Kiracı Tahliyesi – Kiracıyı Çıkarma Dava Süreci

Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça merak edilen ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir.

Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Kiracıyı Çıkarma Yolları (ÖZET)

Bu özet kısmının aşağısında kiracı tahliye sebeplerinin hepsine açıklayıcı bir şekilde teker teker değindik. Zamanı olmayanlar için kiracıyı çıkarma yollarını özet olarak başlangıçta burada belirtiyoruz. Ancak konunun bir çok prosedür ve önemli detaylar içermesi nedeni ile mutlaka yazının tamamının okunmasını öneriyoruz.

Aşağıda bahsettiğimiz kiracıyı çıkarma hallerini genel olarak özetleyecek olursak;

• Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
• Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliyesi davası açılabilir.
• Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye mümkün olabilir.
• Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkündür.
• Kira kirayı ödenmezse aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
• Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır ve süre sonunda ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde daha kısa süren bir tahliye davası açılabilir.
• Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde gene tahliye davası açılabilir.
• Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı söz konusu ise gene kiracının çıkarılması davası açılabilir.
• Kiracı eğer özenli davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa gene tahliye mümkündür.
• İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde kiracıyı çıkarma mümkündür.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli yollarla sağlanabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi vs. çeşitli yollar mevcuttur.

Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri açıkladık ve merak edilen soruları yanıtladık.

ÖNEMLİ: Kiracı tahliyesi, tek bir usule ve tek bir nedene bağlı olarak yapılan bir işlem değildir. Somut olayın değerlendirilerek en baştan ihtimalli şekilde hukuki yol çizilmelidir. Bu nedenle kiracı tahliyesi ile ilgili konularda önce avukata sormak önemlidir.

Kiracıyı Çıkarmanın En Kolay Yolu Nedir?

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu diye bir şey söz konusu değildir. Normal şartlarda bir kiracı tahliyesi yöntemi bir olay için en uygunu iken başka bir olay için hak kaybına neden olabilir.

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu tespiti için öncelikle kiracının ne kadar süredir orada kaldığı, ödemelerini ne düzende yaptığı veya yapmadığı, kiraya verenin ihtiyaçları, piyasa genel durumu vs. onlarca unsur değerlendirilerek kanunda kiracıyı çıkarma yolları olarak belirtilen hallerden en uygunu tespit edilmelidir.

Yani somut olaya göre değerlendirme yapılmalı ve bu muhakkak avukat yardımı alınarak yapılmalıdır. Aksi halde kişi haklı iken haksız konuma düşerek zararını daha da dönülmez noktalara getirebilir.

Kiracıyı Tahliyesi Sebepleri

Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi belirli bir süre için bile yapılmış olsa, bu sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için yeterli bir neden değildir. Yani kiracı bu sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi aynı şartlarda uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir. Şimdi bunlara değineceğiz.

On Yıllık Kiracı Tahliyesi

Yukarıda da değindiğimiz üzere normal şartlarda süreli kira sözleşmesini kiracı uzatabilir ama kiraya veren süre bitti diyerek kiracısını çıkaramaz. Ancak bunun sınırsızca kullanılması, kişinin mülkiyet hakkını engelleyecektir. Bu nedenle kanun kiracının süresinin dolduğu zaman çıkarılabilmesi imkanını 10 yıllık şarta bağlamıştır.

Kiracı toplamda 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa yani ilk yıldan sonra 10 yıl daha (yani 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu istek fesih bildirimi yani bir ihbarname göndermek suretiyle yapılır.

Bunu yaparken de herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir.

ÖNEMLİ: Ancak burada şu hususa da değinmek gerekir ki kira sözleşmesi 5 yıl – 10 yıl için yapılmış olabilir. Yani illa 1 yıllık süreli sözleşme olacak diye bir şey yok. Bu tür bir durumda 10 yıllık uzama süresi 5. veya 10. yıldan sonra sayılmaya başlanmaz. Gene ilk yılın sonundan itibaren sayılmaya başlanır. Yargıtay uygulaması bu şekildedir.

Kiracı Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona eremeyip ancak mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği bazı haller vardır. Bu hallerde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir. Kiracı tahliye davasına uygulamada kiracıyı çıkarma davası da denilmektedir.

