Bina yönetim planı, gayrimenkulün yönetimini açıklar ve ana gayrimenkul için alınan kararların neler olduğunu içerir.

Bina yönetim planını, kat maliklerinin aldığı kararlar doğrultusunda bina yöneticisi hazırlar.

Binanın yapısı, kat maliklerinin sorumlulukları, ortak giderler, giderlerin ödenme şekli ve yönetimsel kararların bina yönetim planında bulunması gerekir.

Tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Anlaşmazlıkların yaşandığı durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere bakılır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı yapılırken oluşturulur. Tapu sicilinde de bulunur.

Herhangi bir değişikliğin yapılabilmesi için 4/5 oranında oy gerekir.

Bina yönetimi ne iş yapar?

1. Site ve bina içerisindeki ortak ihtiyaçlardan doğan gereksinimleri karşılar.
2. Ortak olarak kullanılan alanların iyileştirilmesi ve geliştirilmesini sağlar.
3. Rutin olarak yapılması gereken bakım işlerini gerçekleştirir.
4. İhtiyaç dahilinde tadilat ve onarım işlerini en acil şekilde gerçekleştirir.
5. Bina sakinlerinin görüş ve önerilerini dinler.
6. Takip ve sorumluluk gerektiren apartman içerisindeki genel işlerin yapılmasını ve sorunsuz şekilde süregelmesini sağlar.
7. Kat Mülkiyet Kanunu’nun 35. Maddesine göre genel yönetim işlerinin görülmesini sağlar.

Bina yönetimi seçimi nasıl yapılır?

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, apartman/bina ve site yönetimi seçilmesi zorunlu oluyor.

Bir binada yönetimin oluşabilmesi için o binada ikamet etmekte olan kat maliklerinin üçte birinin Genel Kurul çağrısı ile toplantı yapması gerekiyor.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Bina yöneticiliğini ister apartman içerisinden bir yöneticiye, isterse profesyonel bina yönetimi hizmetleri  sunan bir firmaya yaptırılması mümkün oluyor.

Apartman Yöneticiliği için adaylığını koyan kat malikleri arasından birinin yüzde 51 veya daha fazla oy alması yönetici seçilmesi için yeterli oluyor. Ayrıca 3 kişilik bir yönetim kurulu da seçilebiliyor.

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Bina yönetimi nasıl feshedilir?

Bir apartmanda ya da sitede olağan kat malikleri kurulu toplantısı senede bir defa yapılır. Bunun haricinde, gerekli görülen durumlarda ve yeterli şartlar sağlanırsa, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya da çağrılabilir.

İşte apartman yöneticisini görevden almak ya da değiştirmek isteyen kat malikleri ya olağan kat malikleri kurulu toplantısını beklemelidir ya da kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmalıdır.

Apartman ya da site yöneticisi hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile görevden alınabilecektir.

O halde; apartman yöneticisini görevden almak için de tıpkı atanmasında olduğu gibi, kat maliklerini tamamının yarısından bir fazlasının oyu gerekir.

Bina yönetimi nereye şikayet edilir?

Bir apartmanda ya da sitede görev yapan yöneticiden veya yönetim kurulundan rahatsız olan kat malikinin 634 sayılı Kanun’a göre yapabileceği iki şey vardır:

• Kat malikleri kurulunu toplamak ve yöneticiyi görevinden almak veya değiştirmek
• Kat malikleri kurulunu toplamak ve yöneticinin hesap vermesini istemek
• Kat malikleri kurulunda çıkan kararlar aleyhine sulh hukuk mahkemesine başvurmak

O halde her şeyden önce olağan toplantı zamanında ya da istenirse olağanüstü toplantı çağrısı yapılarak kat malikleri kurulu toplanmalıdır.

Kat malikleri kurulunda şikayetler dile getirilmeli ve yöneticinin görevden alınması istenmelidir. Çoğunluk şikayetçi gibi düşünürse, yönetici kolaylıkla görevden alınır ve sorun böylece çözülmüş olur.

