizden işlem yapılan yılın istisna tutarı düşülür ve kalan tutarınız bulunur. (Yıllık Kira bedeli – İstisna Tutar = Kalan)
• Bulunan kalan tutarın %15’i yine kalan tutardan çıkarılır ve vergiye tabi tutar bulunur. (Kalan-(Kalan*%15)= Vergiye Tabi Tutar)
• “Varsa yasal olarak geçerli sayılan bağışlar, Vergiye Tabi Tutar’dan düşülecek.”
• Bulunan vergiye tabi tutar, vergi dilimi tablosuna göre hesaplanır ve kira gelir vergisi bulunur.( Vergiye Tabi Tutar*Vergi Dilimi= Ödenecek Kira Vergisi)
• “Varsa kaynakta kesinti yolu ile gayrimenkul ile alakalı ödenen vergiler, Ödenecek Kira Vergisi’nden düşülecek.”
• Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2022 yılı için 132,30 TL)

Örnek Götürü Gider Hesaplaması

2023 yılı içerisinde toplam konut kirası 50.000 TL olan bir kişinin, Götürü Yöntemi’ne göre kira vergisi hesaplaması şu şekilde yapılır:

• 50.000 TL – 21.000 TL =29.000 TL (Kalan)
• 29.000 TL – 4.350 TL =24.650 TL (Vergiye Tabi Tutar)
• 24.650 TL * %15 = 3.697,50 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)
• Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. ( 2023 yılı için 467,20 TL)
• 3.697,50 TL + 467,20 TL = 4.164,70 TL (Ödenecek toplam tutar)

(Kişinin gelir durumuna göre vergi dilimi oranı ve istisna tutarı uygulaması değişiklik gösterebilir.)

Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Amortismanlar,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

NOT: Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir

Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İktisap Bedelinin Düşülmesi

Konut olarak kiraya verilen ve sadece kişinin bir adet gayrimenkulün için geçerli olmak şartı ile iktisap yılından (edinme yılından) itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, “gerçek gider” yöntemi seçilmesi durumunda hesaplanan kira vergisinden düşülecektir.  Örneğin, 2020 yılında 300.000 TL bedel ile alınarak kiraya verilen konuttan 60.000 TL kira geliri elde edildiğini varsayalım. Bu durumda kira vergisi hesaplaması için kullanılacak kira tutarından (300.000 TL*%5) 15.000 TL iktisap bedeli düşülerek, (60.000 TL- 15.000 TL) 45.000 TL vergiye tabi kira bedeli bulunacaktır.

Gayrimenkul Alımı İçin Ödenen Faizlerin Kira Vergisinden Düşülmesi

İş yeri veya konut fark etmeden, gayrimenkul alımı sırasından kullanılan kredilerin sadece faiz kısımları toplam kira tutarından “gerçek gider” yöntemi seçilmesi durumda düşülüyor. Örneğin, yıllık toplam 60.000 TL kira geliri elde etmiş ve gerçek gider yöntemini seçmiş olan bir kişinin konut kredisi için yıl içerisinde toplam 10.000 TL faiz ödediğini varsayalım.  Bu durumda vergi hesaplaması için kullanılacak olan toplam kira geliri (60.000 TL -10.000 TL) =50.000 TL olacaktır.

Konut kredisi hesaplaması yaparak ödeme

Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

(Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz. Sayfanın sonundaki linkten Kira Vergisi Rehberi’ne ulaşabilirsiniz.)

Yılı Vergi Dilimleri (2021 yılında elde edilen kira geliri için)

Örnek Kira Vergisi Hesaplama (2021 yılında elde edilen kira geliri için)

Kaynaklar:

2022 Şubat Tarihli 371 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2022

2021 Şubat Tarihli 371 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2021

2020 Şubat Tarihli 333 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2020

2019 Şubat Tarihli 306 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2019

2018 Şubat Tarihli 262 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2018

Gelir İdaresi Başkanlığı Mesken Kira Gelirinde İstisna Tutarları

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Tarifesi

Türkiyenin en başarılı firması olan Alemdar Bina ve Site yönetimi ile iletişime geçiniz.Bina ve Site yönetimi hakkında kafanıza takılan tüm sorular için uzman ekiplerimiz tarafından detaylı olarak yardım alabilirsiniz.

Apartman/Bina ve Site Yönetimi hakkında diğer tüm bilgiler için tıklayınız.