Kiracıyı çıkarma yani kiracı tahliye davası söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır.

Esasen yukarıda bahsettiğimiz 10 yıllık süreden sonraki bildirim üzerine kiracının tahliyesi gene bu dava ile sağlanır. Bunun haricinde kiracı tahliye davasını açabilmek için bazı nedenlerin varlığı aranır. Yani herhangi bir haklı neden yokken kiracı tahliye davası açılamaz. Devam eden başlıklarda bu nedenlere değineceğiz.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı tahliye davası açılabilecek ilk hallerden birisi budur. Kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Burada tabii ki uyulması gereken bazı süreler söz konusudur. Eğer belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise öngörülen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürenin başlangıcından itibaren 1 aylık süre içinde bu dava açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesinin önemli şartları olduğu gibi önemli sonuçları da vardır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden çıkardıktan sonra o evin ihtiyaç olarak öne sürülen kişiden başkasına kullandırılması durumunda çıkarılan kiracıya tazminat ödenir. Bu durum sadece ev değil işyeri için de geçerlidir.

Esasen bu konu oldukça detaylıdır.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Eğer kiralanan taşınmazın yeniden inşası gerekiyorsa veya esaslı bir şekilde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa gene kiracıyı çıkarma için dava açılabilir. Tabii ki bu onarım vs. işlemlerinde kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir ki kiracıyı çıkarma haklı olsun. Yani esaslı değişikliğin boyutu buradan anlaşılmalıdır.

Gene burada da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki ile aynı süreler söz konusudur. Yani her istenildiği zaman ihtiyaç veya tadilat gerekçeleri öne sürülerek kiracı çıkarılamaz. Kira sözleşmesinde öngörülen yahut o bölgede adet haline gelmiş kira sözleşmesi fesih dönemlerinden başlayarak 1 aylık süre içinde davanın açılması gerekiyor.

ÖNEMLİ: İhtiyaç nedeniyle ve tadilat nedeniyle tahliyede yeniden kiralama yasağı söz konusudur. Buna göre ihtiyaç nedeniyle veya tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, ihtiyaç nedeniyle boşaltıldıktan yahut tadilat sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracının ödediği son 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat söz konusu olur.

Tadilat nedeniyle kiracı çıkarma işleminin de önemli detayları vardır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracıdan alınan tek taraflı bir beyandır. Kiracı belirli bir süre sonra taşınmazı tahliye edeceğini bu şekilde beyan eder. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için önemli şartlar vardır.

Örneğin tahliye taahhütnamesi kiracıdan kira sözleşmesi yapılırken birlikte alınmışsa bu geçersiz olur. Çünkü bu durumda kira sözleşmesinin yapılması karşılığında kiracı zorlanmış ve baskı altında tahliye taahhütnamesini vermiş olur.

Bu durum uygulamada şöyle aşılmaktadır, kiracılar genelde tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesini yaparken almakta ancak tahliye taahhütnamesine 1 ay sonranın tarihini atmaktadır. Tahliye taahhütnamesi uygulamada yarayışlı olsa da kiracının imzayı sonradan inkar etmesi süreci uzatmaktadır.

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılabileceği gibi direkt tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi de başlatılabilir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin gerek hazırlanması gerek davaya veya icra takibine konu edilmesi sırasında avukat yardımı almak çok önemlidir.

Kiranın Ödenmemesi Halinde İki Haklı İhtarla Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesinden ötürü tahliyesi mümkündür. Buna göre aynı kira yılı içerisinde iki kere kira bedelini ödemediği için yazılı olarak ihtarname gönderilen kiracıyı çıkarmak tahliye davası yoluyla mümkündür.

Burada ihtarnamelerin yazılı olarak gönderilmesi gereklidir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra o kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılmalıdır.

Esasen bu konu oldukça sık başvurulan ve önemli detayları olan bir konudur.