Ayrıca yine kat malikleri kurulunda yöneticinin hesap vermesi istenebilir ve üzerinde tasarruf ettiği gelir ve giderleri yönetici kat malikleri kurulunda açıklar.

Her iki durumda da sonuç alınamazsa, bu defa sulh hukuk mahkemesine başvurmak gerekir.

Son olarak hatırlatmak isterim ki; kat maliklerinin çoğunluğunun desteğini almış bir yöneticiyi ya da yönetim kurulunu şikayet vb. yollarla görevden aldırmak neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, eğer yönetimden şikayetiniz varsa, her şeyden önce kat maliklerinin yarısından çoğunun desteğini almaya çalışmalı ve sorunu kat malikleri kurulunda çözmeye odaklanmalısınız.

Bina yönetimi kimse almazsa ne olur?

Binalarda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, binada yönetici olma zorumluluğu vardır kanunen.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından atanır.

Ancak kat malikleri bir türlü apartmana yönetici atayamıyorsa, binanın bulunduğu yerin SULH MAHKEMESİNCE, kat maliklerinden her hangi birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, apartmana yönetici atar. Bu yönetici ilk kat maliklerinden yapılmak istenir ancak hiç kimse olmak istemesse dışarıdan yönetici tayin edilir.

Binaya Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkar ise, sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Bina Yönetimi Nasıl Oluşturulur?

Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz bina yönetiminin oluşturulmadığı binalarda, ilk bina yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre kuruluyor.

• İlk önce kırtasiyeden karar defteri alınır ve noterden tastik ettirilir.
• Daha sonra tüm daire sakinlerini yazılı veya taahhütlü mektupla bildirim yaparak toplantıya çağrı yapılır.
• Toplantıda salt çoğunluk sağlanması durumunda kararlar alınır, salt çoğunluk sağlanamadı ise erteleme kararı alınır ve diğer toplantıda salt çoğunluğa bakılmaksızın kararlar alınır ve böylelikle bina yönetim oluşturulur.(Genel kurulu toplantı örneği)

İlk Bina Yönetimi oluşturulurken dikkat edilmesi gereken hususlar;

1. Bina aidatlarının tahmini bütçede hesaplanan rakamın üstünde olması durumunda aidatları artırmak üzere yönetim kuruluna yetki verilmelidir.
2. Banka işlemleri için yönetim kuruluna yetki verilmelidir.
3. Vergi dairesi,SGK ve diğer kurumlarda yapacağı işlemler için ayrı ayrı yetki verilmelidir. Daha sonradan herhangi bir aksilik olmaması ve tekrar bina yönetimi toplantısı yapılmasına gerek kalmaması için “Tüm resmi kurumlarda işlem yapması için karar verilmiştir” ibrasi ile karar alınmamalıdır.

Toplantı sonrası Yöneticinin/ Yönetim Kurulunun yapması gereken hususlar;

1. İlk olarak vergi dairesinden vergi numarası çıkartılmalıdır.
2. Noterden işletme (Gelir/Gider) defteri tastik edilmelidir.
3. Bina adına makbuz bastırılmalıdır.
4. İşletme projesi hazırlayıp kat maliklerine imza karşılığı yada taahhütlü olarak bildirim yapılması gerekmektedir.
5. Kat maliklerinin KVKK gereği borç listesini panoya asılmaması gerekmektedir.
6. Alınan kararları karar defterine mutlaka işlenmelidir.
7. Binaya yaptırılacak demirbaşlar için teklifler alınarak dosyada muhafaza edilmelidir.

Bina yönetimi nasıl görevden alınır?

Apartman yöneticiliği ömür boyu yapılacak bir görev değildir; fakat bazen aynı kişinin yıllarca apartman yöneticisi olarak görev yaptığı görülür. Peki, ama bina yönetimi nasıl görevden alınır?

Apartman yöneticisi seçimi

Apartman yöneticisi seçimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen genel oy çoğunluğundan farklı bir orana tabi tutulmuştur:

Yukarıdaki yazıdan da görüleceği üzere, apartman yöneticisinin atanması için oy sayısının, tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunu sağlaması gerekir.