Kiracı Tahliyesi İhtarname Örneği: Kiracıya gönderilecek olan ihtarnamenin yazılı olması gerektiğini söyledik. Ancak alelade yazılı bir metin her zaman yarayışlı olmayacaktır. Burada somut olay değerlendirilerek hareket edilmelidir. Kesinlikle hazır taslak metinler olan “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” gibi adlar taşıyan metinlerden uzak durulmalıdır. Zira somut olaydan uzak ve güncel mevzuata aykırılık taşıyan bu metinler çoğu zaman kişilere hak kaybı yaşatmaktadır.

Önemle belirtmemiz gerekir ki kiracıya karşı başlatılan icra takibi de hukuken ihtar niteliğindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartı icra takibi ile de sağlanabilir.

Temerrüt Halinde Kiracı Tahliyesi (Tahliye Talepli İcra Takibi)

Kiracı eğer bir kira bedelini ödememişse veya bu kira bedeli olmak zorunda değil yan giderler (örneğin aidat bedeli) ödenmemişse kiracıya en az 30 günlük süre verilerek ihtar çekilir.

Bu ihtarda eğer 30 günlük süre içerisinde bedeli ödemezse sözleşmeyi feshedeceği yazılı olur. Bu durumda eğer tanınan süre içerisinde bedel ödenmezse sözleşmeyi feshederek kiracıyı çıkarmak mümkün hale gelir.

ÖNEMLİ: Uygulamada 7/30 ihtarı denilen icra takibi yolu budur. Borçluya icra takibinin yapılmasının ihtarname niteliğinde olduğunu söylemiştir. Borçluya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılması burada bahsettiğimiz usuldür. Ödeme emrinde takibe 7 gün içinde itiraz edilmesi yahut 30 gün içinde kira borcunun ödenmesi ihtar edilir. Eğer bu yükümlülüklere uyulmazsa icra hukuk mahkemesinde açılacak bir dava ile daha basit usuli şartlara göre tahliye kararı verilir. İşlem de icra kanalı ile sağlanır.

İki Haklı ihtar ile Temerrüt Halinin Farkı: Yukarıda kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderildikten sonra kiracının çıkarılabileceğinden bahsetmiştik. Burada ise tek ihtarla kiracıyı çıkarma işleminden bahsediyoruz. Bu iki yol arasındaki farkı şu şekilde izah edebiliriz:

İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE	TEK İHTAR İLE TAHLİYE
TBK’da konut ve çatılı işyeri için özel düzenlenmiştir.	TBK genel hükümlerine göre tahliye sebebidir.
Kiracıya süre verilmesi zorunlu değildir.	Kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.
Daha uzun süren bir prosedürdür.	Daha kısa olduğu için daha çok tercih edilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde (daha detaylı) görülür.	İcra Hukuk Mahkemesinde (daha basit) görülür.
İhtarlardan sonra kiranın ödenip ödenmemesi önemli değildir, tahliye mümkündür.	İhtardan sonra kira bedelinin ödenirse tahliye imkanı kalmaz.

Tahliyesi İstenen Konut Aile Konutu İse: İster iki haklı ihtar olsun ister temerrüt hali olsun veya ister diğer ihtar gerektiren haller olsun eğer kullanılan taşınmaz aile konutu ise ve eşlerden biri bu durumu kiralayana bildirmişse ihtar her iki eşe de ayrı ayrı yapılmalıdır. Çünkü sözleşmenin tarafı olmayan eş, bu evin aile konutu olduğunu kiraya verene bildirerek aslında kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla ihtarnameler her iki eşe ayrı ayrı gönderilmediği sürece geçerli olmaz.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başka Evinin Olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde bu durum kiracı tahliyesi imkanı verir. Ancak bunun için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir.

Yani kiraya veren, evi kiralarken kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde başka bir evi olduğunu biliyorsa bu sebebe dayanarak kiracıyı çıkarma davası açamaz. Gene burada da dava açma süresi sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimidir.

Önemli Sebepler Halinde Kiracı Tahliyesi

Eğer kiracı ile kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebepler söz konusu olmuşsa bu durumda her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada akla gelebilecek her türlü olağanüstü hal sayılabilir.

Kiracı ile kiralayan arasındaki bir takım önemli anlaşmazlıklar olabileceği gibi kiracının bir suç işlemesi, eve hırsız girmesi vs. bir çok şey sayılabilir. Her iki tarafın da ortak feshine gerek yoktur. iki taraftan biri bu feshi gerçekleştirebilir.

Feshe uyulmaması halinde de kiracı tahliye davası açılabilir. Tabi burada kalan kira bedelleri, önceki kira bedelleri vs. ne olacağı tartışma konusu olacaktır. Eğer taraflar arasında bu konuda bir çözüme varılamamışsa mahkeme kendisi bu sonuçları karara bağlayacaktır.

Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi

Kiracının normal şartlarda kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer bu özen yükümlülüğüne uygun davranışmazsa kiracıya gene bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede 30 günlük süreye uyulmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir.

Önemle belirtmemiz gerekir ki kimi durumda kiracıya süre tanımak yararsız olabilir yahut bu 30 günlük süre içerisinde ciddi bir zarar oluşması söz konusu olabilir. Bu tür bir durumda kira sözleşmesi ihbarname ile sona erdirilebilir.

Ancak burada kiracıya süre tanımanın yararsız olup olmayacağı muhakkak avukat yardımı alınarak değerlendirilmelidir. Aksi halde süreç gereksiz yere uzar ve zamansal – parasal kayıp yaşanır.

İflas Eden Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi sürerken kiracı iflas ederse kiraya veren henüz muaccel olmamış yani ileriki kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Yani bir ipotek olabilir, bir banka hesabı olabilir vs. kiracının güvence göstermesi istenebilir.

Yahut iflas masasına yazılı olarak güvence gösterilmesi için uygun bir süre tanınabilir. Bu şekilde kiracı yahut iflas masası tarafından güvence verilmezse sözleşme hiçbir süre beklemeden direkt olarak feshedilebilir.

Kiraya veren de burada önceki tarihli ödenmeyen kira bedelleri için iflas masasına icra ve iflas hukuku kuralları uyarınca yazılabilir ve sıraya girerek alacağını alabilir.

Kiracının Ölümü Halinde Ne Olur: Kiracının ölümü halinde kiracının ortakları veya bu ortakların mirasçıları, ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişiler, kira ilişkisinin şartlarına aynı şekilde uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilirler. Yani sırf kiracının ölmüş olması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için yeterli bir neden değildir. Eğer kiraya veren kiracı öldükten sonra diğer kişileri de konut veya işyerinden çıkarmak istiyorsa yukarıda saydığımız şartların varlığını araştırarak gene bahsettiğimiz prosedüre göre kiracı tahliyesi gerçekleştirilmelidir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası süresi somut olaya göre değişecektir. Bu davalarda eğer başka bir uyuşmazlık söz konusu ise onun değerlendirmesi yapılır, eğer diğer uyuşmazlık başka bir davaya konu edilmişse bekletildi mesele yapılır veya hiçbir ekstra uyuşmazlık yoktur ve konu çok nettir, tüm bunlar kiracıyı çıkarma süresini etkiler.

Bazı hallerde kiracı tahliye davası açmak veya tahliye talepli icra takibi başlatmak tek başına kiracıyı evden veya işyerinden çakmaya ikna eder. Bu da bir yoldur. Ancak yukarıda da değindiğimiz üzere kiracı tahliyesi yolları çok çeşitlidir. Burada kesin bir süreden bahsetmek mümkün olmamakla birlikte uygulamada genellikle 3 ay ile 1.5 yıl arasında değişen bir süreç söz konusudur.

Kiracıyı Evden Çıkarmak

Esasen kiracıyı evden çıkarmak işyerinden çıkarmaya göre daha yaygın olsa da nedenleri ve sürecin işleyişi bakımından kiracıyı işyerinden çıkarmaktan çok bir farkı yoktur. Zira kanunda konuya ilişkin belirlenen kurallar hem kiracıyı evden çıkarmak hem de kiracıyı işyerinden çıkarmak için ortak düzenlenmiştir.

Tabi işin niteliği gereği kanun hükümlerinin uygulamaya yansıyışında farklılıklar doğar. Yani uygulanan hükümler ortak olsa da kiracıyı evden çıkarmak için uygulanan süreç niteliği gereği farklı sonuçlar doğurur.