Kat malikleri kurulunun genel toplantı ve karar yeter sayısı

Normal bir karar alırken yukarıdaki yönetici seçimi kuralı yerine genel kural geçerli olur ve buna göre de ilk toplantıya kat maliklerinin yarısından fazlasının katılması gerekir. İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantı gelenlerle yapılır ve gelenlerin yarısından fazlasının oyu karar için yeterli olur.

Öyle ki; 500 kişilik bir sitede ikinci toplantıya sadece 3 kişi katılsa, bunların 2’sinin vereceği karar diğer 498 kişiyi de bağlar.

 

Apartman yöneticisi görevini yapmazsa ne olur?

Apartman ya da site yöneticiliği bir haktan önce sorumluluk anlamına gelir ve yöneticiden, yukarıdaki yazıda belirtilen görevleri yerine getirmesi beklenir.

Eğer apartman ya da site sakinleri yöneticiden memnun değilse, bununla ilgili şikayette bulunmak yerine yöneticiyi değiştirmeyi düşünmelidir.

Bina yönetimini feshetmek

Apartman ya da site yönetimini feshetmek, değiştirmek ya da görevden almak aslında aynı anlama gelir. Burada kastedilen şey, yöneticinin görevine son vermek olsa gerekir. Bunun yolu da kat malikleri kurulundan geçer.

Apartman ya da site yöneticisi nasıl görevden alınır?

Bir apartmanda ya da sitede olağan kat malikleri kurulu toplantısı senede bir defa yapılır. Bunun haricinde, gerekli görülen durumlarda ve yeterli şartlar sağlanırsa, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya da çağrılabilir.

İşte apartman yöneticisini görevden almak ya da değiştirmek isteyen kat malikleri ya olağan kat malikleri kurulu toplantısını beklemelidir ya da kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmalıdır.

Apartman ya da site yöneticisi hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile görevden alınabilecektir.

O halde; apartman yöneticisini görevden almak için de tıpkı atanmasında olduğu gibi, kat maliklerini tamamının yarısından bir fazlasının oyu gerekir.

Apartman yöneticisi mahkeme kararıyla görevden alınabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin mahkeme kararıyla görevden alınmasına ilişkin özel bir düzenleme yoktur.

Burada şöyle bir soru gündeme gelebilir: 33’üncü madde kapsamında, apartman yöneticisinin görevden alınması için hakimin müdahalesi istenebilir mi?

33’üncü maddeye göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

Açıkçası yukarıda belirtilen “zarar görme” kavramına yöneticinin faaliyetlerinin girdiğini düşünmüyorum. Yine de bunun aksini düşünenler de olabilir; fakat benim kanaatime göre, hakimin müdahalesini talep ederek yöneticiyi mahkeme kararıyla görevden almak mümkün değildir.

Sonuç

Bina Yönetiminin görevden alınması ya da değiştirilmesi için, aynı yöneticinin seçilmesi için gereken oy çoğunluğu aranmalıdır. Bu oy oranı ise, kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı çoğunluğudur.

Her kat malikinin eşit arsa payına sahip olduğu bir sitede örneğin 50 daire olsa ve apartman yöneticisi görevden alınmak istense, bunun için en az 26 kat malikinin oyu gerekir.

Apartman yöneticisinin görevden alınması için herhangi bir kamu kurumuna ya da mahkemeye başvurmaya gerek yoktur. Madem ki yöneticinin faaliyetlerinden rahatsızlık söz konusu, o halde kat maliklerinin yarısından bir fazlasının desteğini bulmak zor olmasa gerekir.

Bina Yönetimi Şirketleri Ne İş Yapar?

Son dönemlerde bina yönetim şirketleri sayısında çok sayıda bir artış gözlenmektedir.Türkiyenin neredeyse her ilinde yüzlerce binlerce bina yönetimi firmaları bulunmaktadır.