İşin içine komşuluk hukuku, aidat, apartman genel kurallarına uygun davranma, mernis adresi vs. gibi yan meseleler de işin içine girer. Esasen kiracıyı evden çıkarmak nisbeten kiracıyı işyerinden çıkarmaya göre daha az karmaşık bir süreçtir.

Kiracıyı İşyerinden Çıkarmak

Kiracıyı işyerinden çıkarmak, kiracıyı evden çıkarmaya göre nisbeten daha karmaşık bir süreçtir. Ancak bu karmaşıklık elbette ki kiracıyı işyerinden çıkarmaya engel değildir.

Uygulamada genellikle işyerine giren kiracılar işyerine belirli miktar yatırım ve tadilat yaparlar. Bu giderler işyeri sahibi ile çeşitli şekilde anlaşma ile çözülür veya sonraya bırakılır. İşte bunlar kiracı tahliye davasında yahut tahliye talepli icra takibinde gündeme gelecektir.

Belirtmemiz gerekir ki yukarıda anlattığımız şekilde kiracının kusurundan kaynaklı kiracıyı çıkarma işlemlerinde kiracının dükkan sahibinden talep edebileceği şeyler oldukça kısıtlıdır.

Gene diğer kiracı tahliyesi hallerinde de kiraya verenin bu giderlerden sınırsız sorumluluğu söz konusu olmaz. Bunlar somut olayın özelliklerine göre belirlenecek hususlardır. Ancak tekrar etmek gerekirse yukarıda izah ettiğimiz kiracı tahliyesi halleri hem konut hem de çatılı işyerleri için geçerlidir.

Kiracıyı Çıkarmak İçin Ne Yapmalı?

Yukarıda kiracı tahliyesi sebepleri ve usulüne ilişkin detaylı açıklama yaptık ve konuyu genel olarak özetledik. Ancak belirtmemiz gerekir ki kiracıyı çıkarmak için ne yapmalı sorusunun cevabı burada anlattıklarımıza bakılarak direkt olarak bulunamaz. Çünkü her somut olayın kendine has özellikleri olur ve buna göre hareket etmek gerekir.

Bu noktada kiracıyı çıkarmak için ne yapmalı sorusunun cevabı ilk aşamada hukuki danışmanlık almak gerektiği olacaktır. Zira hukuk düzeni zaten kiracıyı koruma yanlısı bir tavır içerisindeyken kiraya verenin izleyeceği prosedürü düzgün bir hukuki zemine oturtması gerekir.

Sürecin en başından en sonuna kadar atılacak adımlar doğru bir şekilde atılmalıdır. Aksi halde kiracıyı çıkarma işlemi sonuçsuz kalır, süreç içinden çıkılmaz bir hal alır ve ciddi hak kaybı yaşanır.

 

---

Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddeleri, konutlar ve çatılı işyerlerinin kiralanması ile ilgili kurallara ve bunlardan doğacak uyuşmazlıkların çözümüne ayrılmıştır.

Sahip olduğu evini veya işyerini kiraya veren malik, kiracısı ile belirli ya da belirsiz bir süre için anlaşabilir. Genel kurala göre belirlenen sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Fakat Kanun konut ve çatılı işyerleri için kiracının korunması amacıyla özel bir kural getirmiştir.

Buna göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kural çok açıktır; süre belirli ise ve kiracı aksini istemiyorsa sözleşme uzar.

Sırf sürenin dolmuş olması kiraya verene tahliye talep etme hakkı tanımaz. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Bu kuralın istisnası ise sözleşme süresinin on yıla kadar uzamasıdır.

Bahsettiğimiz bu kurallar belirli süreli sözleşmeler için geçerlidir. Uygulamada kira sözleşmeleri daha ziyade bir yıllık yapıldığından biz de yazımızda belirli süreli sözleşmelere dikkat çekeceğiz.

Sözleşme iki yolla sona erebilir; ihtar yoluyla ve dava yoluyla. İhtar yolu sözleşme süresi ile ilgilidir. Dava yoluna ise kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle gidilir.