Komşuluk ilişkilerinin zarar görmesinden çekinilmesi, zaten yoğun ve stresli hayata başka bir sorumluluk ve stres eklemek istenmemesi gibi sebeplerden dolayı çoğu zaman isteksizce veya yetersizce yerine getirilen yöneticilik sonucunda yanlış kararların alınması yahut devamlı sirküle edilmesi gereken işlerin sorumluluğun layıkıyla yapılamaması durumlarından dolayı bu organizasyon işlerinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi için Bina Yönetim Şirketleri ihtiyacı doğmuştur.

Bina Yönetimi Şirketlerinin Verdiği Hizmetler

• İşletme Projesi hazırlanması ve tebliğ edilmesi,
• Bina bütçesinin hazırlanması,
• Bina aidat, doğalgaz, sıcak su, elektrik, su, demirbaş vs. alacaklarının tahsil edilmesi,
• İkazlara rağmen borcunu zamanında ödemeyen kat maliki veya sakinleri adına hukuki işlemlerin başlatılması,
• Gelir ve giderlerin işletme defterine düzenli olarak işlenmesi ve bilançoların hazırlanması,
• Dönem sonunda gelir ve gider bilançolarının yönetim kuruluna sunulması,
• Gider ve gelir analizlerinin periyodik olarak yönetime sunulması,
• Apartman görevlisi, bahçıvan, güvenlik personelleri ile ilgili olarak SGK Kanunlarına uygun olarak; aylık verilmesi gereken bildirge, ücret bordroların hazırlanması ve imzalattırılması,
• Bina içi yönetimince izin verilen ödemelerin yapılması(Elektirik,su,doğalgaz,asansör,maaş vs.)
• Mesai saatleri içerisinde tüm sorularınıza işinde profesyonel çalışma ekibi ile çözüm,
• İnternet web sitesinden 7/24 sizlere vermiş olduğumuz şifre ile bina durumu görüntüleme ve online ödeme imkanı,
• Binanın ihtiyacı olabilecek teknik hizmetleri sağlanması,
• Yapılacak işlerle alakalı gerekli tekliflerin alınması,
• Bina temizlik işlerinin yaptırılması,
• Bina bahçe bakımı ve temizlik işlerinin yaptırılması,

 

Profesyonel Site ve Bina Yönetimine Devir Nasıl Yapılır?

Hızla yükselen ve sayısı oldukça fazla artan bina, site ve apartmanlarda bireylerin ortak yaşam sürerken doğan problemlerin, ortak kullanım alanlarının nasıl yönetilmesi gerektiğinin Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça belirtildiğini yineleyerek başlamak isteriz. Öncelikle ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici ataması mecburi tutulduğunu bilmelisiniz. Yani en az 8 daire, bahçe, sığınak veya ortak kullanım için planlanmış otopark, bahçe, park vb. alan varsa yönetici atanması isteğe bağlı değil zorunlu tutulmuştur. En az 8 bağımsız bölüm olduğu halde yönetici seçilmemiş ve bildirilmemişse cezai yaptırımı mevcuttur. İhmal edilmemesi gereken noktayı dikkate almanızı önemle yineleriz.

Apartmanda yönetim veya yönetici seçimi; 15 gün öncesinden çağrısı yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında yapılır. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumda; malik kanunen yönetici durumunda olur. Apartman yöneticisi olmak için hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğa sahip olmak veya bu çoğunluğun oyunu almak zorunludur.

Kat malikleri kurulu toplantısında her yıl yönetici seçimi gerçekleştirilir. Bu toplantıda eski yönetici yeniden seçilebilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise ana gayrimenkulün bulunduğu yerine sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve karşılıklı fikir alışverişinin bulunması ardından bir yönetici atanır. Bu yönetici, kat maliklerinin oyuyla atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Profesyonel Site ve Bina Yönetimine Devir Nasıl Olur?

Eğer siz de apartman yönetimini emin ellere bırakmaya karar vermişseniz Kayseri’nin tahsilat oranlarında birinci olan profesyonel yönetimi gaye edindiğimiz Alemdar Bina Yönetimi olarak yanı başınızdayız. Yönetim devri işlemleri sandığınız kadar zor ve karmaşık asla değildir. Sizler için bir bir açıkladık:

• Yine normal yönetici seçilirken yapıldığı gibi kat malikleri kurulunun toplanması için duyuru yapılarak başlanır. Duyuru toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalıdır.
• Kat malikleri kurulu toplanır. Toplantı, Kat maliklerinin yarısından fazlasıyla gerçekleştirilir.
• Yeterli çoğunluğun sağlanamadığı durumda ise ikinci toplantı 15 gün sonra gerçekleştirilir. İkinci toplantıda çoğunluk aranması gibi bir durum yoktur.
• Apartman yönetiminin profesyonel bir firmaya devredilmesi kararı alınır.
• Bir veya iki kişi denetçi olarak seçilir. Denetçi olabilmek için kat maliki olmak gereklidir. Bu kişi/kişiler firma ile sözleşme imzalar. Aynı zamanda bina temsilcisi olarak firma ile olan ilişkileri yürütür.
• Apartmana ait bir banka hesabı varsa bunun kullanımı için firmaya yetki (ve bankaya talimat) verilir. Apartmana ait bir banka hesabı yoksa, firmanın apartman adına hesap açtırmasına ve bu hesapları kullanabilmesine yetki verilir.

Sonrasında imzalanacak sözleşmeyle birlikte gerekli evraklar temin edilir ve yönetiminizi böylece emin ellere teslim etmiş olursunuz.

Yönetim Devir Kararı Örneği

…………………… binamız yönetim kurulu ve kat malikleri hem arsa payı hem sayı olarak çoğunluk sağlanarak toplanmış ve aşağıda yazılı kararları almıştır.

1. Bina yöneticiliğinin ve yasa ile belirlenmiş yönetimle ilgili tüm görev ve sorumlulukların Alemdar Bina Yönetim Firmasına devrine;
2. Bina kiracılarının ve tüm sakinlerinin adı soyadı, TC Kimlik ve telefon numaraları, ev sahiplerinin adı soyadı, TC Kimlik numaraları, adresleri ve telefon numaraları ile devir tarihi itibari ile binanın borç-alacak listesinin Alemdar Bina Yönetimi’ne verilmesine,
3. Alemdar Bina Yönetimi Firmasına yöneticilik hizmeti karşılığında daire başına her ay ……….. TL ödenmesine,
4. Bina sakinlerinden Sn. ………………………….’ın denetçi seçilmesine ve Alemdar Bina Yönetimi Firmasına ile sözleşme imzalaması konusunda yetkilendirilmesine;
5. Banka hesabı ile ilgili olarak;
   • Yeni banka hesabı açılacaksa; ……………………………….adresindeki ……………. isimli binamız için kurulumuzca seçilen yönetici Alemdar Bina Yönetimi Firmasına, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca, ……………. Bankası, ………. Şubesi nezdinde binamız adına hesap açtırmaya, ve anılan hesapla ilgili olarak her türlü bankacılık (internet bankacılığı işlemleri ve bankamatik kartı işlemleri dahil) işlemini yürütmeye kurulumuz tarafından yetkili kılınmıştır.
   • Mevcut banka hesabı kullanılacaksa; ………………………………. adresindeki ……………. isimli binamız için kurulumuzca seçilen yönetici Alemdar Bina Yönetimi Firmasına, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca, ……………. Bankası, ………. Şubesi nezdinde binamız adına açılmış bulunan ……… no’lu hesapla ilgili olarak her türlü bankacılık işlemini (para yatırma-çekme, her türlü internet bankacılığı işlemleri ve bankamatik kartı işlemleri dahil) yürütmeye, kurulumuz tarafından yetkili kılınmıştır.

Apartman/Bina ve Site Yönetimi hakkında diğer tüm bilgiler için tıklayınız.