İki Haklı İhtar Sonrası Tahliye Davası

Kiracının, kiraya verenin iki haklı ihtarına sebep olması, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanır.

Buna göre;

• kiracı bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352).

Kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya veren tarafından makul sayılabilecek süre geçtikten sonra ihtar çekilmesi, haklı ihtar anlamına gelir. Taraflarca kararlaştırılan ya da uygulamaya göre saptanacak ödeme gününün geçmiş olması kiraya verene ihtar çekme hakkı tanır; kiraya veren gecikmeye katlanmakla yükümlü değildir.

Bir yıllık bir kira sözleşmesinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemiş olması, haklı nedenin oluşması için yeterlidir. İki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilmek için sözleşmenin belirli süreli olması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu yola başvurulamaz.

İhtar yazılı şekilde yapılmalıdır. İhtarın noter kanalıyla yapılması şart değilse de, ispat açısından kolaylık sağlar.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamede (ileride açılabilecek tahliye davasını ilgilendirmesi itibariyle) taraflara ve sözleşmeye ait bilgiler ve ödenmeyen kira bedellerinin hangi dönemlere ait olduğu açıkça belirtilmeli, ödeme yapılmadığı taktirde tahliye dahil hukuki yollara başvurulacağı ihtar edilmelidir.

Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 gereğince sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir.

Dava dilekçesinde çekilen ihtara ait bilgiler verilmeli, kiracının kira bedellerini halen ödemediği gibi kiralananı tahliye de etmediğinden bahsedilmelidir.

Talep kısmında kiracının tahliyesine ve ödenmeyen kira bedellerinin kiracıdan tahsiline ve masrafların davalıya yükletilmesine karar verilmesi istenmelidir. Mahkemeden alınacak karar, icra dairesinde ilamlı icraya konu edilecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracının kira bedellerini hiç ya da zamanında ödememesi, kiraya veren açısından tahliyeyi talep etme imkanı doğurur. Uygulamada kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye olarak anılan bu yol, tahliyeyi sağlamanın en etkili ve hızlı yoludur. Burada iki haklı ihtar sonrası tahliye davasının aksine kira bedellerini ödemeyen kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

Tahliye talepli icra takibinde kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin yanında tahliyeyi de talep etmelidir. İcra talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi de mevcutsa bir örneği icra dosyasına eklenmelidir. Fakat yazılı kira sözleşmesi, takibin başlatılması için şart değildir. Söze dayalı kira ilişkisi de tahliye ve ödeme talebinde bulunmak için yeterlidir. Aboneliklere ilişkin fatura ya da belgeler veya tapu senedi gibi evrak dosyaya sunulabilir.

İcra müdürlüğü, alacaklı malikin talebi doğrultusunda borçlu kiracıya bir ödeme emri (Örnek No:13) gönderir. Bu icra emrinde borçluya bir itirazı varsa tebliğden itibaren 7 gün içinde belirtmesi, yine aynı tarihten başlayarak 30 gün içinde ödeme yapması ihtar edilir.

Borçlu süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Fakat bu, alacaklıya doğrudan tahliye davası açma imkanı vermez. Bunun için 30 günlük ödeme süresinin de beklenmesi gerekir.

Borçlu süresinde ödeme yapmaz ve kiralananı tahliye de etmezse alacaklı artık icra mahkemesinde tahliye kararı verilmesi için dava açabilir. Bunun yanında alacaklı, icra dosyası üzerinden kira alacağının takibine devam ederek borçlu kiracının mallarına, banka hesaplarına veya varsa maaşına haciz koydurabilir.

Bahsettiğimiz süreler dolduktan sonra ödeme yapması, kiracıyı tahliyeden kurtarmaz. Tahliye işlemleri, icra dairesi aracılığıyla yürütülür.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

TBK m.313 vd. hükümlerine göre kiracının borçları kira bedelini ödeme borcu, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu ve ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcudur. Kiracının bu borçlarını ihlal etmesinin bir takım sonuçları vardır.

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m.314). Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Bunun için kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalı ve ödeme yapması için en az otuz gün süre verilmelidir.

Verilen sürenin sonunda kiracı ödeme yapmış değilse artık dava açılabilir. Açılacak dava TBK m.315 uyarınca temerrüt (ödemede gecikme) nedeniyle tahliye davasıdır. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Dava dilekçesinde kira sözleşmesine ilişkin detaylardan, kira bedellerinin ne zaman ödenmesi gerektiğinden ve kiracının kirayı ödemekte geciktiğinden bahsedilir.

Talep kısmında yargılama giderlerinin davalı kiracıya yükletilmesi, kiralananın tahliyesi ile ödenmeyen kira bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi talep edilmelidir. Yine mahkemece verilecek karar ilamlı icra takibine konu edilecektir.

Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname

İHTARNAME

İHTAR EDEN : …

VEKİLLERİ : Av. Görkem Ece LEBLEBİCİ & Av. Fatih AKTULUN & Av. Omay Cem ÇİÇEK

ADRES : Karabaş Mah. Müneccim Arif Sok. No:25/1 İzmit/KOCAELİ

MUHATAP : …

ADRES : …

KONU : Kira Bedellerinin Ödenmesi ve Tahliye İhtarıdır

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkile ait yukarıda açık adresi yazılı konutta 13.07.2020 tarihli kira sözleşmesi gereği aylık 1.250,00 TL kira bedeli karşılığında ikamet etmektesiniz.

2. Halihazırda 2020 yılı Eylül ayına ait kira bedelini ödemeyerek Kocaeli … Noterliği’nin … yevmiye numaralı 18.10.2020 tarihli ihtarnamesi ile ihtar edilmiş bulunmaktasınız.

3. Sözleşme uyarınca kira bedelinin her ayın ilk on günü Müvekkile ait banka hesabına yatırılması gerekmektedir. 2020 yılı Kasım ayına ait kira bedeli ise tarafınızca halen ödenmemiştir.

4. Zikrettiğimiz bedeli işbu ihtarnameyi tebliğ aldığınız tarihten itibaren 30 (otuz) gün içinde ödemenizi, aksi durumda Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince aleyhinize alacak ve tahliye talebiyle hukuki yollara başvuracağımızı ve masrafların tarafınıza yükletileceğini vekâleten ve ihtaren bildiririz.

SAYIN NOTER   :

Üç nüshadan ibaret iş bu ihtarnamenin bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafımıza verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını talep ederiz.

İhtar Eden Vekilleri

Av. Görkem Ece LEBLEBİCİ & Av. Fatih AKTULUN & Av. Omay Cem ÇİÇEK

Kiracının Erken Tahliyesi Yargıtay Kararları

• Kira borcu için düzenlenen takip talebinde, “haciz ve tahliye” yazılmazsa, kiracının tahliyesi istenemez. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere “tahliye”, yine 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden “haciz ve tahliye” şeklinde tekrarlanması gerekir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesi’nden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/13162 E., 2017/10909 K.)

• Taraflar arasında düzenlenen 25.09.2004 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde birinci yıl kira bedeli 2000 TL, ikinci yıl kira bedeli ise 2500 TL olarak kararlaştırılmış olup, sözleşmede artış şartı bulunmamaktadır. 12.10.2004 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile 24.09.2006 olarak taahhüt edilen tahliye tarihinde taraflar arasındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve kiracı bu tarihten itibaren fuzuli şagil haline gelmez. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe, mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı ya da kiralananın tahliye edilip anahtarı usulünce teslim edilmediği sürece geçerliliğini korur. Davacı dava dilekçesinde 24.09.2006 tarihinden itibaren taşınmazın davalının işgalinde olduğunu belirterek ecrimisil talep etmiş ise de, kiralananın tahliye edildiği (davacının da kararı temyiz etmeyerek kabul ettiği) 23.05.2008 tarihine kadar kira ilişkisi varlığını korumaktadır. Kira ilişkisi sona ermediğine göre uyuşmazlığın kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekir. Mahkemece sözleşmede son dönem kira bedeli olarak belirlenen 2500 TL üzerinden hesaplanacak kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeli esas alınarak karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5584 E., 2015/621)

• Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davacı da söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1019 E., 2015/1686 K.)

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür ?

Sözleşmenin süresinin dolması kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaz. Kiracı bildirimde bulunmadığı sürece de sözleşme uzamış sayılır. Bu nedenle kirasını düzenli olarak ödeyen bir kiracıyı tahliye etmek, normal koşullar altında, mümkün değildir. Fakat bu kuralın bazı istisnaları vardır. Kiraya verenin ya da yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, dava yoluyla istenebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350).

Belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde kiracının ödemelerini düzenli yapıp yapmadığına bakılmaksızın tahliyesine karar verilir.

Yine, daha evvelden tahliye taahhüdü vermiş olan bir kiracı kirasını düzenli olarak ödüyor olsa bile tahliye edilebilir.

Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir ?

Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan miras hukuku uyarınca veya satış, bağışlama gibi nedenlerle el değiştirirse yeni malik artık sözleşmenin tarafı olur.

Kira sözleşmesi taraflarca Türk Medeni Kanunu m.1009 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh edilen kiracılık hakkı yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Yeni malik şerh varsa durumdan haberdar olmadığını ileri süremez ve kiracıdan tahliye isteyemez.

Yeni malik yeni satın aldığı evi ihtiyacı nedeniyle tahliye etmesini kiracıdan isteyebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m.351).

Bu hak sözleşme süresinin bitimini takip eden bir ay içinde açılacak dava yoluyla da kullanılabilir. Davayı açarken kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olmasına dikkat edilmelidir. Dava, kiralananın tahliyesine ilişkin genel hükümlere tabi olarak görülür.

Kiracıdan tahliye taahhüdü nasıl alınır ?

Kiracıdan, kiralananı belirlenen tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı bir beyan alınabilir. Bu sayede icra takibi ve dava açılarak tahliye sağlanır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi bazı şartlara bağlıdır. Buna göre taahhüt yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalı, tanzim ve tahliye tarihleri açıkça belirlenmiş olmalıdır. Geçerlilik şartları mahkemeler tarafından sıkı şekilde denetlenmekte ve şüpheye neden olan noktalar kiracı lehine yorumlanarak tahliyenin önüne geçilmektedir.

Taahhüdün geçerli bir biçimde düzenlenmesi ve tahliyeye imkan verebilmesi için kira sözleşmesi, gayrimenkul avukatı aracılığıyla hazırlanmalıdır.

Tahliye için yazılı kira sözleşmesi şart mıdır ?

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesinin sağlanması için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Bir kira ilişkisinin varlığını ispat etmek, icra takibi açıp tahliye talep etmek için yeterlidir.

Bu noktada tahliye taahhüdü ile de bağlantı kurulabilir. Eğer ortada yazılı olmayan bir kira sözleşmesi ve kiracı tarafından verilmiş yazılı tahliye taahhüdü varsa öncelikle taraflar arasındaki kira ilişkisinin ispatlanması gerekir. Bunun için yemin, tanık ve her türlü hukuki delile başvurulabilir.

Tahliye taahhüdü var ve kira ilişkisi bir şekilde ispatlanabiliyor ise artık tahliye talep edilebilir.

---

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

 

 

……………………………… YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞI ait sahibi bulunduğu …………….. …………………….….adresindeki meskende bir süreden beri kiracı olarak oturmaktayız. ……../………/…………..…  tarihinde hiçbir hüküm istihsaline, kanuni merasime ihtarname keşidesine, cevap itasına, tebliğ ve tebellüğe hacet kalmaksızın, hiçbir alacak ve hak talebinde bulunmadan kayıtsız ve şartsız olarak mal sahibimiz veya kanuni temsilcisine yukarıda yazılı tarihte teslim etmeyi kabul ve taahhüt ederiz. Bu tarihte tahliye etmediğimiz takdirde mal sahibimiz veya kanuni vekilinin icra yoluyla tahliye ettirmeye yetkili olduğunu bu uğurda sarf olunacak bilcümle mahkeme, icra, avukat ve diğer masrafların tamamının  müştereken ve müteselsilen tarafımıza ait olacağını kabul ederiz. ………/…………./………………..

 

 

KAYSERİ

                                                                                            TAAHHÜT EDENLER